1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 13.2. Əmlakın müqayis ə yana şması il ə qiym ətl əndirilm əsi m ərh əl əl əri
199 parametlər nəzərə alınmaqla, analoji obyektlərin qiymətləri təshih olunur. Digər tərəfdən metodun çox riskli cəhətləri də vardır. Çünki müəyyən olunan dəyər bir çox amillərdən asılı olaraq, müxtəlif istiqamətlərdə dəyişməyə meyllidir. Ona görə də, obyekt bu metodla təcili satılarkən, girov qoyularkən və s. hallarda qiymətləndirilə bilər. Satışların birbaşa müqayisəli təhlili metodu daşınmaz əmlakın sərbəst, rəqabətli bazar şəraitində əmələ gələ bilən qiymətini ən yüksək dərəcədə əks etdirir. Eyni zamanda burada da, müqayisəli təhlilə əsaslanılır, yəni qiymətləndirilən obyektin dəyəri bazarda oxşar əmlak obyektlərinin mövcud qiymətlərinin təhlili yolu ilə müəyyənləşdirilir. Bu zaman maraq doğuran əsas məsələ obyektin satış vaxtı, yerləşməsi, ərazisi, sahənin ölçüsü, istifadə olunmuş materiallar, obyektin mənsub olduğu zona, fiziki vəziyyəti və s. parametrlər baxımından ona bənzər olan obyektlərlə müqayisə olunmasıdır. Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin bazar yanaşması, yəni satışların müqayisəsi yolu ilə müəyyən edilməsi zamanı yarana bilməsi gözlənilən və son nəticəyə xələlgətirmə ehtimalı daha böyük olan çətinliklər müqayisə üçün qəbul olunan satışların düzgün seçilməməsidir. Çox vaxt təhlil apararkən satılan obyektin yerləşdiyi ə razidən, satış vaxtından, ölçülərindən və digər amillərdən asılı olaraq təshihlər aparmaq zərurəti meydana çıxır. Bu metoddan kifayət qədər məlumata malik olan alıcının nöqteyi-nəzərindən təhlil aparıldıqda istifadə etmək olar. Eyni zamanda qiymətləndirici çox vaxt, xüsusilə də, gəlir gətirən əmlakı qiymətləndirilərkən tam və dəqiq məlumat əldə etməkdə çətinliklərlə üzləşir. Lakin peşəkar qiymətləndirici üçün ə n çətin məqamlarda belə həll olunmayan heç bir problem indiyə qədər bəlli olmamışdır. Obyektlərin təyinatının həlledici əhəmiyyət kəsb etdiyini nəzərə alaraq, bu cür təhlilin aparılması üçün məlumatları eyni tipli binaların satışı daha çox olan fərdi yaşayış binalarının yerləşdiyi sahələrdə toplamaq daha asandır. Belə seçim isə, qiymətləndiricinin arzu və istəklərindən asılı olmur. Yəni sahibkar nəyi sifariş edirsə, qiymətləndirici də həmin obyekti qiymətləndirməli olur. Bu da bir həqiqətdir ki, çoxmənzilli binalar, ticarət mərkəzləri, inzibati binalar və tibbi təyinatlı binalar üzrə isə
200 məlumatların toplanılması qiymətləndiricini xeyli çətinliklərlə üzləşdirir. Qiymətləndirmənin mərhələləri ilə əsaslı surətdə tanış olarkən müşahidə edilir ki, analoji obyektlərin satışı barədə bir neçə faktın toplanılması hələ kifayət deyil. Digər tərəfdən obyektlər müqayisə olunarkən, ilk növbədə, onlar arasındakı oxşar cəhətlərə deyil, fərqlərə diqqət yetirilməlidir. Belə amillər cari təhlilin keçirildiyi obyektlə müqayisə olunmalıdır. Məsələn, ümumi sahəsi uyğun olaraq 2400 kv.metr və 4700 kv. metr olan iki inzibati binanı bir-biri ilə müqayisə etmək düzgün hesab edilə bilməz. Hər bir təcrübəli sahibkar əmlak almaqda seçimini edərkən təsadüflərin təsiri altına düşmək istəmir. O, seçimini etməzdən əvvəl mümkün qədər çox obyektlə tanış olmağa çalışır. Çünki ən vacib məqamlardan biri analoji obyektlərin satışları barədə mümkün qədər çox məlumat toplamaqdan ibarətdir. Müqayisə yanaşması bazarda satılan analoji daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətlərinin təhlil olunmasına əsaslanmaqla, həm də digər amillərə, məsələn, analoji obyektlərin satılma vaxtı, yerləşməsi, ərazisi (sahəsinin ölçüləri), istifadə olunan materiallar, mənsub olduğu zona, fiziki vəziyyəti və s. xüsusiyyətləri baxımından müqayisə və təhlillərin aparılması lazım gəlir.
Qiymətləndirmənin bazar satışlarının müqayisə yanaşması ilə aparılması zamanı tələb olunan ardıcıllıqlar qruplara bölünərək, mərhələlərlə yerinə yetirilir. Bəzi ə dəbiyyatlarda bu mərhələlərin sayı beş, digərlərində isə altı və daha artıq göstərilir. Satışların müqayisəsi qiymətləndirilən obyektə analoji olan obyektlərin alqı-satqısı barədə kifayət qədər, həm də çox real və dürüst bazar məlumatları olduqda tətbiq edilir. Bu zaman müqayisə üçün obyektlərin seçilməsinin meyarı obyektlərdən ən yaxşı və ən səmərəli istifadə olunması imkanları qəbul edilir. Bu da, prosesin hansı ardıcıllıqla yerinə yetirilməsindən daha çox asılı olur. Ona görə də, qiymətləndirmə aparılarkən işin hansı ardıcıllıqla qurulması üzrə verilmiş sxemi nəzərdən keçirmək məqsə-dəuyğun sayılır.
201 Bir
qrup iqtisadçılar müqayisə yanaşmasının tətbiqi ilə
ə mlakın
qiymətləndirilməsinin müəyyən qədər fərqli mərhələlər üzrə aparılmasını təklif edirlər. Həmin mərhələlər ardıcıl olaraq aşağıdakılardan ibarətdir. • Qiymətləndirmənin məqsədini müəyyən etmək; • Müqayisə vahidinin seçilməsi; • Qiymətləndirilən obyektlə müqayisə olunacaq obyektin seçilməsi; • Əsas kəmiyyət və keyfiyyət xassələri üzrə fərqlərin müəyyən edilməsi; • Qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyəri barədə rəy. Təklif olunan birinci variant məqsədindən asılı olmayaraq qiymətləndirmənin bir qədər ümumiləşdirilmiş mərhələlərlə aparılmasını nəzərdə tutur. kinci variantda məqsədin seçilməsi kimi ciddi addımın atılmasından fərqli olaraq, oxşar obyektlərin parametrlərindəki fərqə görə düzəlişlərin (təshihlərin) aparılmasıının təklif olunmaması son nəticədə obyektin dəyəri göstəricisinin təhrif olunmasına səbəb ola bilər. Bizə məlum olduğu kimi, torpaq özünün iqtisadi dəyərindən əlavə həm də, bəşəriyyətin həyatı və mövcudluğu üçün olduqca zəruridir. O, elə bir əvəzolunmaz sərvətdir ki, daim təkcə iqtisadçıların deyil, həm də təbiətşünasların, bioloqların, coğrafların, hüquqşünasların, astronomların, sosioloqların diqqət mərkəzində olur. Qeyd olunan sahələrin hər birində elmin inkişafının torpaq və onun istifadəsi ilə əlaqəli olduğuna görə, ona münasibət bəşəriyyətin hər bir üzvünün taleyinə çevrilməkdədir. Burada torpaqla əlaqədar fikirlərin genişlənməsi qiymətləndirmə, xüsusilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində torpaq amilindən istifadə edilməsi zərurəti ilə izah oluna bilər. Müqayisə yanaşmasının tətbiqi ilə qiymətləndirmə prosesinin əsas mərhələlərini nəzərdən keçirək. Birinci mərhələ aparılan alqı-satqı əməliyyatları, qiymətləndirilən obyektə analoji olan daşınmaz əmlak obyektlərinin təklifi və satılması barədə məlumatların toplanılması məqsədilə bazarın tədqiqini əhatə edir. Bu zaman məlumat mənbələri kimi qiymətləndiricinin şəxsi məlumat bazasından, internet şəbəkəsindən, elektron məlumatları bazasından, qiymətləndiricilər cəmiyyətinin bülletenlərindən, rieltor Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|