1 QİYMƏTLƏNDİRM

75 

 

4.5.Qiymətləndirmənin 

məqsədinin 

aydınlaşdırılması 

və 

ilkin 

hazırlıq  

işlərinin yerinə yetirilməsi 

 

 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  qiymətləndirilməsi  prosesi  qiymətləndiricinin 

ardıcıl  yerinə  yetirməli  olduğu  əməliyyatlar  sistemidir.  Bu  proses  sifarişçi  tərəfindən 

daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə tapşırığın verilməsi ilə başlayır və həmin 

obyektin  pulla  ifadə  olunmuş  dəyəri  haqda  qiymətləndiricinin  yazılı  hesabatının  ona 

təqdim  olunması  ilə  bitir.    Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsi  prosesində  yerinə 

yetirilən  əməliyyatların  ardıcıllığı  və  miqyası,  qiymətləndirmənin  konkret 

məqsədlərindən,  dəyərin  müəyyənləşdirilən  növündən,  qiymətləndirmə  standartlarının 

tələblərindən və sair şərtlərdən asılıdır. Lakin, uzun müddət ərzində toplanmış təcrübə 

daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirməsi  prosesinin  əsasən  aşağıdakı  mərhələlərdən  ibarət 

olması barədə fikir söyləməyə əsas verir: 

I  mərhələ:    qiymətləndirmənin  məqsədinin  aydınılaşdırılması  və  ilkin  hazırlıq 

işlərinin yerinə yetirilməsi ; 

II  mərhələ:    qiymətləndirmənin  aparılması  planının  və  qiymətləndirmə  barədə 

müqavilənin tərtibi; 

III mərhələ:   məlumatların toplanılması və təhlili; 

IV mərhələ: daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadənin təhlili; 

V  mərhələ:    üç  mövqedən  yanaşma  əsasında  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin 

qiymətləndirilməsi; 

VI  mərhələ:  alınmış  nəticələrin  razılaşdırılması  və  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin 

yekun qiymətinin hesablanması; 

VII mərhələ: qiymətləndirmə barədə hesabatın tərtibi. 

Qiymətləndirmə  prosesinin  ən  vacib  məqamı  olan  bu  mərhələdə  daşınmaz 

ə

mlakın  qiymətləndirilməsinin  məqsədləri,  qiymətləndiricinin  vəzifələri,  qarşıya  çıxa 

biləcək  çətinliklər,  qiymətləndirmə  bazasının  müəyyənləşdirilməsi  kimi  mühüm 

məsələlər araşdırılır. Bu sualların dəqiq aydınlaşdırılması yolu ilə sonrakı mərhələlərdə 

işin səmərəli təşkilinin təməli qoyulur. 

---

76 

 

Daşınmaz 

ə

mlak 

barədə 

ümumi 

təsəvvürlər 

almış 

qiymətləndirici 

qiymətləndirmə 

predmetini, 

yəni 

qiymətləndirdiyi 

hüquqların 

tərkibini 

müəyyənləşdirməli və bunu sifarişçi yaxud onun nümayəndəsi ilə razılaşdırmalıdır. 

Qiymətləndiricinin  növbəti  addımı  daşınmaz  əmlakın  hansı  məqsədlər  üçün 

qiymətləndirildiyini  öyrənməkdir.  Bu  məqsədin  aydınılaşdırılması  və  düzgün  ifadə 

olunması  qiymətləndirmə  metodlarının  seçilməsinə  və  deməli,  obyektin  dəyərinin 

düzgün  qiymətləndirilməsinə  həlledici  təsirini  göstərəcəkdir.  Daşınmaz  əmlakın 

qiyməytləndirilməsinin məqsədləri yuxarıda nəzərdən keçirilmişdir. 

Daşınmaz  əmlakını  qiymətləndirən  sifarişçinin  məqsədlərini  aydınlaşdırdıqdan 

sonra  qiymətləndirici  qiymətləndirmə  bazasını,  yəni  dəyərin  hansı  növünü 

hesablayacağını  müəyyənləşdirməli  və  onunla  razılaşdırmalıdır.  Məsələn,  daşınmaz 

ə

mlakın  alqı-satqısı  üçün  şəraitdən  asılı  olaraq  bazar  dəyəri,  açıq  bazardakı  dəyər, 

satışın  hesablanmış  dəyəri,  məhdud  vaxt  ərzində  satışın  dəyəri;  daşınmaz  əmlakın 

icarəyə verilməsi üçün icarənin bazar dəyəri; maliyyə və mühasibat sənədlərinin tərtibi, 

vergitutma,  sığorta,  investisiya  məqsədləri  üçün  balans  üzrə  ilkin,  bərpa  və  ya  qalıq 

dəyərləri, sığorta dəyəri, investisiya dəyəri və sair müəyyənləşdirilir. 

Vəziyyətlə  ilkin  tanışlıq  zamanı  qiymətləndirici  daşınmaz  əmlakda  marağı  olan 

şə

xslərin  mənafelərinin  toqquşması  ehtimalını,  mövcud  məhdudiyyətlər  və  onların 

aradan qaldırılmasının mümkünlüyünü müəyyənləşdirməlidir.  

Bundan  sonra  qiymətləndirici  qarşısına  qoyulmuş  vəzifələri  yerinə  yetirə  biləcəyinə 

ə

min olmalı və bunu sifarişçiyə sübut etməlidir. «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» 

Azərbaycan Respublikası Qanununa əsasən, qiymətləndirici qiymətləndirmə fəaliyyəti 

ilə  məşgul  olmaq  hüququ  verən  sənədləri,  zəruri  təhsilinin  olmasını  təsdiqləyən 

sənədləri  sifarişçinin  tələbi  ilə  təqdim  etməyə  borcludur.  Bu  məsələləri 

aydınlaşdırdıqdan 

və 

sifarişçi 

ilə 

razılaşdırdıqdan 

sonra 

qiymətləndirici 

qiymətləndirmənin keçirilmə vaxtını sifarişçi ilə birgə təyin edir. 

lkin hazırlıq işləri yerinə yetirilərkən, qiymətləndirici daşınmaz əmlak obyektinə 

baxış keçirir, ilkin sənədləri toplayıb təhlil edir, iş materiallarını hazırlayır. 

yerləşdiyi  ərazi,  tikililərin  tərkibi,  funksional  təyinatı,  tipi,  texniki  vəziyyəti  və 

---

77 

 

səviyyəsi  barədə  əyani  təəssüratlar  əldə  etməkdir.  Baxışın  qiymətləndirilən  obyektin 

rəhbər yaxud təcrübəli işçiləri ilə birgə keçirilməsi tövsiyyə olunur. 

Bu  mərhələdə  qiymətləndiricinin  toplamalı  və  öyrənməli  olduğu    əsas  sənədlərə 

aşağıdakılar aiddir: 

- obyektin yerləşdiyi ərazinin təbii-iqlim, ekoloji şəraiti barədə materiallar; 

- obyektin yerləşdiyi ərazinin xəritəsi; 

- obyektin torpaqayırma sənədləri; 

- mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatını təsdiq edən sənədlər; 

- tikililərin layihə-smeta sənədləri, texniki pasportları; 

-  obyektin  istismarı,  təmirlərin,  modernləşdirmələrin,  yenidənqurmanın 

keçirilməsi barədə sənədlər və sair. 

Baxış  keçirildikdən  və  ilkin  sənədlər  öyrənildikdən  sonra  qiymətləndirici 

müvafiq arayış tərtib edir və burada qiymətləndirəcəyi obyektləri və onların konstruktiv 

xüsusiyyətlərini,  texniki  vəziyyətini,  mühəndis  qurğularının  mövcudluğu  və 

vəziyyətini,  obyektin  layihə  gücündən  istifadə  səviyyəsini  və  təyinatı  üzrə  istifadə 

olunub-olunmadığını və sair məlumatları təsbit edir. 

 

 

4.6.  Qiymətləndirilmənin aparılması planının və qiymətləndirmə barədə  

müqavilənin tərtibi 

 

Vəziyyətlə  ilkin  tanışlıq  və  təhlil  apardıqdan  sonra  qiymətləndirici  sifarişçi  ilə 

razılaşdırılmış  şərtlər  əsasında  qiymətləndirmə  planının  və  müvafiq  müqavilənin 

tərtibinə başlayır. 

  Qiymətləndirmə  işlərinin  planının  konkret  məzmunu  və  həcmi  yerli  bazarın 

ə

nənələrindən,  nəzərdə  tutulan  işlərin  həcmindən  və  mürəkkəbliyindən  asılıdır.  Bu 

sənədin  sifarişçi  və  qiymətləndirici  arasında  baş  verə  biləcək  mübahisələrin  həllində 

mühüm  rolunu  nəzərə  alaraq,  orada  aşağıdakı  mövqelərin  əks  etdirilməsi  tövsiyə 

olunur: 

---