1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 3.4. Bazar d əy əri v ə onun qiym ətl əndirm ə bazası kimi üstünlükl əri
55
stənilən əmlak növünün dəyəri bir sıra amillərin təsiri altında formalaşır. Texnoloji və texniki normalar, habelə tələb olunan qaydaların pozulması, yaxud onlardan kənarlaşmalar daşınmaz əmlakın dəyərini azaldır, son nəticədə onun satışına mənfi təsir göstərir. Qiymətləndirici dəyərə təsir göstərən amilləri məcmu halında nəzərə almalı və əmlakın dəyəri barədə əsaslandırılmış nəticə çıxarmalıdır. Bu da, hər bir qiymətləndirmə dəyərinə münasibətlərin olduqca dəqiqliyini və incəliyini tələb edir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə dəyərinə təsir göstərən amilləri aşağıdakı kimi qruplaşdırmaq olar: • Yerləşdiyi ərazisinin sahəsi; • Ərazinin relyefi; • Ərazinin tikililik dərəcəsi; • Ərazidə tikinti işlərinin dinamikası; • Tələb və təklif; • Nəqliyyat magistralına yaxınlıq; • Kommersiya baxımından cəlbediciliyi; • Hidrogeoloji və iqlim şəraiti; • Seysimik davamlılıq; • Ekoloji vəziyyət; • Mühəndis qurğuları ilə təchiz olunması; • Köhnəlmə (fiziki və mənəvi, funksional, xarici görünüş). Ə mlakın dəyərinə təsir göstərən mühüm amillərdən biri əmlakın olduğu yer və arxitektura xüsusiyyətləridir. Bu amil, əsasən daşınmaz əmlak obyektlərinə aiddir. Qiymətləndirici daşınmaz əmlakın yerləşdiyi sahəyə müvafiq olaraq onun tikinti normalarına uyğunluğunu müəyyən etməlidir. Məlum olduğu kimi, hər bir ölkədə şə hərlərin mərkəzi hissəsi torpaq sahəsinin məhdudluğu ilə xarakterizə olunur. Bir sıra şə hərlərdə bu daha kəskin nəzərə çarpır. Ona görə də, təyinatından asılı olmayaraq belə 56 ə razilərdə yerləşən müxtəlif daşınmaz əmlak obyektləri yüksək dəyərə malik olurlar. Xüsusilə gəlir gətirən obyektlərin, o cümlədən mağazaların dəyərinə onların yerləşdikləri küçələrin, hətta bir neçə metr məsafənin də əhəmiyyətli təsiri vardır. Böyük şəhərlərin istənilən bir hissəsi, yaxud küçəsi müəyyən fəaliyyət növünün həyata keçirildiyi yer kimi məşhurlaşır və tanınır. Bu da, həmin fəaliyyət növü ilə məşğul olanlar üçün müştəriləri cəlbetmə amilinə çevrilir. Daşınmaz əmlakın dəyərinin artmasına onun ictimai nəqliyyata və avtomobil dayanacaqlarına yaxınlığı habelə hərəkət tezlikləri də təsir göstərir. stehsal müəssisələrinin səmərəli fəaliyyət göstərməsi baxımından xammalın gətirilməsi və hazır məhsulun bazara çıxarılması üçün əlverişli yolların olması və işçi qüvvəsinə yaxınlıq olduqca vacibdir. Belə olan halda istehsal obyektinin yerləşdiyi yer onun səmərəli fəaliyyəti üçün o qədər də əhəmiyyət daşımır. Binanın konstruksiyasının möhkəmliyi alıcı üçün olduqca vacib amildir. Daşınmaz ə mlak ətraf mühitin tələblərinə və iqlim şəraitinə, yerləşdiyi ərazinin coğrafi vəziyyətinə cavab verməli, şəhərsalma qaydalarına uyğun olaraq planlaşdırılmalı, kommunikasiya xətləri ilə təmin olunmalı və cəlbedici zahiri görünüşə malik olmalıdır. Bu amillər daşınmaz əmlakın qiymətinə əsaslı təsir göstərir. Lakin, bununla belə, ofis binalarına olan tələblər və onların qiymətlərinin səviyyəsi istehsal obyektlərinin dəyərinə təsir göstərən amillərdən fərqlənir. Binada kommunal təchizatın olması, bu təchizatın etibarlılığı və keyfiyyəti dəyərə təsir göstərir. Əgər kommunikasiyalar qoşulmamışdırsa, bu işin görülməsinə çəkilən və ya çəkilməli olan xərclər hesablanmalıdır. Çünki, təyinatından asılı olmayaraq hər bir binada kommunal təchizatın olmaması alıcını düşündürür, onun istifadəsində ciddi problemlər yaratdığına görə dəyərə təsiri də, labüd hala çevrilir. Daşınmaz əmlakın sahibləri və istifadəçiləri əmlakdan daha dolğun istifadə etmək və əldə etdikləri gəlirləri artırmaq məqsədi ilə orada avadanlıqlar quraşdırırlar. Bəzən quraşdırılmış avadanlıqlar binanın nəinki dəyərini artırır, əksinə ona xələl gətirən bir vasitəyə çevrilir. Binanın köməkçi avadanlığının ayrıca qiymətləndirilməsi zərurəti olmasa da qiymətləndirici öz hesabatında onun mövcudluğunu qeyd etməlidir. Sözsüz
57 ki, bu avadanlığın vəziyyəti və işinin səmərəliliyi dəyərə təsir göstərəcəkdir. Bu zaman mütləq olaraq sənaye və kommersiya avadanlıqları və maşınlar ayrıca qiymətləndirilir. Qiymətləndirmə obyektinin təmiri çoxlu vəsait tələb edirsə, alıcı bu xərclərin razılaşma qiymətində nəzərə alınmasına israrlı olur. Daşınmaz əmlakın bütün növləri seysmik davamlılıq tələblərinə cavab verməlidir. Bu işi aparmaq üçün qiymətləndirici xüsusi biliyə malik şəxs – ekspert dəvət edə bilər. Qiymətləndirici öz hesabatında bu tədqiqatların aparılıb-aparılmadığını, əgər aparılıbsa, onu icra edən şəxs barədə məlumatları qeyd etməlidir. Beləliklə də, qiymətləndirici öz səlahiyyətləri daxilində məsuliyyətlərin ünvanlaşdırılmasına nail olur. Ə traf mühitin bir sıra xassələri (çirklənmənin səviyyəsi, mənbəyi, həcmi və s.) dəyərə təsiredici amil kimi əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı nəzərə alınır. Əlbəttə, bu təsir əmlakın qiymətləndirilməsinə dair hesabatlarda öz əksini tapır. Qiymətləndirici çirklənmə səviyyəsini öz tədqiqatları ilə və ya sanitar-ekoloji ekspertiza əsasında müəyyən edir. lkin tədqiqatlar zamanı müxtəlif növ çirklənmələr aşkar olunmuşdursa, qiymətləndirici hərtərəfli ekspertiza keçirilməsini tələb edir. Ətraf mühitin çirklənməsi ilə bağlı problemlər aşkar olunduqda, yaxud belə problemlər gözlənildikdə, qiymətləndirici qiymətləndirmə prosesi başlananadək ekoloji ekspertizanın keçirilməsini tövsiyyə edə bilər. Dünya təcrübəsinə və beynəlxalq standartlarının tələblərinə uyğun olaraq qiymətləndirici hesabatında çirklənmə səviyyəsi və onun aradan qaldırılması yollarını göstərməlidir. Zərurət olarsa, müvafiq mütəxəssislər dəvət olunmalıdır.
Qiymətləndirmə fəaliyyətində tətbiq olunan bütün dəyərlərin özünəməxsus yeri və rolu vardır. Bunlardan biri də, tipik satıcı ilə tipik alıcı arasında sövdələşmə zamanı razılaşdırılması daha çox ehtimal olunan bazar dəyəridir. Bu anlayış bazar dəyərinin konkret tarixdə bazarda yaranan vəziyyət əsasında hesablanması və bazar şəraiti dəyişdikdə bazar dəyərinin də dəyişəcəyi faktını əks etdirir. Alıcıya və satıcıya Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|