1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
368 Qeyd etmək lazımdır ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində həmin obyektdən bir neçə növ gəlirin əldə edilməsi hesablanır. Daşınmaz ə
qiymətləndirilməsi məqsədləri üçün gəlir göstəricilərinin hesablanmasının özünəməxsus xüsusiyyətləri olmaqla, həm də bu proses müəyyən ardıcıllıqla yerinə yetirilir. Xalis əməliyyat gəlirinin müəyyənləşdirilməsi metodikası gələcək dövrlər üzrə pul axınlarının gəlir və xərc maddələrinin kəmiyyətinin proqnozlaşdırılmasından ibarətdir. Bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi məqsədləri üçün daşınmaz əmlak obyektindən proqnozlaşdırılan gəlirlər və xərclər haqqında dürüst nəticəyə gəlinməsi niyyətilə hesabat məlumatlarından istifadə olunur. Obyekt üzrə hesablanan gəlirə aşağıdakılar daxildir: • potensial ümumi gəlir; • həqiqi ümumi gəlir; • xalis əməliyyat gəliri; • vergilər ödənilənədək pul axını; • vergilər ödənildikdən sonra pul axını. Potensial ümumi gəlir – daşınmaz əmlak obyektindən əldə oluna bilən maksimal gəlirdir. 1m 2 sahənin icarə dəyərinə ƏDV daxildirsə, bu göstərici illik icarə haqqının məbləğindən əlavə dəyər vergisinin kəmiyyəti qədər fərqlənir. Həqiqi ümumi gəlir – daşınmaz əmlak obyektindən tam istifadə olunmaması, ödənişlərin daxil olmaması, habelə əlavə gəlir növləri nəzərə alınmaqla bir sıra subyektiv amillərin nəticəsində formalaşdırılmalı olan gəlirdir. Beləliklə, xalis əməliyyat gəlirlərinin düzgün hesablanmasına nail olmaq məqsədilə əməliyyat xərclərinin də dəqiqliklə müəyyən edilməsi lazım gəlir. Ə
− sabit xərclər; − dəyişən xərclər; − əvəzolunma xərcləri. Sabit xərclər binanın istifadəçi tərəfindən yüklənməsi dərəcəsindən asılı olmayaraq formalaşır. Adətən, bu xərc maddəsinə əmlak və torpaq vergiləri, ə
tam məbləğdə obyektin sahibi tərəfindən ödənilir; Dəyişən xərclərin səviyyəsi isə, binanın yüklənmə dərəcəsindən və təqdim edilən xidmətlərin səviyyəsindən asılı olaraq tərəddüd edir. Bunlara idarəetmə xərcləri, xidmətedici heyətin əmək haqqı, zibilin daşınması, kommunal (elektrik enerjisi, su, qaz, kanalizasiya və s.) xərclər, sair xərclər daxildir; Ə
normal hesab olunan vəziyyətdə saxlanılması üçün zəruri olan məsrəflərin məcmusudur. 369 Vergilər ödənildikdən sonra pul axını – amortizasiya ayırmaları nəzərə alınmaqla xalis (bölüşdürülməmiş) mənfəətdir. nvestor öz əmlakından əsasən iki istiqamətdə gəlir götürür. Bunlardan biri əmlakın icarəyə verilməsindən daxil olan icarə haqqları, ikincisi isə ə
olunması nəticəsində əldə olunan gəlirlərin müəyyən hissəsidir. Qiymətləndirmə təcrübəsində əmlak sahibinin gəlirini hesablamaq məqsədilə icarə haqqı göstəricisindən daha geniş istifadə olunur. Mövcud bazar şə
icarə haqqı barədə məlumatlar qiymətləndirilən obyektə bənzəyən daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi müqavilələrindən götürülür və açıq bazar şəraitində onun icarəyə verilməsi daha çox ehtimal olunan məbləği əks etdirir. Qiymətləndiricilər hələ 90-cı illərin əvvəllərində bəzi informasiyaların ə
analoji olan daşınmaz ə
icarə haqqının məbləğinin müəyyənləşdirilməsi üçün məlumatları hazırda mətbuatdan və daşınmaz ə
mümkündür. Müəyyən kateqoriyadan olan qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə oluna bilən müvafiq sosial-iqtisadi və coğrafi şəraitdə yerləşən obyektlər üzrə icarə haqqının orta məbləğini müəyyənləşdirmək üçün konkret ərazidə yerləşən bazarın tədqiq olunması lazım gəlır. carə haqqının konkret məbləği məlum olduqda, belə (müvafiq icarə müqavilələrinə əsasən) konkret obyekt üzrə icarə haqlarının orta kəmiyyəti hesablanarkən bazar tədqiqatları aparılmalıdır (icarə haqqının məbləğinə qiymətləndiriciyə məlum olmayan amillər təsir göstərə bilər). 14.3. nvestisiya riskləri nvestisiyanın obyekti ilə əlaqəli olan ümumi risk müxtəlif mənbələrdən ə
vaxt onların hər birindən yaranan riskləri müəyyən etmək qeyri-mümkün olur. Ümumi riskin əsas növlərinə: işgüzar risk, maliyyə riski, alıcılıq qabiliyyəti ilə əlaqədar risk, faiz riski, likvidlik riski, bazar riski və təsadüfü risk aiddir. şgüzar risk investisiyanı maliyyələşdirmək üçün öz vəsaitlərini təqdim etmiş investorlarla hesablaşmaq üçün investisiyadan əldə edilən gəlirlərlə bağlı qeyri-müəyyənlik dərəcəsini ə
etdirir. Firma gözlənildiyindən çox kiçik məbləğdə gəlir və ya zərər əldə edə və nəticədə investorlar müvəffəqiyyətsizliklə qarşılaşa və hətta müflis ola bilərlər. Başqa Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|