1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 2,38 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə127/147
tarix14.09.2018
ölçüsü2,38 Mb.
#68569
1   ...   123   124   125   126   127   128   129   130   ...   147

357 

 

i% - ipoteka kreditinin dərəcəsi; 

n  -  investorun  daşınmaz  əmlak  üzərində  sahibliyinin 

proqnozlaşdırılan müddəti; 

TG –  satış xərcləri çıxılmaqla, reversiyanın məbləği; 

BAL – daşınmaz əmlakın satıldığı vaxt geri qaytarılmamış 

borcun məbləği; 

M - kreditin ilkin məbləğidir. 

Ellvudun ipoteka-investisiya modeli.  

Daşınmaz  əmlakın  ipoteka-investisiya  təhlili  əsasında  qiymətləndirilməsi 

modellərindən  biri  L.Ellvud  (L.  Ellwood)  tərəfindən  hazırlanmışıdır.  Bu  model 

ipoteka borcunun əmsalı və proqnozlaşdırılan dövrdə daşınmaz  əmlakın dəyərinin 

nisbi  dəyişməsi  məlum  olduğu  hallarda  tətbiq  olunur.  Yəni,  müvafiq  əmsallar 

məlum  olduqda,  bu  modeldən  istifadə  daha  əlverişlidir.  Lakin,  qiymətləndiricinin 

hansı  modeldən  istifadə  etməsindən  asılı  olmayaraq,  hesablamalar  eyni  nəticə 

verməlidir. 

Ellvud modelinin əsas müddəası daşınmaz əmlaka yönəldilən investisiyaların 

şə

xsi  və  borc  vəsaitlərindən  ibarət  olması,  onların  geri  qaytarılmasının  isə  gəlir  və 



reversiya vasitəsilə təmin edilməsidir. 

Ellvud modeli aşağıdakı düsturla ifadə edilir: 

R

 

o

  = Y 

e

  - M x C 

Burada: 

 R

 

o

 - kapitallaşmanın ümumi əmsalı; 

 Y

e

   - şəxsi kapital üzrə gəlrlik norması; 

 M. -  kreditin məbləğinin əmlakın ümumi dəyərinə nisbəti; 

 C -       Ellvudun ipoteka əmsalıdır. 

Göstərilən  düstur  daşınmaz  əmlaka  sahiblik  dövrü  başa  çatdıqda  onun 

dəyərinin sabit qaldığı hallarda tətbiq olunur. Daşınmaz əmlakın dəyəri dəyişdikdə 

(artdıqda  yaxud  azaldıqda)  isə  bu  düstura  müvafiq  kəmiyyət  əmsalı  əlavə 

olunmalıdır: 



o

  

= Y

e

  - M x C +  x a 

Burada: 

  



 - daşınmaz əmlakın dəyişdiyi kəmiyyət; 



           a - daşınmaz əmlakın dəyərinin dəyişməsinin kompen-

sasiyasını   nəzərə alan əmsaldır. 

Modelin  əsas  funksiyası  Ellvudun  ipoteka  əmsalıdır  (C  amili).  Bu  kəmiyyə

ipoteka  ilə  şəxsi  kapitalın  müxtəlif  nisbətlərinin  sintezidir.«C»  amili  aşağıdakı 

düsturla hesablanir: 

C  =  Y

 e

  +  P (SFF, Y

 şəxsi

) - f 

Burada:  


358 

 



e

 - şəxsi kapital üzrə gəlirlik dərəcəsi; 

            P - proqnozlaşdırılan dövrdə ödənilən kredit;  

           SFF,  Y

  şəxsi

  -  proqnozlaşdirilan  dövrdə  şəxsi  kapitalın 

gəlirlik dərəcəsi üzrə bərpa fondunun amili;  

           f-  illik ipoteka daimisidir. 

 

Ellvud  modelindən  istifadəni  asanlaşdirmaq  üçün  «C»  amilinin  əvvəlcədə

hesablanmış  kəmiyyətlərini  ifadə  edən  cədvəllər  tərtib  olunmuşdur.  Bu  cədvəldə

istifadə  etməklə,  daşınmaz  əmlakın  dəyərini  üç  mərhələli  texnika  ilə  müqayisədə 

daha tez hesablamaq olar. 

 

Ellvud  modelini  iki  misalla  izah  edək.  Birinci  halda  daşınmaz  əmlak  yalnız 

şə

xsi vəsaitlər hesabına, ikinci halda isə borc kapitalı cəlb edilməklə alınmışdır. 



 

Misal 1. 

 

Daşınmaz  əmlak  10  il  ərzində  hər  il  50000  şərti  vahid  xalis  əməliyyat  gəliri 

təmin etməlidir. Proqnoza görə, sahibkarlıq dövrünün sonunda əmlakın dəyəri 18% 

artacaqdır.  nvestor  öz  kapitalından  12%  gəlir  əldə  etmək  niyyətindədir.  poteka 

borcu olmadığına görə M x C = 0 

 

 

Həlli: 

 

R



= 0,12–0+0,18 (10 il, 12%) = 0,12-0,18 (0,0006) =  

 

 

0,12 - 0,000108 = 0,119892  

 

Xalis  əməliyyat  gəlirinin  məbləği  kapitallaşma  əmsalına  bölümməklə

daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  417042  şərti  vahid  (50000  :  0,119892)  olduğ

əyyənləşdirilir. 

       (*) Ellvudun «C» cədvəlindən götürülür. 

 

Misal 2. 

 

Daşınmaz əmlakın alınması üçün 10 il müddətinə, ildə 12% ödəməklə ipoteka 

krediti  cəlb  olunmuşdur.  Investor  bu  əmlakı  10  ildən  sonra  qoyduğu  kapital  üzrə 

12%  gəlir  təmin  edən  qiymətə  satmaq  niyyətindədir.  Bu  dövr  ərzində  əmlakın 

qiymətinin  sabit  qalacağı,  borcun  isə,  ilkin  məbləğin  70%  həcmində  olacağı 

gözlənilir.  llik xalis əməliyyat gəliri 50000 şərti vahid proqnozlaşdırılır. 

 

Həlli: 

  

R

o

 = 0,12 - 0,70 ( 0,0006 ) = 0,12 - 0,00042 = 0,11958 

Xalis əməliyyat gəlirinin məbləği kapitallaşma əmsalına bölümməklə, daşınmaz 

ə

mlakın dəyərinin 418130 şərti vahid (50000 : 0,11958) olduğu müəyyənləşdirilir.  



 

Qiymətləndirmə təcrübəsi göstərir ki, aşağıdakı tətbiqi məsələlərin həlli üçün 

Ellvud  modelinin  ipoteka-investisiya  təhlili  mexanizmindən  istifadə  olunması 

hesablamaların yüksək dəqiqliyini təmin edir: 

-

  kapitalaşmanın ümumi əmsallarının işlənib hazırlanmasında; 



-

  qalıq  texnikasından  istifadə  edildikdə  binalar  və  torpaq  üzrə  kapitallaşma 

ə

msallarının hazırlanmasında; 

-

  daşınmaz  əmlakın  xərclər  metodu  və  satışların  müqayisəsi  metodu  ilə 



hesablanmış kəmiyyətlərinin təhlili və yoxlanılması; 

-

  kapitallaşma əmsallarının qrafik təhlili. 




Yüklə 2,38 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   123   124   125   126   127   128   129   130   ...   147




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə