1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə29/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   25   26   27   28   29   30   31   32   ...   147

81 

 

qiymətləndirici  daşınmaz  əmlak  bazarının  konyukturunu  və  perspektivlərini 

araşdırmalıdır. 

Təhlilin  birinci  mərhələsi  daşınmaz  əmlak  bazarının  faktiki  vəziyyəti  və  işgüzar 

fəallığı barədə ümumi təsəvvürlər yaratmalıdır. Bunun üçün qiymətləndirici aşağıdakı 

ə

sas göstəricilər barədə məlumatları toplamalıdır: bazarda mövcud olan şirkətlərin sayı, 



onların  fəaliyyətinin  əsas  istiqamətləri;  müəyyən  dövr  ərzində  daşınmaz  əmlak  üzrə 

bağlanmış  müqavilələrin  sayı,  dinamikası;  müqavilələrin  rəsmiləşdrilməsinin  orta 

müddəti;  bazarda  ayrı-ayrı  daşınmaz  əmlak  növlərinə  tələb  və  təklifin  dinamikası; 

kütləvi  informasiya  vasitələrində  daşınmaz  əmlak  bazarının  problemlərinin 

işıqlandırılma  səviyyəsi;  daşınmaz  əmlak  bazarının  öyrənilməsi  ilə  məşgul  olan 

ixtisaslaşmış  şirkətlərin  mövcudlugu,  sorgu  kitabçalarının,  bülletenlərin  buraxılması; 

daşınmaz  əmlak  bazarının  inkişafını  stimullaşdıran  yaxud  məhdudlaşdıran  normativ 

hüquqi aktların mövcudluğu və sair. 

Bu  məlumatların  təhlili  nəticəsində  qiymətləndirici  bazar  iştirakçilarının  strategiya 

və  taktikası,  onların  bazarın  hansı  seqmentində  cəmləşdiyi,  qiymətləndirilən  obyektin 

hansı  seqmentə  mənsubluğu,  bu  seqmentin  xüsusiyyətləri  (obyektlərin  bazara 

çıxarılması  ilə  satışı  arasında  müddət,  alıcıların  tipi,  qiymətlərin  səviyyəsi  və  s.) 

haqqında rəyini formalaşdırır. 

Daşınmaz  əmlak  bazarının  vəziyyətini  təhlil  etdikdən  sonra  qiymətləndirici  onun 

müxtəlif  seqmentlərinin  (məsələn,  torpaq  sahələri  və  binalar,  kommersiya  və  qeyri-

kommersiya  məqsədlərinə  istifadə  olunan  obyektlər,  daşınmaz  əmlakın  alqı-satqısı  və 

icarəyə  verilməsi)  ümumi  vəziyyəti  və  inkişaf  perspektivlərini  öyrənməyə  başlayır. 

Tədqiqatlar  əsasən  üç  istiqamətdə  -  tələbin  təhlili,  təklifin  təhlili  və  tələblə  təklifin 

qarşılıqlı təsirinin təhlili - istiqamətlərində aparılır. 

Tələbin  təhlili.  Bazarın  hər  bir  seqmentində  tələbin  səviyyəsi  məhz  onun  üçün 

səciyyəvi  olan  amillərin  təsiri  altında  formalaşır.  Məsələn,  mənzillərin  alınıb-satıldığı 

və  ya  icarəyə  verildiyi  seqmentdə    tələbin  səviyyəsini təhlil  edərkən,  cari  demoqrafik 

vəziyyət  və  onun  dəyişməsi  barədə  proqnozlar,  əhalinin  müxtəlif  qruplarının  həyat 

standartları,  zövqləri,  carı  alıcılıq  qabiliyyəti  və  gəlirlərinin  səviyyəsinin  dəyişməsi 




82 

 

perspektivləri;  komersiya  məqsədləri  üçün  istifadə  olunan  obyektlər  seqmentində  - 

ölkədə  (regionda)  işgüzar  fəallığın  səviyyəsi,  yeni  müəssisələrin  və  təşkilatların 

qeydiyyatdan keçməsi,  onların ofislərə,  istehsal  sahələrinə,  torpaq  sahələrinə  ehtiyacı, 

mövcud  hüquqi  şəxslərin  ləğvi,  iqtisadiyyatın  müxtəlif  sahələrini  tənzimləyən 

qanunvericilik  bazasının  dəyişməsi  ehtimalı,  enerji  və  nəqliyyat  tarifləri,  investisiya 

qoyuluşlarının perspektivləri və sair təhlil edilməlidir. 

Təklifin  təhlili.  Daşınmaz  əmlak  bazarının  hər  bir  konkret  seqmentində  təklifin 

strukturu  iki  amilin  -  istifadəsiz,  qismən  istifadə  olunan,  habelə  satış  üçün  hazır 

daşınmaz əmlak obyektlərinin yeni tikintisinin həcminin təsiri altında formalaşır.  

Bazarın  hər  bir  seqmentində  mövcud  olan  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  ehtiyatı 

satılmış  yaxud  icarəyə  verilmiş  obyektlərin  sayının  satış  yaxud  icarə  üçün  potensial 

yararlı  olan  obyektlərin  miqdarına  nisbəti  kimi  hesablanan  kəmiyyətlə  ölçülür.  Bu 

göstəricinin  aşağı  olması  bazarın  müvafiq  seqmentində  işgüzar  fəallığın  yüksək 

olduğunu  bildirir.  Daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  yeni  tikintisinin  imkanlarını 

müəyyənləşdirən  qiymətləndirici  ilk  növbədə  inşaat  işlərinin  templəri,  tikinti 

sənayesinin  ümumi  vəziyyəti,  inşaat  materiallarının  qiymətləri,  yeni  inşaat 

texnologiyaları barədə informasiya əldə etməlidir.  

Daşınmaz  əmlak  bazarında  tələblə  təklifin  qarşılıqlı  təsiri  ilk  növbədə  obyektlərin 

satışı və icarəyə verilməsinin qiymətləri ilə ifadə olunur. Bu təsiri və onun nəticələrini 

təhlil  edən  qiymətləndirici,  qiymətləndirdiyi  obyektin  bazarda  tutacağı  mövqe  barədə 

mülahizələrini formalaşdıra bilər. 

   Demoqrafik vəziyyətin təhlili kifayət qədər geniş məsələlər dairəsini əhatə edir. 

Bunlara  əhalinin  sayının,  yaş  və  peşə  tərkibinin  dəyişməsi,  ərazidə  yerləşməsi  və 

miqrasiya  imkanları,  həyat  tərzi,  təhsil  səviyyəsi,  dövlətin  və  yerli  hakimiyyət 

orqanlarının  sosial  proqramları  və  s.  aiddir.  Yaşayış  təyinatlı  daşınmaz  əmlak 

obyektlərinin  inşasınin  həcmi  və  dəyəri  ərazinin  demoqrafik  göstəricilərindən,  habelə 

ə

halinin real alıcılıq qabiliyyətindən birbaşa asılıdır. 



Dövlət  tərəfindən  qəbul  edilən  qanunvricilik  aktları  qiymətləndirmə  prosesinə 

birbaşa  təsir  göstərir.  Bu  sənədlərə  1998-ci  ildə  qəbul  edilmiş  «Qiymətləndirmə 




83 

 

fəaliyyəti  haqqında»  Azərbaycan  Respublikası  Qanunu,  «Azərbaycan  Respublikasının 

gömrük ərazisinə gətirilən və bu ərazidən çıxarılan malların gömrük qiymətləndirilməsi 

sisteminin tətbiqi Qaydaları» (AR. Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 12 yanvar tarixli, 7 

nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin 

yerləşdiyi  torpaq  sahələrinin  normativ  qiyməti  haqqında  Əsasnamə»ni  (A.R.  Nazirlər 

Kabinetinin  1998-ci  il  27  aprel  tarixli,  93  nömrəli  Qərarı  ilə  təsdiq  edilmişdir), 

«Azərbaycan  Respublikasında  torpaqların  normativ  qiymətinin  müəyyən  edilməsi 

barədə Əsasnamə»ni (AR. Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 23 iyul tarixli, 158 nömrəli 

Qərarı  ilə  təsdiq  edilmişdir),  «Fiziki  şəxslərin  mülkiyyətində  olan  binaların  inventar 

dəyərinin  hesablanması  Qaydaları»nı  (AR.  Nazirlər  Kabinetinin  1999-cu  il  28  iyun 

tarixli,  110  nömrəli  Qərarı  ilə  təsdiq  edilmişdir),  «Qiymətləndirmə  standartları  və 

normaları,  peşəkar  qiymətləndiricilərin  hazırlanması  Qaydaları»nı  (A.R.  Nazirlər 

Kabinetinin  2000-ci  il,  27  iyun  tarixli,  107  nömrəli  Qərarlı  ilə  təsdiq  edilmişdir), 

«Özəlləşdirilən  dövlət  müəssisələrinin  (obyektlərinin)  ilkin  qiymətlərinə  tətbiq  edilən 

ə

msallar» (AR. Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il 24 yanvar tarixli, 23 nömrəli Qərarlı ilə 



təsdiq  edilmişdir),  «Binalar  üzrə  əmlak  vergisinin  hesablanması  Qaydaları»nı  (AR. 

Nazirlər  Kabinetinin  2001-ci  il    23  fevral  tarixli,  46  nömrəli  Qərarı  ilə  təsdiq 

edilmişdir),  «Birbaşa  və  dolayı  qiymətləndirmə  metodlarının  tətbiq  edilməsi  Qayda-

ları»nı    (A.R.  Nazirlər  Kabinetinin  2001-ci  il  23  fevral  tarixli,  47  nömrəli  Qərarlı  ilə 

təsdiq  edilmişdir),  «Malın  (işin,  xidmətin)  bazar  qiymətinin  müəyyən  edilməsi 

Qaydaları»nı (AR. Nazirlər Kabinetinin 2002-ci il 4 yanvar tarixli, 6 nömrəli Qərarı ilə 

təsdiq  edilmişdir),  «Müsadirə  edilmiş,  sahibsiz  qalmiş,  vərəsəlik  hüququ  əsasında 

dövlət  mülkiyyətinə  keçən  əmlakın  və  dəfinələrin  uçotu,  qiymətləndirilməsi  və 

saxlanılması, istifadəsi və satılması barədə Əsasnamə»ni (AR. Nazirlər Kabinetinin 18 

aprel 2002-ci il tarixli, 69 nömrəli Qərarlı ilə təsdiq edilmişdir) və s. nümunə göstərmək 

olar. Dövlətin və yerli hakimiyyət  orqanlarının torpaq və vergi münasibətlərini, bank 

fəaliyyətini,  dövlət  əmlakının  özəlləşdirilməsini,  ərazinin  zonalaşdırılmasını, 

ekologiyanı  tənzimləyən  normativ  hüquqi  aktları  da  qiymətləndirmənin  nəticələrinə 

təsir edən mühüm amillər kimi göstərmək olar. 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   25   26   27   28   29   30   31   32   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə