1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
332 Tikilməkdə olan yaxud icarəyə verilməsi nəzərdə tutulan obyektlərin dəyərini hesablayan qiymətləndirici gəlir axınlarının nə vaxt başlayacağını müəyyənləşdirməlidir. Obyektin inşa olunması mərhələsində gəlir axınları yoxdur, bu gəlirləri ə
prosesin nə qədər davam edəcəyini aydınılaşdırmaq üçün qiymətləndirici işlərin yerinə yetirilməsi qrafiklərini nəzərdən keçirməli, kapital qoyuluş- larının mənbələrini, borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcələrini, ödəniləcək faizlərin ümumi məbləğini müəyyənləşdirməlidir. carə müqavilələrinin bağlanması mərhələsində gəlir axınları əvvəlcə mənfidir, bağlanmış icarə müqavilələri üzrə icarə haqlarının alınması prosesi başlandıqdan sonra isə müsbətə doğru dəyişir. Bəzi obyektlərdə bu problem daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi müqavilələrinin obyektin tikintisi başa çatanadək bağlanması yolu ilə aradan qaldırılır. Pul gəlirləri axınlarını təmin edəcək icarə müqavilələrinin bağlanması perspektivlərini proqnozlaşdırmaq üçün qiymətləndirici müvafiq tip əmlak bazarının tutumu əmsalını hesablamalıdır. Bu əmsal müəyyən dövr ərzində icarəyə verilmiş daşınmaz ə
ə
ə
dəyərini proqnozlaşdıran qiymətləndiricinin aydınlaşdırmalı olduğu ən mühüm məsələ gələcək pul gəlirləri axınlarının gözlənilən həcminin təmin olunması ehtimalıdır. 333 Məlumdur ki, istənilən proqnozun qeyri-müəyyənlik elementləri vardır və bunların məcmusu risk anlayışı ilə ifadə olunur. nsanların ə
təsəvvüründə bu anlayış itkilərlə ə
olmasını da ifadə edir. Daşınmaz əmlakla bağlı riskləri mənbəsindən asılı olaraq, üç növə bölmək olar: - mütəmadi risklər (systematic risk) gəlir gətirən daşınmaz əmlakın bazar şəraiti ilə əlaqəsindən yaranır. Bu qrupa daşınmaz əmlakın tipi ilə bağlı risklər (müvafiq tip daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifin, rəqabətin dəyişməsi nəticəsində icarə haqqının, xalis əməliyyat gəlirinin, obyektin yüklənmə əmsalının dəyişməsi); kapitallar bazarı ilə bağlı olan risklər (kreditlər üzrə faiz dərəcələrinin, ümumi gəlirlik normasının dəyişməsi); ə
yarandığı halda daşınmaz əmlakı bazar qiymətlərinə yaxın qiymətə təcili satmaq imkanı); qanunvericiliklə bağlı risklər (daşınmaz əmlakla əlaqəsi olan qanunların, qaydaların, təlimatların dəyişməsi); ölkənin sosial inkişaf göstəricilərinin (demoqrafik vəziyyət, əhalinin məşgulluğu, pul gəlirləri səviyyəsinin) dəyişməsi riskləri; ekoloji risklər (ətraf mühitin qorunması məqsədilə daşınmaz əmlakdan istifadənin məhdudlaşdırılması); inflyasiya riski aiddir. - mütəmadi olmayan risklər (unsystematic risk) qiymətləndirilən obyektlə birbaşa bağlıdır və başqa obyektlərə aid olan risklərdən asılı deyil. Bu risklərə daşınmaz əmlakda fiziki qüsurların yaranması riski, ərazidə yerləşməsi ilə əlaqədar olaraq (ərazinin ekoloji, kriminogen vəziyyəti) icarəçiləri cəlb etməməsi riski, icarəçinin müflisləşməsi riski, obyektin yaxınlığında onun normal istismarı ilə uyuşmayan obyektlərin inşasi riski və s. aiddir. - təsadüfi risklər (accidental risk) daşınmaz əmlakın idarə olunmasının Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|