1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə58/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   54   55   56   57   58   59   60   61   ...   147

166 

 

də, faydalılığına görə (ticarət sahəsi, anbarların sahəsi, yerlərin sayı və faydalılığı əks 

etdirən  başqa  göstəricilər)  onunla  eyni  olmalıdır.  Analoji  funksional  təyinatı  olan 

obyektin  dəyərinə  əsasən  qiymətləndirilən  obyektin  ilkin  vəziyyətə  gətirilməsi,  onun 

bərpası  məqsədəuyğun  olmadıqda  tətbiq  edilir.  Qeyd  etmək  lazımdır  ki, 

qiymətləndirmə prosesinin daha mürrəkkəbliyi hallarında ekspertlər bu parametrə daha 

çox müraciət edirlər. 

 Bir sıra obyektiv və həm də subyektiv amillərlə bağlı olaraq bəzən layihə -smeta 

sənədlərindən  istifadə  olunur.  Ona  görə  də,  obyektin  layihə  üzrə  smeta  dəyərinin 

indeksləşdirilməsi  qaydası  tikinti  layihəsinin  bir  hissəsi  olan  smeta  mövcud  olduqda 

tətbiq  olunur.  Smeta,  onun  tərtib  olunduğu  tarixin  qiymətlərindən  asılı  olaraq  seçilən 

indeksləşdirmə  əmsallarına  uyğun  olaraq  hesablanır  ki,  bu  da  alınan  nəticənin 

dəqiqliyinə əhəmiyyətli təsir göstərə bilər. 

 Obyektin  tikintisinə  çəkilən  birbaşa  xərclərin  indeksləşdirilməsi  üzrə  aparılan 

hesablama  qiymətləndirilən  obyektdə  podrat  tikinti  işlərinin  ödənilməsi  haqda 

mühasibat  cədvəlləri  əsasında  aparılır.  Bu  qaydadan  əsasən  təmir  işlərinin 

qiymətləndirilməsi zamanı istifadə edilir. 

Nəzərə  almaq  lazımdır  ki,  göstərilən  parametrlərə  dəqiq  əməl  olunması 

qiymətləndirmə metodlarının da tətbiqinin səmərəliliyinə əhəmiyyətli təsir göstərir. 

 Daha sonra bir sıra hədlərin cəmi kimi hesablanan tam bərpa dəyərinin müəyyən 

edilməsi  zərurəti  yaranır.  Həmin  hədlərdən  birincisi,  birbaşa  xərclər  (materialların, 

müvəqqəti  tikililərin,  qurğuların,  mühəndis  şəbəkələrinin,  kommunal  xidmət,  tikintidə 

işləyən  fəhlələrin  əmək  haqqı  və  s.),  ikincisi  memarların,  layihəçilərin  peşəkar 

xidmətləri  haqqının  ödənilməsi  üçün  dolayı  xərclər,  müstəqim  xərclər,  tikinti  üçün 

alınmış  ssudalar  üzrə  faizlər  və  s,  üçüncüsü  isə  sahibkarın  gəliri  investorun  layihəni 

həyata  keçirmək  üçün  riskləri  və  müqayisə  olunan  obyektlər  üzrə  gəlirliliyi  nəzərə 

almaqla,  çəkdiyi  xərclərdən  əlavə  əldə  etmək  istədiyi  məbləğdir.  Sahibkarın  mənfəəti 

tikintini aparanın (devoloperin) mənfəəti də adlandırılır. Beləliklə, tikintinin tam bərpa 

dəyəri aşağıdakı düsturla müəyyən  edilir: 

                                          TD=D

t

 + R


s

 + D


s

                                 (11.2.) 




167 

 

Burada:    TD  -  tikintinin  tam  bərpa  dəyərini,  D

t     

-  tikintinin  dəyərini,  R



s

  -  sahibkarın 

gəlirini,  D

- torpağın dəyərini əks etdirir. 



 Yuxarıda  göstərilən  bütün  müddəalardan  ardıcıl  olaraq  istifadə  etməklə,  məsrəf 

yanaşması  vasitəsilə  obyektin  bərpa  və  ya  əvəzolunma  dəyərinin  hesablanmasında 

tətbiq olunması zəruri bilinən metodlardan istifadə edilməsinə əlverişli şərait yaranır. 

 

7.3. Bərpa yaxud əvəzolunma dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları 

 

Xərc  yanaşması  vasitəsilə  bərpa  və  əvəzolunma  dəyərinin  hesablanmasında 



istifadə olunan metodlar aşağıdakı sxemdə öz əksini tapmışdır.  

 “Qiymətləndirmə  fəaliyyəti  haqqında”  Azərbaycan  Respublikasının  qanununa 

və  digər  qanunvericilik  aktlarına  müvafiq  olaraq  qiymətləndirici  öz  öhdəliklərini 

bilməli  və  məsuliyyətini  hiss  etməlidir.  Eyni  zamanda  o,  qiymətləndirmənin 

məqsədindən,  obyektin  tipindən  asılı  olaraq,  bu  və  ya  digər  metodun  seçilməsində 

müstəqildir. Ona görə də, məsrəf yanaşmasına aid olan hər bir metodun tam təfsilatı ilə 

nəzərdən keçirilməsi nəticəsində mövcud problemin vacib və prinsipial xüsusiyyətlərini 

mənimsəmək mümkün olar.  

Qeyd  edildiyi  kimi,  məsrəf  yanaşması  əsasında  qiymətləndirmə  prosesində 

müqayisə  vahidi  metodunun  tətbiqi  bir  neçə  mərhələdən  keçir.  Birinci  mərhələnin 

tələblərinə  uyğun  olaraq  analoji  obyektlərin  inşasına  çəkilən  xərclər  əsasında  tikinti 

işləri  üzrə  xərc  normativləri  (binanın  1m

2-

i,  1m


3

-i  üzrə)  hazırlanır.  Bu  məqsədlə 

nümunəvi bina  qismində,  yaxın  dövrdə  inşa  olunmuş,  podrat  işlərinin  kontrakt  dəyəri 

məlum olan bina daha münasibdir. Əgər belə obyektin tapılması çətinlik törədirsə, onda 

binaların  səciyyəvi  tipləri  üzrə  tikinti  məhsulunun  istehlak  vahidinin  dəyərini  bazis 

səviyyəsi  göstəriciləri  əks  olunmuş  bərpa  dəyərinin  iriləşdirilmiş  göstəricilərindən 

(BD G-dən) istifadə etməklə, hesablanması zərurəti yaranır. 

kinci  mərhələdə  isə,  mövcud  normativ  üzrə  xərclərin  xüsusi  çəkisi  binanın 

ümumi  sahəsinə,  yaxud  həcminə  hasil  olunur.  Bu  da,  qiymətləndiricinin  şəxsi 

seçimindən  asıldır.  Növbəti,  yəni  üçüncü  mərhələdə  qiymətləndirilən  binanın 

xüsusiyyətləri və baza analoqundan fərqlərinə görə düzəlişlər və təshihlər aparılır. Bu 



168 

 

prosesin  davamı  olaraq  əmsallara  hasil  edilərkən  nəticələrin  daha  səlistliyinə  kömək 

edər.  Nəhayət,  sonuncu  və  həlledici  mərəhələ  olan,  dordüncü  mərhələdə  inflyasiya 

prosesləri  və  bazar  təsərrüfatçılığı  metodlarına  keçidlə  bağlı  olan  amillərə  müraciət 

olunur.  Yəni,  daha  dəqiq  desək,  tikinti-quraşdırma  işlərinin,  əmək  haqqının,  dolayı 

xərclərin  dəyərinin  dəyişməsini  əks  etdirən  əmsalların  köməyi  ilə  cari  dəyərə 

(qiymətləndirilmə tarixinin qiymətlərinə) çevrilməsi təmin edilməklə son nəticə alınır. 

BD G toplularında müxtəlif funksional təyinatlı binalar və qurğuların 1m

3

, yaxud 


başqa ölşü vahidinin bərpa dəyəri (tikintinin smeta dəyəri) barədə məlumatlar verilir.  

Ə

mlakın  qiymətləndirilməsində  və  ya  yenidən  qiymətləndirilməsində,  eləcə  də 



yenidən qiymətləndirmə əmsallarının müəyyən edilməsində iriləşdirilmiş gostəricilərin 

böyük  əhəmiyyəti  vardır.  Bunlara  başlıca  olaraq  bütün  ümumi  və  xüsusi  inşaat 

işlərinin,  o  cümlədən  sanitar-texniki  qurğuların  (mərkəzləşdirilmiş  qızdırıcı, 

ventilyasiya, qaz təminatı, su kəməri, kanalizasiya, zibil toplayıcılar və s.), elektrik və 

aşağı  cərəyanlı  qurğuların  (elektrik  işıqlandırılması,  telefon,  lift  və  s.)  bərpa  dəyəri 

göstəriciləri aid edilir.  

Bərpa  dəyəri  göstəricilərində  tikinti-quraşdırma  işlərinin  dəyərini  təşkil  edən 

birbaşa  xərclər,    dolayı  xərclər  və  planlı  yığımlar,  habelə,  qış  vaxtı  qiymət 

bahalaşmaları daha sonra müvəqqəti bina və qurğuların tikintisinə, işçilərə mükafatların 

verilməsinə,  layihə-axtarış  işlərinə  və  müəllif  nəzarətinə,  tikilən  müəssisənin  idarə 

heyətinin  saxlanılmasına,  nəzərdə  tutulmayan  işlərin  görülməsinə  çəkilən  xərclərdən 

ibarət  sair  xərclər  nəzərə  alınır.  Qeyd  edək  ki,  təcrübədə  iriləşdirilmiş  göstəricilər 

cədvəllər şəklində tərtib olunur və onların tərkibinə qiymətləndirmə obyektinin bir sıra 

xassələri, yəni bina yaxud qurğunun adı, onun kapitallıq qrupu, əsas konstruksiyaların 

təsviri,  mərtəbələrin  sayı,  rayonun  iqlim  şəraiti  üzrə  bir  çox  ərazi  qurşağı  üçün  dəyər 

göstəriciləri,  binaların  ayrı-ayrı  konstruktiv  elementlərinin  faizlə  xüsusi  çəkisi  daxil 

edilir.    

Qeyd  olunanları  sadə  misallarla  izah  etmək  daha  yaxşı  olar.  Fərz  edək  ki,  4 

mərtəbəli inzibati binanın bərpa dəyərini qiymətləndirmək lazım gəlir. 





Dostları ilə paylaş:
1   ...   54   55   56   57   58   59   60   61   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə