31
davamlı inkişafı məqsədilə maddi və qeyri-maddi aktivlərin düzgün qiymətləndirilməsi,
yenidən qiymətləndirilməsi və uçotunun aparılması tələblərindən irəli gəlir. Qeyd
olunan cəhətlər qiymətləndirmə fəaliyyətinin peşəkarlıq səviyyəsində aparılması, bazar
iqtisadiyyatının inkişaf etdiyi ölkələrdə tətbiq olunan qiymətləndirmə metodologiyasına
və təcrübəsinə əsaslanan beynəlxalq yanaşma və ənənələrin mənimsənilməsinin
vacibliyini şərtləndirir.
Bununla yanaşı, ölkə əmlakının qiymətləndirilməsinin təşkilində və həyata
keçirilməsi mexanizmlərində müəyyən problemlər də yarana bilər. Məlum olduğu kimi,
müəssisələr əsas fondların uçotunu ilkin balans dəyəri ilə aparırlar. Eyni zamanda illər
keçdikcə həmin ilkin dəyər bazar qiymətlərindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir. Həm
də bu kənarlaşmalar getdikcə daha da artmağa başlayır. Azərbaycan Respublikasının
ə
razisində dövlət və özəl qurumlarda cəmlənmiş əmlakın dəyəri, birinci növbədə isə
ə
sas fondların dəyəri vaxtaşırı bazar qiymətləri ilə qiymətləndirilərək uçotda əks
etdirilmir. Fəaliyyət göstərən müəssisələrin əmlakı girov qoyularkən qiymətləndirmə
bir yanaşma ilə, vergitutma, yaxud sığorta məqsədi üçün isə başqa yanaşma ilə həyata
keçirilir. Həm də bu məqsədlər üçün qiymətləndirmə müxtəlif müəssisələrdə ayrı-ayrı
üsullarla aparılır. Hesablamalar göstərir ki, əmlak vergisi yığımı ilə dövlət və özəl
sektorlarda mövcud əmlakın faktiki dəyəri və müvafiq olaraq onların dinamikası
arasında uyğunsuzluqlar vardır. Vergitutma obyekti kimi əsas fondlar bazar qiymətləri
ilə (cari qiymətlərlə) qiymətləndirilmirlər. Inkişaf etmiş ölkələrdə dövlət büdcəsi
gəlirlərinin ən azı 10 faizini, bəzilərində isə 20 faizə qədərini əmlak vergisi təşkil edir.
Həmin ölkələrdə yerli büdcələrin gəlirlərinin yarıdan çoxu əmlak vergisi hesabına
formalaşdırılır. Azərbaycanda isə bu göstərici son illərdə 2-5 faiz arasında tərəddüd
etmişdir.
Büdcə resursları hesabına verilən kreditlərin müqabilində qoyulan girovların
qiymətləndirilməsi proseduru və mexanizmi daim təkmilləşdirilməlidir. Girovların
qiymətləndirilməsini kredit verən banklar deyil, peşəkar və əməliyyatda marağı
olmayan müstəqil qiymətləndiricilər həyata keçirməli, hər bir regionun əmlak
bazarındakı qiymət konyunkturası öyrənilməli və qiymətləndirmədə nəzərə alınmalıdır.
32
Peşəkar qiymətləndiricilər və müvafiq firmaların mütəxəssisləri bu işə cəlb edilməli,
normativ-hüquqi bazadakı boşluqlar aradan qaldırılmalıdır.
Intellektual sahibkarlıq fəaliyyəti kimi qiymətləndirmə əmlak bazarının
inkişafına, daşınmaz əmlakın təsərrüfat dövriyyəsinə cəlb edilməsinə və dövlət büdcəsi
gəlirlərinin artırılmasına kömək etməlidir.
2.4. Qiymə
tlə
ndirmə
də
bazar riski və
investisiya alə
tlə
rinin şə
rhi
Dünya təcrübəsində sübuta yetirilmişdir ki, bazarın riski investisiya alətləri
göstəricilərindən aşağı ola bilməz. Bu zaman mövcud olan fərq həmçinin şirkətin
özünəməxsus xüsusiyyətlərini və onun potensial tərəfmüqabilinə çatdırılması cəhdlərini
müəyyən edəcəkdir. Bazar iqtisadiyyatına keçid dövrünü yaşayan və inkişaf etməkdə
olan ölkələr üzrə verilmiş mərhələdə daha mürəkkəb problem sistematik riskin, habelə
firmanın nəzarəti çərçivəsindən kənarda qalan makroiqtisadi və siyasi amillərlə bağlı
olan riskin müəyyən edilməsidir.
Müşahidələr və tədqiqatlar göstərir ki, həm qeyri-sistematik və həm də ölkəvi
risklərin aşağı salınmasının qəbul edilmiş üsulları vardır. Lakin, bu da ayrı-ayrı
ölkələrdə milli qanunvericiliyin xüsusiyyətləri ilə bağlı olur. Bu, ilk növbədə hökumət
zəmanətlərindən (respublika və ya yerli səviyyədə), etibarlı bankların zəmanətlərindən
(ölkə və xarici), ofşor sxemlərindən, girov sazişlərindən, satış zəmanətlərindən və s.
ibarətdir. Onların mövcudluğu şəraitində qarşıda duran başlıca vəzifə diskont dərəcəsini
peşəkarcasına hesablamaq və onun hər bir faiz payının inandırıcı şəkildə izahını
tərəfmüqabilə çatdırmaqdan və əsaslandırılmasını təmin etməkdən ibarətdir.
Buradan bir daha aydın olur ki, gəlirlərin dəyərinin hesablanması üçün tətbiq
olunan diskontlaşdırma dərəcəsi qiymətləndirmə obyektinə xas olan risk səviyyəsindən
bilvasitə asılı olur. Bu xüsusiyyəti gəlirlərin kapitallaşdırılması metodunda və onun
daxili variantlarının heç birində görmək mümkün deyildir.
Gəlirlərin kapitallşadırılması metodundan fərqli olaraq, pul axınlarının
diskontlaşdırılması layihələrin qiymətləndirilməsində də məqbul sayılan imkanlar
33
yaradır. Bu zaman qiymətləndiricilər layihənin müxtəlif baxımdan iqtisadi
səmərəliliyini müəyyən etmək üçün altı mühüm göstəricidən istifadə edirlər. Aşağıdakı
sxemdən aydın olur ki, bunların hər birinin müvafiq əhəmiyyəti və rolu vardır.
Sxem 1.1.
Sxemdə əks etdirilən göstəricilərin bir qədər açıqlanması məqsədəuyğun bilinir.
Layihənin ödənilməsi müddəti göstəricisi layihəyə istiqamətləndirilən vəsaitin
seçimi üçün zəruri olan qısa zaman kəsiyini əks etdirir. Lakin, bu göstərici növbəti dövr
üçün daxilolmaların dinamikasını əks etdirə bilmir. Elə ona görə də, bu göstərici
nəzərdə tutulan riskin tələblərinə uyğun olaraq qısa müddətdə, həm də ilkin olaraq öz
“səlahiyyətlərini” yerinə yetirmiş olur.
Sxemdən göründüyü kimi, layihənin iqtisadi səmərəliliyinin ikinci cəhəti
gəlirlərin xalis cari dəyəri göstəricisi vasitəsilə xarakterizə olunur. Bu göstəricinin əsas
mahiyyəti, onun tətbiq olunan diskont dərəcəsindən tamamilə asılılığındadır. Deməli,
ə
gər diskontlaşdırma dərəcəsi dəqiq müəyyən edilərsə, onda gözlənilən gəlirlərin xalis
cari dəyərinin müəyyən edilməsində bu göstəricinin tətbiqi məqbul hesab oluna bilər.
L
ay
ih
ən
in
ö
də
ni
lm
əs
i
m
üd
də
ti
L
ay
ih
ən
in
d
ax
il
i
gə
li
rl
il
ik
d
ər
əc
əs
i
G
əl
ir
lə
ri
n
xa
li
s
ca
ri
d
əy
ər
i
L
ay
ih
ən
in
g
əl
ir
li
li
k
də
rə
cə
si
Layihənin iqtisadi səmərəliliyinin müxtəlif cəhətlərini əks etdirən göstəricilər
M
od
if
ik
as
iy
a
ed
il
m
iş
g
əl
ir
li
li
k
də
rə
cə
si
M
al
iy
yə
m
en
ec
m
en
ti
ni
n
gə
li
rl
il
ik
də
rə
cə
si