1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Sahibkarın (devoloperin) m ənf əəti.
175 Qiymətləndirilən binanın qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlər səviyyəsindəki bərpa dəyəri (C 2004
) müvafiq əmsallardan və indekslərdən istifadə etməklə, tikintinin 1969-cu ilin qiymətləri səviyyəsindəki dəyərinin əvvəlcə 1984-cü ilin səviyyəsindəki qiymətlərə, sonra 1994-cü ilin və qiymətləndirmə tarixinin səviyyəsindəki qiymətlərə çevirməklə müəyyənləşdirilir. 1984-cü ilin qiymətləri səviyyəsinə keçid dəyərin 1969-cu ilin qiymətləri səviyyəsindəki dəyərin (C 1969 ), SSR Tikinti Komitəsinin 11.05.1983-cü il tarixli, 94 saylı Qərarında göstərilən dəyərin dəyişməsi indeksinə ( 1969/1984 ) hasil olunması yolu ilə yerinə yetirilir. Qiymətləndirilən obyektin sahə mənsubiyyətinə müvafiq olaraq, indeksin kəmiyyəti ərazi əmsalı nəzərə alınmaqla, 1,15 -dir ( 1969/1984 = 1,15). 1991-ci ilin qiymətləri səviyyəsinə keçid 1984-cü il qiymətləri səviyyəsindəki dəyərin (C 1984
) SSR Tikinti Komitəsinin Qərarında göstərilən dəyərin dəyişməsi indeksinə ( 1984/1991 ) hasil olunması yolu ilə yerinə yetirilir. ( 1984/1991 = 1,67 )
Qiymətlərin qiymətləndirmə tarixindəki səviyyəsinə keçid 1991-ci il qiymətləri səviyyəsindəki dəyərin bina və qurğuların səciyyəvi konstruksiya sistemləri üzrə tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləndirmə tarixindəki qiymətləri indeksinə ( 1991/2004 )
hasil edilməklə yerinə yetirilir. ndeksin kəmiyyəti yaşayış binalarının və qurğularının vergiqoyma bazasının müəyyənləşdirilməsi qaydasına analoji qəbul olunur.
Konstruksiya həlli baxımından qiymətləndirilən binaya (yaşayış binası) analoji olan obyektlər üçün Bakı şəhəri şəraitində ƏDV nəzərə alınmamaqla, indeksin kəmiyyəti 42700 –dür ( 1991/2004 = 42700). Nəzərdən keçirdiyimiz halda bu əmsal Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 110 saylı Qərarına əsasən tətbiq olunmuşdur. Qiymətləndiricinin nəzərdən keçirilən regionda podrat təşkilatlarının müqavilə qiymətlərinin təhlili əsasında bu indeksin orta kəmiyyətini müəyyənləşdirmək hüququ vardır.
Dəyərin bu yolla alınmış kəmiyyətinə aşağıdakılar əlavə olunur: - 15% həcmində əlavə dolayı xərclər (DX); - 8% həcmində podratçının mənfəəti (PM); - 18 % həcmində ƏDV; 176 - Sair bahalaşmalar. stifadə olunan zirzəmiyə görə bahalaşma: C zirzəmi, 2004 = (C 1 x V zirzəmi x 1,00 x 1969/1984 x
1984/1991 x
1991/2004 ) x 0,1 + DX + PM + ƏDV = 12018,4 manat olacaqdır. Burada C 1 - analoji obyektin 1 kub metrinin təshih əmsalına hasil olunanadək dəyəridir. Qiymətləndirilən binanın qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlərlə yekun dəyəri:
C
= C 1969/1981 x 1969/1984 x 1984/1991 x 1991/2004 + DX + PM + ƏDV + C zirzəmi
, 2004
= (5566 x 1,15 x 1,67 x 42700) x 0,1 + 15% + 8% +12018,4 = 66910,6 min manat təşkil edəcəkdir. Sahibkarın (devoloperin) mənfəəti. Torpaq sahəsinin alınması, onun üzərində abadlaşdırma aparılması və sonradan istifadə olunması (yaxud satılması), mükafatlandırılması tələb olunan xüsusi biznesdir. Bu mükafat tikintinin ekspertizasını aparan və inşaat ilə bağlı riskləri üzərinə götürən sifarişçinin mənfəətini əks etdirir. Bakıda aparılan təhlillərin nəticələri göstərir ki, devoloperin mənfəətinin minimum səviyyəsi tikintinin dəyərinin 20-40% həcmindədir. Qeyri-rəsmi məlumatlara görə, 2005-cü ildə tikintidə əsas fəaliyyətin rentabelliyinin orta səviyyəsi 35,6% olmuşdur. Növbəti hesablamalarda qiymətləndirici sifarişçinin mənfəət normasını tikintinin göstərilən həcmi üçün daha tipik olan 30% həcmində qəbul etmişdir. Devoloperin mənfəəti nəzərə alınmaqla tikintinin dəyəri 86983,8 min manat (66910,6 x 1,3) olmuşdur. Məsrəf yanaşmasında qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hansı metodla hesablanmasının ən mühüm fərqi işin icra olunması ardıcıllığı ilə bağlıdır. Ona görə də, elementlər üzrə hesablama metodunun tətbiqi ardıcıllığını nəzərdən keçirmək lazım gəlir.
Birinci və əsas bölgü binanın ayrı-ayrı elementlərə (özüllər, divarlar, karkaslar, dam və s.) ayrılmasıdır. Daha sonra, yəni ikinci mərhələdə tikilən binada quraşdırılması 177 tələb olunan konkret elementin cari qiymətlərlə quraşdırılması ilə bağlı xərclər hesablanır. Bu məqsədlə həcm vahidinin inşası üçün zəruri olan birbaşa və dolayı xərclərin məbləği müəyyənləşdirilir. Adətən, bu metodla aparılan hesablamalarda 10%- dək xətaya və ya kənarlaşmalara yol verilməsi təbii qəbul olunur.
2 -nin dəyəri tikinti daşının, bərkidici məhlulun dəyərindən, fəhlələrin əmək haqqından və s. ibarətdir. Dəyər vahidini sahəyə vurmaqla, bütün elementin quraşdırılmasına çəkilən xərclər müəyyənləşdirilir. Podratçının, sifarişçinin mənfəəti və başqa xərclər adətən, bütün hesablamaların sonunda nəzərə alınır. Qalınlığı 40 sm. olan, tikinti daşından tikilmiş divarın 1m 2 -nin dəyərini müəyyənləşdirək. Material kimi tikinti (mişar daşının) məsrəfi 25 ədəddir. 1 tikinti daşının qiyməti 0,5 manatdırsa, ümumi dəyəri 12,5 manat olacaqdır. Bərkidici məhlulun həcmi tikinti materiallarının məsrəf normalarına əsasən müəyyənləşdirilir və hörgünün ümumi həcminin təqribən 12-14%-nə bərabərdir. Beləliklə, bərkidici məhlulun həcmi 0,048m 3 -dir [(25 əd. X 0,2 x 0,2 x 0,4 ) x 0,12]. Bərkidici məhlulun 1 kub metrinin dəyəri orta hesabla 60 manatdırsa, məsrəflər 2,88 manat olacaqdır. Bərkidici məhlulun dəyərini onun tərkibinə daxil olan maddələrin (sement + qum + su + hazırlanma xərcləri) dəyəri əsasında da müəyyənləşdirmək olar. nşaat şirkətlərinin və təşkil olunmamış işçi qüvvəsi birjalarının məlumatlarına ə sasən, qalınlığı 40 sm. olan adi hörgü işlərinin 1 kv. metrinin orta dəyəri (fəhlələrin ə mək haqqı) 2,5-4 manatdır. Beləliklə, qalınlığı 40 sm. olan divarın adi hörğü işlərinin 1 kv. metrinin dəyəri 19,28 manat (12,5 + 2,88 + 4,00) olacaqdır. Bu dəyər (təqribi) sonrakı hesablamalar üçün əsas kimi götürülə bilər. Əlbəttə ki, bazar qiymətləri dəyişdikcə, alınan dəyər təshih olunmalıdır. Binanın başqa elementləri üzrə dəyər vahidləri də bu metodla müəyyənləşdirilə bilər.
olunur. Nəticədə, obyektin elementlərə ayırma metodu ilə müəyyənləşdirilmiş tam bərpa dəyəri alınır. Qeyd olunmalıdır ki, sahibkarın (devoloperin) mənfəəti və torpağın Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|