1 QİYMƏTLƏNDİRM

321 

 

 

 

11.2. Pul gəlirləri axınlarının növləri 

 

Hesablamalarda xərclərin və itkilərin nəzərə alınmasından asılı olaraq, 

pul gəlirləri axınlarının aşağıdakı səviyyələri fərqləndirilir: 

- potensial ümumi gəlir; 

- həqiqi ümumi gəlir; 

- xalis əməliyyat gəliri; 

- vergilər ödənilənədək pul gəlirləri axını. 

- vergilər ödənildikdən sonra pul gəlirləri axını. 

Potensial ümumi gəlir (PG  – potential gross income) - daşınmaz əmlak 

bütövlüklə (100%) icarəyə verildiyi halda müvafiq xərclər və mümkün itkilər 

nəzərə alınmaqla, əldə oluna biləcək ümumi gəlirdir. 

Potensial ümumi gəlirin həcmi qiymətləndirilən əmlakın sahəsindən və 

icarə  haqqının  razılaşdırılmış  məbləğindən  asılıdır  və  aşağıdakı  düsturla 

hesablanir:  

 

PG  = S x H icarə 

Burada:  

S - icarəyə verilən sahə, kv.metr. 

           H icarə - 1 kv.metr sahəyə görə icarə haqqıdır. 

Həqiqi  ümumi  gəlir  (EG   –  effective  gross  income)  icarə  haqqında 

itkilər və sair gəlirlər nəzərə alınmaqla hesablanan gəlirdir, yəni: 

  

                      EG  = PG   -  tkilər + Sair gəlirlər 

carə haqqında itkiləri (vacancy and looses) obyektin bütövlüklə icarəyə 

verilməməsi və məsuliyyətsiz icarəçilərin icarə haqqını ödəməməsi nəticəsində 

meydana çıxır. 

Gəlir gətirən daşınmaz əmlakdan istifadə olunmama dərəcəsi boşqalma 

ə

msalı  (vacancy  rate  )    ilə  xarakterizə  olunur.  Müqayisəli  obyektlər  yaxud 

bazar haqqında kifayət qədər məlumat olduqda, bu əmsal icarəyə verilməmiş 

sahələrin icarəyə verilmək üçün nəzərdə tutulmuş ümumi sahəyə nisbəti kimi 

hesablanır. Məlumat bazası  kifayət etmədiyi hallarda isə, qiymətləndirici bu 

ə

msalı müəyyənləşdirmək üçün obyekt üzrə keçmiş və cari məlumatları təhlil 

edir. Təhlil zamanı mövcud olan icarə müqavilələrinin sayı və qüvvədə olma 

müddətləri,  müqavilə  müddəti  başa  çatdıqdan  sonra  yenisi  bağlanılanadək 

keçən  müddət  göstəriciləri  əsasında  daşınmaz  əmlak  obyektinin  boşqalma 

ə

msalı aşağıdakı düsturla hesablanır: 

                              

Ə

 boş  = ( Y m  x B m ) :   d 

Burada: 

          Y  m  -  daşınmaz  əmlakın  il  ərzində  yeni  müqavilə  bağlanılacaq 

hissələrinin xüsusi çəkisi; 

---

322 

 

          B  m  -  yeni  müqavilə  bağlanılanadək  daşınmaz  əmlak  vahidinin  boş  

qalmasının orta müddəti;  

 d  - il ərzində icarə dövrlərinin sayı. 

Misal: 

Daşınmaz  əmlak  obyekti  üzrə  icarə  müqavilələrinin  təhlili  nəticəsində 

məlum  olmuşdur  ki,  il  ərzində  ümumi  sahənin  35%-i  üzrə  icarə 

müqavilələrinin  müddəti  başa  çatır.  Əvvəlki  təcrübəyə  görə,  yeni  müqavilə 

bağlanılanadək  həmin  sahələr  təqribən  1,5  ay  ərzində  boş  qalır.  Nəzərdən 

keçirilən  müddət  ərzində  icarə  dövrlərinin  sayı  12-dir.  Bu  məlumatlar 

ə

sasında  daşınmaz  əmlak  obyekti  üzrə  boşqalma  əmsalı  aşağıdakı  kimi 

hesablanır: 

   

 

Ə

 boş =  (0,35  x  1,5 ay ) : 12 = 4,37 % 

  

Hesablama  nəticəsində  alınan  boşqalma  əmsalı  (4,37)  icarəyə  verilmək 

üçün  nəzərdə  tutulmuş  sahələrin  bütövlüklə  istifadə  olunmaması  nəticəsində 

potensial ümumi gəlirin itirilən hissəsini ifadə edir. 

carəyə  verilmiş  sahələrin  icarəyə  verilmək  üçün  nəzərdə  tutulmuş 

ümumi sahəyə nisbəti isə yüklənmə əmsalı (Ə yük)  (loading rate) adlanır. 

Təhlil aparan mütəxəssis icarəçilərdən bir qisminin müqavilə şərtlərini 

pozaraq  icarə  haqqını  ödəmədən  çıxıb  getməsi,  müflisləşməsi  ehtimalını  da 

nəzərə almalıdır. Bu cür itkilər adətən potensial ümumi gəlirə nisbətən faizlə 

ifadə olunur. 

Qiymətləndirici  daşınmaz  əmlakdan  tam  istifadə  olunmaması  və  icarə 

haqqının  tam  məbləğdə  toplanılmaması  nəticəsində  yaranan  itkilərlə  yanaşı, 

icarə  haqqına  daxil  edilməyən  lakin,  obyektdən  normal  istifadə  ilə  əlaqədar 

ə

ldə  olunan  əlavə  gəlirləri  də  nəzərə  almalıdır.  Məsələn,  mehmanxanada 

qarajdan  və  avtomobil  dayanacağından,  saxlama  kamerasından  istifadəyə, 

kabel  yaxud  peyk  televiziyasına  qoşulmağa,  əşyaların və avadanlığın  kirayə-

sinə, ekskursiya, nəqliyyat xidmətlərinin göstərilməsinə görə alınan haqlar bu 

cür gəlirlərə aiddir. 

Xalis  əməliyyat  gəliri  (NO   –  net  operating  income)  -  həqiqi  ümumi 

gəlirin  daşınmaz  əmlakın  istismarı  ilə  bağlı  əməliyyat  xərcləri  (amortizasiya 

ayırmaları istisna olunmaqla) çıxıldıqdan sonra qalan hissəsidir. 

Daşınmaz əmlakın istismarı ilə bağlı olan əməliyyat xərcləri  - obyektin 

normal  fəaliyyətinin  təmin  olunması  və  həqiqi  ümumi  gəlirin  yaradılması 

üçün il ərzində çəkilən xərclərdir. 

Bu  xərclər  iqtisadi  məzmunundan  asılı  olaraq,  aşağıdakı  qruplardan 

birinə aid oluna bilər: şərti-sabit, şərti-dəyişkən və əvəzolunma xərcləri. 

Şə

rti-sabit  xərclər  -  obyektin  yüklənmə  əmsalından  asılı  olmayaraq 

dəyişməz qalır. Adətən, bu qrupa vergilər (əmlak və torpaq vergiləri), obyekt 

üzrə sığorta ödənişləri, xidmət heyətinin əmək haqqı aid olunur. Bu xərclərin 

dəyişməsi isə obyektdən istifadə səviyyəsi ilə deyil, müvafiq qanunvericilikdə, 

xidmət heyətinin əmək haqqında baş verən dəyişikliklərlə bağlı olur. 

Şə

rti-dəyişən  xərclər  -  daşınmaz  əmlakdan  istifadənin  intensivliyindən 

---