1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə69/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   65   66   67   68   69   70   71   72   ...   147

199 

 

parametlər  nəzərə  alınmaqla,  analoji  obyektlərin  qiymətləri  təshih  olunur.  Digər 

tərəfdən  metodun çox  riskli  cəhətləri də vardır.  Çünki  müəyyən  olunan dəyər  bir çox 

amillərdən  asılı  olaraq,  müxtəlif  istiqamətlərdə  dəyişməyə  meyllidir.  Ona  görə  də, 

obyekt  bu  metodla  təcili  satılarkən,  girov  qoyularkən  və  s.  hallarda  qiymətləndirilə 

bilər.  Satışların birbaşa  müqayisəli  təhlili metodu daşınmaz  əmlakın  sərbəst,  rəqabətli 

bazar  şəraitində  əmələ  gələ  bilən  qiymətini  ən  yüksək  dərəcədə  əks  etdirir.  Eyni 

zamanda  burada  da,  müqayisəli  təhlilə  əsaslanılır,  yəni  qiymətləndirilən  obyektin 

dəyəri  bazarda  oxşar  əmlak  obyektlərinin  mövcud  qiymətlərinin  təhlili  yolu  ilə 

müəyyənləşdirilir.  Bu  zaman  maraq  doğuran  əsas  məsələ  obyektin  satış  vaxtı, 

yerləşməsi,  ərazisi,  sahənin  ölçüsü,  istifadə  olunmuş  materiallar,  obyektin  mənsub 

olduğu zona, fiziki vəziyyəti və s. parametrlər baxımından ona bənzər olan obyektlərlə 

müqayisə olunmasıdır.  

Qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinin  bazar  yanaşması,  yəni  satışların  müqayisəsi 

yolu  ilə  müəyyən  edilməsi  zamanı  yarana  bilməsi  gözlənilən  və  son  nəticəyə 

xələlgətirmə  ehtimalı  daha  böyük  olan  çətinliklər  müqayisə  üçün  qəbul  olunan 

satışların düzgün seçilməməsidir. Çox vaxt təhlil apararkən satılan obyektin yerləşdiyi 

ə

razidən,  satış  vaxtından,  ölçülərindən  və  digər  amillərdən  asılı  olaraq  təshihlər 



aparmaq  zərurəti  meydana  çıxır.  Bu  metoddan  kifayət  qədər  məlumata  malik  olan 

alıcının  nöqteyi-nəzərindən  təhlil  aparıldıqda  istifadə  etmək  olar.  Eyni  zamanda 

qiymətləndirici çox vaxt,  xüsusilə də, gəlir  gətirən  əmlakı  qiymətləndirilərkən tam və 

dəqiq  məlumat  əldə  etməkdə  çətinliklərlə  üzləşir.  Lakin  peşəkar  qiymətləndirici  üçün 

ə

n  çətin  məqamlarda  belə  həll  olunmayan  heç  bir  problem  indiyə  qədər  bəlli 



olmamışdır. 

Obyektlərin  təyinatının  həlledici  əhəmiyyət  kəsb  etdiyini  nəzərə  alaraq,    bu  cür 

təhlilin  aparılması  üçün  məlumatları  eyni  tipli  binaların  satışı  daha  çox  olan  fərdi 

yaşayış  binalarının  yerləşdiyi  sahələrdə  toplamaq  daha  asandır.  Belə  seçim  isə, 

qiymətləndiricinin arzu və istəklərindən  asılı  olmur.  Yəni  sahibkar nəyi  sifariş  edirsə, 

qiymətləndirici  də  həmin  obyekti  qiymətləndirməli  olur.  Bu  da  bir  həqiqətdir  ki, 

çoxmənzilli binalar, ticarət mərkəzləri, inzibati binalar və tibbi təyinatlı binalar üzrə isə 



200 

 

məlumatların toplanılması qiymətləndiricini xeyli çətinliklərlə üzləşdirir. 

Qiymətləndirmənin  mərhələləri  ilə  əsaslı  surətdə  tanış  olarkən  müşahidə  edilir  ki, 

analoji  obyektlərin  satışı  barədə  bir  neçə  faktın  toplanılması  hələ  kifayət  deyil.  Digər 

tərəfdən  obyektlər  müqayisə  olunarkən,  ilk  növbədə,  onlar  arasındakı  oxşar  cəhətlərə 

deyil,  fərqlərə  diqqət  yetirilməlidir.  Belə  amillər  cari  təhlilin  keçirildiyi  obyektlə 

müqayisə olunmalıdır. Məsələn, ümumi sahəsi uyğun olaraq 2400 kv.metr və 4700 kv. 

metr olan iki inzibati binanı bir-biri ilə müqayisə etmək düzgün hesab edilə bilməz. Hər 

bir təcrübəli sahibkar əmlak almaqda seçimini edərkən təsadüflərin təsiri altına düşmək 

istəmir. O, seçimini etməzdən əvvəl mümkün qədər çox obyektlə tanış olmağa çalışır. 

Çünki  ən  vacib  məqamlardan  biri  analoji  obyektlərin  satışları  barədə  mümkün 

qədər çox məlumat toplamaqdan ibarətdir.  

Müqayisə  yanaşması  bazarda  satılan  analoji  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin 

qiymətlərinin təhlil olunmasına əsaslanmaqla, həm də digər amillərə, məsələn, analoji 

obyektlərin  satılma  vaxtı,  yerləşməsi,  ərazisi  (sahəsinin  ölçüləri),  istifadə  olunan 

materiallar,  mənsub  olduğu  zona,  fiziki  vəziyyəti  və  s.  xüsusiyyətləri  baxımından 

müqayisə və təhlillərin aparılması lazım gəlir. 

 

13.2. Əmlakın müqayisə yanaşması ilə qiymətləndirilməsi mərhələləri 

 

Qiymətləndirmənin  bazar  satışlarının  müqayisə  yanaşması  ilə  aparılması  zamanı 



tələb  olunan  ardıcıllıqlar  qruplara  bölünərək,  mərhələlərlə  yerinə  yetirilir.  Bəzi 

ə

dəbiyyatlarda bu mərhələlərin sayı beş, digərlərində isə altı və daha artıq göstərilir. 



Satışların müqayisəsi qiymətləndirilən obyektə analoji olan obyektlərin alqı-satqısı 

barədə kifayət qədər, həm də çox real və dürüst bazar məlumatları olduqda tətbiq edilir. 

Bu zaman müqayisə üçün obyektlərin seçilməsinin meyarı obyektlərdən ən yaxşı və ən 

səmərəli  istifadə  olunması  imkanları  qəbul  edilir.  Bu  da,  prosesin  hansı  ardıcıllıqla 

yerinə  yetirilməsindən  daha  çox  asılı  olur.  Ona  görə  də,  qiymətləndirmə  aparılarkən 

işin hansı ardıcıllıqla qurulması üzrə verilmiş sxemi nəzərdən keçirmək məqsə-dəuyğun 

sayılır.  



201 

 

Bir 


qrup 

iqtisadçılar 

müqayisə 

yanaşmasının 

tətbiqi 

ilə 


ə

mlakın 


qiymətləndirilməsinin müəyyən qədər fərqli mərhələlər üzrə aparılmasını təklif edirlər. 

Həmin mərhələlər ardıcıl olaraq aşağıdakılardan ibarətdir. 

•  Qiymətləndirmənin məqsədini müəyyən etmək;  

•  Müqayisə vahidinin seçilməsi; 

        •  Qiymətləndirilən obyektlə müqayisə olunacaq obyektin seçilməsi; 

        •  Əsas kəmiyyət və keyfiyyət xassələri üzrə fərqlərin müəyyən edilməsi; 

•  Qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyəri barədə rəy. 

Təklif  olunan  birinci  variant  məqsədindən  asılı  olmayaraq  qiymətləndirmənin  bir 

qədər  ümumiləşdirilmiş  mərhələlərlə  aparılmasını  nəzərdə  tutur.  kinci  variantda 

məqsədin  seçilməsi  kimi  ciddi  addımın  atılmasından  fərqli  olaraq,  oxşar  obyektlərin 

parametrlərindəki fərqə görə düzəlişlərin (təshihlərin) aparılmasıının təklif olunmaması 

son nəticədə obyektin dəyəri göstəricisinin təhrif olunmasına səbəb ola bilər. 

Bizə  məlum  olduğu  kimi,  torpaq  özünün  iqtisadi  dəyərindən  əlavə  həm  də, 

bəşəriyyətin  həyatı  və  mövcudluğu  üçün  olduqca  zəruridir.  O,  elə  bir  əvəzolunmaz 

sərvətdir  ki,  daim  təkcə  iqtisadçıların  deyil,  həm  də  təbiətşünasların,  bioloqların, 

coğrafların,  hüquqşünasların,  astronomların,  sosioloqların  diqqət  mərkəzində  olur. 

Qeyd olunan sahələrin hər birində elmin inkişafının torpaq və onun istifadəsi ilə əlaqəli 

olduğuna görə, ona münasibət bəşəriyyətin hər bir üzvünün taleyinə çevrilməkdədir.  

Burada  torpaqla  əlaqədar  fikirlərin  genişlənməsi  qiymətləndirmə,  xüsusilə 

daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində torpaq amilindən istifadə edilməsi zərurəti ilə 

izah oluna bilər.   

Müqayisə  yanaşmasının  tətbiqi  ilə  qiymətləndirmə  prosesinin  əsas  mərhələlərini 

nəzərdən keçirək. 

Birinci  mərhələ  aparılan  alqı-satqı  əməliyyatları,  qiymətləndirilən  obyektə  analoji 

olan  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  təklifi  və  satılması  barədə  məlumatların 

toplanılması məqsədilə bazarın tədqiqini əhatə edir. Bu zaman məlumat mənbələri kimi 

qiymətləndiricinin  şəxsi  məlumat  bazasından,  internet  şəbəkəsindən,  elektron 

məlumatları  bazasından,  qiymətləndiricilər  cəmiyyətinin  bülletenlərindən,  rieltor 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   65   66   67   68   69   70   71   72   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə