1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 2,38 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə117/147
tarix14.09.2018
ölçüsü2,38 Mb.
#68569
1   ...   113   114   115   116   117   118   119   120   ...   147

338 

 

mümkündür. 

 

Maliyyə maraqları üçün investisiya qrupu texnikası daşınmaz əmlakın 

dəyəri  şəxsi  və  borc  kapitalından  ibarət  olduqda  tətbiq  edilir.  Bunun  üçün 

kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  daşınmaz  əmlakın  dəyərində  şəxsi  və  borc 

kapitallarının  faizlə  nisbətini  ifadə  edən  orta  kəmiyyət  kimi,  aşağıdakı 

düsturla hesablanir: 

 

R o  = R m  x  M   +  Re  x  ( 1 -  M ) 



        Burada:   

Rm - borc kapitalının kapitallaşma əmsalı; 

                      M - borc kapitalının xüsusi çəkisi; 

                      Re  - şəxsi kapitalın kapitallaşma əmsalıdır. 

 

 

 

Fiziki  maraqlar  üçün  investisiya  qrupu  texnikası  mülkiyyətin  fiziki 

tərkib  hissəsinə,  yəni  torpağa  və  ya  tikililərə  tətbiq  oluna  bilər.  Torpaq  və 

binalar  üçün  kapitallaşma  əmsalları,  habelə  daşınmaz  əmlakın  ümumi 

dəyərində  onların  dəyərinin  xüsusi  çəkisi  barədə  məlumatlar  olduqda,  fiziki 

maraqlar  üzrə  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalını  aşağıdakı  düsturla 

hesablamaq olar: 

 

R o =  L  x  R l +  B  x  R b 



Burada: 

L - daşınmaz əmlakın ümumi dəyərində torpağın dəyərinin xüsusi çəkisi; 

R l - torpaq üzrə kapitallaşma əmsalı;         

B - daşınmaz əmlakın ümumi dəyərində binaların dəyərinin xüsusi çəkisi;  

R b - binalar üzrə kapitallaşma əmsalı; 

 

Bu metod çərçivəsində kapitallaşmanın ümumi əmsalını xalis əməliyyat  

gəlirinin (NO ) borca xidmət göstərilməsi üzrə illik xərclərə (DS) nisbəti kimi  


339 

 

ifadə  olunan  borcun  ödənilməsi  əmsalından  (debt  coverage  ratio  -  DCR) 

istifadə etməklə də müəyyənləşdirmək olar: 

 

R o =   DCR  x R m x  M 



 

Burada: 

 DCR - borcun ödənilməsi əmsalı;  

 R m - borc kapitalının kapitallaşma əmsalı yaxud   ipoteka 

daimisi 

(loan constant); 

 M - kapitalın ümumi məbləğində borc kapitalının   xüsusi çəkisidir. 

Gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlakın  birbaşa  kapitallaşdırma  metodu  ilə 

qiymətləndirilməsinin  ən  geniş  yayılmış  üsullarindan  biri  qalıq  texnikasıdır 

(residual techniques). 

 

Bu üsul investisiyaların fiziki tərkib hissələrindən birinə (torpağa yaxud 

binalara)  aid  olan  gəlirin  capitallaşdırılması  yolu  ilə  digər  hissələrə  aid  olan 

göstəricilərin hesablanmasına əsaslanır.  

 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  qalıq  texnikası  ilə  qiymətləndirilməsi 

aşağıdakı ardıcıllıqla aparılır: 

-  investisiya  elementinin  məlum  olan  dəyəri  müvafiq  kapitallaşma   

ə

msalına hasil edilərək, bu hissənin payına düşən illik gəlir hesablanır; 



- illik gəlirin ümumi məbləğindən dəyəri məlum olan elementin payına   

şən  gəlir  çıxılaraq,  dəyəri  naməlum  elementin  payına  düşən  gəlir 

hesablanır; 

-  dəyəri  naməlum  elementin  payına  düşən  illik  gəlir  müvafiq 

kapitallaşma  əmsalına  bölünməklə,  onun  daşınmaz  əmlakın  ümumi  

dəyərindəki payı hesablanır; 

-  məlum  hissənin  dəyəri  ilə  naməlum  hissənin  hesablanmış  dəyəri 

toplanılmaqla, daşınmaz əmlakın ümumi dəyəri hesablanır. 

Qiymətləndirmə  təcrübəsində  qalıq  texnikası  investisiyaların  fiziki 

(torpaq və binalar) və maliyyə (şəxsi və borc kapitalı) tərkib hissələrinə tətbiq 


Yüklə 2,38 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   113   114   115   116   117   118   119   120   ...   147




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə