1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə114/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   110   111   112   113   114   115   116   117   ...   147

332 

 

 

Tikilməkdə  olan  yaxud  icarəyə  verilməsi  nəzərdə  tutulan  obyektlərin 

dəyərini  hesablayan  qiymətləndirici  gəlir  axınlarının  nə  vaxt  başlayacağını 

əyyənləşdirməlidir. 

 

Obyektin inşa olunması mərhələsində gəlir axınları yoxdur, bu gəlirləri 

ə

ldə  etmək  niyyətində  olan  investor  kapital  qoyuluşlarını  həyata  keçirir.  Bu 



prosesin  nə  qədər  davam  edəcəyini  aydınılaşdırmaq  üçün  qiymətləndirici 

işlərin  yerinə  yetirilməsi  qrafiklərini  nəzərdən  keçirməli,  kapital  qoyuluş-

larının mənbələrini, borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcələrini, ödəniləcək faizlərin 

ümumi məbləğini müəyyənləşdirməlidir.  

carə  müqavilələrinin  bağlanması  mərhələsində  gəlir  axınları  əvvəlcə 

mənfidir, bağlanmış icarə müqavilələri üzrə icarə haqlarının alınması prosesi 

başlandıqdan sonra isə müsbətə doğru dəyişir. Bəzi obyektlərdə bu problem 

daşınmaz  əmlakın  icarəyə  verilməsi    müqavilələrinin  obyektin  tikintisi  baş

çatanadək bağlanması yolu ilə aradan qaldırılır. Pul gəlirləri axınlarını təmin 

edəcək  icarə  müqavilələrinin  bağlanması  perspektivlərini  proqnozlaşdırmaq 

üçün  qiymətləndirici  müvafiq  tip  əmlak  bazarının  tutumu  əmsalını 

hesablamalıdır.  Bu  əmsal  müəyyən  dövr  ərzində  icarəyə  verilmiş  daşınmaz 

ə

mlak  vahidlərinin  bazarda  icarəyə  verilmək  üçün  mövcud  olan  daşınmaz 

ə

mlak  vahidlərinə  nisbəti  kimi  hesablanır.  Əmsalın  yüksək  olması  icarə 

müqaviləsinin  bağlanılacağını  və  pul  gəlirləri  axınlarının  tezliklə 

başlanacağını göstərir. 

Gəlir  axınlarının  başlanması  müddətini  müəyyənləşdirdikdən  sonra 

qiymətləndirici bu prosesin nə qədər davam edəcəyini proqnozlaşdırmalıdır. 

Bunun  üçün  daşınmaz  əmlakın  təyinatı  və  müvafiq  tip  obyektlərin  bazara 

təklif  olunma  ehtimalı,  investorun  işgüzarlığı,  tipik  icarə  müqavilələrinin 

qüvvədə olma müddətləri və s. aydınılaşdırılmalıdır. 

Gəlir 

gətirə

daşınmaz 

ə

mlakın 



dəyərini 

proqnozlaşdıran 

qiymətləndiricinin  aydınlaşdırmalı  olduğu  ən  mühüm  məsələ  gələcək  pul 

gəlirləri  axınlarının  gözlənilən  həcminin  təmin  olunması  ehtimalıdır. 


333 

 

Məlumdur  ki,  istənilən  proqnozun  qeyri-müəyyənlik  elementləri  vardır  və 

bunların məcmusu risk anlayışı ilə ifadə olunur. 

nsanların 

ə

ksəriyyətinin 



təsəvvüründə 

bu 

anlayış 

itkilərlə 

ə

laqələndirilsə  də,  risk  həmçinin  gəlirlərin  proqnozlaşdırıldığından  artıq 



olmasını da ifadə edir. 

Daşınmaz  əmlakla  bağlı  riskləri  mənbəsindən  asılı  olaraq,  üç  növə 

bölmək olar: 

-  mütəmadi  risklər  (systematic  risk)  gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlakın 

bazar şəraiti ilə əlaqəsindən yaranır. Bu qrupa daşınmaz əmlakın tipi ilə bağlı 

risklər  (müvafiq  tip  daşınmaz  əmlak  bazarında  tələb  və  təklifin,  rəqabətin 

dəyişməsi  nəticəsində  icarə  haqqının,  xalis  əməliyyat  gəlirinin,  obyektin 

yüklənmə  əmsalının  dəyişməsi);    kapitallar  bazarı  ilə  bağlı  olan  risklə

(kreditlər  üzrə  faiz  dərəcələrinin,  ümumi  gəlirlik  normasının  dəyişməsi); 

ə

mlakın  likvidliyi  ilə  bağlı  olan  risklər  (investorun  maliyyə  çətinlikləri 



yarandığı  halda  daşınmaz  əmlakı  bazar  qiymətlərinə  yaxın  qiymətə  təcili 

satmaq imkanı); qanunvericiliklə bağlı risklər (daşınmaz əmlakla əlaqəsi olan 

qanunların,  qaydaların,  təlimatların  dəyişməsi);  ölkənin  sosial  inkişaf 

göstəricilərinin  (demoqrafik  vəziyyət,  əhalinin  məşgulluğu,  pul  gəlirləri 

səviyyəsinin)  dəyişməsi  riskləri;  ekoloji  risklər  (ətraf  mühitin  qorunması 

məqsədilə  daşınmaz  əmlakdan  istifadənin  məhdudlaşdırılması);  inflyasiya 

riski aiddir. 

-  mütəmadi  olmayan  risklər  (unsystematic  risk)  qiymətləndirilə

obyektlə  birbaşa  bağlıdır və  başqa  obyektlərə aid  olan  risklərdən  asılı  deyil. 

Bu  risklərə  daşınmaz  əmlakda  fiziki  qüsurların  yaranması  riski,  ərazidə 

yerləşməsi  ilə  əlaqədar  olaraq  (ərazinin  ekoloji,  kriminogen  vəziyyəti) 

icarəçiləri  cəlb  etməməsi  riski,  icarəçinin  müflisləşməsi  riski,  obyektin 

yaxınlığında onun normal istismarı ilə uyuşmayan obyektlərin inşasi riski və 

s. aiddir. 

- təsadüfi risklər (accidental risk)  daşınmaz əmlakın idarə olunmasının 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   110   111   112   113   114   115   116   117   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə