160
Yanaşmalar haqqında nəzəri müddəalarla bərabər, həm də qarşlıqlı əlaqəlilik,
məsələlərin həllinə aydınlıq gətirən cəhətlər, qiymətləndirmə obyektinin növünə və
dəyərinə müvafiq olaraq, yanaşmanın seçilməsi məharəti kimi zəruri şərtlərə də,
aydınlıq gətirilməlidir. Elə ona görə də, bu mövzuda bir sıra məsələlərin cüzi
mürəkkəbliyi müşahidə olunarkən onların sadə cədvəllər, düsturlar və sxemlər
vasitəsilə əyaniləşdirilərək asanlaşdırılması variantalarından istifadə edilmişdir.
Qiymətləndirmə problemi ilə məşğul olan peşəkar mütəxəssilərin və ekspertlərin
münasibətləri, mövcud fikir ayrılıqları tədqiq edilmiş və önəmli bilinən müddəalara
üstünlük verilmişdir.
Bilavasitə qiymətləndirməyə aid olan ədəbiyyatda, eləcə də, bu problem üzrə yerli
və beynəlxalq konfranslarda, konqreslərdə və seminarlarda, habelə cari mətbuatda qeyd
olunan fikirlər barədə daha ətraflı diskusiyalardan sonra mübahisəli müddəaların
köklərinin daha dərinlikdə olması faktı təkrarən müşahidə olunur və təsdiqlənir. Eyni
zamanda, uzun illər boyu problemin öyrənilməsi və araşdırılması, ona münasibətdəki
məsuliyyət ölçülərinin ağırlığı, birbaşa problemə bağlılıq, həm də bu mübahisələrin
həddinin tezliklə dərk ediləcəyinə də şübhələri azaldır, inamı qat-qat artırır.
Məsələn, son illərə (2000-ci il) qədər qiymətləndirmə standartları MDB
ölkələrindən heç birinin qiymətləndirici mütəxəssislərinə tam bəlli deyildi. Onlar ancaq
qısa şərhlərdən (başqa dillərdə) və məlumatlardan istifadə etmək imkanına malik idilər.
Bazar ölkələrindən isə Amerika, Almaniya, o cümlədən digər Avropa olkələrinndən
bəzilərində qiymətləndirmə standartları və normalarının “əlifbası” bizə bəlli idi.
Qeyd etmək lazımdır ki, hətta movcud olan yanaşmaların hər birinin tətbiqində
hansı ardıcıllıqlardan istifadə edilməsi məsələsi bir qədər mücərrəd idi. Hazırda bir sıra
ölkələrdə bu yanaşmalardan hər birinin tətbiqində hansı ardıcıllıqdan istifadə edilməsi
qətiləşdirilərək standart səviyyəsində təsdiqlənmişdir. Əvvəldə qeyd edildiyi kimi,
bütün hallarda qiymətləndiricinin səlahiyyətlərinə toxunmazlıq (qanunvericilik üzrə)
məsuliyyətin pərakəndəliynin qarşısını alır. Həm də, qiymətləndiricilərin istənilən dildə
və beynəlxalq yönümdə ortaq məxrəcə gəlməsinə imkan verir.
161
Qeyd olunan fikirlərin davamı kimi bəhs olunan məsrəf yanaşmasına nümunə
olaraq, yaxşılaşdırma işi aparılan obyektin dəyərinin müəyyən edilməsi ardıcıllığını
aşağıda verilən sxem vasitəsilə nəzərdən keçirək.
Qeyd olunan ardıcıllığın birinci mərhələsində bina və qurğuların yaxşlaşdırılmaları
üzrə bərpa və ya əvəzolunma dəyəri hesablanır.
kinci mərhələdə həmin bina və qurğular üzrə yaxşlaşdırmaların ümumi
köhnəlməsi müəyyənləşdirilir.
Ardıcıl olaraq üçüncü mərhələdə yaxşılaşdırmaların real dəyərinin hesablanması
vəzifəsinin icrasına başlanır. Ona görə də, bərpa dəyəri ümumi köhnəlmə məbləğində
azaldılır.
Dördüncü mərhələdə isə, qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin
dəyəri (torpaq sahəsindən istifadə hüququnun dəyəri) hesablanır.
Beşinci mərhələ qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin (torpaq
sahəsindən istifadə hüququnun) dəyəri ilə köhnəlmə nəzərə alınmaqla
yaxşılaşdırmaların dəyərinin toplanması yolu ilə obyektin real dəyərinin müəyyən
edilməsi mərhələsidir.
Nəhayət, altıncı mərhələdə qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin
hesablanması prosesini əhatə edir. Beləliklə, son nəticədə daşınmaz əmlakın bazar
dəyəri müəyyən edilir. Bu da, torpaq sahəsinin dəyəri ilə bina və qurğuların dəyərinin
(köhnəlmə çıxılmaqla) toplanması qaydasında reallaşdırılır.
Xərc yanaşması ilə qiymətləndirmə obyektin bərpa dəyərinin iki növündən biri,
yəni bərpa və ya əvəzolunma dəyəri əsasında aparıla bilər. Dəyərin bu növlərindən hər
birinin özünəməxsus rolu vardır.
Xərc yanaşmasından istifadə edərkən, yaxşılaşdırmaların ilkin vəziyyətə
gətirilməsi lazım gəlir. Bu məqsədlə də, sərf olunan cari xərclərin tərkibi və quruluşu
müəyyənləşdirilməlidir.
Məqsədli qiymətləndirmələrin əksəriyyətində bərpa dəyərinin, yəni tam analoqun
təkrarının qiymətləndirilməsinə üstünlük verilir. Nəzərə almaq lazımdır ki, məqsədli
alıcıların qərarı qəti və həm də, bir qədər inamlı olur.
162
Bəzən isə əksinə, xüsüsilə də nəzəri baxımdan əvəzolunma dəyərinə üstünlük
verilir, çünki, kiminsə 5-10 yaşı olan binanın ona xas funksional çatışmamazlıqlarla
bərabər tam təkrarını yaratmaq istəməsi ehtimalı çox aşağıdır. Elə onun nəticəsidir ki,
son qərar qiymətləndirmə subyektlərinin (alıcı, satıcı, qiymətləndirici) fikirlərinə
istinad etməklə, qəbul edilməli olur. Çünki, hansı dəyərin müəyyən edilməsindən asılı
olmayaraq, nəticələr hesabatda əks olunmalıdır. Eyni zamanda seçimin səbəbləri və
məqsəd yekunda tərtib olunan qiymətləndirmə hesabatında əsaslandırılmalıdır.
Məsrəf metodu ilə qiymətləndirmənin aparılması zamanı işin gedişində hansı
dəyərdən (əvəzolunma, bərpa) istifadə edilməsindən asılı olmayaraq son nəticənin
dəqiq müəyyənləşdirilməsi olduqca əhəmiyyətlidir. Yəni, qiymətləndirilən obyektin
tikinti konstruksiyalarının və inşa üsullarının köhnəlməsi səbəbindən onun tam
oxşarının inşasının dəyərini müəyyənləşdirmək mümkün olmayan hallarda əvəzolunma
dəyərindən istifadə məqsədəuyğundur. Bu prinsip bütün subyektlər üçün önəmli sayılır.
Beləliklə, bina və tikililərin dəyəri onların inşasının başa çatdırılması şərti ilə
qiymətləndirilməlidir. Alınan nəticə tikintinin gələcək xərclərinin fərz edilən smetasına
ekvivalent olmaya da bilər. Bununla belə, eyni sahəsi olan analoji binanın (qurğunun)
müasir texnologiyalardan və materiallardan istifadəsi nəzərə alınmaqla, hesablanmış
ə
vəzolunma dəyəri mövcud bina və qurğuların bərpa dəyərindən aşağıdırsa,
hesablamalar üçün əvəzolunma dəyərinin qəbul edilməsi məqsədəuyğundur.
Təcrübə göstərir ki, əgər müasir texnologiyaların tətbiqi sayəsində eyni həcmdə
məhsul buraxılışını, yaxud xidmət göstərilməsini nisbətən kiçik ölçülü müasir binada
təmin etmək mümkündürsə, hesablamalar üçün əvəzolunma dəyərini qəbul etmək olar.
Çox zaman analoji məsələlərin həllində mülkiyyət və ona sahibkarlıq amili də rol
oynayır. Bu, əsasən mövcud qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir. Məsələn, dövlət
tərəfindən qorunan tarixi və ya memarlıq dəyərli abidə kimi qeydiyyatdan keçmiş
binaların əvəzolunma dəyəri tikilinin, yaxud onun bir hissəsinin saxlanılması üzrə
qanunvericiliyin tələblərinə uyğunlaşdırılmalıdır. Eyni zamanda bərpa yaxud
ə
vəzolunma dəyərinə tikinti ilə bağlı bütün xərclər, o cümlədən sahənin işlənib
hazırlanmasına, mühəndis infrastrukturunun yaradılmasına və qanunvericilik aktlarının
Dostları ilə paylaş: |