338
mümkündür.
Maliyyə
maraqları üçün investisiya qrupu texnikası daş
ınmaz ə
mlakın
də
yə
ri şə
xsi və
borc kapitalından ibarə
t olduqda tə
tbiq edilir. Bunun üçün
kapitallaş
manın ümumi ə
msalı daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rində
şə
xsi və
borc
kapitallarının faizlə
nisbə
tini ifadə
edə
n orta kə
miyyə
t kimi, aş
ağ
ıdakı
düsturla hesablanir:
R o = R m x M + Re x ( 1 - M )
Burada:
Rm - borc kapitalının kapitallaş
ma ə
msalı;
M - borc kapitalının xüsusi çə
kisi;
Re - şə
xsi kapitalın kapitallaş
ma ə
msalıdır.
Fiziki maraqlar üçün investisiya qrupu texnikası mülkiyyə
tin fiziki
tə
rkib hissə
sinə
, yə
ni torpağ
a və
ya tikililə
rə
tə
tbiq oluna bilə
r. Torpaq və
binalar üçün kapitallaş
ma ə
msalları, habelə
daş
ınmaz ə
mlakın ümumi
də
yə
rində
onların də
yə
rinin xüsusi çə
kisi barə
də
mə
lumatlar olduqda, fiziki
maraqlar üzrə
kapitallaş
manın ümumi ə
msalını aş
ağ
ıdakı düsturla
hesablamaq olar:
R o = L x R l + B x R b
Burada:
L - daş
ınmaz ə
mlakın ümumi də
yə
rində
torpağ
ın də
yə
rinin xüsusi çə
kisi;
R l - torpaq üzrə
kapitallaş
ma ə
msalı;
B - daş
ınmaz ə
mlakın ümumi də
yə
rində
binaların də
yə
rinin xüsusi çə
kisi;
R b - binalar üzrə
kapitallaş
ma ə
msalı;
Bu metod çə
rçivə
sində
kapitallaş
manın ümumi ə
msalını xalis ə
mə
liyyat
gə
lirinin (NO ) borca xidmə
t göstə
rilmə
si üzrə
illik xə
rclə
rə
(DS) nisbə
ti kimi
339
ifadə
olunan borcun ödə
nilmə
si ə
msalından (debt coverage ratio - DCR)
istifadə
etmə
klə
də
müə
yyə
nləş
dirmə
k olar:
R o = DCR x R m x M
Burada:
DCR - borcun ödə
nilmə
si ə
msalı;
R m - borc kapitalının kapitallaş
ma ə
msalı yaxud ipoteka
daimisi
(loan constant);
M - kapitalın ümumi mə
bləğ
ində
borc kapitalının xüsusi çə
kisidir.
Gə
lir gə
tirə
n daş
ınmaz ə
mlakın birbaş
a kapitallaş
dırma metodu ilə
qiymə
tlə
ndirilmə
sinin ə
n geniş
yayılmış
üsullarindan biri qalıq texnikasıdır
(residual techniques).
Bu üsul investisiyaların fiziki tə
rkib hissə
lə
rində
n birinə
(torpağ
a yaxud
binalara) aid olan gə
lirin capitallaş
dırılması yolu ilə
digə
r hissə
lə
rə
aid olan
göstə
ricilə
rin hesablanmasına ə
saslanır.
Daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rinin qalıq texnikası ilə
qiymə
tlə
ndirilmə
si
aş
ağ
ıdakı ardıcıllıqla aparılır:
- investisiya elementinin mə
lum olan də
yə
ri müvafiq kapitallaş
ma
ə
msalına hasil edilərək, bu hissənin payına düşən illik gəlir hesablanır;
- illik gə
lirin ümumi mə
bləğ
ində
n də
yə
ri mə
lum olan elementin payına
düşə
n gə
lir çıxılaraq, də
yə
ri namə
lum elementin payına düşə
n gə
lir
hesablanır;
- də
yə
ri namə
lum elementin payına düşə
n illik gə
lir müvafiq
kapitallaş
ma ə
msalına bölünmə
klə
, onun daş
ınmaz ə
mlakın ümumi
də
yə
rində
ki payı hesablanır;
- mə
lum hissə
nin də
yə
ri ilə
namə
lum hissə
nin hesablanmış
də
yə
ri
toplanılmaqla, daş
ınmaz ə
mlakın ümumi də
yə
ri hesablanır.
Qiymə
tlə
ndirmə
tə
crübə
sində
qalıq texnikası investisiyaların fiziki
(torpaq və
binalar) və
maliyyə
(şə
xsi və
borc kapitalı) tə
rkib hissə
lə
rinə
tə
tbiq