1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə70/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   66   67   68   69   70   71   72   73   ...   147

202 

 

firmalarının,  qiymətləndirməyə  cəlb  olunan  əmlak  brokerlərinin  məlumatlarından, 

kredit  təşkilatlarının,  sığorta  şirkələrinin,  tikinti-investisiya  şirkətlərinin  arxiv  sənəd-

lərindən və s. istifadə oluna bilər. Qiymətləndirmə standartları və normalarının imkan 

verdiyi  əlavə  mənbələrdən  də  istifadə  olunması  yolveriləndir.  kinci  mərhələ 

dürüstlüyün  artırılması  və  alqı-satqı  əməliyyatlarının  sərbəst  bazar  şəraitində  yerinə 

yetirilməsinin təsdiq olunması məqsədilə məlumatların seçilməsindən başlanır. Bu za-

man  onların  dəqiqliyi  və  reallıqları  əks  etdirə  bilməsi,  habelə,  bazar  konyunkturasına 

uyğunluğu  öyrənilir.  Üçüncü  mərhələdə  alqı-satqı  əməliyyatları  haqqında  məlumatların 

yoxlanılması,  əməliyyatın  yerinə  yetirilməsinin  onun  əsas  iştirakçılarından  biri  (alıcı 

yaxud  satıcı)  yaxud  rieltor  şirkətinin  agenti  tərəfindən  təsdiq  olunması,  habelə,  satış 

şə

rtlərinin aydınlaşdırılması məsələləri icra olunur. 



Növbəti  mərhələdə  müvafiq  müqayisə  vahidlərinin  seçilməsi  və  onlardan  hər  biri 

üzrə  müqayisəli  təhlilin  aparılması,  beşinci  mərhələdə  qiymətləndirilən  obyektlə 

müqayisə üçün seçilmiş (bazarda satılmış yaxud satışa çıxarılmış) obyektlərin ayrı-ayrı 

elementlər  üzrə  müqayisə  olunması,  qiymətləndirilən  obyektin  qiymətinin  təshih 

edilməsi prosesi aparılır. 

Nəhayət, altıncı və sonuncu mərhələ isə müqayisə olunan xassələrin təhlili, onların 

vahid dəyər göstəricisinə çevrilməsi yaxud göstəricilər qrupunda birləşdirilməsi yolu ilə 

qiymətləndirilən  obyektin  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsi,  yəni  yekun  mərhələsidir. 

Bazar barədə məlumatların qıtlığı, yaxud onların dürüstlüyünün aşağı səviyyədə olduğu 

şə

raitdə  obyektin  dəyərinin  qiymətləndirilməsi  əvəzinə  ilkin  məlumatlar  göstəricilər 



qrupu şəklində təqdim oluna bilər. Bu zaman əlavə məlumatların toplanması və yekun 

nəticəyə gəlmək üçün müvafiq tədbirlərin görülməsi lazım gəlir. 

Müqayisə  mövqeyindən  yanaşma  əslində  qiymətləndirmə  obyektinə  bənzəyən 

obyektlər  üzərində  aparılan  qiymətləndirmə  əməliyyatları  barədə  məlumatların  təhlili 

prosesidir.  Bu  əməliyyat  qiymətləndirilən  obyektin  bazarda  satılmış,  yaxud  satış 

reyestrinə  daxil  edilmiş  analoji  daşınmaz  əmlak  obyektləri  ilə  birbaşa  müqayisəsinə 

ə

saslanır.  Analoji  obyektlərin  bazar  satış  qiymətlərinin  təhlil  olunması  nəticəsində  bu 



yanaşmanın  vasitəsilə  qiymətləndirilən  obyektin  bazar  dəyəri  modelləşdirilir.  Bu 


203 

 

qaydadan  təcrübədə  istifadə  olunması  inkişaf  etmiş  əmlak  bazarı  şəraitində 

mümkündür.  ndi isə bazar haqqında məlumatların toplanılması mərhələsini daha ətraflı 

nəzərdən keçirək. 

Bazar  haqqında  məlumatların  toplanılması  region  üzrə  bazar  şəraitinin  təhlil 

olunmasını,  habelə  növbəti  mərhələlərin    reallaşdırılması  üçün  məlumat  massivinin 

seçilməsini  əhatə  edir.  Bu  zaman  qiymətləndirilən  obyektin  yerləşdiyi  regionun 

daşınmaz  əmlak  bazarında  mövcud  vəziyyət  təhlil  edilir.  Təhlil  zamanı  nəzərdən 

keçirilən  regionda  yerləşən  əmlak  agentliklərinin  təqdim  etdiyi  məlumatlardan, 

müxtəlif reklam qəzetlərinin informasiyalarından istifadə olunur. Çünki informasiyalar 

nə qədər yeni olsa, son hesabat göstəricisi də, bir o qədər səlist olar. 

Qeyd etmək lazımdır ki, bazar satışlarının müqayisəsi ilə bağlı yuxarıda deyilən və 

bundan  sonra  da,  işlədilməsi  mümkün  olan  bütün  ifadələrin  əsas  predimeti  daşınmaz 

ə

mlakdır. Bu da, bir həqiqətdir ki, daşınmaz əmlak bazarında yerinə yetirilən alqı-satqı 



ə

məliyyatları  barədə  məlumatlar  çox  zaman  olduğu  kimi  açıqlanmır.  Bu  məlumatları 

dəqiqliklə  nə  notariat  kontorlarından  (məsələ  təkcə  notariat  hərəkətlərinin  sirr 

olmasında deyil, alqı-satqı müqavilələrində bəyan edilən qiymətlərin aşağı göstərilmə-

sindədir),  nə  də  kütləvi informasiya  vasitələrindən  əldə  etmək  mümkün  deyil.  Faktiki 

qiymət alıcı ilə satıcıdan başqa, yalnız bu işdə vasitəçilik edən rieltora məlum ola bilər. 

Mövcud  rieltor  firmaları  isə  öz  imkanlarını  həmin  informasiyaların  toplanması  və 

təhlilinə deyil, öz müəssisələrinin daha çox gəlir əldə etməsinə istiqamətləndirirlər. 

Deməli,  yuxarıda  aparılan  araşdırmalara  əsasən  qiymətləndirmə  prosesində 

sadalanan  mərhələlərin  sayının  azaldılması  və  onların  cəmi  iki  qrupda  birləşdirilərək 

təshihlərin  aparılması  barədə  düşünməyə  də  ehtiyac  yaranır.  Bunlardan  biri    müxtəlif 

amillərin hərtərəfli təhlilindən sonra müvafiq əmsalın (bunu “sövdələşmə üzrə düzəliş” 

adlandıraq) müəyyənləşdirilməsi və təklif qiymətinə tətbiq edilməklə, obyektin bazarda 

satıla biləcəyi daha çox ehtimal olunan qiymətin hesablanmasının mümkünlüyüdür. 

kincisi  isə,  qiymətləndirmənin  spesfik  prosedurlarını  yerinə  yetirməklə, 

qiymətləndirilən  obyektin  ədalətli  sövdələşmə    şərtilə  açıq,  rəqabətli  bazarda  satıla 

biləcəyi dəyərin hesablanmasıdır. 



204 

 

Yuxarıda  qeyd  edildiyi  kimi,  bazar  satışlarının  müqayisə  vahidləri  ilə  yanaşı 

müqayisə  elementləri  də  mövcuddur.  Müqayisə  yanaşması  ilə  obyektin  qiyməti 

müəyyənləşdirilərkən  müqayisə  üçün  istifadəsi  zəruri  olan  əsas  göstəricilər  və  ya 

müqayisə  elementləri  müəyyənləşdirilir,  onlardan  müqayisə  olunan  obyektlərin  satış 

qiymətlərinə  lazımi  təshihlər  aparılması  üçün  istifadə  olunmaqla,  qiymətləndirilən 

obyektin dəyəri modelləşdirilir. Müqayisə elementləri bir çox hallarda qiymətləndirmə 

obyektinin təyinatından asılı olaraq fərqləndirilə bilərlər. Deyilənlərin təsdiqi məqsədilə 

yaşayış  evlərinin  (mənzillərin)  nümunəsində  müqayisə  vahidlərinin  ardıcıllıq  sxemini 

nəzərdən keçirək.   

Qiymətləndirilən  obyektin  hüquqi  reallıqları  onun  dəyərinin  və  deməli,  satış 

qiymətinin  müəyyənləşdirilməsində  həlledici  rol  oynayır.  Yəni,  sahibkarı  düşündürən 

təkcə əmlakın fiziki dəyəri deyil, həm də onun mülkiyyət hüququnun dəyəridir. Daha 

doğrusu,  mülkiyyət  hüquqlarına  müxtəlif  məhdudiyyətlərin    qoyulması  və  onun  ləğvi 

qiymətləndirilən  obyektin  dəyərini,  yəni  satış  qiymətini  obyektiv  olaraq  azalda  və  ya 

tamamilə dəyərsizləşdirə bilər. 

Sahibkar  (investor)  hər  bir  addımı  atarkən  onun  maliyyə  nəticələri  haqqında  daha 

çox  düşünür.  Beləliklə,  qiymətləndirmə  təcrübəsində  maliyyə  hesabatları  tərəflərin 

öhdəliklərindən  birinə  çevrilir.  Bu  baxımdan  alqı-satqı  əməliyyatlarının  müxtəlif 

variantları  mövcuddur.  Həmin  variantlardan  təcrübədə  daha  çox  yayılmaqda  olanlara 

aşağıdakıları  aid  etmək  kifayətdir:  istər-istəməz  alıcı  və  satıcı  öz  vəsaitləri  hesabına 

satış  tarixində  hesablaşmalıdırlar,  alıcı  daşınmaz  əmlakı  əldə  etmək  üçün  maliyyə 

strukturlarından kredit almağa məcbur olur; zərurət yarandıqda satıcı alıcıya ödənişlərin 

yerinə yetirilməsi üçün müəyyən vaxt verir. 

Müqayisənin  satış  şərtləri  elementi  əmlakın  əldə  edilməsinin  qeyri-ənənəvi 

səbəbləri nəticəsində satışın xalis bazar şərtlərindən kənarlaşması hallarında müqayisə 

üçün  seçilmiş  müvafiq  obyektləri  müqayisə  olunanlar  sırasından  çıxarmağa,  yaxud 

onların satış qiymətlərində düzəlişlər aparmağa imkan verir. 

Müqayisə elementləri içərisində mühüm əhəmiyyətinə görə satış vaxtı nəzər-diqqəti 

daha  çox  cəlb  edir.  Çünki  bu  amil  ayrı-ayrı  obyektlərin  deyil,  satışa  çıxarılan  bütün 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   66   67   68   69   70   71   72   73   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə