357
i% - ipoteka kreditinin də
rə
cə
si;
n - investorun daş
ınmaz ə
mlak üzə
rində
sahibliyinin
proqnozlaş
dırılan müddə
ti;
TG – satış
xə
rclə
ri çıxılmaqla, reversiyanın mə
bləğ
i;
BAL – daş
ınmaz ə
mlakın satıldığ
ı vaxt geri qaytarılmamış
borcun mə
bləğ
i;
M - kreditin ilkin mə
bləğ
idir.
Ellvudun ipoteka-investisiya modeli.
Daş
ınmaz ə
mlakın ipoteka-investisiya tə
hlili ə
sasında qiymə
tlə
ndirilmə
si
modellə
rində
n biri L.Ellvud (L. Ellwood) tə
rə
fində
n hazırlanmış
ıdır. Bu model
ipoteka borcunun ə
msalı və
proqnozlaş
dırılan dövrdə
daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rinin
nisbi də
yiş
mə
si mə
lum olduğ
u hallarda tə
tbiq olunur. Yə
ni, müvafiq ə
msallar
mə
lum olduqda, bu modeldə
n istifadə
daha ə
lveriş
lidir. Lakin, qiymə
tlə
ndiricinin
hansı modeldə
n istifadə
etmə
sində
n asılı olmayaraq, hesablamalar eyni nə
ticə
vermə
lidir.
Ellvud modelinin ə
sas müddə
ası daş
ınmaz ə
mlaka yönə
ldilə
n investisiyaların
şə
xsi və borc vəsaitlərindən ibarət olması, onların geri qaytarılmasının isə gəlir və
reversiya vasitə
silə
tə
min edilmə
sidir.
Ellvud modeli aş
ağ
ıdakı düsturla ifadə
edilir:
R
o
= Y
e
- M x C
Burada:
R
o
- kapitallaş
manın ümumi ə
msalı;
Y
e
- şə
xsi kapital üzrə
gə
lrlik norması;
M. - kreditin mə
bləğ
inin ə
mlakın ümumi də
yə
rinə
nisbə
ti;
C - Ellvudun ipoteka ə
msalıdır.
Göstə
rilə
n düstur daş
ınmaz ə
mlaka sahiblik dövrü baş
a çatdıqda onun
də
yə
rinin sabit qaldığ
ı hallarda tə
tbiq olunur. Daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
ri də
yiş
dikdə
(artdıqda yaxud azaldıqda) isə
bu düstura müvafiq kə
miyyə
t ə
msalı ə
lavə
olunmalıdır:
R
o
= Y
e
- M x C + ∆
x a
Burada:
∆
- daşınmaz əmlakın dəyişdiyi kəmiyyət;
a - daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rinin də
yiş
mə
sinin kompen-
sasiyasını nə
zə
rə
alan ə
msaldır.
Modelin ə
sas funksiyası Ellvudun ipoteka ə
msalıdır (C amili). Bu kə
miyyə
t
ipoteka ilə
şə
xsi kapitalın müxtə
lif nisbə
tlə
rinin sintezidir.«C» amili aş
ağ
ıdakı
düsturla hesablanir:
C = Y
e
+ P (SFF, Y
şə
xsi
) - f
Burada:
358
Y
e
- şə
xsi kapital üzrə
gə
lirlik də
rə
cə
si;
P - proqnozlaş
dırılan dövrdə
ödə
nilə
n kredit;
SFF, Y
şə
xsi
- proqnozlaş
dirilan dövrdə
şə
xsi kapitalın
gə
lirlik də
rə
cə
si üzrə
bə
rpa fondunun amili;
f- illik ipoteka daimisidir.
Ellvud modelində
n istifadə
ni asanlaş
dirmaq üçün «C» amilinin ə
vvə
lcə
də
n
hesablanmış
kə
miyyə
tlə
rini ifadə
edə
n cə
dvə
llə
r tə
rtib olunmuş
dur. Bu cə
dvə
ldə
n
istifadə
etmə
klə
, daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rini üç mə
rhə
lə
li texnika ilə
müqayisə
də
daha tez hesablamaq olar.
Ellvud modelini iki misalla izah edə
k. Birinci halda daş
ınmaz ə
mlak yalnız
şə
xsi vəsaitlər hesabına, ikinci halda isə borc kapitalı cəlb edilməklə alınmışdır.
Misal 1.
Daş
ınmaz ə
mlak 10 il ə
rzində
hə
r il 50000 şə
rti vahid xalis ə
mə
liyyat gə
liri
tə
min etmə
lidir. Proqnoza görə
, sahibkarlıq dövrünün sonunda ə
mlakın də
yə
ri 18%
artacaqdır. nvestor öz kapitalından 12% gə
lir ə
ldə
etmə
k niyyə
tində
dir. poteka
borcu olmadığ
ına görə
M x C = 0
Hə
lli:
R
o
= 0,12–0+0,18 (10 il, 12%) = 0,12-0,18 (0,0006) =
0,12 - 0,000108 = 0,119892
Xalis ə
mə
liyyat gə
lirinin mə
bləğ
i kapitallaş
ma ə
msalına bölümmə
klə
,
daş
ınmaz ə
mlakın də
yə
rinin 417042 şə
rti vahid (50000 : 0,119892) olduğ
u
müə
yyə
nləş
dirilir.
(*) Ellvudun «C» cə
dvə
lində
n götürülür.
Misal 2.
Daş
ınmaz ə
mlakın alınması üçün 10 il müddə
tinə
, ildə
12% ödə
mə
klə
ipoteka
krediti cə
lb olunmuş
dur. Investor bu ə
mlakı 10 ildə
n sonra qoyduğ
u kapital üzrə
12% gə
lir tə
min edə
n qiymə
tə
satmaq niyyə
tində
dir. Bu dövr ə
rzində
ə
mlakın
qiymə
tinin sabit qalacağ
ı, borcun isə
, ilkin mə
bləğ
in 70% hə
cmində
olacağ
ı
gözlə
nilir. llik xalis ə
mə
liyyat gə
liri 50000 şə
rti vahid proqnozlaş
dırılır.
Hə
lli:
R
o
= 0,12 - 0,70 ( 0,0006 ) = 0,12 - 0,00042 = 0,11958
Xalis ə
mə
liyyat gə
lirinin mə
bləğ
i kapitallaş
ma ə
msalına bölümmə
klə
, daş
ınmaz
ə
mlakın dəyərinin 418130 şərti vahid (50000 : 0,11958) olduğu müəyyənləşdirilir.
Qiymə
tlə
ndirmə
tə
crübə
si göstə
rir ki, aş
ağ
ıdakı tə
tbiqi mə
sə
lə
lə
rin hə
lli üçün
Ellvud modelinin ipoteka-investisiya tə
hlili mexanizmində
n istifadə
olunması
hesablamaların yüksə
k də
qiqliyini tə
min edir:
-
kapitalaşmanın ümumi əmsallarının işlənib hazırlanmasında;
-
qalıq texnikasından istifadə edildikdə binalar və torpaq üzrə kapitallaşma
ə
msallarının hazırlanmasında;
-
daşınmaz əmlakın xərclər metodu və satışların müqayisəsi metodu ilə
hesablanmış
kə
miyyə
tlə
rinin tə
hlili və
yoxlanılması;
-
kapitallaşma əmsallarının qrafik təhlili.