1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
193 istifadə etməklə qiymətləndirmə dəyərin indikatoru olan məsrəflər və ya aralıq hesablamalar tələb edən parametrlər vasitəsilə deyil, birbaşa dəyərin müəyyən edilməsinə imkan verir. Müqayisə yanaşması dedikdə, praktiki reallıqda satışların müqayisəsi nəzərdə tutulur. Bu zaman müqayisə obyektlərinin düzgün seçilməsi həlledici rol oynayır. Rəsmi razılaşma və müvafiq müqavilələr əsasında qiymətləndirmə işini aparan mütəxəssis özü də, yanaşmanın dürüst müəyyən edilməsində olduqca maraqlıdır. Çünki o, öhdəlik götürür. Əks təqdirdə, qiymətləndirmənin yerinə yetirilməsi gözlənilən iqtisadi səmərəni təmin edə bilən ehtiyatların sahibkarın əlindən çıxmasına səbəb ola bilər. Sahibkarın obyektinin qiymətləndirilməsi ona gəlir gətirməlidir. Adətən, kapitalın iştirakçıları tərəfindən ayrılan sərmayə qoyuluşu ilə əlaqəli olmayan, lakin investisiyada artım ilə nəticələnən və hesabat dövrü ərzində aktivlərin artması, öhdəliklərin azalması şə klində iqtisadi səmərəlilik yüksəlməlidir. Ə mlak bazarının inkişafı şəraitində bazar subyektləri oxşar razılaşmalar barədə məlumatlara istinad edərək alqı-satqı əməliyyatlarını həyata keçirirlər. Deməli, sözün ə sl mənasında bu yanaşma qiymətləndirmənin əsas prinsipi olan əvəzetmə prinsipinə ə saslanır. Həmin prinsipə görə, heç bir səriştəli alıcı satışa çıxarılan daşınmaz əmlak obyektinə, keyfiyyət və yararlılıq səviyyələri üzrə oxşar digər obyektin dəyərindən daha çox vəsait ödəməyə razı olmaz. Qiymətləndirmə obyektinin oxşarı dedikdə, müvafiq məkanda və bazar şəraitində ə sas iqtisadi, maddi, texniki xassələri üzrə eyni olan obyektlər nəzərdə tutulur. Müqayisəli yanaşmanın tətbiqinin başlıca şərti qiymətləndiricinin mövcud bazarda qiymətləndirmə obyektinin oxşarı olan obyektlərin alqı-satqısı, habelə ümumi sövdələşmələr barədə müvafiq informasiyalar əldə edə bilməsidir. Müqayisəli yanaşma ilə qiymətləndirmənin bazar dəyərinə uyğunluğunu təmin etmək üçün bir neçə oxşar obyektin müvafiq informasiyalarından istifadə edilməsi zəruridir. Bəzən əldə edilmiş yekun göstəricinin bazar dəyərinə uyğunluğunu təmin etmək üçün qiymətləndirici tərəfindən müəyyən düzəlişlərə də ehtiyac duyulur. Xərc yanaşmasında olduğu kimi, müvafiq qiymətləndirmə prosesində müqayisə 194 yanaşmasının da özünə xas olan bir sıra üstünlükləri və qüsurlu cəhətləri mövcuddur. Bu da, həmin yanaşmanın tətbiqi zamanı aşağıdakı xüsusiyyətlərin nəzərə alınmasını zəruri edir. Qeyd etmək lazımdır ki, bu yanaşma digərlərinə nisbətən daha az əməktutumludur. O, qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin real bazar qiymətlərinə daha da uyğunlaşdırılmasına imkan verir. Yuxarıda qeyd olunan bütün araşdırma və bazarın tam öyrənilməsi müqayisə üçün analoji obyektin seçilməsi mərhələsinə keçid yaradır. Həmin vəzifə icra olunduqdan sonra qiymətləndirilən və bu məqsədlə seçilən analoji obyektlər arasında fərqlər təhlil olunur. Beləliklə, əmlakı bazar satışlarının müqayisəsi mövqeyindən yanaşmaqla qiymətləndirən mütəxəssis (qiymətləndirici) müvafiq təshihlərin hesablanması üçün ə sasən iki metoddan yəni kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edir. Müqayisə yanaşmasından istifadə olunarkən bir sıra müddəaların nəzərə alınması vacibdir. Ən əvvəl bazarı öyrənmək vəzifəsi qarşıya çıxır. Çünki bazarı öyrənərkən təkcə ümumi iqtisadi təhlillərə əsaslanmaq kifayət deyildir. Eyni zamanda qiymət və gəlirlilik göstəriciləri mütləq təhlil edilməli, onların məkan və vaxt bölgüsü, eləcə də, onlara təsir edən mühüm amillər, maliyyələşmə şərtləri, rəqabət səviyyəsi, bazar subyektinin səciyyəsi, tələb və təklifin nisbəti göstəriciləri nəzərə alınmalıdır. Bunlarsız heç bir peşəkar qiymətləndirici və hətta ən sivil bazarın mövcudluğu şəraitində məqbul nəticələr əldə edə bilməz. Ona görə ki, bu məlumatlarsız qiymətləndirmə obyekti ilə onun oxşarının müqayisə amillərini, onların dəyərə təsirini dəqiq müəyyən etmək mümkün deyil. Digər tərəfdən, müqayisə yanaşmasını tətbiq edərkən qiymətləndirilən ə mlaka mülkiyyət hüququ növlərinin dəqiq müəyyən edilməsi olduqca vacibdir. Çünki bəzən obyekt qiymətləndirilərkən sifarişçinin binaya və onun yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət (sahiblik və ya icarə) hüquqları fərqlənir. Bu da son nəticənin reallığı üçün çox mühüm rol oynayır. Ona görə də, hesablamalar prosesində belə hallara nəticəyə qüsur gətirə bilən amillər kimi baxmaq lazımdır. Müqayisə yanaşması obyektin qiymətləndirilməsi zamanı müvafiq obyektlər üzrə
195 satış bazarı və təkliflər barədə məlumatlar yığımını özündə birləşdirir. Oxşar obyektləri bir-birindən fərqləndirən parametrlər nəzərə alınmaqla obyektlərin qiymətlərinə düzəlişlər edilir. Düzəlişlərdən sonra bu qiymətlərdən mülkiyyət obyektinin bazar dəyəri ilə qiymətləndirilməsində istifadə edilə bilər. Xüsusilə, qeyd olunmalıdır ki, bu yanaşma təcrübədə olduqca riskli hesab olunur. Belə ki, əldə edilən dəyər çoxsaylı amillərdən asılı olaraq tərəddüd edir. Həmin dəyərdən obyektin təcili reallaşdırılmasında, girov qoyulmasında və s. istifadə etmək olar. Eyni zamanda qiymətləndirmənin nəticələrinin düzgünlüyünə əsaslı təsir edən bir sıra amillər də mövcuddur. Bunlardan biri də, bazarın məhdudluğu amilidir. Elə ona görə də, iqtisadçılar arasında və hətta Qərb ədəbiyyatlarında bəzən müqayisə yanaşmasına “oxşarlar yanaşması” da deyirlər. Bu baxımdan da, əmlak bazarının fəallığından və obyektlərin dövriyyəsindən asılı olaraq iki bazar növünü, yəni zəngin ə mlak bazarlarını və məhdud əmlak bazarlarını diqqətə gətirmək lazımdır. Zəngin əmlak bazarı dedikdə, başlıca olaraq bazar satışları prosesində əmlakın dövriyyəsi nəzərdə tutulur. Çünki təyinatlı əmlak dövriyyəsindən (məsələn, özəlləşdirmə, müflisləşmə, mübadilə olunma yolu ilə baş verən əmlak dövriyyəsi müqayisə yanaşmasının predimeti ola bilməz) kənardakı digər dövriyyələr məqsədin realizə olmasına imkan vermir. Məhdud əmlak bazarı isə özünəməxsus obyektiv və subyektiv amillərdən asılı olaraq potensial alıcıların çox kiçik hissəsini özünə cəlb etmiş olur. Belə bazarlarda müqayisə yanaşması yolu ilə əmlakın qiymətləndirilməsi imkanları da məhdud olur. Obyektin qiymətləndirilməsi müqayisə edilən obyektlərin tam eyni olmadığından müvafiq düzəlişlər oxşar bazar satışları qiymətlərinin birbaşa müqayisəsi yolu ilə aparıla bilər. Birbaşa müqayisənin təhlili obyektin bazar dəyərinin qiymətləndirilmə- sinin elə bir qaydasıdır ki, oxşar obyektlər üzrə qeyri-bərabər razılaşmaların təbii nəticələri də nəzərə alınır. Müqayisə yanaşması ilə obyektin qiymətləndirilməsi təcrübəsində təkcə oxşar (analoq) obyektlər anlayışı deyil, həm də “ideal oxşar” obyektlər məfhumu da mövcuddur. Qiymətləndirilən müəssisə ilə eyni istiqamətdə (istehsal və xidmətin konkret Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|