1 QİYMƏTLƏNDİRM

154 

 

Qeyd  edildiyi  kimi,  tikintiyə  aid  layihə-smeta  sənədləri  olmadığı  təqdirdə, 

obyektin bərpa dəyəri ümumiləşdirilmiş indekslərlə hesablanır. Obyektin dəyəri məsrəf 

yanaşması  ilə  müəyyənləşdirilərkən    aparılan  hesablamalara    artırılmış  indekslər 

praktiki  olaraq  tətbiq  edilmir.  Ona  görə  ki,  belə  indekslər  yalnız    eynitipli  sənaye 

obyektlərinə    tətbiq  edilə  bilər.  Əks  təqdirdə,  bu  obyektlərin  özünəməxsus 

xüsusiyyətlərinin təsiri altında ciddi kənarlaşmalar baş verər. 

Bəzən  bir  neçə  il  əvvəl  inşa  edilmiş  oxşar  binalardan  birində  kiçik  zirzəminin 

tikilməsi  əlavə  xərc  tələb  etmişdirsə  də,  ola  bilsin  ki,  bu  zirzəmi  mövcud  alıcı  üçün 

arzuolunan  deyil.    Beləliklə,  artırılmış  indekslər,  heç  də  həmişə  obyektin  real  bərpa 

dəyərini  düzgün  əks  etdirə  bilmir.  Ona  görə  də,  bəzən  obyektin  dəyərini  məsrəf 

yanaşması  ilə  müəyyənləşdirmək  üçün  1984-cü  ilin  Qiymətlər  Toplusundan    istifadə 

olunur. Buna istinad edərək, qiymətləndirilən obyektin tikintisinə dair smeta sənədləri 

hazırlanır. Daha sonra alınan dəyəri ilkin səviyyəyə (1991-ci ilin qiymətləri) gətirərək,  

ilkin    smeta  dəyərini  bazar  metodlarına  və  iqtisadiyyatın  yeni  idarəetmə  üsullarına 

keçidlə  əlaqləndirilməsi  işi  aparılır.  Eyni  zamanda  o,  infilyasiyanın  təsiri  ilə  əlaqədar 

materialların,  tikinti  -  quraşdırma  işlərinin  başlanma  dinamikasını  əks  etdirən  uyğun 

ə

msala  vurulmaqla,  qiymətləndirmə  tarixinə  obyektin  məsrəf  yanaşması    ilə 

hesablanmış  dəyəri müəyyən edilir. 

Təcrübə  göstərir  ki,  obyektin  bərpa  dəyərini  Bərpa  Artım  ndeksləri  Toplusu 

(BA T)  üzrə  daha  tez  müəyyənləşdirmək  olar.Tələb  olunan  şərtlər  təmin  edildikdə, 

qiymətləndirici üçün həmin topludan istifadə edilməsi daha önəmli olur. Bu topludan, 

qiymətləndirilən obyektin oxşarı və müqayisə vahidi seçilir (1 m

2

 yaşayış sahəsi, 1m

3

 

həcm,  1  dayanacaq  və  s.),    onun  əsasında  hesablanan  ilkin  dəyər  qiymətləndirmə 

tarixinin  cari  dəyərinə  keçirilir.  Beləliklə,  daha  sonra  qiymətləndirici  tərəfindən 

araşdırmalar  aparılaraq,  obyektin  ümumi  həcmində  (%-lə)  xüsusi  çəkiyə  malik,  ayrı-

ayrı  konstruktiv  tikinti  elementləri  (özül,  divarlar,  örtüklər,  dam  və  s.)  üzrə  bina  və 

tiklilərin fiziki aşınması hesablanılır. 

Peşəkar  qiymətləndiricilər  əmlakın  bərpa  dəyərinin  hesablanması  işi  ilə  məşğul 

olarkən  “tərəzi”nin  digər  tərəfi  kimi  həmin  obyektin  smeta  dəyərini  də  nəzərdən 

---

155 

 

qaçırmırlar.  Bu  qayda  ilə  qiymətləndirici,  qiymətləndirilən  bina  və  tikililərin 

qiymətləndirmə  anındakı  bərpa  dəyərini  obyektin  orta  fiziki  aşınma  əmsalı  nəzərə  

alınmaqla,  onun  smeta  dəyəri  kimi  hesablamış  olur.  Başqa  sözlə  desək,  bu  qayda  ilə 

bərpa dəyərinin  müəyyən edilməsi aşınmanın nəzərə alınması kimi başa düşülə bilər. 

Ş

übhəsiz ki, bu da qiymətləndirmə obyektinin mövcud real dəyərinin əldə edilməsinə 

kömək edər. Məsrəf yanaşmasının ən mürəkkəb cəhəti məcmu köhnəlmələrin müəyyən 

edilməsindən  ibarətdir.  Bu  məsələnin  şərhi  köhnəlmədən  bəhs  edən  mövzularda  tam 

izahını tapmışdır. 

Qeyd etmək lazımdır ki, məsrəf yanaşması üzrə aparılan qiymətləndirmə konkret 

obyekt  dairəsində  müştərinin  gələcək  arzuları  ilə  bağlı  sualları  cavablandıra  bilmir. 

Doğrudur,  bu  yanaşma  yalnız  mövcud  olan  aktivlərə  şamil  edildiyinə  görə,  bir  qədər 

mücərrədliyə  malik  olmaqla  qəbul  edilən  sayılır.  Lakin,  qiymətləndirilən  obyektin 

gələcəyinin  (perspektivinin)  nəzərə  alınması,  daha  çox  əmək  tutumluluğu,  habelə 

qiymətləndirilən obyektin gəlirliliyi barədə təsəvvürün yaranmaması baxımından digər 

yanaşmalara nisbətən qeyri-mükəmməl hesab olunur. 

Qiymətləndirici  işə  başlayarkən  sadalanan  problemlərin  həlli  ətrafında  hərtərəfli 

düşünməlidir.  Eyni  zamanda  bərabər  satış  bazarı  məhdud    olan,  görünüşünə  və 

təyinatına görə bənzəyişli, yeni istifadəyə verilən tikililər və habelə müştərilərin tələbi 

və  ehtiyacı  baxımından  o  qədər  də  üstün  əhəmiyyət  kəsb  etməyən  obyektlərin  

qiymətləndirilməsində bu yanaşma tətbiq edilir və onun əhatə çərçivəsində lazım olan 

metod və üsullardan istifadə edilir. 

 Hər  bir  metod  üzrə  aparılan  hesablamalar  zamanı  onların  nəticələri  arasındakı 

ziddiyyətlər  baxımından  daha  ehtiyatlı  olmaq  lazım  gəlir.  Təcrübə  göstərir  ki, 

qiymətləndirmə  obyektinin  tam  bərpa  dəyəri  –  tikinti-quraşdırma  işlərinin, 

materialların, konstruksiyaların qiymətlərinin, ticarət əlavələrinin, nəqliyyat tariflərinin 

cari  səviyyələri  nəzərə  alınmaqla,  köhnə  layihə  üzrə  ilkin  vəziyyətə  gətirmək  üçün 

onların tam bərpasna lazım olan vəsaitlərin dəyəridir. Həm beynəlxalq və həm də milli 

standartlara istinad edərək, aparılan hesablamalar bunu bir daha təsdiq edir. 

---

156 

 

Təcrübədən  aydın  olur  ki,  bəzən  tikinti-layihə  sənədlərindəki  texniki  qüsurlar  və 

hətta  sənədlər  olmadıqda,  obyektin  bərpa  dəyəri    iriləşdirilmiş  göstəricilər  əsasında 

hesablanmalı olur. Obyektə vizual baxış keçirdikdən sonra bina və qurğuların ayrı-ayrı 

konstruksiya  inşaat  elementlərinin  (bünövrə,  divarlar,  örtüklər,  dam  və  s.)  obyektin 

ümumi həcmində xüsusi çəkisi (faizlə) və onların fiziki köhnəlməsi müəyyən olunur və 

orta  fiziki  köhnəlmə  əmsalı  hesablanır.  Beləliklə,  qiymətləndirilən  bina  və  qurğuların 

bərpa dəyəri qiymətləndirilmənin keçirildiyi vaxt obyektin orta fiziki köhnəlmə əmsalı 

nəzərə alınmaqla,  smeta dəyəri kimi müəyyən edilir. Başqa sözlə, bu metod obyektin 

köhnəlmə dəyəri çıxılmaqla, bərpa dəyərinin qiymətləndirilməsini əks etdirir ki, bunu 

da təbii hesab etmək olar.  

 

Digər  tərəfdən  xərc  mövqeyindən  yanaşma  bütün  yekun  köhnəlmənin 

kəmiyyətini  çıxmaqla  obyektin  yeni bərpa  dəyərinin  hesablanmasıdır.  Bu  yanaşmanın 

üstünlüyünü artıran  amillərdən biri də  tikinti xərcləri üzrə  məlumatların kifayət  qədər  

dəqiq  və  dürüst  olmasıdır.  Yanaşmanın  mənfi  tərəfi  isə,  köhnəlmənin  bütün 

formalarının dəqiq qiymətləndirilməsinin mürəkkəbliyidir. Beləliklə, təcrübəli satıcılar 

və  alıcılar  öz  qərarlarının  qəbul  edilməsində  tikinti  xərclərinə  ciddi  istinad  etdikləri 

hallarda xərc yanaşmasından istifadə olunması daha münasibdir. Digər üstünlüklərdən 

biri də ondan ibarətdir ki, bu yanaşmanın tətbiqi konkret proqnoz məlumatları ilə bağlı 

olduğundan  və  qiymətləndirmə  tarixinə  real  dəyəri    əks  etdirdiyinə  görə,  kifayət 

dərəcədə əsaslandırılmış dəyər göstəricisi əldə etməyə imkan yaradır. Qeyd oluna bilər 

ki,  yerli  bazarda  tikinti  materiallarının  mövcud  olan  yüksək  qiymətləri,  habelə  anbar 

kimi istifadə üçün təklif edilən sahələrin çoxluğu potensial alıcılara yeni tikintini artıq 

hazır  olan  obyektlərin  alternativi  kimi  nəzərdən  keçirməyə  imkan  vermir.  Bununla 

bərabər,  xərclər  metodu  növünə  və  təyinatına  görə  nadir,  bazarı  olmayan  obyektlər 

yaxud  köhnəlməsi cüzi olan obyektlərin qiymətləndirilməsində daha səmərəli olur.  

Xərc mövqeyindən yanaşma yeni obyektin inşası xərclərinin mövcud obyektlərin 

alınmasına gəlirlilik, yaxud müqayisə metodu ilə müəyyənləşdirilmiş xərclərdən  xeyli 

az olmasını göstərərsə, bu fakt investoru yeni tikinti variantını seçməyə sövq edə bilər. 

---