1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 6% yax şı Dig ər müqayis ə elementl əri üzr ə torpaq sah əl
301 - maliyyələşmə şərtləri (şəxsi və ya cəlb olunmuş pul vəsaitləri hesabına); - hesablaşma şərtləri (nağd, nağdsız, veksellərlə, çeklərlə hesablaşma); - satış şərtləri (alıcı və satıcı arasında xüsusi münasibətlər, satıcının maliyyə vəziyyəti); - satış vaxtı. Bu amilin nəzərə aınması müqayisə üçün seçilmiş obyekt satıldıgdan sonra bazar mühitinin dəyişib-dəyişmədiyini aydınlaşdırmaq üçün vacibdir. Belə ki, torpaq sahələrinin satış qiymətinə mövsüm, müxtəlif ərazilərin alıcılar arasında populyarlaşması və sair təsir göstərə bilər. - torpaq sahəsindən istifadə olunması və tikinti aparılmasında hüquqi və şə hərsalma məhdudiyyətləri, ərazinin sosial və iqtisadi göstəriciləri; - ərazinin fiziki xüsusiyyətləri (torpaq sahəsinin relyefi, ölçüləri, forması); - kommunal və mühəndis şəbəkəsinin mövcudluğu və onlara qoşulma şə rtləri.
Analoq kimi seçilmiş torpaq sahələrinin qiymətində aparılan təshihlər ilk beş müqayisə elementi üzrə göstərilən ardıcıllıqla yerinə yetirilməlidir, çünki, hər bir sonrakı təshih əvvəlkinin nəticələrinə əsaslanır. Bütün müqayisə elementləri üzrə təshihlər kəmiyyət (məlumat cütlüklərinin təhlili, statistik təhlil, qrafik təhlil, xərclərin təhlili, ikinci dərəcəli məlumatların təhlili) və keyfiyyət metodları (nisbətlərin müqayisəli təhlili və fərdi sorğular) ə sasında aparılır. Bu metodlar və onlardan istifadə olunması şərtləri əvvəlki fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir. Gəlir gətirən torpaq sahələri və üzərindəki tikililər yalnız ölçülərinə görə fərqləndiyi (digər parametrlər isə uyğun olduqda) və potensial investorlar (alıcılar) üçün ilkin informasiya lazım olduğu hallarda müqayisə vahidlərindən istifadə edilir. Torpaq sahələri qiymətləndirilərkən adətən aşağıdakı müqayisə vahidləri tətbiq edilir: - 1 hektarın qiyməti (kənd və meşə təsərrüfatı torpaqları, sənaye müəssisələrinin yerləşdirilməsi üçün torpaqlar və sair); - 1 kvadrat metrin qiyməti (şəhərin mərkəzi hissələrində yerləşən kommersiya obyektlərinin inşası üçün istifadə olunan torpaqlar və sair); - 1 frontal metrin qiyməti (ticarət, məişət xidməti müəssisələrinin inşası üçün istifadə olunan torpaqlar); - 1 lotun qiyməti (yaşayış binalarının, bag evlərinin inşası üçün nəzərdə tutulmuş, forması və ölçüləri standart olan torpaqlar); - sıxlıq vahidinin qiyməti - torpaqların zonalaşdırılması sənədlərində adətən müxtəlif sahələrdə tikililərin yerləşdirilməsinin sıxlığı məhdudlaşdırılır və bu, qiymətə təsir göstərir. 4. Dördüncü mərhələdə anoloji torpaq sahələrinin qiymətlərinin təhlili ə sasında qiymətləndirilən torpaq sahəsinin qiyməti müəyyənləşdirilir. Bunun üçün seçilmiş anoloji torpaq sahələrinin qiymətlərinin orta kəmiyyəti hesablanmalıdır. Bu kəmiyyət hesablanarkən aparılmış təshihlərin miqdarından, onların mütləq 302 kəmiyyətlərindən habelə ilkin məlumatların dürüstlüyü və tanışlıqdan asılı olaraq, hər bir anoloji torpaq sahəsinin qiymətinin xüsusi çəkisi müəyyənləşdirilir.
Torpaq sahəsinin satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirilməsinin ardıcıllığını aşağıdakı nümunə timsalında nəzərdən keçirək.
Sahəsi 0,5 hektar olan torpaq sahəsini qiymətləndirmək tələb olunur. Müqayisə üçün 5 anoloji torpaq sahəsi seçilmişdir və onlarin satişlari barədə aşağıdakı məlumatlar var:
sahəsi
qiyməti
vaxtı
(hektar)
şə
şə
2100 2 ay 0,48 Eyni eyni 2 2280 4 ay 0,53 3% yaxşı 1% pis 3 2490 1 ay 0,5 Eyni 2% yaxşı 4 3150 3 ay 0,56 2% yaxşı 5% yaxşı 5 3700 8 ay 0,58 4% yaxşı 6% yaxşı Digər müqayisə elementləri üzrə torpaq sahələri arasındakı fərqlər cüzidir. Torpağın qiymətinin ildə 6% artmasını nəzərə alaraq, təshih etmə cədvəlini quraq: Cədvəl № 2.2
ləndiril mə obyekti
1
(şərti vahid) 210 0 2280 249 0 315 0 323 0 Sahəsi (hektar) 0,5 0,48 0,53 0,5 0,56 0,58 0,1 hektarın qiyməti 437, 5 430,2 498, 0 562, 9 556, 9 Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|