1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə61/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   57   58   59   60   61   62   63   64   ...   147

175 

 

Qiymətləndirilən  binanın  qiymətləndirmə  tarixindəki  qiymətlər  səviyyəsindəki 

bərpa  dəyəri  (C

2004


)  müvafiq  əmsallardan  və  indekslərdən  istifadə  etməklə,  tikintinin 

1969-cu  ilin  qiymətləri  səviyyəsindəki  dəyərinin  əvvəlcə  1984-cü  ilin  səviyyəsindəki 

qiymətlərə,  sonra  1994-cü  ilin  və  qiymətləndirmə  tarixinin  səviyyəsindəki  qiymətlərə  

çevirməklə müəyyənləşdirilir. 

1984-cü  ilin  qiymətləri  səviyyəsinə  keçid  dəyərin  1969-cu  ilin  qiymətləri 

səviyyəsindəki  dəyərin  (C 

1969

),  SSR   Tikinti  Komitəsinin  11.05.1983-cü  il  tarixli,  94 



saylı Qərarında göstərilən dəyərin dəyişməsi indeksinə (  

1969/1984

 ) hasil olunması yolu 

ilə  yerinə  yetirilir.  Qiymətləndirilən  obyektin  sahə  mənsubiyyətinə  müvafiq  olaraq, 

indeksin kəmiyyəti ərazi əmsalı nəzərə alınmaqla, 1,15 -dir          (  

1969/1984

 = 1,15). 

1991-ci  ilin  qiymətləri  səviyyəsinə  keçid  1984-cü  il  qiymətləri  səviyyəsindəki 

dəyərin  (C

1984


)  SSR   Tikinti  Komitəsinin  Qərarında  göstərilən  dəyərin  dəyişməsi 

indeksinə (

1984/1991

) hasil olunması yolu ilə yerinə yetirilir. (

1984/1991

 = 1,67 ) 

 

Qiymətlərin  qiymətləndirmə  tarixindəki  səviyyəsinə  keçid  1991-ci  il  qiymətləri 



səviyyəsindəki  dəyərin    bina  və  qurğuların  səciyyəvi  konstruksiya  sistemləri  üzrə 

tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləndirmə tarixindəki  qiymətləri indeksinə (  

1991/2004

)  


hasil edilməklə yerinə yetirilir.  ndeksin kəmiyyəti yaşayış binalarının və qurğularının 

vergiqoyma bazasının müəyyənləşdirilməsi qaydasına analoji qəbul olunur. 

 

Konstruksiya  həlli  baxımından  qiymətləndirilən  binaya  (yaşayış  binası)  analoji 



olan  obyektlər  üçün  Bakı  şəhəri  şəraitində  ƏDV  nəzərə  alınmamaqla,  indeksin 

kəmiyyəti  42700  –dür  (  

1991/2004

  =  42700).  Nəzərdən  keçirdiyimiz  halda  bu  əmsal 

Azərbaycan  Respublikası  Nazirlər  Kabinetinin  110  saylı  Qərarına  əsasən  tətbiq 

olunmuşdur.  Qiymətləndiricinin  nəzərdən  keçirilən  regionda  podrat  təşkilatlarının 

müqavilə qiymətlərinin təhlili əsasında bu indeksin orta kəmiyyətini müəyyənləşdirmək 

hüququ vardır. 

 

Dəyərin bu yolla alınmış kəmiyyətinə aşağıdakılar əlavə olunur: 



-

  15% həcmində əlavə dolayı xərclər (DX); 

-

  8% həcmində podratçının mənfəəti (PM); 



-

  18 % həcmində ƏDV; 




176 

 

-

  Sair bahalaşmalar. 



stifadə olunan zirzəmiyə görə bahalaşma: 

zirzəmi, 2004



 = (C 

1

 x V 



zirzəmi

 x 1,00  x    

1969/1984

 x   


1984/1991

 x   


1991/2004

) x 0,1 + DX  +   

PM + ƏDV  = 12018,4 manat olacaqdır. 

Burada  C 

1

-  analoji  obyektin  1  kub  metrinin  təshih  əmsalına  hasil  olunanadək 



dəyəridir. 

Qiymətləndirilən binanın qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlərlə yekun dəyəri: 

 



2004



 = C 

1969/1981

 x 

1969/1984  



1984/1991

 x 

1991/2004  



+  DX  +  PM  +  ƏDV +  C 

zirzəmi


2004


 = (5566 x 1,15 x 1,67 x 42700) x 0,1 + 15% + 8% +12018,4   =  66910,6 min manat 

təşkil edəcəkdir. 



Sahibkarın  (devoloperin)  mənfəəti.  Torpaq sahəsinin  alınması, onun  üzərində 

abadlaşdırma  aparılması  və  sonradan  istifadə  olunması  (yaxud  satılması), 

mükafatlandırılması tələb olunan xüsusi biznesdir. Bu mükafat  tikintinin ekspertizasını 

aparan və inşaat ilə bağlı riskləri üzərinə götürən sifarişçinin mənfəətini əks etdirir. 

Bakıda  aparılan  təhlillərin  nəticələri  göstərir  ki,  devoloperin  mənfəətinin 

minimum səviyyəsi tikintinin dəyərinin 20-40% həcmindədir. Qeyri-rəsmi məlumatlara 

görə,  2005-cü  ildə  tikintidə  əsas  fəaliyyətin  rentabelliyinin  orta  səviyyəsi  35,6% 

olmuşdur. 

Növbəti hesablamalarda qiymətləndirici sifarişçinin mənfəət normasını tikintinin 

göstərilən həcmi üçün daha tipik olan 30% həcmində qəbul etmişdir.  

Devoloperin  mənfəəti  nəzərə  alınmaqla  tikintinin  dəyəri  86983,8  min  manat 

(66910,6 x 1,3) olmuşdur. 

Məsrəf  yanaşmasında  qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinin  hansı  metodla 

hesablanmasının ən mühüm fərqi işin icra olunması ardıcıllığı ilə bağlıdır. Ona görə də, 

elementlər  üzrə  hesablama  metodunun  tətbiqi  ardıcıllığını  nəzərdən  keçirmək  lazım 

gəlir. 


Birinci  və  əsas  bölgü  binanın  ayrı-ayrı  elementlərə  (özüllər,  divarlar,  karkaslar, 

dam və s.) ayrılmasıdır. Daha sonra, yəni ikinci mərhələdə tikilən binada quraşdırılması 




177 

 

tələb  olunan  konkret  elementin  cari  qiymətlərlə  quraşdırılması  ilə  bağlı  xərclər 

hesablanır.  Bu  məqsədlə  həcm  vahidinin  inşası  üçün  zəruri  olan  birbaşa  və  dolayı 

xərclərin məbləği müəyyənləşdirilir. Adətən, bu metodla aparılan hesablamalarda 10%-

dək xətaya və ya kənarlaşmalara yol verilməsi təbii qəbul olunur.  

Misal:  Tikinti  daşından  olan  divarın  1m

2

-nin  dəyəri  tikinti  daşının,  bərkidici 



məhlulun dəyərindən, fəhlələrin əmək haqqından və s. ibarətdir. Dəyər vahidini sahəyə 

vurmaqla,  bütün  elementin  quraşdırılmasına  çəkilən  xərclər  müəyyənləşdirilir. 

Podratçının,  sifarişçinin  mənfəəti  və  başqa  xərclər  adətən,  bütün  hesablamaların 

sonunda nəzərə alınır. 

Qalınlığı  40  sm.  olan,  tikinti  daşından  tikilmiş  divarın  1m

2

-nin  dəyərini 



müəyyənləşdirək.  Material  kimi  tikinti  (mişar  daşının)  məsrəfi  25  ədəddir.  1  tikinti 

daşının  qiyməti  0,5  manatdırsa,  ümumi  dəyəri  12,5  manat  olacaqdır.  Bərkidici 

məhlulun həcmi tikinti materiallarının məsrəf normalarına əsasən müəyyənləşdirilir və 

hörgünün ümumi həcminin təqribən 12-14%-nə bərabərdir. 

Beləliklə,  bərkidici  məhlulun həcmi  0,048m

3

-dir  [(25  əd.  X  0,2  x  0,2  x 0,4  ) x 



0,12]. Bərkidici məhlulun 1 kub metrinin dəyəri orta hesabla 60 manatdırsa, məsrəflər 

2,88 manat olacaqdır. Bərkidici məhlulun dəyərini onun tərkibinə daxil olan maddələrin 

(sement + qum + su + hazırlanma xərcləri) dəyəri əsasında da müəyyənləşdirmək olar.  

nşaat  şirkətlərinin  və  təşkil  olunmamış  işçi  qüvvəsi  birjalarının  məlumatlarına 

ə

sasən, qalınlığı 40  sm.  olan  adi  hörgü  işlərinin  1 kv.  metrinin  orta dəyəri  (fəhlələrin 



ə

mək haqqı) 2,5-4 manatdır. Beləliklə, qalınlığı 40 sm. olan divarın adi hörğü işlərinin 

1  kv.  metrinin  dəyəri  19,28  manat  (12,5  +  2,88  +  4,00)  olacaqdır.  Bu  dəyər  (təqribi) 

sonrakı  hesablamalar  üçün  əsas  kimi  götürülə  bilər.  Əlbəttə  ki,  bazar  qiymətləri 

dəyişdikcə, alınan dəyər təshih olunmalıdır. 

Binanın başqa elementləri üzrə dəyər vahidləri də bu metodla müəyyənləşdirilə 

bilər. 

 

Alınmış  kəmiyyətə  mənzilin  sahəsinə  uyğun  olan  torpaq  sahəsinin  dəyəri  əlavə 



olunur.  Nəticədə,  obyektin  elementlərə  ayırma  metodu  ilə  müəyyənləşdirilmiş  tam 

bərpa dəyəri alınır. Qeyd olunmalıdır ki, sahibkarın (devoloperin) mənfəəti və torpağın 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   57   58   59   60   61   62   63   64   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə