1 QİYMƏTLƏNDİRM

184 

 

müddətində  xətti  azalmasıdır.  Yəni,  bu  konstruksiyalar  və  materiallar  xidmət 

müddətində istehlak xassələrini tamamilə itirməlidirlər. 

 

Qiymətləndirmə  təcrübəsində  aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlməsi  olan  bina 

və  qurğuların  hissələri  «qısa  müddət  xidmət  edənlərə»  və  «uzun  müddət  xidmət 

edənlərə» bölünür. 

 

Qısa  müddət  xidmət  edən  hissələrin  istismar  müddəti  binanın  istismar  müddəti 

ilə müqayisədə azdır. Qısa müddət xidmət edən hissələrin aradan qaldırılmayan fiziki 

köhnəlməsi aşağıdakı ardıcıllıqla müəyyənləşdirilir: 

-  köhnəlmənin  hesablama  bazası  hissənin  təkrar  istehsalının  (bərpa)  yaxud 

ə

vəzolunma dəyəri ilə aradan qaldırılan fiziki köhnəlmənin dəyəri arasında fərq kimi 

hesablanır;  

-  aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlmə  dərəcəsi  hissələrin  faktiki  istismar 

müddətinin normativ istismar müddətinə nisbəti kimi hesablanır; 

 

-  fiziki  köhnəlmə  dərəcəsi  köhnəlmənin  hesablanma  bazasına  hasil  edilməklə, 

aradan qaldırılmayan fiziki köhnəlmənin miqdarı  müəyyənləşdirilir. Məsələn: 

 

Qısa müddət xidmət edən hissələrin normativ istismar müddəti müxtəlif təyinatlı 

bina və qurğuların təmiri və istismarı üzrə müvafiq sorğu materiallarından götürülür. 

 

Uzun müddət xidmət edən hissələrin aradan qaldırılmayan köhnəlməsi aşağıdakı 

ardıcıllıqla hesablanır: 

 

-  köhnəlmənin  hesablanma  bazası  hissənin  təkrar  istehsalının  (bərpa)  yaxud 

ə

vəzolunma  dəyəri  ilə  onun  aradan  qaldırılan  fiziki  köhnəlməsinin  dəyəri  və  qısa 

müddət xidmət edən hissələrin təkrar istehsalının (bərpa) dəyəri  arasındakı fərq kimi 

hesablanır; 

 

-  aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlmə  dərəcəsi  bina  və  ya  qurğunun  faktiki 

istismar müddətinin normativ istismar müddətinə nisbəti kimi hesablanır; 

fiziki köhnəlmə dərəcəsi köhnəlmənin hesablanma bazasına hasil edilməklə, aradan 

qaldırılmayan fiziki köhnəlməsinin miqdarı müəyyənləşdirilir, məsələn: 

 

Funksional  köhnəlmə  (functional  obsolescence)  -  tikililərin  və  avadanlığın 

parametrlərinin müasir bazar standartlarının və tipik alıcının (investorun) tələblərinə 

---

185 

 

uyğunsuzluğu  nəticəsində  meydana  çıxır.  Funksional  köhnəlmənin  əsas  əlamətləri 

obyektin  inşa  olunduğu  layihənin  və  tərtibatının,  texniki  vasitələrlə  təchizatının 

müasir  tələblərə  cavab  verməməsi,  funksional  çevikliyinin  itirilməsi,  istehlakçıların 

tələblərinin və  zövqlərinin dəyişməsidir. Funksional  köhnəlmənin  əsas  meyarı  kimi 

qiymətləndirilən  obyektin  ərazidə  yerləşən  digər  analoji  obyektlərlə  müqayisədə 

potensial gəlirliyinin azalması qəbul olunur. Funksional köhnəlmə aradan qaldırılan 

və aradan qaldırılmayan növlərə bölünür. 

 

Aradan qaldırılan funksional köhnəlmə layihəsinin, inşa olundugu materialların, 

dizaynının  və  s.  müasir  tələblərə  cavab  verməməsi  nəticəsində  tikilinin  dəyərinin 

azalmasıdır.  Bu  növ  funksional  köhnəlmə  onun  aradan  qaldırılması  üçün  tələb 

olunan xərclərin məbləği ilə ifadə olunur. 

 

Aradan qaldırılan funksional köhnəlmənin səbəbləri aşağıdakılardır: 

-  hissələrin əlavə olunmasını tələb edən qüsurlar; 

- hissələrin dəyişdirilməsini yaxud modernləşdirilməsini tələb edən qüsurlar; 

- «həddən artıq yaxşılaşdırılma» ilə bağlı qüsurlar. 

Hissələrin  əlavə  olunmasını  tələb  edən  qüsurlar  bina  yaxud  qurğuda  mövcud 

olmayan  və  buna  görə  də  onun  müasir  standartlara  uyğun  istismarına  imkan 

verməyən  hissələrlə  bağlıdır.  Bu  mövqe  üzrə  köhnəlmə  həmin  hissələrin  əlavə 

olunması, o cümlədən quraşdırılmasına çəkilən xərclərin məbləği ilə ölçülür. 

          Hissələrin  dəyişdirilməsini  yaxud  modernləşdirilməsini  tələb  edən  qüsurlara 

hələlik  öz  funksiyalarını  yerinə  yetirən  lakin,  müasir  standartlara  cavab  verməyən 

hissələr  aiddir.  Bu  cür  köhnəlmə  dəyişdirilməsi  yaxud  modernləşdirilməsi  tələb 

olunan  hissələrin  köhnəlmə  nəzərə  alınmaqla  dəyəri  və  onların  sökülüb-yığılması 

xərclərinin  cəmindən  geri  qaytarılan  hissələrin  dəyərinin  çıxılması  yolu  ilə 

hesablanır. Geri qaytarılan materialların dəyəri söküldükdən sonra başqa obyektlərdə 

istifadə üçün yararlı olan materialların və avadanlığın dəyəri kimi qəbul edilir. 

“Həddən artıq yaxşılaşdırılma” ilə bağlı qüsurlar binada müasir bazar stadartlarının 

tələblərinə  cavab  verməyən  hissələrin  və  avadanlığın  mövcudluğu  nəticəsində 

meydana  çıxır.  Məsələn,  mənzilin  əvvəlki  sahibi  arakəsmə  qoymaqla,  bir  böyük 

---

186 

 

otağı  iki  kiçik  otağa  çevirirsə  yaxud  hamamxananı  kiçiltmək  hesabına  mətbəxi 

genişləndirirsə,  tavana  müxtəlif  formada  bəzək  vurursa,  görülən  işlər  alıcının 

tələblərinə  və  zövqünə  uyğun  olmaya  bilər.  Bu  zaman  mənzilin  yeni  sahibi 

arakəsmənin  sökülməsinə,  hamamxana  ilə  mətbəxin  əvvəlki  ölçülərinin  bərpasına, 

bəzəklərin  sökülməsinə,  otağın  öz  zövqünə  uyğun  rənglənməsinə  əlavə  xərclər 

çəkəcəkdir.  

Funksional  köhnəlmənin  bu  növü  “həddən  artıq  yaxşılaşdırılma”  ilə  bağlı  olan 

hissələrin  fiziki  köhnəlmə  çıxılmaqla  dəyəri  və  onların  sökülməsi  xərclərinin 

cəmindən,  söküldükdən  sonra  istifadəyə  yararlı  materialların  və  avadanlığın  dəyəri 

çıxılmaqla hesablanır. 

Aradan  qaldırılmayan  funksional  köhnəlmə  -  qiymətləndirilən  obyektin  həcm-

planlaşdırma  göstəricilərinin  yaxud  konstruksiyasının  müasir  tikinti  standartlarına 

uyğunsuzluğu  yəni,  hissələrin  əlavə  olunmasının  zəruriliyi  yaxud  “həddən  artıq 

yaxşılaşdırmaların”  mövcudluğu  nəticəsində  yaranır.  Bu  növ  funksional 

köhnəlmənin  əsas  əlaməti  qüsurların  aradan  qaldırılması  üçün  vəsait  qoyulmasının 

iqtisadi baxımdan səmərəsizliyidir.  

Aradan qaldırılmayan funksional qüsurlara aşağıdakılar daxildir: 

- tikintinin smetasına daxil edilməmiş lakin, zəruri hissələrlə əlaqədar olan; 

- tikintinin smetasına daxil edilmiş, lakin lazımsız hissələrin mövcudluğu ilə əlaqədar 

olan. 

Zəruri  lakin,  tikintinin  smetasına  daxil  edilməmiş  hissələrlə  bağlı  funksional 

köhnəlmə  icarə  haqqında  itkilərin  kapitallaşdırılması  metodu  ilə  müəyyənləşdirilə 

bilər.  Bu  metoda  əsasən  əvvəlcə  göstərilən  qüsurla  əlaqədar  olaraq  icarə  haqqının 

azalmasının  məbləği  binalar  üçün  kapitallaşdırma  normasi  üzrə  kapitallaşdırılır  və 

çatışmayan  hissələrin  əlavə  edilməsi  üçün  zəruri  xərclər  hesablanır.  Sonra  bu  iki 

kəmiyyət  arasındakı  fərq  hesablanaraq,  aradan  qaldırılmayan  funksıonal 

köhnəlmənin məbləği müəyyənləşdirilir. 

Məsələn,  sahəsi  3500  kv.m.  olan  anbarda  avtomatik  yanğınsöndürmə  avadanlığı 

quraşdırılmamışdır.  Bazarın  öyrənilməsi  nəticəsində  belə  qurğular  olan  anbarların 

---