1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
202 firmalarının, qiymətləndirməyə cəlb olunan əmlak brokerlərinin məlumatlarından, kredit təşkilatlarının, sığorta şirkələrinin, tikinti-investisiya şirkətlərinin arxiv sənəd- lərindən və s. istifadə oluna bilər. Qiymətləndirmə standartları və normalarının imkan verdiyi əlavə mənbələrdən də istifadə olunması yolveriləndir. kinci mərhələ dürüstlüyün artırılması və alqı-satqı əməliyyatlarının sərbəst bazar şəraitində yerinə yetirilməsinin təsdiq olunması məqsədilə məlumatların seçilməsindən başlanır. Bu za- man onların dəqiqliyi və reallıqları əks etdirə bilməsi, habelə, bazar konyunkturasına uyğunluğu öyrənilir. Üçüncü mərhələdə alqı-satqı əməliyyatları haqqında məlumatların yoxlanılması, əməliyyatın yerinə yetirilməsinin onun əsas iştirakçılarından biri (alıcı yaxud satıcı) yaxud rieltor şirkətinin agenti tərəfindən təsdiq olunması, habelə, satış şə rtlərinin aydınlaşdırılması məsələləri icra olunur. Növbəti mərhələdə müvafiq müqayisə vahidlərinin seçilməsi və onlardan hər biri üzrə müqayisəli təhlilin aparılması, beşinci mərhələdə qiymətləndirilən obyektlə müqayisə üçün seçilmiş (bazarda satılmış yaxud satışa çıxarılmış) obyektlərin ayrı-ayrı elementlər üzrə müqayisə olunması, qiymətləndirilən obyektin qiymətinin təshih edilməsi prosesi aparılır. Nəhayət, altıncı və sonuncu mərhələ isə müqayisə olunan xassələrin təhlili, onların vahid dəyər göstəricisinə çevrilməsi yaxud göstəricilər qrupunda birləşdirilməsi yolu ilə qiymətləndirilən obyektin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi, yəni yekun mərhələsidir. Bazar barədə məlumatların qıtlığı, yaxud onların dürüstlüyünün aşağı səviyyədə olduğu şə raitdə obyektin dəyərinin qiymətləndirilməsi əvəzinə ilkin məlumatlar göstəricilər qrupu şəklində təqdim oluna bilər. Bu zaman əlavə məlumatların toplanması və yekun nəticəyə gəlmək üçün müvafiq tədbirlərin görülməsi lazım gəlir. Müqayisə mövqeyindən yanaşma əslində qiymətləndirmə obyektinə bənzəyən obyektlər üzərində aparılan qiymətləndirmə əməliyyatları barədə məlumatların təhlili prosesidir. Bu əməliyyat qiymətləndirilən obyektin bazarda satılmış, yaxud satış reyestrinə daxil edilmiş analoji daşınmaz əmlak obyektləri ilə birbaşa müqayisəsinə ə saslanır. Analoji obyektlərin bazar satış qiymətlərinin təhlil olunması nəticəsində bu yanaşmanın vasitəsilə qiymətləndirilən obyektin bazar dəyəri modelləşdirilir. Bu 203 qaydadan təcrübədə istifadə olunması inkişaf etmiş əmlak bazarı şəraitində mümkündür. ndi isə bazar haqqında məlumatların toplanılması mərhələsini daha ətraflı nəzərdən keçirək. Bazar haqqında məlumatların toplanılması region üzrə bazar şəraitinin təhlil olunmasını, habelə növbəti mərhələlərin reallaşdırılması üçün məlumat massivinin seçilməsini əhatə edir. Bu zaman qiymətləndirilən obyektin yerləşdiyi regionun daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyət təhlil edilir. Təhlil zamanı nəzərdən keçirilən regionda yerləşən əmlak agentliklərinin təqdim etdiyi məlumatlardan, müxtəlif reklam qəzetlərinin informasiyalarından istifadə olunur. Çünki informasiyalar nə qədər yeni olsa, son hesabat göstəricisi də, bir o qədər səlist olar. Qeyd etmək lazımdır ki, bazar satışlarının müqayisəsi ilə bağlı yuxarıda deyilən və bundan sonra da, işlədilməsi mümkün olan bütün ifadələrin əsas predimeti daşınmaz ə mlakdır. Bu da, bir həqiqətdir ki, daşınmaz əmlak bazarında yerinə yetirilən alqı-satqı ə məliyyatları barədə məlumatlar çox zaman olduğu kimi açıqlanmır. Bu məlumatları dəqiqliklə nə notariat kontorlarından (məsələ təkcə notariat hərəkətlərinin sirr olmasında deyil, alqı-satqı müqavilələrində bəyan edilən qiymətlərin aşağı göstərilmə- sindədir), nə də kütləvi informasiya vasitələrindən əldə etmək mümkün deyil. Faktiki qiymət alıcı ilə satıcıdan başqa, yalnız bu işdə vasitəçilik edən rieltora məlum ola bilər. Mövcud rieltor firmaları isə öz imkanlarını həmin informasiyaların toplanması və təhlilinə deyil, öz müəssisələrinin daha çox gəlir əldə etməsinə istiqamətləndirirlər. Deməli, yuxarıda aparılan araşdırmalara əsasən qiymətləndirmə prosesində sadalanan mərhələlərin sayının azaldılması və onların cəmi iki qrupda birləşdirilərək təshihlərin aparılması barədə düşünməyə də ehtiyac yaranır. Bunlardan biri müxtəlif amillərin hərtərəfli təhlilindən sonra müvafiq əmsalın (bunu “sövdələşmə üzrə düzəliş” adlandıraq) müəyyənləşdirilməsi və təklif qiymətinə tətbiq edilməklə, obyektin bazarda satıla biləcəyi daha çox ehtimal olunan qiymətin hesablanmasının mümkünlüyüdür. kincisi isə, qiymətləndirmənin spesfik prosedurlarını yerinə yetirməklə, qiymətləndirilən obyektin ədalətli sövdələşmə şərtilə açıq, rəqabətli bazarda satıla biləcəyi dəyərin hesablanmasıdır.
204 Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, bazar satışlarının müqayisə vahidləri ilə yanaşı müqayisə elementləri də mövcuddur. Müqayisə yanaşması ilə obyektin qiyməti müəyyənləşdirilərkən müqayisə üçün istifadəsi zəruri olan əsas göstəricilər və ya müqayisə elementləri müəyyənləşdirilir, onlardan müqayisə olunan obyektlərin satış qiymətlərinə lazımi təshihlər aparılması üçün istifadə olunmaqla, qiymətləndirilən obyektin dəyəri modelləşdirilir. Müqayisə elementləri bir çox hallarda qiymətləndirmə obyektinin təyinatından asılı olaraq fərqləndirilə bilərlər. Deyilənlərin təsdiqi məqsədilə yaşayış evlərinin (mənzillərin) nümunəsində müqayisə vahidlərinin ardıcıllıq sxemini nəzərdən keçirək. Qiymətləndirilən obyektin hüquqi reallıqları onun dəyərinin və deməli, satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsində həlledici rol oynayır. Yəni, sahibkarı düşündürən təkcə əmlakın fiziki dəyəri deyil, həm də onun mülkiyyət hüququnun dəyəridir. Daha doğrusu, mülkiyyət hüquqlarına müxtəlif məhdudiyyətlərin qoyulması və onun ləğvi qiymətləndirilən obyektin dəyərini, yəni satış qiymətini obyektiv olaraq azalda və ya tamamilə dəyərsizləşdirə bilər. Sahibkar (investor) hər bir addımı atarkən onun maliyyə nəticələri haqqında daha çox düşünür. Beləliklə, qiymətləndirmə təcrübəsində maliyyə hesabatları tərəflərin öhdəliklərindən birinə çevrilir. Bu baxımdan alqı-satqı əməliyyatlarının müxtəlif variantları mövcuddur. Həmin variantlardan təcrübədə daha çox yayılmaqda olanlara aşağıdakıları aid etmək kifayətdir: istər-istəməz alıcı və satıcı öz vəsaitləri hesabına satış tarixində hesablaşmalıdırlar, alıcı daşınmaz əmlakı əldə etmək üçün maliyyə strukturlarından kredit almağa məcbur olur; zərurət yarandıqda satıcı alıcıya ödənişlərin yerinə yetirilməsi üçün müəyyən vaxt verir. Müqayisənin satış şərtləri elementi əmlakın əldə edilməsinin qeyri-ənənəvi səbəbləri nəticəsində satışın xalis bazar şərtlərindən kənarlaşması hallarında müqayisə üçün seçilmiş müvafiq obyektləri müqayisə olunanlar sırasından çıxarmağa, yaxud onların satış qiymətlərində düzəlişlər aparmağa imkan verir. Müqayisə elementləri içərisində mühüm əhəmiyyətinə görə satış vaxtı nəzər-diqqəti daha çox cəlb edir. Çünki bu amil ayrı-ayrı obyektlərin deyil, satışa çıxarılan bütün Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|