1 QİYMƏTLƏNDİRM

336 

 

geri  qaytarmaqla  yanaşi,  bu  vəsaitlərdən  istifadəyə  görə  mükafat  almaqda 

maraqlıdır. 

 

Daşınmaz  əmlakın  müəyyənləşdirilən  dəyərindən,  əldə  olunmuş 

məlumatların  həcmindən,  kapital  qoyuluşlarının  mənbələrindən,  torpağın 

yaxud  tikililərin  qiymətləndirilməsindən  asılı  olaraq,  kapitallaşma  əmsalının 

müxtəlif növlərindən istifadə edilir. 

 

Kapitallaşmanın ümumi əmsalı (Ro - overall capitalization rate)  - xalis 

ə

məliyyat  gəliri  ilə  daşınmaz  əmlakın  ümumi  dəyəri  arasında  əlaqəni  ifadə 

edir. Bu əmsaldan daşınmaz əmlak üzərində tam hüquqların yəni,  obyektin 

bazar dəyərinin hesablanması üçün istifadə edilir. 

 

Şə

xsi  kapitalın  kapitallaşma  əmsalı  (Re  –  equity  capitalization  rate)  - 

vergilər  ödənilənədək  illik  pul  gəlirləri  axınlarının  (BTCF)  investisiyaya 

yönəldilmiş  şəxsi  kapitalın  məbləğinə  (E )  nisbətini  ifadə  edən  gəlirlik 

normasıdır.  qtisadi  ədəbiyyatda  bu  norma  pul  artımı  norması  yaxud  şəxsi 

kapital üzrə dividend norması da adlandırılır.  

 

Borc kapitalının kapitallaşma əmsalı (Rm – mortage capitalization rate) 

- kreditə xidmət üzrə illik ödənişlərin məbləğinin (DS) kreditin əsas məbləğinə 

(M)  nisbətini  ifadə  edir.  Bu  əmsal  ipoteka  yaxud  kredit  daimisi  də 

adlandırılır. 

 

Torpaq  üzrə  kapitallaşma  əmsalı  (Rl  –  land  capitalization  rate)  - 

torpağın  icarəsindən  daxil  olan  illik  icarə  haqqının  torpağın  dəyərinə 

nisbətidir. 

 

Binalar  üzrə  kapitallaşma  əmsalı  (Rb  -  building  capitalization  rate)  - 

illik gəlirin bina ilə bağlı olan hissəsinin binanın ümumi dəyərinə nisbətidir. 

 

Qiymətləndiricinin  sərəncamındakı  məlumatların  həcmindən  asılı 

olaraq,  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalını  müəyyənləşdirmək  üçün  aşağıdakı 

üsullardan istifadə olunur: 

- satışların müqayisəsi; 

- həqiqi ümumi gəlir əmsalı əsasında hesablama; 

---

337 

 

- investisiya qrupu texnikası; 

- borcun ödənilməsi əmsalı əsasında hesablama. 

  

Satışların müqayisəsi üsulu (comparison sales method) qiymətləndirilən 

obyektlə  müqayisəli    obyektlərin  bazarda  satılması  barədə  tam  və  dəqiq 

məlumatların  olmasını  tələb  edir.  Həmin  obyektlərin  qiymətləndirilən 

obyektlə 

müqayisəlik 

dərəcəsinin 

meyarları 

gəlir 

və 

xərclərin 

müəyyənləşdirilməsi bazasının; maliyyələşmə şərtlərinin; istifadə yönümünün 

və səmərəliyinin oxşarlıgıdır. 

 

Toplanmış  məlumatlar  əsasında  müqayisəli  obyektlərin  hər  biri  üzrə 

kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  (Ro)  hesablanır  və  alınmış  nəticələr  riyazi 

statistika metodları vasitəsilə ümumi göstəriciyə çevrilir. 

Obyekt  üzrə  həqiqi  ümumi  gəlir  və  əməliyyat  xərcləri  barədə 

məlumatlar  olduqda,  digər  məlumatların  əldə  edilməsində  isə  çətinliklər 

yarandığı hallarda kapitallaşmanın ümumi əmsalı həqiqi ümumi gəlir əmsalı 

(effective  gross  income  multiplier  -  EG M)  əsasında  aşağıdakı  düsturla 

hesablana bilər: 

   

Ro  = (1 – OER) : EG M 

Burada: 

R o - kapitallaşmanın ümumi əmsalı; 

           OER  (operating  expence  ratio)  -  əməliyyat  xərcləri  əmsalı  (cari 

ə

məliyyat xərclərinin həqiqi ümumi gəlirə nisbəti); 

            EG M  (effective  gross  income  multiplier)-  həqiqi  ümumi  gəlir 

ə

msalıdır (obyektin satış qiymətinin birinci ilin həqiqi ümumi gəlirinə nisbəti). 

 

Daşınmaz  əmlakda  bir  neçə  şəxsin  marağı  olduqda  və  əldə  olunan 

gəlirlər 

qoyulmuş 

paylara 

mütənasib 

tərzdə 

onların 

arasında 

bölüşdürüldükdə,  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı investisiya  qrupu  texnikası 

(band of investment techniques) ilə müəyyənləşdirilə bilər. Bu üsulla mülkiy-

yətdə  payı  olan  şəxslərin  maliyyə  və  fiziki  maraqlarını  müəyyənləşdirmək 

---