1 QİYMƏTLƏNDİRM

157 

 

Beləliklə,  məlumatlandırılmış  investorun  hərəkətlərinə  müəyyən  dərəcədə  təsir 

göstərdiyinə görə xərc yanaşması ilə əldə olunmuş nəticələri nəzərə almamaq olmaz. 

Xərc  mövqeyindən  yanaşma  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  tikili  kimi 

qiymətləndirilməsinə  əsaslanır.  Həmin  dəyər  binanın dəyəri  (onun  modernləşdirilməsi 

və ya bərpası) ilə ehtimal olunan, yaxud müəyyənləşdirilmiş fiziki və mənəvi köhnəlmə 

arasındakı fərqin üzərinə torpaq sahəsinin dəyərinin əlavə edilməsi yolu ilə hesablanır. 

Qeyd  edək  ki,  Azərbaycanda  sosial-iqtisadi  inkişaf  proqramının  uğurla  həyata 

keçirilməsi  nəticəsində  torpaq  alıcıları  artır.  Bazar  məzənnəsi  sürətlə  dəyişir.  Bu  da, 

torpağın  qiymətinə  daha  diqqətlə  yanaşmanı  tələb  edir.  Qiymətləndirmə  obyektinin 

dəyəri  müəyyən  edilərkən  bərpa  və  modernləşdirmə  dəyərləri  bir-birindən 

fərqləndirilməlidir. 

Modernləşdirmə,  yaxud  bərpa  dəyəri  müəyyənləşdirilərkən  istifadə  olunmuş 

materialların dəyəri, əmək məsrəfləri, işlərin texniki təşkili üzrə xərclər, inzibati xərclər 

nəzərə alınmalıdır. Hesablama prosesini sadələşdirmək üçün iri şəhərlərdə bərpa dəyəri 

1m

2

 sahənin bərpasının dəyəri kimi müəyyənləşdirilir. Modernləşdirmənin dəyəri inşaat 

materiallarından  və  texnologiyalardan  istifadə  olunmaqla  inşa  edilmiş  oxşar  obyektin 

dəyəri əsasında müəyyənləşdirilir.  

Hesablama  üsulu  kimi  xərclərin  təhlili  daşınmaz  əmlakın  idarə  olunması 

baxımından  müəyyən  üstünlüklərə  malikdir.  Bu  üsul  şirkətə  xalis  gəlirin  məbləğinin 

asılı olduğu obyektin köhnəlmə səviyyəsi və sığorta haqqının miqdarı amillərini dəqiq 

qiymətləndirmək  imkanı  verir.  Bu  cür  qiymətləndirmənin  dəqiqliyi,  bütövlükdə 

köhnəlmə  dərəcəsinin  düzgün  hesablanmasından  və  torpağın  müqayisəli  dəyərinin 

müəyyənləşdirilməsindən  asılıdır.  Kifayət  qədər  məlumata  malik  olan  alıcı  heç  vaxt 

daşınmaz  əmlak  obyektinə  eyni  xərclə  əldə  edə  biləcəyi  oxşar  obyektə  görə  tələb 

olunan  məbləğdən  artıq  vəsait  ödəmək  (ödənişin  vaxtında  yerinə  yetirilməsi  şərti  ilə) 

niyyətində olmur. 

Xərc  mövqeyindən  yanaşma  metodu  tipik  alıcının  daşınmaz  əmlak  obyektinə 

görə  eyni  dəyərli  torpaq  sahəsi  alıb,  onun  üzərində  analoji  faydalılığı  olan  bina  və 

qurğuların  inşa  edilməsinə  sərf  edəcəyi  vəsaitdən  artıq  qiymət  ödəməyə 

---

158 

 

razılaşmayacağı barədə müddəaya əsaslanır. Müqayisə və gəlir mövqeyindən yanaşma 

metodları  ilə  müvafiq  obyektin  dəyərini  müəyyən  etmək  imkanlarının  bəzən 

məhdudluğundan,  Azərbaycanda  xərc  yanaşması  daha  geniş  yayılmışdır.  Təcrübə 

göstərir  ki,  satışların  müqayisəsi,  yaxud  gəlirin  kapitallaşdırılması    metodu  ilə 

qiymətləndirilməsi  çətin  olan  bir  sıra  daşınmaz  əmlak  qrupları  mövcuddur.  Belə 

qiymətləndirmə  obyektlərinə  əsasən  sosial  təyinatlı  binaları  (məktəb,  xəstəxana,  poçt 

binalarını və s.) aid etmək olar. Bu cür obyektlərlə  müqayisə olunan obyektlərin satışı 

barədə  məlumat  tapmaq  çox  çətindir.  Bu  onunla  bağlıdır  ki,  həmin  obyektlərin 

dövriyyəsi gəlir əldə etmək məqsədini güdmür. 

Ümumi  iqtisadi  tənəzzül  nəticəsində  bazar  fəallığının  zəifləməsi dövründə satış 

kəskin  aşağı  düşür.  Daşınmaz  əmlakdan  əldə  olunan  gəlirlər  də  kəskin  azalır.  Belə 

şə

raitdə  ilkin  məlumatların  kifayət  qədər  yaxud  adekvat  olmaması  nəticəsində, 

satışların  müqayisəsi  və  gəlirin  kapitallaşdırılması    metodlarından  istifadə  olunması 

çətinləşir,  yaxud  ümumiyyətlə,  önəmli  olmur.  Məhdud  hallarda  satılan,  yaxud 

ümumiyyətlə, satılmayan nadir obyektlər bazarında analoji vəziyyət yarana bilər. Ona 

görə  də,  belə  hallarda  obyektin  bazar  dəyəri  barədə  təsəvvür  yaradılmasının  yeganə 

yolunu xərc yanaşmasının tətbiqində görmək olar. 

Beləliklə,  daşınmaz  əmlakın  bazar  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsinə  xərc 

yanaşması  bir  tərəfdən  bazar  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsi  prosedurunun  vacib 

elementi,  digər  tərəfdən  isə  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  barədə  təsəvvür  əldə  etməyin 

yeganə yolu sayılır. Obyektin xərc yanaşması ilə qiymətləndirilməsi bir tərəfdən layihə 

tərtibatı  və  funksional  təyinatına  görə  analoqu  olan  obyektin  inşasına  nəzərdə  tutulan 

minimal  məbləğdən  artıq  vəsait  xərcləmək  istəməyən  alıcının  münasibəti,  digər 

tərəfdən isə tikintiyə sərf etdiyi vəsaitləri geri qaytarmaq niyyətində olan tipik satıcının 

davranışı (rəftarı) ilə səciyyələnir. 

Xərc  yanaşmasının  tətbiqi  analoji  obyektin  təkrar  istehsalının  məqsədəuyğun 

amilləri ilə məhdudlaşır. Bütün məhdudiyyətlərinə baxmayaraq, bu cür yanaşma bazar 

vəziyyətinin təhlili zamanı faydalı ola bilər. Xərc yanaşması ilə alınan nəticələri bazar 

dövriyyəsində  olan  oxşar  obyektlərin  dəyəri  ilə  müqayisə  etməklə,  bazarın  inkişaf 

---

159 

 

yaxud  tənəzzül  mərhələsində  olduğunu  görmək  mümkündür.  Bu  zaman  məsrəf 

yanaşmasının həm üstünlükləri və həm də qüsurları özünü biruzə verə bilər. 

Qeyd etmək lazımdır ki, obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi təcrübəsində 

məsrəf yanaşmasından çox nadir hallarda istifadə olunmasına təsadüf edilir. Bunun da 

ə

sas  səbəbi  bu  və  ya  digər  obyektin  qiymətləndirilməsində  məsrəf  yanaşmasından 

istifadənin  yararlı  olub-olmaması,  onun  tətbiqi  xüsusiyyətləri,  düzgün  nəticələrin 

alınıb-alınmaması  gerçəklikləri  ilə  izah  edilməlidir.  Bu  məqsədlə  də  aşağıdakı  sxemi 

nəzərdən keçirmək məsləhət bilinir.  

Qiymətləndirmə  obyektinə  aid  olan  yanaşma  və  metodların  dəqiq 

müəyyənləşdirilməsinə,  habelə  lüzumsuz  və  artıq  hesablamalardan  qiymətləndiricinin 

azad olmasına kömək edər. Həm də, bu cür münasibət təkcə qiymətləndirilən obyektin 

bazar dəyərinin deyil, digər dəyər növlərinin də, düzgün müəyyənləşdirilməsinə imkan 

verər.  

Belə yanaşmadan həmçinin torpaq sahəsinin səmərəliliyinin təhlili, yeni tikintinin 

texniki-iqtisadi  təhlili,  dövlət  obyektlərinin  qiymətləndirilməsi,  fəallığı  zəif  olan 

bazarların təhlili və əmlakın sığorta məqsədilə qiymətləndirilməsində istifadə olunması 

məqsədəuyğundur.  

Qiymətləndiricini  narahat  edən  problemləri    dörd  mühüm  qrupa  bölmək  olar. 

Bunlardan  birincisi,  yaxşılaşdırma  və  ya  bərpa  ilə  əlaqədar  xərclərin  bütün  hallarda 

bazar  dəyərinə  ekvivalent  olmamasıdır.  Bu,  tikinti  materiallarının qiymət  dəyişkənliyi 

amili ilə bağlıdır.  kincisi, isə köhnə tikililəri təkrar inşa etmək və köhnəlmə dərəcəsini 

müəyyənləşdirməklə  əlaqədardır.  Bunun  da  əsas  səbəbi  köhnəni  bərpa  etməklə 

köhnəlmə dərəcəsinin hesablanması prosesində baş verən fikir ayrılıqları ilə izah oluna 

bilər.  Üçüncüsü,  tikilinin  torpaq  sahəsindən  ayrılması  təcrübəsində  tez-tez  təsadüf 

olunan  qeyri-mümkünlük  yaxud  problemlərin  həllinin  çətinliyidir.  Dördüncüsü  isə 

Azərbaycanda torpağın qiymətləndirilməsi ilə bağlı bir sıra obyektiv amillərin nəticəsi 

olaraq qarşıya çıxan çətinliklərdir. Qeyd edək ki, bu qəbildən olan problemlərə bütün 

MDB ölkələrində hətta klassik bazar ölkələrində də rast gəlmək olar.  

7.2. Xərc mövqeyindən qiymətləndirmənin aparılması 

 

---