1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə133/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   129   130   131   132   133   134   135   136   ...   147

368 

 

 Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsində 

həmin  obyektdən  bir  neçə  növ  gəlirin  əldə  edilməsi  hesablanır.  Daşınmaz 

ə

mlakın  bazar  dəyərinin  pul  axınlarının  diskontlaşdırılması  metodu  ilə 



qiymətləndirilməsi  məqsədləri  üçün  gəlir  göstəricilərinin  hesablanmasının 

özünəməxsus  xüsusiyyətləri  olmaqla,  həm  də  bu  proses  müəyyən  ardıcıllıqla 

yerinə  yetirilir.  Xalis  əməliyyat  gəlirinin  müəyyənləşdirilməsi  metodikası 

gələcək dövrlər üzrə pul axınlarının gəlir və xərc maddələrinin kəmiyyətinin 

proqnozlaşdırılmasından  ibarətdir.  Bazar  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsi 

məqsədləri  üçün  daşınmaz  əmlak  obyektindən  proqnozlaşdırılan  gəlirlər  və 

xərclə

haqqında 

dürüst 

nəticəyə 

gəlinməsi 

niyyətilə 

hesabat 

məlumatlarından istifadə olunur.  

Obyekt üzrə hesablanan gəlirə aşağıdakılar daxildir: 

  potensial ümumi gəlir; 



  həqiqi ümumi gəlir; 

  xalis əməliyyat gəliri; 



  vergilər ödənilənədək pul axını; 

  vergilər ödənildikdən sonra pul axını. 



Potensial ümumi gəlir – daşınmaz əmlak obyektindəəldə oluna bilə

maksimal  gəlirdir.  1m

2

  sahənin  icarə  dəyərinə  ƏDV  daxildirsə,  bu  göstərici 

illik  icarə  haqqının  məbləğindən    əlavə  dəyər  vergisinin  kəmiyyəti  qədə

fərqlənir. 

Həqiqi  ümumi  gəlir  –  daşınmaz  əmlak  obyektindən  tam  istifadə 

olunmaması,  ödənişlərin  daxil  olmaması,  habelə  əlavə  gəlir  növləri  nəzərə 

alınmaqla  bir  sıra  subyektiv  amillərin  nəticəsində  formalaşdırılmalı  olan 

gəlirdir. 

Beləliklə, xalis əməliyyat gəlirlərinin düzgün hesablanmasına nail olmaq 

məqsədilə  əməliyyat  xərclərinin  də  dəqiqliklə  müəyyən  edilməsi  lazım  gəlir. 

Ə

məliyyat xərclərinin tərkibi aşağıdakı üç mühüm elementdən ibarətdir: 

  sabit xərclər; 



  dəyişən xərclər; 

  əvəzolunma xərcləri.                                         



Sabit xərclər binanın istifadəçi tərəfindən yüklənməsi dərəcəsindən asılı 

olmayaraq formalaşır. Adətən, bu xərc maddəsinə əmlak və torpaq vergiləri, 

ə

mlakın  sığortalanması  xərcləri  aid  edilir.  Nəzərdə  tutulur  ki,  sabit  xərclə



tam məbləğdə obyektin sahibi tərəfindən ödənilir; 

Dəyişən  xərclərin  səviyyəsi  isə,  binanın  yüklənmə  dərəcəsindən  və 

təqdim  edilən  xidmətlərin  səviyyəsindən  asılı  olaraq  tərəddüd  edir.  Bunlara 

idarəetmə  xərcləri,  xidmətedici  heyətin  əmək  haqqı,  zibilin  daşınması, 

kommunal  (elektrik  enerjisi,  su,  qaz,  kanalizasiya  və s.)  xərclər,  sair  xərclə

daxildir; 

Ə

vəzolunma  xərcləri  əmlakın  müvafiq  tip  obyektlər  səviyyəsində  



normal  hesab  olunan  vəziyyətdə  saxlanılması  üçün  zəruri  olan  məsrəflərin 

məcmusudur. 


369 

 

Vergilər ödənildikdən sonra pul axını – amortizasiya ayırmaları nəzərə 

alınmaqla xalis (bölüşdürülməmiş) mənfəətdir. 

nvestor öz əmlakından əsasən iki istiqamətdə gəlir götürür. Bunlardan 

biri  əmlakın  icarəyə  verilməsindən  daxil  olan  icarə  haqqları,  ikincisi  isə 

ə

mlakdan müəssisənin istehsal, yaxud digər kommersiya fəaliyyətində istifadə 



olunması nəticəsində əldə olunan gəlirlərin müəyyən hissəsidir. 

Qiymətləndirmə  təcrübəsində  əmlak  sahibinin  gəlirini  hesablamaq 

məqsədilə icarə haqqı göstəricisindən daha geniş istifadə olunur. 

Mövcud 

bazar 

şə

raitində 



icarə 

haqqı 

barədə 

məlumatlar 

qiymətləndirilən  obyektə  bənzəyən  daşınmaz  əmlakın  icarəyə  verilməsi 

müqavilələrindən  götürülür  və  açıq  bazar  şəraitində  onun  icarəyə  verilməsi 

daha çox ehtimal olunan məbləğəks etdirir.   

Qiymətləndiricilər  hələ  90-cı  illərin  əvvəllərində  bəzi  informasiyaların 

ə

ldə  edilməsində  çətinliklərlə  üzləşirdilər.  Lakin  qiymətləndirilən  obyektə 



analoji 

olan 

daşınmaz 

ə

mlakın 



icarə 

haqqının 

məbləğinin 

əyyənləşdirilməsi  üçün  məlumatları  hazırda  mətbuatdan  və  daşınmaz 

ə

mlak  agentliklərinin  internet  saytlarındakı  elanlardan  əldə  etmə



mümkündür. 

əyyən  kateqoriyadan  olan  qiymətləndirmə  obyekti  ilə  müqayisə 

oluna bilən müvafiq sosial-iqtisadi və coğrafi şəraitdə yerləşən obyektlər üzrə 

icarə  haqqının  orta  məbləğini  müəyyənləşdirmək  üçün  konkret  ərazidə 

yerləşən bazarın tədqiq olunması lazım gəlır.  carə haqqının konkret məbləğ

məlum  olduqda,  belə  (müvafiq  icarə  müqavilələrinə  əsasən)  konkret  obyekt 

üzrə  icarə  haqlarının  orta  kəmiyyəti  hesablanarkən  bazar  tədqiqatları 

aparılmalıdır  (icarə  haqqının  məbləğinə  qiymətləndiriciyə  məlum  olmayan 

amillər təsir göstərə bilər). 

14.3.  nvestisiya riskləri 

nvestisiyanın obyekti ilə əlaqəli olan ümumi risk müxtəlif mənbələrdə

ə

mələ gələ bilər. Bu mənbələr bir-biri ilə qarşılıqlı əlaqəli olduqlarından, çox 



vaxt    onların  hər  birindən  yaranan  riskləri  müəyyən  etmək  qeyri-mümkün 

olur.  Ümumi  riskin  əsas  növlərinə:  işgüzar  risk,  maliyyə  riski,  alıcılıq 

qabiliyyəti ilə əlaqədar risk, faiz riski, likvidlik riski, bazar riski və təsadüfü 

risk aiddir.  şgüzar risk investisiyanı maliyyələşdirmək üçün öz vəsaitlərini 

təqdim  etmiş  investorlarla  hesablaşmaq  üçün  investisiyadan  əldə  edilə

gəlirlərlə 

bağlı 

qeyri-müəyyənlik 

dərəcəsini 

ə

ks 



etdirir. 

Firma 

gözlənildiyindən  çox  kiçik  məbləğdə  gəlir  və  ya  zərər  əldə  edə  və  nəticədə 

investorlar müvəffəqiyyətsizliklə qarşılaşa və hətta müflis ola bilərlər. Başqa 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   129   130   131   132   133   134   135   136   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə