1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Mövzu üzr
87 aydınılıq gətirilməlidir. Baxış zamanı obyektin və onun ayrı-ayrı hissələrinin foto şəkli çəkilməli, aşkar olunan zədələrin və qüsurlarin təsviri verilməlidir. Baxışın gedişində cari vaxtda obyektin işləməsi yaxud konservasiyada olması, mühafizəsinin təşkili, mühəndis qurğularının vəziyyəti, istismar olunması şəraitinin layihə sənədlərinə uyğunluğuna, cari və əsaslı təmir işlərinin vaxtında yerinə yetirilməsi məsələlərinə xüsusi diqqət yetirilməlidir. Obyektə baxış keçirməklə qiymətləndirici daşınmaz ə mlakın fiziki köhnəlməsini və potensial ümumi gəlirliyini hesablamaq üçün zəruri məlumatlar əldə edir. Bütün bu proseslər yerinə yetirildikdən sonra qiymətləndirici qiymətləndirdiyi obyekt barədə tam təfsilatı ilə hesabat tərtib edir. Bu hesabatda daşınmaz əmlakın daxil olduğu bazar seqmenti; mövcud istifadə tipi; yerləşdiyi ərazi, qiymətləndirilən mülkiyyət hüquqlarının növü, əmlakın öhdəliklərlə yüklülüyü; fiziki parametrləri; nəqliyyat şəbəkəsinin, mühəndis qurğularının mövcudluğu və rahatlığı; iqtisadi göstəri- ciləri (məsələn, icarə haqqının məbləği, il ərzində ödənişlərin sayı, vergilər, sığorta haqları, işçilərin orta əmək haqqının, idarəetmə xərclərinin səviyyəsi, təhlükəsizliyin təminatı, dəyərin qiymətləndirilən növü, satış və maliyyələşdirmə şərtləri) və digər məsələlər öz əksini tapmalıdır. Obyektin daxili sənədlərinin öyrənilməsi və vizual baxış keçirilməsi nəticəsində onun yerləşdiyi ərazini, torpaq sahəsini və tikililəri təsvir edən hesabat tərtib olunur və həmin sənəd qiymətləndirmə haqqında hesabata daxil edilir. Daşınmaz əmlakın bü cür təsvir olunmasının əsas məqsədi obyektin üstünlüklərini və qüsurlarını təsbit etməkdir. Qiymətləndirmə standartlarında daşınmaz əmlak obyektlərinin təsvirinə dair ciddi tələblər irəli sürülməsə də, təcrübədə bu sənədə aşağıdakı məlumatlar daxil olunur: - obyektin yerləşdiyi ərazinin adı, iqtisadi, demoqrafik, sosial, ekoloji vəziyyəti, inzibati-ərazi bölgüsü, infrastruktur şəbəkəsinin təsviri və daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir göstərə bilən amillər haqqında məlumatlar; - torpaq sahəsinin sərhədləri, forması, relyefi, torpaqdan istifadənin mövcud xarakteri, onun ətrafında yerləşən sahələrin xüsusiyyətləri; - bina və qurğuların inşa olunduğu vaxt, sonuncu əsaslı təmirin keçirildiyi vaxt, 88 ümumi və faydalı sahəsi, mərtəbələrin sayı, əsas konstruksiya elementlərinin mühəndis qurğularının vəziyyəti və s. Qiymətləndirmə prosesində istifadə olunan iqtisadi məlumatlar son bir neçə il ə rzində rəsmi maliyyə və mühasibat sənədlərindən götürülür. Sifarişçi qiymətləndiricinin obyektə buraxılmasını və qiymətləndirmə üçün zəruri olan məlumatlarla tanış olmasını təmin etməlidir. Obyektin gəlirləri və xərcləri barədə nəticə ə ldə etmək üçün qiymətləndirici analoji obyektlərin satış qiymətləri, icarə haqlarının məbləğləri, əvvəlki illərdə gəlirlərin və obyektin boş qalmasından, icarə haqlarının ödənilməməsindən yaranan zərərlərin məbləği, obyektin istismarı ilə bağlı xərclər və s. barədə məlumatlar əldə etməlidir. Daşınmaz əmlak barədə iqtisadi məlumatların əsas mənbəsi icarə mügavilələridir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə əsasən “ carə müqaviləsi əmlak kirayəsi mügaviləsidir. Bu mügaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. carə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər” (AR. Mülki Məcəlləsi, maddə 700). carə müqaviləsində icarənin predmeti, müddəti, ondan istifadəyə görə icarəçinin ödədiyi icarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydaları, icarəyə verən və icarəçinin hüquqları və vəzifələri, icarə predmetinin yüklülüyü və bununla əlaqədar öhdəliklər üzrə cavabdeh tərəf, icarə predmetindən istifadə ilə bağlı istismar xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi şərtləri göstərilməlidir. carəçinin ödədiyi icarə haqqının məbləği daşınmaz əmlak obyektinin ərazidə yerləşməsindən, fiziki vəziyyətindən, kommunikasiya xətlərinin yaxınlığından, icarənin müddətindən, infrastrukturun inkişaf səviyyəsindən və s. asılıdır. carə haqqının iki növü vardır: - müqavilə üzrə icarə haqqı; - bazar icarə haqqı. Müqavilə üzrə icarə haqqı icarəyə verənlə icarəçi arasında razılaşdırılır və 89 müqavılədə təsbit olunur. Bazar icarə haqqı açıq bazarda tipik icarəyə verənlə tipik icarəçi arasında daşınmaz əmlakdan müvəqqəti istifadəyə görə razılaşdırıla biləcək fərziyyəvi kəmiyyətdir. Bazar icarə haqqı qiymətləndirmə üçün daşınmaz əmlak üzərində tam hüquqların, yəni əmlaka sahiblik, sərəncam vermə və istifadə hüquqları mülkiyyətçinin özünə mənsub olduğu hallarda tətbiq olunur. Hər bir icarə müqaviləsinin səciyyəvi xüsusiyyətlərinin olmasına baxmayaraq, onları icarə haqqının ödənilməsi şərtləri əlaməti üzrə aşağıdakı qruplara bölmək olar: carə haqqı təsbit olunmuş müqavilələr adətən iqtisadi sabitlik dövrlərində, bir qayda olaraq, qısa müddətə bağlanılır. Icarə haqqı indeksləşdirilən müqavilələrdə tərəflər arasında əvvəlcədən razılaşdırılmış baza göstəricisinə, istehlak qiymətləri indeksinə, həyat səviyyəsi indeksinə, inflyasiya tempinə və sair uyğun olaraq icarə haqqının məbləğinin təshih olunması nəzərdə tutulur. Faizli icarə haqqı razılaşdırılmış müqavilələrdə icarəyə verən icarə haqqının təsbit olunmuş məbləğindən əlavə, icarəçinin daşınmaz əmlakın istismarından əldə etdiyi gəlirin müəyyən faizini alır.
международной конференции. Москва. 1994
Москва
интеллектуальной собственности. – М.: Финансы и статистика, 2002 5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.- Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама 2003. Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|