1 QİYMƏTLƏNDİRM

330 

 

çatdıqdan sonra toplanmış pul vəsaitlərinin kapitallaşması baş verir (məsələn, 

bank  depozitinə  faizər  hesablanır).  Pul  vəsaitləri  iki  variant  üzrə 

kapitallaşdırıla bılər: 

a)  yalnız 

ilkin 

kapitalın 

məbləğinin 

kapitallaşdırılması 

(sadə 

kapitallaşma); 

b) ilkin  kapital  və  müəyyən  dövr  ərzində  ona  hesablanmış  faizlərin 

kapitallaşdırılması (mürəkkəb kapitallaşma) 

-

  təhlil edilən dövr ərzində ödənişlər birdəfəyə (dövrün əvvəlində yaxud 

sonunda) və ya hissələrlə yerinə yetirilə bilər. 

Gəlirlərin  kapitallaşdırılması  metodundan  (income  capitalization 

method)  istifadə  edildikdə  daşınmaz  əmlakdan  il  ərzində  əldə  olunacaq  pul 

gəlirlərinin  məbləği  müvafiq  gəlirlik  normasına  bölünməklə  yaxud  müvafiq 

gəlirlik  əmsalına  hasil  edilməklə,  əmlakın  cari  dəyərinə  çevrilir.  Metodun 

başlıca müddəaları bunlardır: 

- gəlirlərin daxil olacağı müddət sonsuzdur; 

- gəlirlərin məbləği sabitdir; 

- qoyulmuş kapitalın və kapital üzrə gəlirlərin uçotu birgə aparılır; 

- dəyər hesablanarkən ilkin investisiyaların həcmi nəzərə alınmır. 

Pul  axınlarının  diskontlaşdııılması  metodu  (cash  flow  discounting 

method)  tətbiq  olunduqda,  gələcək  pul  daxilolmalarının  ayrı-ayrı  axınları 

onlardan  hər  birinə  müvafiq  olan  diskontlaşdırma  norması  ((discount  rate)) 

üzrə  diskontlaşdırılmaqla  yaxud  riyazi  hesablama  modelləri  əsasında 

kapitallaşdırılmaqla, daşınmaz əmlakın cari dəyərinə çevrilir. 

Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinə  gəlirlik  mövqeyindən  yanaşan 

qiymətləndirici  bu  metodlar  arasında  seçimi  aşağıdakı  meyarlar  əsasında 

aparır: 

- potensial alıcının (investorun) niyyətlərinin əks olunma səviyyəsi; 

- təhlil ediləcək məlumatların tipi, keyfiyyəti və həcmi; 

- bazarda baş verən dəyişikliklərin nəzərə alınma dərəcəsi; 

---

331 

 

-  obyektin  dəyərinə  təsir  göstərən  fərdi  xüsusiyyətlərin  (ərazidə 

yerləşməsi, ölçüləri, gəlir potensialı və s.) nəzərə alınması. 

Lakin,  qiymətləndiricinin  hansı  metoda  üstünlük  verməsindən  asılı 

olmayaraq, 

daşınmaz 

ə

mlakın 

gəlirlik 

mövqeyindən 

yanaşmaqla 

qiymətləndirilməsi aşağıdakı iki mərhələdən keçməlidir: 

-gələcək pul gəlirləri axınlarının proqnozlaşdırılması. 

-  gələcək  pul  gəlirləri  axınlarının  daşınmaz  əmlakın  cari  dəyərinə 

çevrilməsi.  

Gələcək 

pul 

gəlirləri 

axınlarının 

proqnozlaşdırılması 

üçün 

qiymətləndirici ilk növbədə aşağıdakı məsələlərə aydınılıq gətirməlidir: 

- xalis əməliyyat gəlirinin məbləği nə qədərdir? 

- pul gəlirləri axınları nə vaxt başlanacaq? 

- daşınmaz əmlak hansı müddət ərzində gəlir gətirəcək? 

- gələcək gəlirlərin əldə olunması ehtimalı hansı səviyyədədir? 

-  daşınmaz  əmlak  üzərində  sahiblik  dövrü  başa  çatdıqdan  sonra  onun 

satılmasından nə qədər pul əldə oluna bilər? 

Bu  sualların  cavablandırılmasının  düzgünlüyü  və  dəqiqlik  səviyyəsi 

qiymətləndiricinin  proqnozlaşdırma  aparmaq  səriştəsindən  asılıdır.  Bu 

proqnozlar  tərtib  olunarkən  bir  sıra  amillər,  məsələn,  bazarın  inkişaf 

meylləri,  daşınmaz  əmlakın  keyfiyyəti  və  ərazidə  yerləşməsi,  müvafiq 

qanunvericilikdə  ehtimal  edilən  dəyişiklliklər,  mülkiyyətin  idarə  edilməsinin 

keyfiyyəti,  iqtisadiyyatın  ümumi  səviyyəsini  xarakterizə  edən  göstəricilər  və 

sair  nəzərə  alınmalıdır.  Proqnozlar  göstərilən  amillərin  daşınmaz  əmlakdan 

ə

ldə  edilən  gəlirin  məbləğinə,  keyfiyyətinə  və  davamiyyətinə  necə  təsir 

göstərəcəyi barədə qiymətləndiricinin mülahizələrinə əsaslanır. 

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma 

alıcının  (investorun)  gələcəkdə  əmlakdan  gəlir  əldə  etməklə  faydalanmaq 

niyyətinə  əsaslandığı  üçün,  qiymətləndirici  bu  gəlirlərin  növlərini  dəqiq 

müəyyənləşdirməlidir. 

---