1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə19/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   ...   147

55 

 

 

3.3. Qiymətləndirmə dəyərinə təsir edən amillə

 

stənilən  əmlak  növünün  dəyəri  bir  sıra  amillərin  təsiri  altında  formalaşır. 



Texnoloji  və  texniki  normalar,  habelə  tələb  olunan  qaydaların  pozulması,  yaxud 

onlardan kənarlaşmalar daşınmaz əmlakın dəyərini azaldır, son nəticədə onun satışına 

mənfi  təsir  göstərir.  Qiymətləndirici  dəyərə  təsir  göstərən  amilləri  məcmu  halında 

nəzərə almalı və əmlakın dəyəri barədə əsaslandırılmış nəticə çıxarmalıdır. Bu da, hər 

bir qiymətləndirmə dəyərinə münasibətlərin olduqca dəqiqliyini və incəliyini tələb edir.   

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə dəyərinə təsir göstərən amilləri aşağıdakı kimi 

qruplaşdırmaq olar: 

  Yerləşdiyi ərazisinin sahəsi; 



  Ərazinin relyefi; 

  Ərazinin tikililik dərəcəsi; 



  Ərazidə tikinti işlərinin dinamikası; 

  Tələb və təklif; 



  Nəqliyyat magistralına yaxınlıq; 

  Kommersiya baxımından cəlbediciliyi; 



  Hidrogeoloji və iqlim şəraiti; 

  Seysimik davamlılıq; 



  Ekoloji vəziyyət; 

  Mühəndis qurğuları ilə təchiz olunması; 



  Köhnəlmə (fiziki və mənəvi, funksional, xarici görünüş). 

Ə

mlakın  dəyərinə  təsir  göstərən  mühüm  amillərdən  biri  əmlakın  olduğu  yer  və 



arxitektura  xüsusiyyətləridir.  Bu  amil,  əsasən  daşınmaz  əmlak  obyektlərinə  aiddir. 

Qiymətləndirici  daşınmaz  əmlakın  yerləşdiyi  sahəyə  müvafiq  olaraq  onun  tikinti 

normalarına  uyğunluğunu  müəyyən  etməlidir.  Məlum  olduğu  kimi,  hər  bir  ölkədə 

şə

hərlərin mərkəzi hissəsi torpaq sahəsinin məhdudluğu ilə xarakterizə olunur. Bir sıra 



şə

hərlərdə bu daha kəskin nəzərə çarpır. Ona görə də, təyinatından asılı olmayaraq belə 




56 

 

ə

razilərdə  yerləşən  müxtəlif  daşınmaz  əmlak  obyektləri  yüksək  dəyərə  malik  olurlar. 



Xüsusilə  gəlir  gətirən  obyektlərin,  o  cümlədən  mağazaların    dəyərinə  onların 

yerləşdikləri küçələrin, hətta bir neçə metr məsafənin də əhəmiyyətli təsiri vardır.  

Böyük  şəhərlərin  istənilən  bir  hissəsi,  yaxud  küçəsi  müəyyən  fəaliyyət  növünün 

həyata  keçirildiyi  yer  kimi  məşhurlaşır  və  tanınır.  Bu  da,  həmin  fəaliyyət  növü  ilə 

məşğul olanlar üçün müştəriləri cəlbetmə amilinə çevrilir.  

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  artmasına  onun  ictimai  nəqliyyata  və  avtomobil 

dayanacaqlarına yaxınlığı habelə hərəkət tezlikləri də təsir göstərir.  

stehsal  müəssisələrinin  səmərəli  fəaliyyət  göstərməsi  baxımından  xammalın 

gətirilməsi və hazır məhsulun bazara çıxarılması üçün əlverişli yolların olması və işçi 

qüvvəsinə yaxınlıq olduqca vacibdir. Belə olan halda istehsal obyektinin yerləşdiyi yer 

onun səmərəli fəaliyyəti üçün o qədər də əhəmiyyət daşımır.  

Binanın konstruksiyasının möhkəmliyi alıcı üçün olduqca vacib amildir. Daşınmaz 

ə

mlak  ətraf  mühitin  tələblərinə  və  iqlim  şəraitinə,  yerləşdiyi  ərazinin  coğrafi 



vəziyyətinə  cavab  verməli,  şəhərsalma  qaydalarına  uyğun  olaraq  planlaşdırılmalı, 

kommunikasiya xətləri ilə təmin olunmalı və cəlbedici zahiri görünüşə malik olmalıdır. 

Bu amillər daşınmaz əmlakın qiymətinə əsaslı təsir göstərir. Lakin, bununla belə, ofis 

binalarına  olan  tələblər  və  onların  qiymətlərinin  səviyyəsi  istehsal  obyektlərinin 

dəyərinə təsir göstərən amillərdən fərqlənir. 

Binada kommunal təchizatın olması, bu təchizatın etibarlılığı və keyfiyyəti dəyərə 

təsir göstərir. Əgər kommunikasiyalar qoşulmamışdırsa, bu işin görülməsinə çəkilən və 

ya çəkilməli olan xərclər hesablanmalıdır. Çünki, təyinatından asılı olmayaraq hər bir 

binada  kommunal  təchizatın  olmaması  alıcını  düşündürür,  onun  istifadəsində  ciddi 

problemlər yaratdığına görə dəyərə təsiri də, labüd hala çevrilir.  

Daşınmaz əmlakın sahibləri və istifadəçiləri əmlakdan daha dolğun istifadə etmək 

və əldə etdikləri gəlirləri artırmaq  məqsədi ilə orada avadanlıqlar quraşdırırlar. Bəzən 

quraşdırılmış  avadanlıqlar  binanın  nəinki  dəyərini  artırır,  əksinə  ona  xələl  gətirən  bir 

vasitəyə  çevrilir.  Binanın  köməkçi  avadanlığının  ayrıca  qiymətləndirilməsi  zərurəti 

olmasa da qiymətləndirici öz hesabatında onun mövcudluğunu qeyd etməlidir. Sözsüz 



57 

 

ki, bu avadanlığın vəziyyəti və işinin səmərəliliyi dəyərə təsir göstərəcəkdir. Bu zaman 

mütləq olaraq sənaye və kommersiya avadanlıqları və maşınlar ayrıca qiymətləndirilir. 

Qiymətləndirmə obyektinin təmiri çoxlu vəsait tələb edirsə, alıcı bu xərclərin razılaşma 

qiymətində nəzərə alınmasına israrlı olur.  

Daşınmaz əmlakın bütün növləri seysmik davamlılıq tələblərinə cavab verməlidir. 

Bu işi aparmaq üçün qiymətləndirici xüsusi biliyə malik şəxs – ekspert dəvət edə bilər. 

Qiymətləndirici öz hesabatında bu tədqiqatların aparılıb-aparılmadığını, əgər aparılıbsa, 

onu icra edən şəxs barədə məlumatları qeyd etməlidir. Beləliklə də, qiymətləndirici öz 

səlahiyyətləri daxilində məsuliyyətlərin ünvanlaşdırılmasına nail olur. 

Ə

traf  mühitin  bir  sıra  xassələri  (çirklənmənin  səviyyəsi,  mənbəyi,  həcmi  və  s.) 



dəyərə  təsiredici  amil  kimi  əmlakın  qiymətləndirilməsi  zamanı  nəzərə  alınır.  Əlbəttə, 

bu təsir əmlakın qiymətləndirilməsinə dair hesabatlarda öz əksini tapır. Qiymətləndirici 

çirklənmə  səviyyəsini  öz  tədqiqatları  ilə  və  ya  sanitar-ekoloji  ekspertiza  əsasında 

müəyyən edir.  lkin tədqiqatlar zamanı müxtəlif növ çirklənmələr aşkar olunmuşdursa, 

qiymətləndirici hərtərəfli ekspertiza keçirilməsini tələb edir. Ətraf mühitin çirklənməsi 

ilə  bağlı  problemlər  aşkar  olunduqda,  yaxud  belə  problemlər  gözlənildikdə, 

qiymətləndirici  qiymətləndirmə  prosesi  başlananadək  ekoloji  ekspertizanın 

keçirilməsini  tövsiyyə  edə  bilər.  Dünya  təcrübəsinə  və  beynəlxalq  standartlarının 

tələblərinə  uyğun  olaraq  qiymətləndirici  hesabatında  çirklənmə  səviyyəsi  və  onun 

aradan qaldırılması yollarını göstərməlidir. Zərurət olarsa, müvafiq mütəxəssislər dəvət 

olunmalıdır.  

 

3.4. Bazar dəyəri və onun qiymətləndirmə bazası kimi üstünlükləri 

 

Qiymətləndirmə fəaliyyətində tətbiq olunan bütün dəyərlərin özünəməxsus yeri və 



rolu  vardır.  Bunlardan  biri  də,  tipik  satıcı  ilə  tipik  alıcı  arasında  sövdələşmə  zamanı 

razılaşdırılması  daha  çox  ehtimal  olunan  bazar  dəyəridir.  Bu  anlayış  bazar  dəyərinin  

konkret  tarixdə  bazarda  yaranan  vəziyyət  əsasında  hesablanması  və  bazar  şəraiti 

dəyişdikdə  bazar  dəyərinin  də  dəyişəcəyi  faktını  əks  etdirir.  Alıcıya  və  satıcıya 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə