1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə120/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   116   117   118   119   120   121   122   123   ...   147

345 

 

Mövzu 13. Əmlakın diskontlaşdırılmış pul axını metodu ilə 

qiymətləndirilməsi  

13.1. Pul axınlarının diskontlaşdırılması metodu 

 

 

Yuxarıda  qeyd  etmişdik  ki,  investorun  pul  axınları  iki  istiqamətdə  hərəkə

edir. Əvvəlcə pul axınları investtisiya qoyuluşlarına yönəldilir (mənfi pul axınları), 

sonra isə həmin vəsaitlər artımla geri qayıdır (müsbət pul axınları). Lakin, mənfi və 

müsbət  pul  axınlarının yaranma vaxtı  müxtəlif olduğundan, pulun dəyərsizləşməsi 

nəzəriyyəsinə görə, geri qayıdan pul vəsaitlərinin dəyəri investisiyalara yönəldilmiş 

pul vəsaitlərinin dəyərindən aşağı olmalıdır. Qiymətləndirmə prosesində bu itkilərin 

nəzərə alınması və müxtəlif dövrlərdə yaranan pul axınlarının müqayisə oluna bilə

vəziyyətə  gətirilməsi  üçün  diskont    (discount)  (pul  vəsaitlərinin  hazırki  dəyərinin 

azalması əmsalı)  əmsalından istifadə   olunur.    Bu  əmsal

 

1 

şə

klində ifadə edilir. 



(  ----- ) 

( 1+ i ) 

Başqa  sözlə,  axınlarının  cari  dəyəri  onların  gələcək  pul  diskonta  hasili  kimi 

əyyənləşdirilir: 

               1                C

 

PV

 = C  x  ---------   =  ---------- 

                ( 1+i )        ( 1 + i ) 

 

Burada: 

PV  -  pul  vəsaitlərinin  cari  dəyəri  (investisiyalara 

 

yönəldilən məbləğ) ; 

C

 

-   investorun gələcəkdə alacağı pul axınları 

1 : ( 1 + i ) - diskont əmsalı; 

i - faiz normasıdır (kapitaldan istifadəyə görə haqq). 

 

 

Daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən diskont əmsalı iki üsulla  müəyyənləşdirilə 

bilər: 

-

  kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında; 



-

  alqı-satqı əməliyyatları barədə məlumatlar əsasında.  



Kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında diskont əmsalı bu bazarda 

uzunmüddətli risksiz vəsait qoyuluşları üzrə rentabellik səviyyəsi və 

qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka analoji olan obyektlərə investisiya 

qoyuluşlarının risk səviyyəsi göstəriciləri əsasında hesablanır. Yəni, bu üsulla 

diskont əmsalı

 

R = R

 

c

 

+ R

 



 düsturu ilə hesablanır.  

Burada: 

R – diskont əmsalı; 

R

 

c  

 - riskdən azad olan kapitalın dəyəri (%); 


346 

 



r  

 - 

riskə görə mükafatdır. 

 

Diskont  əmsalını  daşınmaz  əmlak  bazarında  alqı-satqı  predmeti  olmuş 

obyektlərin  satış  qiymətləri,  onlardan  əldə  olunan  gəlirlər  barədə  toplanmış 

məlumatlar əsasında da müəyyənləşdirmək mümkündür. Lakin, həmin məlumatlar 

təyinatı,  texniki-iqtisadi  göstəriciləri  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlaka  analoji 

olmalıdır.  Diskont  əmsalını  bu  üsulla  hesablamaq  üçün  R  =  D:V  düsturundan 

istifadə  etməklə  əvvəlcə  təhlil  olunan  hər  bir  analoji  obyekt  üzrə  diskont  əmsalı, 

sonra isə onların orta kəmiyyəti hesablanır. Burada: 

D – daşınmaz əmlak obyekti üzrə illik gəlir; 

V -  daşınmaz əmlakın satış qiymətidir. 

 

Pul  axınlarının  diskontlaşması  (PAD)  metodu  gəlirlərin  birbaş

kapitallaşdırılması metodu ilə müqayisədə mürəkkəb olsa da, daşınmaz əmlakı daha 

yüksək  dəqiqliklə  qiymətləndirmək,  müxtəlif  riyazi  modellərin  qurulması  yolu  ilə 

qiymətləndirmə prosesini standartlaşdırmaq imkanı yaradır. 

 

Qeyd  olunmalıdır  ki,  daşınmaz  əmlak  bu  metodla  qiymətləndirilərkən,  pul 

gəlirlərləri axınları deyil, məhz pul axınları diskontlaşmalıdır. Çünki: 

- pul axınları pul gəlirləri axını ilə müqayisədə daha sabitdir; 

- «pul axını» anlayışı pul vəsaitlərinin daxil olmasını və istifadəsini (məsələ

kapital  qoyuluşlarına,  borc  öhdəliklərinin  yerinə  yetirilməsinə  və  s.)  özündə 

birləşdirir; 

-  pul  axınları  təkcə  daşınmaz  əmlak  sahibinin  deyil,  onun  tərəf  müqabillərinin 

fəaliyyətinin nəticələrini də əks etdirir. 

 

Mütəxəssislər PAD metodundan istifadə olunmasını əsasən aşağıdakı hallarda 

məqsədə uyğun hesab edirlər:   

-  gələcək  pul  axınlarının  cari  pul  axınlarından  fərqlənəcəyi  ehtimal 

olunduqda; 

- gəlrlərin axını və xərclərin axını mövsümi xarakter daşıdıqda; 

- qiymətləndirilən daşınmaz əmlak çoxsahəli iri kommersiya obyekti olduqda; 

-  tikilməkdə  olan  yaxud  yeni  istifadəyə  verilmiş  daşınmaz  əmlak  obyekti 

qiymətləndirildikdə.

 

 

 

 

13.2. Gələcək pul axınlarının proqnozlaşdırılması 

 

PAD  metodundan  istifadə  edən  qiymətləndirici  ilk  növbədə  aşağıdakı 

göstəricilər barədə məlumat toplamalıdır: 

-  pul  axınlarının,  o  cümlədən  reversiyanın  (reversion),  yəni  investisiyaların 

satılmasından əldə olunan pul vəsaitlərinin  proqnozlaşdırılan həcmi; 

- proqnozlaşdirilan dövr; 

- risk dərəcəsi; 

- diskontlaşma normaları. 

Pul  axınlarının,  o  cümlədən,  reversiyanın  proqnozlaşdırılması  üçün 

qiymətləndirici: 

 

əvvəlki illərdə daşınmaz əmlak obyektindəəldə olunan gəlirlər və çəkilə

xərclər barədə məlumatları təhlil etməli; 

-daşınmaz  əmlak  bazarı  və  orada  baş  verən  meyllər  barədə  təsəvvür  əldə   




Dostları ilə paylaş:
1   ...   116   117   118   119   120   121   122   123   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə