1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə71/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   67   68   69   70   71   72   73   74   ...   147

205 

 

obyektlərin qiymətinə təsir etmək xassəsinə malikdir. Eyni zamanda o, əmlak bazarında 

alqı-satqı  əməliyyatlarının  dinamikasına  və  buna  müvafiq  olaraq  satış  qiymətlərinin 

səviyyəsinə  vaxt  amilinin  təsirini  müəyyənləşdirməyə  imkan  verir.  nflyasiya  və  ya 

deflyasiya, qanunvericilikdə dəyişikliklər (mülkiyyət hüquqları, vergiqoyma və s.) vaxt 

amilindən  asılı  olduğu  kimi,  həm  də    bazarda  mövcud  olan  əmlaka  tələb  və  təklifin 

dəyişməsinə təsir göstərir. 

Bazar satışlarının müqayisəsi yanaşması zamanı əmlakın yerləşdiyi ərazi də mühüm 

rol  oynayır.  Qiymətləndirmə  obyektinin  dəyəri  müəyyənləşdirilərkən,  onun  ərazidə 

yerləşmə  koordinatları  dəyərin  renta  hissəsinə  transformasiya  olunur.  Məlum  olduğu 

kimi, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazi də müvafiq dəyəri dəyişmək 

xassəsinə  malik  olur.  Bunlara  misal  olaraq,  torpaq  sahələrinin  müxtəlif  təbii  iqlim 

zonalarında,  müxtəlif  kateqoriyalı  yaşayış  məntəqələrində,  müxtəlif  funksional  və 

iqtisadi  planlaşdırılma  zonalarında  və  daha  perspektiv  inkişafa  qadir  olan  regionlarda 

yerləşməsi amilini qeyd etmək mümkündür.  

Müqayisə  yanaşmasında  tətbiq  olunan  müqayisə  elementləri  içərisində  fiziki 

xüsusiyyətlər elementinin mövqeyi olduqca böyükdür, bəlkə də həlledicidir desək, daha 

düzgün olardı. Misal olaraq,  qiymətləndirilən obyektin  faydalılığının müəyyən edilmə-

sinə  imkan  verən  binanın  tikilməsi  tarixini,  onun  mövcud  vəziyyətini,  habelə  istifadə 

olunmuş tikinti materiallarının növünü, memarlıq xassələrini, torpaq sahəsinin və binanın 

özünün ölçülərini, formasını, çoxmərtəbəli binalarda  qiymətləndirmə obyektinin yerləş-

diyi  mərtəbəni,  yanalma  yollarının,  avtodayanacaqların,  mühəndis  qurğularının 

mövcudluğunu və s. amilləri göstərmək olar. 

Ümumiyyətlə, 

müqayisə 

yanaşması 

ilə 

qiymətləndirilmənin 



aparılması 

özünəməxsus mühüm mərhələlərdən ibarətdir.  

Göründüyü 

kimi, 


obyekt  bazar 

satışlarının 

müqayisəsi 

mövqeyindən 

qiymətləndirilərkən, birinci növbədə mövcud bazar üzrə yanaşmanın mahiyyəti, qarşıda 

duran  vəzifələrin  qısa  səciyyəsi,  yanaşmanın  xüsusiyyətləri  və  onun  tətbiqi  sahəsi 

barədə  düşüncələr  araşdırılır.  Daha  sonra  aparılacaq  qiymətləndirmənin  əsas 

mərhələləri müəyyən olunur. 




206 

 

  



Mövzu 9. Müqayisə yanaşmasında təshihlə

PLAN: 

9.1 Müqayisə yanaşmasında istifadə olunan təshihlə

       9.2. Qiymətləndirilən və analoji daşınmaz əmlak obyektləri   

arasındakı fərqlərin təhlili və təshih edilməsi 

      9.3. Təshihlərin aparılması metodları 



9.4. Satışların müqayisəsi yanaşmasının praktiki tətbiqi nümunələri 

 

9.1 Müqayisə yanaşmasında istifadə olunan təshihlə

Müqayisə  vahidləri  və  müqayisə  elementləri  vasitəsi  ilə  araşdırmalar,  təhlillər 

aparıldıqdan  sonra  dəqiqləşdirmələrin  keçirilməsi  lazım  gəlir.  Bu  məqsədlə  də,  üç 

mühüm  təshih  tiplərindən  istifadə  olunması  (buna  bəzən  korrektirovka  da  deyirlər) 

zərurəti yaranır ki, bunlardan biri də dəyər ölçüləri (pul) təshihləridir. Bu zaman mütləq 

olaraq, pulun dəyər ölçüsü funksiyasından istifadə edilməsi lazım bilinir. Onları iqtisadi 

ə

dəbiyyatda  bəzən  mütləq  ölçmə  təshihləri  də  adlandırırlar.  Pul  təshihləri 



qiymətləndirmə obyektinin satış qiymətinə hər hansı mütləq kəmiyyət qədər əlavəni (+) 

və ya azalmanı (-) nəzərdə tutur. Təshihin aparılmasının əsas mahiyyəti də elə bundan 

ibarətdir. 

Lakin elə hallar olur ki, düzəlişlərin tam və qənaətləndirici səviyyədə aparılmasını 

mütləq  kəmiyyətlər  vasitəsilə  aparılan  təshihlər  olduğu  kimi  əhatə  edə  bilmir.  Belə 

olduqda,  digər  təshihlərdən  istifadə  edilir.  Bu  da,  nisbi  kəmiyyət  təshihləridir.  Bu 

zaman nəticələrə düzəlişlərin faiz ifadələri ilə aparılması nəzərdə tutulur. Deməli, dəyər 

ölçüsü təshihləri vasitəsi ilə dəqiqləşdirmələrin aparılması mümkün olmadığı halda, bu 

təshih  növündən,  yəni,  nisbi  kəmiyyət  təshihlərindən  istifadə  olunmasına  ehtiyac 

yaranır. Daha doğrusu, seçim qiymətləndiricinin peşəkarlığından asılı olur. 

Bəzən  də  pul  təshihlərinin  aparılması  üçün  yuvarlaq  dəyər  hesblamaları  mümkün 

olmadıqda eyni qaydada faiz təshihlərinin (+5 faiz və ya – 5 faiz) tətbiq edilməsi lazım 




207 

 

gəlir.  Şübhəsiz  ki,  nisbi  kəmiyyət  olan  faizlə  ifadə  olunma  qaydası  mütləq  rəqəmə 

nisbətən o qədər də dəqiqlik əks etdirə bilməyəcəkdir. 

Üçüncüsü,  yəni  məsələyə  münasibətin  digər  variantı  isə  göstəricilərin  ümumi 

qruplaşdırılması  yolu  ilə  aparılan  təshihlərdir.  Belə  ümumi  qruplaşdırmadan  fəal 

daşınmaz  əmlak  bazarında  qiymətlər  diapazonunun  sıxılması  məqsədi  üçün  istifadə 

oluna  bilər.  Ümumi  qruplaşdırma  qaydasından  bəzən  istifadə  etmək  olmur.  Əmlak 

bazarı  çoxnövlü  obyektlərdən  ibarət  olduqda  təshihin  ümumi  qruplaşdırma  yolu  ilə 

aparılması bir qədər çətinləşir. Belə hallarda qruplaşmanın üstünlüyü ondan ibarətdir ki, 

qiymətləndirici  ayrı-ayrı  təshihlər  aparmaq  əvəzinə  qiymətləndirilən  obyektin  başqa 

obyektə  nisbətən  yaxşı,  yaxud  pis  olmasını  müəyyənləşdirmək  üçün  onu  bütünlüklə 

müqayisə edə bilər. Sonra ayrılmış qrup çərçivəsində ümumi təshihlər aparılır ki, bu da 

qiymətləndirilən obyekti müqayisə olunan obyektlərdən fərqləndirən hər bir xüsusiyyəti 

ayrıca  olaraq  nəzərdən  keçirmək  ehtiyacını  aradan  qaldırır.  Təcrübədə  adətən,  təshih 

tiplərinin  kombinasiyasından  istifadə  olunur.  Yekun  olaraq  qeyd  edilməlidir  ki, 

qiymətləndirmə statistikası faiz təshihlərinə daha çox üstünlük verildiyini göstərir.    

Qiymətləndirmə  təcrübəsinin  tam  mənimsənilməsində  təshihlərin  kəmiyyəti 

anlayışı  böyük  marağa  səbəb  olur.  Bu  da  əsasən,  bazarın  təhlili  əsasında 

müəyyənləşdirilir.  Qeyd  edildiyi  kimi,  müqayisə  olunan  obyektin  satışı 

qiymətləndirilən obyektdən zəif olduqda, onun qiymətinə mənfi təshih aparılır, yaxud 

azaldıcı  əmsal  tətbiq  olunur.  Əks  halda  isə,  qiymətə  müsbət  təshih  aparılır,  yaxud 

yüksəldici əmsal tətbiq olunur. 

Beynəlxalq  qiymətləndirmə  təcrübəsinin  və  standartlarının  tələblərinə  uyğun 

olaraq,  müqayisə  yanaşması  şəraitində  analoji  obyektlərin  sayının  çox  olmasına 

üstünlük  verilir.  Ona  görə  də,  analoji  obyektlərin  və  qiymətləndirilən  obyektin 

müqayisəsi  üçün  təshihləri  apararkən,  həmin  amil  nəzərə  alınmaqla,  bir  sıra  xüsusi 

qaydalardan  istifadə  edilməsi  lazım  gəlir.  Bunlardan  biri    qiymətləndirilən  obyektin 

dəyərinin  modelləşdirilməsi  üçün  müqayisə  olunan  obyektin  satış  qiymətinin  təshih 

edilməsidir.  Nəzərə  almaq  lazımdır  ki,    qiymətləndirilən  obyekt  heç  vaxt  təshihlərə 

məruz qalmamalıdır. Yəni qiymətləndirmənin dəqiq aparılması üçün lazım olan bütün 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   67   68   69   70   71   72   73   74   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə