1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə56/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   52   53   54   55   56   57   58   59   ...   147

160 

 

Yanaşmalar  haqqında  nəzəri  müddəalarla  bərabər,  həm  də  qarşlıqlı  əlaqəlilik, 

məsələlərin  həllinə  aydınlıq  gətirən  cəhətlər,  qiymətləndirmə  obyektinin  növünə  və 

dəyərinə  müvafiq  olaraq,  yanaşmanın  seçilməsi  məharəti  kimi  zəruri  şərtlərə  də, 

aydınlıq  gətirilməlidir.  Elə  ona  görə  də,  bu  mövzuda  bir  sıra  məsələlərin  cüzi 

mürəkkəbliyi  müşahidə  olunarkən  onların  sadə  cədvəllər,  düsturlar  və  sxemlər 

vasitəsilə  əyaniləşdirilərək  asanlaşdırılması  variantalarından  istifadə  edilmişdir. 

Qiymətləndirmə  problemi  ilə  məşğul  olan  peşəkar  mütəxəssilərin  və  ekspertlərin 

münasibətləri,  mövcud  fikir  ayrılıqları  tədqiq  edilmiş  və  önəmli  bilinən  müddəalara 

üstünlük verilmişdir. 

Bilavasitə qiymətləndirməyə aid olan ədəbiyyatda, eləcə də, bu problem üzrə yerli 

və beynəlxalq konfranslarda, konqreslərdə və seminarlarda, habelə cari mətbuatda qeyd 

olunan  fikirlər  barədə  daha  ətraflı  diskusiyalardan  sonra  mübahisəli  müddəaların 

köklərinin  daha  dərinlikdə  olması  faktı  təkrarən  müşahidə  olunur  və  təsdiqlənir.  Eyni 

zamanda,  uzun  illər  boyu  problemin  öyrənilməsi  və  araşdırılması,  ona  münasibətdəki 

məsuliyyət  ölçülərinin  ağırlığı,  birbaşa  problemə  bağlılıq,  həm  də  bu  mübahisələrin 

həddinin tezliklə dərk ediləcəyinə də şübhələri azaldır, inamı qat-qat artırır. 

Məsələn,  son  illərə  (2000-ci  il)  qədər  qiymətləndirmə  standartları  MDB 

ölkələrindən heç birinin qiymətləndirici mütəxəssislərinə tam bəlli deyildi. Onlar ancaq 

qısa şərhlərdən (başqa dillərdə) və məlumatlardan istifadə etmək imkanına malik idilər. 

Bazar  ölkələrindən  isə  Amerika,  Almaniya,  o  cümlədən  digər  Avropa  olkələrinndən 

bəzilərində qiymətləndirmə standartları və normalarının “əlifbası” bizə bəlli idi. 

Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  hətta  movcud  olan  yanaşmaların  hər  birinin  tətbiqində 

hansı ardıcıllıqlardan istifadə edilməsi məsələsi bir qədər mücərrəd idi. Hazırda bir sıra 

ölkələrdə bu yanaşmalardan hər birinin tətbiqində hansı ardıcıllıqdan istifadə edilməsi 

qətiləşdirilərək  standart  səviyyəsində  təsdiqlənmişdir.  Əvvəldə  qeyd  edildiyi  kimi, 

bütün  hallarda  qiymətləndiricinin  səlahiyyətlərinə  toxunmazlıq  (qanunvericilik  üzrə) 

məsuliyyətin pərakəndəliynin qarşısını alır. Həm də, qiymətləndiricilərin istənilən dildə 

və beynəlxalq yönümdə ortaq məxrəcə gəlməsinə imkan verir. 



161 

 

Qeyd  olunan  fikirlərin  davamı  kimi  bəhs  olunan  məsrəf  yanaşmasına  nümunə 

olaraq,  yaxşılaşdırma  işi  aparılan  obyektin  dəyərinin  müəyyən  edilməsi  ardıcıllığını 

aşağıda verilən sxem vasitəsilə nəzərdən keçirək.  

Qeyd olunan ardıcıllığın birinci mərhələsində bina və qurğuların yaxşlaşdırılmaları 

üzrə bərpa və ya əvəzolunma dəyəri hesablanır. 

kinci  mərhələdə  həmin  bina  və  qurğular  üzrə  yaxşlaşdırmaların  ümumi 

köhnəlməsi müəyyənləşdirilir. 

Ardıcıl  olaraq  üçüncü  mərhələdə  yaxşılaşdırmaların  real  dəyərinin  hesablanması 

vəzifəsinin icrasına başlanır. Ona görə də, bərpa dəyəri ümumi köhnəlmə  məbləğində 

azaldılır. 

Dördüncü  mərhələdə  isə,  qiymətləndirmə  obyektinin  yerləşdiyi  torpaq  sahəsinin 

dəyəri (torpaq sahəsindən istifadə hüququnun dəyəri) hesablanır.  

 Beşinci  mərhələ  qiymətləndirmə  obyektinin  yerləşdiyi  torpaq  sahəsinin  (torpaq 

sahəsindən  istifadə  hüququnun)  dəyəri  ilə  köhnəlmə  nəzərə  alınmaqla 

yaxşılaşdırmaların  dəyərinin  toplanması  yolu  ilə  obyektin  real  dəyərinin  müəyyən 

edilməsi mərhələsidir. 

Nəhayət,  altıncı  mərhələdə  qiymətləndirmə  obyektinin  bazar  dəyərinin 

hesablanması  prosesini  əhatə  edir.  Beləliklə,  son  nəticədə  daşınmaz  əmlakın  bazar 

dəyəri müəyyən edilir. Bu da, torpaq sahəsinin dəyəri ilə bina və qurğuların dəyərinin 

(köhnəlmə çıxılmaqla) toplanması qaydasında reallaşdırılır. 

Xərc yanaşması ilə qiymətləndirmə obyektin bərpa dəyərinin iki növündən biri, 

yəni bərpa və ya əvəzolunma dəyəri əsasında aparıla bilər. Dəyərin bu növlərindən hər 

birinin özünəməxsus rolu vardır. 

Xərc  yanaşmasından  istifadə  edərkən,  yaxşılaşdırmaların  ilkin  vəziyyətə 

gətirilməsi lazım gəlir. Bu məqsədlə də, sərf olunan cari xərclərin tərkibi və quruluşu 

müəyyənləşdirilməlidir.                                                                               

Məqsədli qiymətləndirmələrin əksəriyyətində bərpa dəyərinin, yəni tam analoqun 

təkrarının  qiymətləndirilməsinə  üstünlük  verilir.  Nəzərə  almaq  lazımdır  ki,  məqsədli 

alıcıların qərarı qəti və həm də, bir qədər inamlı olur. 




162 

 

  Bəzən  isə  əksinə,  xüsüsilə  də  nəzəri  baxımdan  əvəzolunma  dəyərinə  üstünlük 

verilir,  çünki,  kiminsə  5-10  yaşı    olan  binanın  ona  xas  funksional  çatışmamazlıqlarla 

bərabər tam təkrarını yaratmaq istəməsi ehtimalı çox aşağıdır. Elə onun nəticəsidir ki, 

son  qərar  qiymətləndirmə  subyektlərinin  (alıcı,  satıcı,  qiymətləndirici)  fikirlərinə 

istinad etməklə, qəbul edilməli olur. Çünki, hansı dəyərin müəyyən edilməsindən asılı 

olmayaraq,  nəticələr  hesabatda  əks  olunmalıdır.  Eyni  zamanda  seçimin  səbəbləri  və 

məqsəd yekunda tərtib olunan qiymətləndirmə hesabatında əsaslandırılmalıdır. 

  Məsrəf  metodu  ilə  qiymətləndirmənin  aparılması  zamanı  işin  gedişində  hansı 

dəyərdən  (əvəzolunma,  bərpa)  istifadə  edilməsindən  asılı  olmayaraq  son  nəticənin 

dəqiq  müəyyənləşdirilməsi  olduqca  əhəmiyyətlidir.  Yəni,  qiymətləndirilən  obyektin 

tikinti  konstruksiyalarının  və  inşa  üsullarının  köhnəlməsi  səbəbindən  onun  tam 

oxşarının inşasının dəyərini müəyyənləşdirmək mümkün olmayan hallarda əvəzolunma 

dəyərindən istifadə məqsədəuyğundur. Bu prinsip bütün subyektlər üçün önəmli sayılır. 

Beləliklə,  bina  və  tikililərin  dəyəri  onların  inşasının  başa  çatdırılması  şərti  ilə 

qiymətləndirilməlidir. Alınan nəticə tikintinin gələcək xərclərinin fərz edilən smetasına 

ekvivalent olmaya da bilər. Bununla belə, eyni sahəsi olan analoji binanın (qurğunun) 

müasir  texnologiyalardan  və  materiallardan  istifadəsi  nəzərə  alınmaqla,  hesablanmış 

ə

vəzolunma  dəyəri  mövcud  bina  və  qurğuların  bərpa  dəyərindən  aşağıdırsa, 



hesablamalar üçün əvəzolunma dəyərinin qəbul edilməsi məqsədəuyğundur. 

Təcrübə göstərir ki, əgər müasir texnologiyaların tətbiqi sayəsində eyni həcmdə 

məhsul  buraxılışını,  yaxud  xidmət  göstərilməsini  nisbətən  kiçik  ölçülü  müasir  binada 

təmin etmək mümkündürsə, hesablamalar üçün əvəzolunma dəyərini qəbul etmək olar. 

Çox zaman analoji məsələlərin həllində mülkiyyət və ona sahibkarlıq amili də rol 

oynayır. Bu, əsasən mövcud qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir. Məsələn, dövlət 

tərəfindən  qorunan  tarixi  və  ya  memarlıq  dəyərli  abidə  kimi  qeydiyyatdan  keçmiş 

binaların  əvəzolunma  dəyəri  tikilinin,  yaxud  onun  bir  hissəsinin  saxlanılması  üzrə 

qanunvericiliyin  tələblərinə  uyğunlaşdırılmalıdır.              Eyni  zamanda  bərpa  yaxud 

ə

vəzolunma  dəyərinə  tikinti  ilə  bağlı  bütün  xərclər,  o  cümlədən  sahənin  işlənib 



hazırlanmasına, mühəndis infrastrukturunun yaradılmasına və qanunvericilik aktlarının 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   52   53   54   55   56   57   58   59   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə