1 QİYMƏTLƏNDİRM

151 

 

  Xərc yanaşmanın əsas iki modifikasiyası var: resurs-texnoloji modellər əsasında 

və qiymətlər indeksinin dinamik silsiləsi əsasında (“trend yanaşması”) qiymətləndirmə. 

Bunlara yanaşmadaxili metodlar da deyilir.  

  Resurs-texnoloji  modellər  əsasında  qiymətləndirmənin  əsas  problemləri 

modellərin  qurulmasının  mürəkkəbliyi,  maşın,  avadanlıq  qruplarının  və  növlərinin 

çoxluğu, onların qiymətləri haqqında zəruri informasiyanın olmamasıdır. 

Dövlət  Statistika  Komitəsinin  müəyyənləşdirdiyi  əmsallara  istinad  etməklə  əsas 

fondların  yenidən  qiymətləndirilməsi  “trend  yanaşmasının”  xüsusi  hadisəsidir. 

Göstərilən  yanaşmanın  tətbiqi  də  məhz  qiymətləndirmənin  bu  növü  ilə  məhdudlaşır. 

Onun başlıca qüsuru isə qiymətləndirmə zamanı kifayət qədər geniş maşın və avadanlıq 

qrupları  üzrə  daha  iri  orta  qiymət  indekslərindən  istifadə  olunmasıdır.  Bu  baxımdan, 

resurs-texnoloji və statistik modellərin birləşdirilməsi daha perspektivli hesab edilir. 

  Mülkiyyətin  onun  yaranmasına  (inşasına)  çəkilən  xərclərin  cəmi  kimi 

qiymətləndirilməsi  üçün  əvvəlcə  yaxşılaşdırma  işlərinin  qiyməti  müəyyənləşdirilir, 

sonra amortizasiya hesablanır və alınan nəticəyə torpaq sahəsinin qiyməti əlavə olunur. 

Bu proses əsasən aşağıdakı sxemdə əks olunan 4 mərhələdə aparılır.

 

Xərc yanaşması ilə 

ə

mlakın dəyərinin hesablanmasının əsas alqoritmləri.  

             

                                                                                        Sxem 11.1 

                  

          Şübhəsiz  ki,  torpaq  sahəsinin  qiymətinin  müəyyənləşdirilməsinə  oncə  başlamaq 

lazım gəlir. Daha sonra müvafiq dovr ərzində qiymətləndirmə obyektinin yaxşılaşdırma 

işlərinin  yerinə  yetirilməsi  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsi  tələb  olunur.  Çünki, 

fəaliyyətdə olan hər bir əmlakdan istifadə edildikdə, o bir tərəfdən köhnəlsə də, digər 

tərəfdən  sahibkarın  yaxşılaşdırma    tədbirləri  onun  dəyərini  artıra  bilər.  Bu  prosesdə 

yerinə  yetirilən  işlərin  dəyərinin  amortizasiyasının  hesablanması  və  çıxılması  da 

Torpaq 

sahəsinin 

dəyərinin qalıq 

dəyərinə əlavə 

edilməsi 

Yaxşılaşdırma 

işlərinin dəyəri 

Işlərin 

amortizasiyasının 

hesablanması 

Torpaq 

sahəsinin 

qiymətinin 

müəyyənləşdiril

məsi 

---

152 

 

özünəmüvafiq  rol  oynayır.  Son  nəticədə  isə,  işlərin  qalıq  dəyərinə  torpaq  sahəsinin 

dəyəri əlavə edilir. 

Xərc  yanaşması  real  bazar  vəziyyəti,  tələb  və  təklif  nəzərə  alınmadan  mövcud 

ə

mlakın fərqli qiymətləndirilməsi üzrə metodların məcmusudur. Qeyd edək ki, bir sıra 

ə

dəbiyyatlarda  və  ya  bəzi  qiymətləndirici  ekspertlər  tərəfindən  həmin  yanaşmaya 

metod  kimi  müraciət  olunur.  Başqa  sözlə,  qiymətləndirmədə  tətbiq  olunan 

yanaşmalarla  metodlar  fərqləndirilmir.  Bu  da  arzuolunmazdır.  Ona  görə  ki,  hər  bir 

yanaşma  çərçivəsində  tətbiq  olunan  müvafiq  metodun  seçilməsi  qiymətləndirmənin 

texniki  məsələlərinə  aiddir.  Məsrəf  yanaşması  bir  sıra  qiymətləndirmə  işlərində, 

məsələn,  obyektin  tikilməsində  və  istifadəyə  verilməsində  nisbətən  düzgün  nəticələr 

verir.  Məsələn,  son  illərdə  ölkəmizin  paytaxtı  Bakı  şəhərində,  eləcə  də  regionlarda 

gedən nəhəng tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləndirilməsində həmin metodun tətbiqi 

önəmli  sayılır.  Belə  ki,  bu  yanaşma  obyektlərin  sığorta  olunması,  vergiyə  cəlbetmə 

məqsədləri  üçün  qiymətləndirilməsində,  eləcə  də  xüsusi  təyinatlı  obyektlərin 

qiymətləndirilməsində  əsas  fondların,  xüsusilə  yeni  və  ya  davam  etdirilən  (uzun 

müddətli  tikinti)  tikintilərin  qiymətləndirilməsində,  torpaq  sahəsindən  daha  yaxşı  və 

səmərəli istifadə üsullarını müəyyənləşdirmək üçün və s. binanın və tikililərin dəyərinin 

torpaq sahəsindən ayrılması tələb edildiyi hallarda tətbiq edilir. Yuxarıda qeyd edildiyi 

kimi,  hər  bir  yanaşmanın  özünəməxsus  daxili  metod  və  üsulları  mövcuddur.  Bu  eyni 

zamanda  məsrəf  yanaşmasına  da  aiddir.  Ona  görə  də,  qiymətləndirici  məsrəf 

yanaşmasından  istifadə  edərkən,  bu  kimi  metodlara  müraciət  edir.  Eyni  zamanda 

qiymətləndiricinin  məqsədindən  və  qiymətləndirmə  obyektinin  hansı  dəyərinin 

hesablanmasından asılı olaraq tətbiq edilən metodlar dəyişdirilə bilər. Deyilənlərə misal 

olaraq,  bu  yanaşma  üzrə  daşınmaz  əmlakın  bərpa  (əvəzetmə)  dəyəri  hesablanarkən 

aşağıdakı sxemdə əks etdirilən metodlardan istifadə olunur.  

Metodlardan  birincisi  qiymətləndirmə  obyektinin  və  ya  onun  oxşarının 

hazırlanmasına  və  inkişafına  sərf  olunan  real  məsrəflərə  istinad  edərək 

qiymətləndirilməsidir.  Digəri  isə,  tikintinin  dəyərinin  ümumiləşdirilərək  iriləşdirilmiş 

göstəricilərə əsasən hesablanmasıdır. Üçüncü metod işin növü və ya binanın (tikintinin) 

---

153 

 

hissələri  üzrə  iriləşdirilmiş  element  göstəricilərinə  əsaslanaraq  hesablamanın 

aparılmasıdır.  Sonuncu  metodlar  isə  obyektin  hissələrinin  fərdi  qiymətləndirilməsi 

metodlarıdır ki, bu zaman bazis-indeks və ya resurs metodlarından istifadə olunur. 

Qeyd  edək  ki,  bu  metodlardan  hansının  tətbiq  edilməsinin  xüsusi  şərtlərinə  də 

ə

məl  olunmalıdır.  Əgər  qiymətləndirmə  obyektinin  və  ya  onun  oxşarının  ilkin  dəyəri 

barədə məlumat (istismara verildiyi tarix) varsa, onun bərpa dəyərinin hesablanmasında 

birinci  metoddan  istifadə  olunur.  Bu  zaman  qiymətləndirmə  obyektinin 

təkmilləşdirilməsi və yeniləşdirilməsi, habelə onun genişləndirilməsi məqsədilə kapital 

qoyuluşunun  kəmiyyətinə dair məlumatlardan istifadə olunması da lazım gəlir. Qeyd 

edildiyi  kimi,  məsrəf  yanaşması  bina  və  tikilinin  tam  bərpa  dəyəri,  tikinti-quraşdırma 

işlərinin  cari  qiymətləri,  material  və  konstruksiyaların  dəyəri,  ticarət  əlavələri  və 

nəqliyyat  tarifləri  nəzərə  alınmaqla  tikililərin  ilkin  görkəminə  (əvvəlki  layihə  üzrə) 

uyğun tam  bərpası üçün  lazımi  vəsaitlərin  dəyərini özündə əks  etdirir.  Daha doğrusu, 

bu  metoddan  istifadə  edərkən  qiymətləndirici  tikintinin  smeta  dəyərində  bütün  xərc 

maddələri  üzrə  məsrəflərin,  eləcə  də  əlavə  kapital  qoyuluşu  məsrəflərinin  nəzərə 

alındığına tam əmin olmalıdır. 

Elə  hallar  olur  ki,  obyektin  qiymətinin  dəqiq  müəyyənləşdirilməsi  və 

hesablamanın aparılması üçün daha sərfəli olan metodun tətbiqi mümkün olmur. Daha 

aydın desək, informasiya qıtlığı buna imkan vermir. Ona görə də, obyektin tikintisinə 

çəkilən  xərclər  barədə  kifayət  qədər    məlumatlar  olmadıqda,  yaxın  vaxtlarda  tikilmiş 

eyni  obyektin  satış  məlumatlarından    istifadə  etmək  tövsiyyə  olunur.  Bu  zaman 

obyektlərin  eyniliyi  və  oxşarlığı  şərtlərinə  (amillərinə)  düzgün  əməl  edilməsi  mühüm 

rol  oyanyır.  Beləliklə,  mövcud  obyektlərin  eyniliyi  və  oxşarlığı  dedikdə,  bir  sıra 

amillərin    nəzərə  alınması  məqsədəuyğun  bilinir.  Bunlardan  birincisi  obyektdən 

istifadənin  səmərəliliyi  amilinin  qiymətləndirmə  obyekti  üçün  səciyyəviliyi  və 

uyğunluğudur.  kinci  mühüm  amil  tələb  və  təklif  arasındakı    kənarlaşma  həddidir 

(miqyası).  Üçüncüsü  isə  tikinti  altında  olan  torpaq  sahəsinin  dəyərinin  kifayət  qədər 

dəqiq  müəyyən  edilməsi  mümkünlüyüdür.  Çünki,  bəzən  obyektin  yerləşdiyi  torpaq 

sahəsinin dəyərinin dəqiq hesablanması işində müəyyən problemlər mövcud olur. 

---