196
sahələrində) fəaliyyət göstərən, oxşar əməliyyatlar aparan, eyni çeşıddə, eyni həcmdə
məhsul istehsal edən və eyni iqtisadi amillərin təsiri dairəsində olan obyektlər ideal
oxşar obyektlər sayılır. Belə müqayisələr üçün yalnız bir və yaxud iki analoqun olması
kifayət etmir. Aparılan qiymətləndirmənin dəqiqliyi üçün, ən azı 5-7 oxşar obyekt
barədə məlumatların əldə edilməsi məqsədəuyğundur. Çünki oxşar obyektlərin sayı
hətta 5 –dən artıq olduqda da, müqayisə edilən analoqlar hər bir halda cüzi də olsa,
fərqləndiyindən, qiymətləndirici müvafiq bazar qiymətlərinə uyğun düzəlişlər etməkdə
ə
lavə məlumatlara yenə də ehtiyac duyur.
Müqayisəli yanaşmanın da özünəməxsus müqayisəlilik səciyyəsi mövcuddur. Belə
xüsusiyyətlər barədə fikir söyləyərkən, əsasən bu yanaşmanın tətbiqi zamanı mövcud
olan qüsurları və üstünlükləri nəzərdə tutulur. Bunlara misal olaraq, qiymətləndirilən
obyektin hüquq, daha səmərəli istifadə, yerləşdiyi ərazi fərqləri, bir sıra fiziki xassələr,
köhnəlmənin həcmi, müqayisənin miqyası, sövdələşmənin əsasları, şərtləri və s.
göstərilə bilər. Deyilənləri bir qədər açıqlayaq. Fərz edək ki, iki ofisin əksər cəhətləri
bir-birinə oxşardır. Lakin bunlardan biri çoxmərtəbəli binaya bitişikdir, digəri isə tam
ə
lahiddə şəkildə yerləşməklə, həm də qarşısında işgüzar fəaliyyət məqsədilə
avtomaşınların rahat dayanması, sərbəst qayıdışı üçün şərait də vardır.
Qeyd edilənlər və qiymətləndirmədə zəruri olan digər şərtlər olduğu kimi nəzərə
alınmazsa, müqayisəli yanaşma qaydasında aparılan qiymətləndirmənin reallığına əsaslı
surətdə şübhə yarana bilər. Həm də bu şübhələrin qiymətləndirmənin son nəticəsində
özünü biruzə verəcəyi də mütləqdir. Deməli, bu yanaşmanın sadəliyi və üstünlükləri ilə
yanaşı, onun həm də bir sıra qüsurları və mürəkkəblikləri də vardır.
Tərəflərin davranışlarının tənzimlənməsi, danışıq aparma bacarığı, razılaşmanın
şə
rtləri, ödənişin nağd, hesablaşma və ya kredit yolu ilə aparılması alıcı tərəfindən
dəyərin qeyri-maddi aktivlər şəklində ödənilməsi, mövcud bazardakı texnologiyalara
yiyələnmək və s. kimi amillərin təsiri nəticəsində obyektin müqayisə yanaşması ilə
hesablanan qiyməti real razılaşma əməliyyatı qiymətindən, yəni satış qiymətindən
fərqlənə bilər. Bu da, həmin yanaşmanın özünəməxsus xarakterik cəhətlərindən biridir.
Qeyd edilənlər təsdiqləyir ki, digər yanaşmalara nisbətən burada əsasən bazar yönümlü
197
(real həyatda) məlumatlara istinad edilməsi, habelə alıcı və satıcıların ən yeni, son
ə
nənələrə əsaslanması bu yanaşmanın müsbət və önəmli cəhətidir.
Müqayisə yanaşmasının qeyd olunan üstünlükləri ilə yanaşı, onun müəyyən
qüsurlarını da bir daha qeyd etmək zərurəti yaranır. Məsələn, əldə olan məlumatlara
istinad etməklə zəruri düzəlişlərin dəqiq aparılması, bu yönümdə lazımi məlumatların
toplanması, yaxud da informasiyаların gələcəyi deyil, yalnız keçmişi əks etdirməsi
müqayisə yanaşmasının qüsurlu cəhətləridir. Təcrübə göstərir ki, qiymətləndirici hər bir
yanaşmanın mahiyyətini, daha doğrusu, onun fəlsəfəsini dərindən bilməli,
qiymətləndirmə prosesində onlardan birinin qüsurunun digərinin üstünlükləri ilə
tənzimlənməsinə və balanslaşdırılmasına nail olmağı bacarmalıdır. O cümlədən,
müqayisəli yanaşmanın üstünlüklərinin qiymətləndirmədə öz əksini tapa bilməsi və
onun çatışmamazlıqlarının isə qiymətləndirmənin nəticələrinə mənfi təsirinin aradan
qaldırılması və ya azaldılması qiymətləndiricinin bu sahədəki təcrübəsindən, onun
peşəkarlığından asılı olacaqdır.
Deyilənləri nəzərə alaraq, belə bir nəticəyə gəlmək olar ki, qarşıya çıxan qüsurlar və
çətinliklər əsasən informasiyalarla bağlı olur. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, müqayisə
yanaşmasının əsas problemi informasiya əldə olunmasında, qiymətləndirilən və ona
bənzər obyektlərin tərkibinin müxtəlifliyi dərəcəsinin və xüsusiyyətlərinin kəmiyyət
göstəricilərinin eyni olmamasını nəzərə almaqla, analoqun seçilməsində qarşıya çıxan
çətinliklərdir.
Təcrübə göstərir ki, daşınar əmlakın, yəni maşın və avadanlıqların təkrar bazarının
(“second hand”, yəni istifadə olunmuş maşın və avadanlıqlar bazarı) inkişafı bu
metoddan istifadənin informasiya bazasını genişləndirir və eyni zamanda analoq kimi
götürülən təkrar satış obyektlərinin dəyərini və aşınma dərəcəsini nəzərə almaqla,
müvafiq təshihlər aparılması imkanı yaradır. Deməli, daşınar əmlak növlərinin
qiymətləndirilməsində bu amilin nəzərə alınması nəticələrin reallığına olduqca müsbət
təsir göstərə bilər. Bir sözlə, hər hansı obyektin qiymətləndirilməsində kifayət qədər
informasiya olduqda, müqayisə yanaşması çərçivəsində obyektin orta qiymətinin onun
texniki xüsusiyyətlərinin tərkibindən və göstəricilərindən asılılığını ifadə edən statistik
198
modellər və qiymətləndirmənin parametrik modellərinin qurulması və istifadə olunması
özünü doğruldur. Bu modellərin araşdırılması məqsədilə onların parametrlərinin
proqnozlaşdırılmasına yol verilir. Qiymətləndirilən dəyərin kəmiyyətinə müxtəlif bazar
amillərinin (məsələn, bazar konyunkturası, satış şərtləri və həcmi, əmtəə markası və s.)
təsirinin nəzərə alınmasına gəldikdə isə, buna ilk növbədə həmin modellərə müvafiq
təshih əmsallarının tətbiqi sayəsində nail olmaq mümkündür. Lakin yuxarıda qeyd
edildiyi kimi bütün hallarda qiymətləndirmənin məqsədi, obyektin təyinatı və digər
amillər mütləq nəzərə alınmalıdır. Bazar satışlarının birbaşa müqayisəsi üsulu yaşayış
binalarının qiymətləndirilməsi zamanı daha çox tətbiq edilir. Bu da, digər yanaşmaların
tətbiqinin alıcıların tipik istəklərini nəzərə almağa imkan verməməsi səbəbləri ilə izah
oluna bilər. Bu və ya digər problemlərin aradan qaldırılması məqsədilə təcrübədə
müqayisə yanaşmasının iki mühüm alqoritmini fərqləndirmək lazım gəlir. Bunlardan
biri qiymətləndirilən obyektlə və onunla müqayisə edilə bilən digər obyektlərlə
ə
laqədar, diqqəti cəlb edə bilən məlumatların toplanması və işlənib hazırlanması,
ikincisi isə, qiymətləndirilən obyektin müqayisə parametrləri üzrə ölçülməsi və mövcud
olan fərqlərə müvafiq düzəlişlərin edilməsi prosesidir.
Adətən oxşarların müqayisəsi zamanı nəzərə alınması vacib olan aşağıdakı 4 amili
ayırırlar: 1) satış tarixi; 2) yerləşdiyi yer; 3) fiziki səciyyəsi; 4) satış şərtləri (ödəniş
forması və s.).
Satışların birbaşa müqayisəli təhlili metodundan müqayisəli obyektlər bazarında
fəallıq mövcud olan hallarda istifadə etmək daha əlverişlidir.
Sadə dildə desək, metod subyektlərin alqı-satqı əməliyyatlarını analoqa əsasən, yəni
bənzər sövdələşmələr haqqında bazar məlumatlarına istinad etməklə həyata keçirmələri
prinsipinə əsaslanır. Metodun əsasını səriştəli alıcının satışa çıxarılmış daşınmaz
ə
mlaka görə keyfiyyəti və faydalılığı eyni olan başqa daşınmaz əmlakın alınması üçün
ödəyəcəyi məbləğdən artıq vəsait xərcləməyəcəyi barədə müddəa təşkil edir. Həmin
metoddan istifadə edilməsi qiymətləndirilən obyektə bənzəyən daşınmaz əmlak
obyektlərinin satış bazarı və təklif olunan qiymətlər haqqında məlumatları özündə
birləşdirməsi kimi qəbul edilməlidir. Sonradan obyektləri bir-birindən fərqləndirən
Dostları ilə paylaş: |