1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə68/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   64   65   66   67   68   69   70   71   ...   147

196 

 

sahələrində)  fəaliyyət  göstərən,  oxşar  əməliyyatlar  aparan,  eyni  çeşıddə,  eyni  həcmdə 

məhsul  istehsal  edən  və  eyni  iqtisadi  amillərin  təsiri  dairəsində  olan  obyektlər  ideal 

oxşar obyektlər sayılır. Belə müqayisələr üçün yalnız bir və yaxud iki analoqun olması 

kifayət  etmir.  Aparılan  qiymətləndirmənin  dəqiqliyi  üçün,  ən  azı  5-7  oxşar  obyekt 

barədə  məlumatların  əldə  edilməsi  məqsədəuyğundur.  Çünki  oxşar  obyektlərin  sayı 

hətta  5  –dən  artıq  olduqda  da,    müqayisə  edilən  analoqlar  hər  bir  halda  cüzi  də  olsa, 

fərqləndiyindən, qiymətləndirici müvafiq bazar qiymətlərinə uyğun  düzəlişlər etməkdə 

ə

lavə məlumatlara yenə də ehtiyac duyur. 



Müqayisəli yanaşmanın da özünəməxsus müqayisəlilik səciyyəsi mövcuddur. Belə 

xüsusiyyətlər  barədə  fikir  söyləyərkən,  əsasən  bu  yanaşmanın  tətbiqi  zamanı  mövcud 

olan  qüsurları  və  üstünlükləri  nəzərdə  tutulur.  Bunlara  misal  olaraq,  qiymətləndirilən 

obyektin hüquq, daha səmərəli istifadə, yerləşdiyi ərazi fərqləri, bir sıra fiziki xassələr, 

köhnəlmənin  həcmi,  müqayisənin  miqyası,  sövdələşmənin    əsasları,  şərtləri  və  s. 

göstərilə bilər. Deyilənləri bir qədər açıqlayaq. Fərz edək ki, iki ofisin əksər cəhətləri 

bir-birinə oxşardır. Lakin bunlardan biri çoxmərtəbəli binaya bitişikdir, digəri isə tam 

ə

lahiddə  şəkildə  yerləşməklə,  həm  də  qarşısında  işgüzar  fəaliyyət  məqsədilə 



avtomaşınların rahat dayanması, sərbəst qayıdışı üçün şərait də vardır. 

Qeyd  edilənlər  və  qiymətləndirmədə  zəruri  olan  digər  şərtlər  olduğu  kimi  nəzərə 

alınmazsa, müqayisəli yanaşma qaydasında aparılan qiymətləndirmənin reallığına əsaslı 

surətdə  şübhə  yarana  bilər.  Həm  də  bu  şübhələrin  qiymətləndirmənin  son  nəticəsində 

özünü biruzə verəcəyi də mütləqdir. Deməli, bu yanaşmanın sadəliyi və üstünlükləri ilə 

yanaşı, onun həm də bir sıra qüsurları və mürəkkəblikləri də vardır. 

Tərəflərin  davranışlarının  tənzimlənməsi,  danışıq  aparma  bacarığı,  razılaşmanın 

şə

rtləri,  ödənişin  nağd,  hesablaşma  və  ya  kredit  yolu  ilə  aparılması  alıcı  tərəfindən 



dəyərin  qeyri-maddi  aktivlər  şəklində  ödənilməsi,  mövcud    bazardakı  texnologiyalara 

yiyələnmək  və  s.  kimi  amillərin  təsiri  nəticəsində  obyektin  müqayisə  yanaşması  ilə 

hesablanan  qiyməti  real  razılaşma  əməliyyatı  qiymətindən,  yəni  satış  qiymətindən 

fərqlənə bilər. Bu da, həmin yanaşmanın özünəməxsus xarakterik cəhətlərindən biridir. 

Qeyd edilənlər təsdiqləyir ki, digər yanaşmalara nisbətən burada əsasən bazar yönümlü 



197 

 

(real  həyatda)  məlumatlara  istinad  edilməsi,  habelə  alıcı  və  satıcıların  ən  yeni,  son 

ə

nənələrə əsaslanması bu yanaşmanın müsbət və önəmli cəhətidir.  



Müqayisə  yanaşmasının  qeyd  olunan  üstünlükləri  ilə  yanaşı,  onun  müəyyən 

qüsurlarını  da  bir  daha  qeyd  etmək  zərurəti  yaranır.  Məsələn,  əldə  olan  məlumatlara 

istinad  etməklə  zəruri düzəlişlərin dəqiq  aparılması, bu  yönümdə lazımi  məlumatların 

toplanması,  yaxud  da  informasiyаların  gələcəyi  deyil,  yalnız  keçmişi  əks  etdirməsi 

müqayisə yanaşmasının qüsurlu cəhətləridir. Təcrübə göstərir ki, qiymətləndirici hər bir 

yanaşmanın  mahiyyətini,  daha  doğrusu,  onun  fəlsəfəsini  dərindən  bilməli, 

qiymətləndirmə  prosesində  onlardan  birinin  qüsurunun  digərinin  üstünlükləri  ilə 

tənzimlənməsinə  və  balanslaşdırılmasına  nail  olmağı  bacarmalıdır.  O  cümlədən, 

müqayisəli  yanaşmanın  üstünlüklərinin  qiymətləndirmədə  öz  əksini  tapa  bilməsi  və 

onun  çatışmamazlıqlarının  isə  qiymətləndirmənin  nəticələrinə  mənfi  təsirinin  aradan 

qaldırılması  və  ya  azaldılması  qiymətləndiricinin  bu  sahədəki  təcrübəsindən,  onun 

peşəkarlığından asılı olacaqdır.  

Deyilənləri nəzərə alaraq, belə bir nəticəyə gəlmək olar ki, qarşıya çıxan qüsurlar və 

çətinliklər əsasən informasiyalarla bağlı olur. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, müqayisə 

yanaşmasının  əsas  problemi  informasiya  əldə  olunmasında,  qiymətləndirilən  və  ona 

bənzər  obyektlərin  tərkibinin  müxtəlifliyi  dərəcəsinin  və  xüsusiyyətlərinin  kəmiyyət 

göstəricilərinin  eyni olmamasını  nəzərə  almaqla,  analoqun seçilməsində  qarşıya  çıxan 

çətinliklərdir.  

Təcrübə göstərir ki, daşınar əmlakın, yəni maşın və avadanlıqların təkrar bazarının 

(“second  hand”,  yəni  istifadə  olunmuş  maşın  və  avadanlıqlar  bazarı)  inkişafı  bu 

metoddan  istifadənin  informasiya  bazasını  genişləndirir  və  eyni  zamanda  analoq  kimi 

götürülən  təkrar  satış  obyektlərinin  dəyərini  və  aşınma  dərəcəsini  nəzərə  almaqla, 

müvafiq  təshihlər  aparılması  imkanı  yaradır.  Deməli,  daşınar  əmlak  növlərinin 

qiymətləndirilməsində bu amilin nəzərə alınması nəticələrin reallığına olduqca müsbət 

təsir  göstərə  bilər.  Bir  sözlə,  hər  hansı  obyektin  qiymətləndirilməsində  kifayət  qədər 

informasiya olduqda, müqayisə yanaşması çərçivəsində obyektin orta qiymətinin onun 

texniki xüsusiyyətlərinin tərkibindən və göstəricilərindən asılılığını ifadə edən statistik 



198 

 

modellər və qiymətləndirmənin parametrik modellərinin qurulması və istifadə olunması 

özünü  doğruldur.  Bu  modellərin  araşdırılması  məqsədilə  onların  parametrlərinin 

proqnozlaşdırılmasına yol verilir. Qiymətləndirilən dəyərin kəmiyyətinə müxtəlif bazar 

amillərinin (məsələn, bazar konyunkturası, satış şərtləri və həcmi, əmtəə markası və s.) 

təsirinin  nəzərə  alınmasına  gəldikdə  isə,  buna  ilk  növbədə  həmin  modellərə  müvafiq 

təshih  əmsallarının  tətbiqi  sayəsində  nail  olmaq  mümkündür.  Lakin  yuxarıda  qeyd 

edildiyi  kimi  bütün  hallarda  qiymətləndirmənin  məqsədi,  obyektin  təyinatı  və  digər 

amillər mütləq nəzərə alınmalıdır. Bazar satışlarının birbaşa müqayisəsi üsulu yaşayış 

binalarının qiymətləndirilməsi zamanı daha çox tətbiq edilir. Bu da, digər yanaşmaların 

tətbiqinin alıcıların tipik istəklərini nəzərə almağa imkan verməməsi səbəbləri ilə izah 

oluna  bilər.  Bu  və  ya  digər  problemlərin  aradan  qaldırılması  məqsədilə  təcrübədə 

müqayisə  yanaşmasının  iki  mühüm  alqoritmini  fərqləndirmək  lazım  gəlir.  Bunlardan 

biri  qiymətləndirilən  obyektlə  və  onunla  müqayisə  edilə  bilən  digər  obyektlərlə 

ə

laqədar,  diqqəti  cəlb  edə  bilən  məlumatların  toplanması  və  işlənib  hazırlanması, 



ikincisi isə, qiymətləndirilən obyektin müqayisə parametrləri üzrə ölçülməsi və mövcud 

olan fərqlərə müvafiq düzəlişlərin edilməsi prosesidir. 

Adətən oxşarların müqayisəsi zamanı nəzərə alınması vacib olan aşağıdakı 4 amili 

ayırırlar: 1) satış tarixi; 2) yerləşdiyi yer;    3) fiziki səciyyəsi; 4) satış şərtləri (ödəniş 

forması və s.). 

Satışların  birbaşa  müqayisəli  təhlili  metodundan  müqayisəli  obyektlər  bazarında 

fəallıq  mövcud olan hallarda istifadə etmək daha əlverişlidir.  

Sadə dildə desək, metod subyektlərin alqı-satqı əməliyyatlarını analoqa əsasən, yəni 

bənzər sövdələşmələr haqqında bazar məlumatlarına istinad etməklə həyata keçirmələri 

prinsipinə  əsaslanır.  Metodun  əsasını  səriştəli  alıcının  satışa  çıxarılmış  daşınmaz 

ə

mlaka görə keyfiyyəti və faydalılığı eyni olan başqa daşınmaz əmlakın alınması üçün 



ödəyəcəyi  məbləğdən  artıq  vəsait  xərcləməyəcəyi  barədə  müddəa  təşkil  edir.  Həmin 

metoddan  istifadə  edilməsi  qiymətləndirilən  obyektə  bənzəyən  daşınmaz  əmlak 

obyektlərinin  satış  bazarı  və  təklif  olunan  qiymətlər  haqqında  məlumatları  özündə 

birləşdirməsi  kimi  qəbul  edilməlidir.  Sonradan  obyektləri  bir-birindən  fərqləndirən 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   64   65   66   67   68   69   70   71   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə