1 QİYMƏTLƏNDİRM

49 

 

dəyəri  -    daşınmaz  əmlakın  konkret  investor  üçün,  onun  investisiyaya  qoyduğu 

kapitalın  geri  qaytarılması  üzrə  tələbləri  nəzərə  alınmaqla  hesablanmış  dəyərlilik 

kəmiyyətidir.  O,  nəzərdən  keçirilən  obyektin  yaxşılaşdırılması  imkanları  deyil, 

obyektin  fərz  edilən    təkmilləşdirilmiş  haldakı  qiymətidir.  Bu  baxımdan,  investisiya 

dəyərinin qiymətləndirilməsi bir qədər mürəkkəbliyi ilə fərqlənir.    

nvestisiya  dəyəri  istənilən  obyekt  üzrə  -  yeni  və  hətta  aşınmış  obyekt  üçün  də 

müəyyənləşdirilə bilər.  

Aşınmış  obyektin  modernləşdirilməsi  əsaslı  təmir,  o  cümlədən  təxirə  salınmış 

ə

saslı təmirlə müşayiət olunduğu üçün bütün hallarda tam investisiya dəyəri hesablanır. 

nvestisiya  qoyuluşunun  səmərəliliyinin  qiymətləndirilməsi  “ nvestisiya  layihələrinin 

səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi və maliyyələşdirilmək üçün seçilməsi üzrə metodiki 

tövsiyyələr”ə uyğun həyata keçirilir.  

Beləliklə,  investisiya  dəyəri  vasitəsi  ilə  qiymətləndirmə  və  investisiya  fəaliyyəti 

arasında tam və birbaşa əlaqə yaradılması təmin olunur. 

nvestisiya  dəyəri  əsasən  iki  amilin  təsiri  altında  formalaşır.  Birincisi,  bu 

sahibkarın öz fəaliyyətinin etibarlı təminatı ehtiyacından irəli gəlir. Məsələn, hər hansı 

heyvandarlıq  və  ya  quşçuluq  kombinatı  özünün  yem  ehtiyatını  təmin  etmək  üçün 

investisiya  qoymaqla  etibarlı  yem  bazası  təşkil  edir.  Beləliklə,  yemin  kənar 

istehsalçılardan  alınması  xərcləri  qoyulan  investisiyanın  məbləğindən  az  olsa  da, 

investor  asılılıqdan  qurtarır.  Bu  asılılığa  görə  o,  böyük  itkilərlə  üzləşə  bilər.  Digər 

tərəfdən  yeni  investisiya  bazarlarının  yaranması  təkrar  asılılıq  meylləri  formalaşdıra 

bilər. Məsələn, dünyanın ayrı-ayrı bölgələrində iri investisiyaların qoyulması daha çox 

gəlir götürmək istəklərindən irəli gəlir.   

nvestisiya layihələri əsaslandırılarkən başlıca olaraq investisiya dəyərindən, habelə 

investisiya  qoyuluşunun  müəyyən  məqsədləri  çərçivəsində  daşınmaz  əmlakın  konkret 

investor  üçün  dəyərindən  istifadə  olunur.  Tipik  alıcı  və  tipik  satıcının  niyyətləri  ilə 

müəyyənləşdirilən  bazar  dəyərindən  fərqli  olaraq,  investisiya  dəyəri,  konkret  investor 

tərəfindən  investisiyalara  qarşı  irəli  sürülən  fərdi  tələblərdən  asılıdır.  nvestisiya 

dəyərinin bazar dəyərindən fərqlənməsinin bir sıra səbəbləri vardır. Əsas səbəblər kimi 

---

50 

 

gələcək  gəlirlərin  qiymətləndirilməsində  risk  dərəcəsi,    vergi  siyasəti  barədə 

təsəvvürlərdə  olan  fərqlər,  obyektin  investora  məxsus  digər  obyektlərə  birləşdirilməsi 

imkanları, ehtimalları və s. göstərilə bilər. 

nvestisiya  dəyəri  anlayışı  hər  hansı  bir  əşyanın  müəssisə  üçün  iqtisadi 

faydalılığının  subyektiv,  bazarla  əlaqəsi  olmadan  qiymətləndirilməsinə  əsaslanır. 

nvestisiya dəyəri bazar dəyərindən fərqlənsə də, daşınmaz əmlakın dəyərliyinin bazar 

iştirakçıları  tərəfindən  fərdi  qaydada  qiymətləndirilməsinə  əsaslanan  bazar  fəallığına 

təkan verir. 

nvestisiya 

dəyərinin 

hesablanması 

investorun 

müxtəlif 

elementlərin 

məcmusunun,  məsələn,  iqtisadi  dəyişikliklərin  meyllərinin  qiymətləndirilməsi,  qalıq 

dəyərinin  qiymətləndirilməsi,  maliyyə  məqsədlərinin  və  risklərin  təhlili  əsasında 

müəyyənləşdirdiyi  daxili  meyarlara  müvafiq  olaraq,  müəyyən  dövr  ərzində 

diskontlaşdırılmış xərclərin və mənfəətin subyektiv qiymətləndirilməsi şəklini ala bilər. 

Müəssisənin  özünün  işləyib  hazırladığı,  hər  bir  gözlənilən  pul  axınına  tətbiq 

olunan  ardıcıl  və  əlaqələndirilmiş  meyarlar  vasitəsilə  investisiya  portfelinin  dəyərinin 

qiymətləndirilməsi  sürətlə  dəyişən  bazar  məlumatlarına  əsaslanan  bazar  dəyərinə 

nisbətən  fəaliyyət  barədə  uzunmüddətli  qiymətləndirmə  mülahizələri  ilə  daha  dəqiq 

ə

saslandırıla  bilər.  Lakin,  bu  cür  qiymətləndirmə  proqnozlaşdırma  dövrü  bitənədək 

obyektiv, doğru, yaxud subyektivlikdən azad baza kimi qəbul edilməməlidir. 

Likvid  dəyər  (məcburi  satış  zamanı  dəyər).  Bəzən  hər  hansı  qiymətləndirmə 

obyekti  ona  oxşar  digər  obyektin  ekspozisiya  müddətinə  nisbətən  daha  qısa  vaxt 

ə

rzində satılmalı olur. Bu zaman əmlakın satıldığı qiymətə likvid dəyəri deyilir. Likvid 

dəyəri bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi şəraitində adekvat marketinqin keçirilməsi 

üçün vaxtın məhdudluğu səbəbindən mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək 

pulun məbləğidir. Yəni, likvid dəyərinə təsir edən və onu bazar dəyərindən fərqləndirən 

yeganə  amil  “satışın  məcburiliyi”  və  yaxud  da  pul  təcili  möhtaclıq  amilidir.  Bu  isə, 

daşınmaz  əmlakın  satılmasının  qeyri-bazar  şərtləri  üçün  səciyyəvidir.  Əmlakın 

ekspozisiya  müddəti  artdıqca,  onun  likvid  dəyəri  də  arta  bilər.  Lakin,  bütün  hallarda 

qiymətləndirilən obyektin likvid dəyəri onun bazar dəyərindən aşağı olur.  Bu dəyər bir 

---

51 

 

sıra  bazar  şərtlərinin  (vaxtın  məhdudluğu,  qiymətləndirmə  obyektinin  sahibinin 

dəyişməsinin  könüllülüyü  və  s.)  pozulması  kimi  iqtisadi  amillərin  təsiri  altında 

formalaşır.  Analoji  vəziyyət  müflisləşmiş  müəssisələrin  əmlakının  satılması  zamanı 

yarana  bilər.  Satış  şərtlərindən  asılı  olaraq  planauyğun  və  məcburi  likvid  dəyərləri 

fərqləndirilir. Bu baxımdan da onların qısa şərhinin verilməsi zərurəti yaranır. 

Planauyğun  likvid  dəyər  satıcıya  əmlakının  satılmasından  əldə  edəcəyi  gəliri 

mümkün qədər çoxaltmaq, onun likvidliyini artırmaq üçün tədbirlər kompleksini həyata 

keçirmək  məqsədilə,  həm  də  kifayət  qədər  vaxtın  verilməsi  şərti  ilə  və  əmlakın  açıq 

satış nəticəsində alınması ehtimalının reallığı kimi müəyyənləşdirilir. 

Satışın  şərtlərindən  asılı  olaraq  likvid  dəyərinin  digər  forması  məcburi  likvid 

dəyəri  adlanır.  Məcburi  likvid  dəyərinin  formalaşmasına  əmlakın  “olduğu  kimi  və 

olduğu  yerdə”  təcili  satılması  amili  təsir  göstərir.  Bu  da  təsərrüfatçılıqda  və  biznes 

fəaliyyətindəki zəruri ehtiyaclardan yaranır. 

Təkrar emal dəyəri anlayışı digər iqtisadi fənnlərdən bizə bəllidir. Lakin təkrar 

emal  dəyəri  ifadəsi  barədə  məlumatlanmağa  ehtiyac  yaranır.  Bu  dəyər  hesabdan 

silinmiş aktivlərin və ya onların tərkib hissələrinin sonradan nəinki mövcud, hətta hər 

hansı başqa birbaşa təyinatına alternativ surətdə istifadə olunması üçün açıq satışından 

ə

ldə  olunması  gözlənilən  tipik  məbləğ  kimi  müəyyənləşdirilir.  Məlum  olduğu  kimi 

hesabdan  silinmiş  aktivlər  dedikdə,  birbaşa  təyinatı  üzrə  istifadəsi  texniki  baxımdan 

qeyri-mümkün,  yaxud  iqtisadi  baxımdan  məqsədəuyğun  olmayan  aktivlər  nəzərdə 

tutulur.  Lakin  bəhs  olunan  məsələnin  bilavasitə  predimeti  olmadığına  görə  bu  haqda 

geniş fikir söyləməyə ehtiyac qalmır. 

Qırıntıların  dəyəri  dedikdə,  hesabdan  silinmiş  aktivlərin  sonradan  istehsal 

məqsədləri  üçün  istifadəsi  deyil,  yalnız  onların  tərkibində  olan  maddi  əşya 

elementlərinin  (komponentlərinin)  toplusu  kimi  açıq  satışından  əldə  olunacaq 

gözlənilən tipik məbləğ nəzərdə tutulur.  

Ə

vəzetmə  dəyəri barədə  kitabın başqa  bölmələrində geniş izahatlar verilir.  Qısa 

da  olsa  qəbul  etməliyik  ki,  əvəzetmə  dəyəri  dedikdə,  qiymətləndirilən  obyektin 

qiymətləndirmə  tarixinə  bazar  qiyməti  ilə  oxşarının  yaradılmasına  çəkiləsi  xərclərin 

---