205
obyektlərin qiymətinə təsir etmək xassəsinə malikdir. Eyni zamanda o, əmlak bazarında
alqı-satqı əməliyyatlarının dinamikasına və buna müvafiq olaraq satış qiymətlərinin
səviyyəsinə vaxt amilinin təsirini müəyyənləşdirməyə imkan verir. nflyasiya və ya
deflyasiya, qanunvericilikdə dəyişikliklər (mülkiyyət hüquqları, vergiqoyma və s.) vaxt
amilindən asılı olduğu kimi, həm də bazarda mövcud olan əmlaka tələb və təklifin
dəyişməsinə təsir göstərir.
Bazar satışlarının müqayisəsi yanaşması zamanı əmlakın yerləşdiyi ərazi də mühüm
rol oynayır. Qiymətləndirmə obyektinin dəyəri müəyyənləşdirilərkən, onun ərazidə
yerləşmə koordinatları dəyərin renta hissəsinə transformasiya olunur. Məlum olduğu
kimi, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazi də müvafiq dəyəri dəyişmək
xassəsinə malik olur. Bunlara misal olaraq, torpaq sahələrinin müxtəlif təbii iqlim
zonalarında, müxtəlif kateqoriyalı yaşayış məntəqələrində, müxtəlif funksional və
iqtisadi planlaşdırılma zonalarında və daha perspektiv inkişafa qadir olan regionlarda
yerləşməsi amilini qeyd etmək mümkündür.
Müqayisə yanaşmasında tətbiq olunan müqayisə elementləri içərisində fiziki
xüsusiyyətlər elementinin mövqeyi olduqca böyükdür, bəlkə də həlledicidir desək, daha
düzgün olardı. Misal olaraq, qiymətləndirilən obyektin faydalılığının müəyyən edilmə-
sinə imkan verən binanın tikilməsi tarixini, onun mövcud vəziyyətini, habelə istifadə
olunmuş tikinti materiallarının növünü, memarlıq xassələrini, torpaq sahəsinin və binanın
özünün ölçülərini, formasını, çoxmərtəbəli binalarda qiymətləndirmə obyektinin yerləş-
diyi mərtəbəni, yanalma yollarının, avtodayanacaqların, mühəndis qurğularının
mövcudluğunu və s. amilləri göstərmək olar.
Ümumiyyətlə,
müqayisə
yanaşması
ilə
qiymətləndirilmənin
aparılması
özünəməxsus mühüm mərhələlərdən ibarətdir.
Göründüyü
kimi,
obyekt bazar
satışlarının
müqayisəsi
mövqeyindən
qiymətləndirilərkən, birinci növbədə mövcud bazar üzrə yanaşmanın mahiyyəti, qarşıda
duran vəzifələrin qısa səciyyəsi, yanaşmanın xüsusiyyətləri və onun tətbiqi sahəsi
barədə düşüncələr araşdırılır. Daha sonra aparılacaq qiymətləndirmənin əsas
mərhələləri müəyyən olunur.
206
Mövzu 9. Müqayisə yanaş masında tə shihlə r
PLAN:
9.1 Müqayisə yanaş masında istifadə olunan tə shihlə r
9.2. Qiymətləndirilən və analoji daşınmaz əmlak obyektləri
arasındakı fərqlərin təhlili və təshih edilməsi
9.3. Təshihlərin aparılması metodları
9.4. Satış ların müqayisə si yanaş masının praktiki tə tbiqi nümunə lə ri
9.1 Müqayisə yanaş masında istifadə olunan tə shihlə r
Müqayisə vahidləri və müqayisə elementləri vasitəsi ilə araşdırmalar, təhlillər
aparıldıqdan sonra dəqiqləşdirmələrin keçirilməsi lazım gəlir. Bu məqsədlə də, üç
mühüm təshih tiplərindən istifadə olunması (buna bəzən korrektirovka da deyirlər)
zərurəti yaranır ki, bunlardan biri də dəyər ölçüləri (pul) təshihləridir. Bu zaman mütləq
olaraq, pulun dəyər ölçüsü funksiyasından istifadə edilməsi lazım bilinir. Onları iqtisadi
ə
dəbiyyatda bəzən mütləq ölçmə təshihləri də adlandırırlar. Pul təshihləri
qiymətləndirmə obyektinin satış qiymətinə hər hansı mütləq kəmiyyət qədər əlavəni (+)
və ya azalmanı (-) nəzərdə tutur. Təshihin aparılmasının əsas mahiyyəti də elə bundan
ibarətdir.
Lakin elə hallar olur ki, düzəlişlərin tam və qənaətləndirici səviyyədə aparılmasını
mütləq kəmiyyətlər vasitəsilə aparılan təshihlər olduğu kimi əhatə edə bilmir. Belə
olduqda, digər təshihlərdən istifadə edilir. Bu da, nisbi kəmiyyət təshihləridir. Bu
zaman nəticələrə düzəlişlərin faiz ifadələri ilə aparılması nəzərdə tutulur. Deməli, dəyər
ölçüsü təshihləri vasitəsi ilə dəqiqləşdirmələrin aparılması mümkün olmadığı halda, bu
təshih növündən, yəni, nisbi kəmiyyət təshihlərindən istifadə olunmasına ehtiyac
yaranır. Daha doğrusu, seçim qiymətləndiricinin peşəkarlığından asılı olur.
Bəzən də pul təshihlərinin aparılması üçün yuvarlaq dəyər hesblamaları mümkün
olmadıqda eyni qaydada faiz təshihlərinin (+5 faiz və ya – 5 faiz) tətbiq edilməsi lazım
207
gəlir. Şübhəsiz ki, nisbi kəmiyyət olan faizlə ifadə olunma qaydası mütləq rəqəmə
nisbətən o qədər də dəqiqlik əks etdirə bilməyəcəkdir.
Üçüncüsü, yəni məsələyə münasibətin digər variantı isə göstəricilərin ümumi
qruplaşdırılması yolu ilə aparılan təshihlərdir. Belə ümumi qruplaşdırmadan fəal
daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər diapazonunun sıxılması məqsədi üçün istifadə
oluna bilər. Ümumi qruplaşdırma qaydasından bəzən istifadə etmək olmur. Əmlak
bazarı çoxnövlü obyektlərdən ibarət olduqda təshihin ümumi qruplaşdırma yolu ilə
aparılması bir qədər çətinləşir. Belə hallarda qruplaşmanın üstünlüyü ondan ibarətdir ki,
qiymətləndirici ayrı-ayrı təshihlər aparmaq əvəzinə qiymətləndirilən obyektin başqa
obyektə nisbətən yaxşı, yaxud pis olmasını müəyyənləşdirmək üçün onu bütünlüklə
müqayisə edə bilər. Sonra ayrılmış qrup çərçivəsində ümumi təshihlər aparılır ki, bu da
qiymətləndirilən obyekti müqayisə olunan obyektlərdən fərqləndirən hər bir xüsusiyyəti
ayrıca olaraq nəzərdən keçirmək ehtiyacını aradan qaldırır. Təcrübədə adətən, təshih
tiplərinin kombinasiyasından istifadə olunur. Yekun olaraq qeyd edilməlidir ki,
qiymətləndirmə statistikası faiz təshihlərinə daha çox üstünlük verildiyini göstərir.
Qiymətləndirmə təcrübəsinin tam mənimsənilməsində təshihlərin kəmiyyəti
anlayışı böyük marağa səbəb olur. Bu da əsasən, bazarın təhlili əsasında
müəyyənləşdirilir. Qeyd edildiyi kimi, müqayisə olunan obyektin satışı
qiymətləndirilən obyektdən zəif olduqda, onun qiymətinə mənfi təshih aparılır, yaxud
azaldıcı əmsal tətbiq olunur. Əks halda isə, qiymətə müsbət təshih aparılır, yaxud
yüksəldici əmsal tətbiq olunur.
Beynəlxalq qiymətləndirmə təcrübəsinin və standartlarının tələblərinə uyğun
olaraq, müqayisə yanaşması şəraitində analoji obyektlərin sayının çox olmasına
üstünlük verilir. Ona görə də, analoji obyektlərin və qiymətləndirilən obyektin
müqayisəsi üçün təshihləri apararkən, həmin amil nəzərə alınmaqla, bir sıra xüsusi
qaydalardan istifadə edilməsi lazım gəlir. Bunlardan biri qiymətləndirilən obyektin
dəyərinin modelləşdirilməsi üçün müqayisə olunan obyektin satış qiymətinin təshih
edilməsidir. Nəzərə almaq lazımdır ki, qiymətləndirilən obyekt heç vaxt təshihlərə
məruz qalmamalıdır. Yəni qiymətləndirmənin dəqiq aparılması üçün lazım olan bütün
Dostları ilə paylaş: |