1 QİYMƏTLƏNDİRM

211 

 

qiymətini,  otaqların  ümumi  sahəsi  vahidinin  qiymətini,  qurğunun  həcm  vahidinin 

qiymətini, otağın qiymətini, mənzilin qiymətini və habelə gəlir gətirən daşınmaz əmlak 

vahidinin qiymətini qeyd etmək kifayətdir. 

Göründüyü  kimi,  müqayisə  vahidi  hər  bir  qiymətləndirmə  obyektinin  ayrı-ayrı 

maddi-əşya  göstəricilərinin  dəyər  (qiymət)  ifadələri  ilə  əks  olunmasıdır.  Müqayisə 

elementlərinə əmlakın xüsusiyyətləri və onun qiymətlərinin dəyişməsinə təsir göstərən 

və  birbaşa  satışlarla  bağlı  olan  amillər  daxildir.  Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  müqayisə 

elementlərinin bir qismi mütləq olaraq nəzərə alınmalıdır. Bunlara xüsusi olaraq verilən 

mülkiyyət hüquqlarının tərkibi, alqı-satqı sazişlərinin maliyyələşdirilməsi şərtləri, satış 

şə

rtləri,  satış  vaxtı,  əmlakın  yerləşdiyi  ərazi,  fiziki  xüsusiyyətləri,    iqtisadi 

xüsusiyyətləri,  istifadə  xarakteri  və  habelə  dəyərin  mövcud  əmlakla  bağlı  olmayan 

digər tərkib hissələrini aid etmək olar. 

Müqayisə obyektlərinin satış qiymətlərinin təshihi ardıcıllıqla, yəni ilk növbədə hər 

bir  əvvəlki  nəticəyə  növbəti  təshihin  sistemli  tətbiq  olunması  yolu  ilə,  həm  də,  satış 

şə

rtlərinə  və  bazarın  vəziyyətinə  görə  müəyyən  edilir.  kinci  novbədə  isə,  bazarın 

vəziyyətinə  görə  aparılmış  həmin  təshihin  nəticələrinə  istənilən  qaydada  tətbiq 

olunması  qaydasında  qiymətləndirmə  obyekti  ilə  birbaşa  əlaqədar  olan  hesablamalar 

aparılır. 

Dəqiqləşdirilmiş  kəmiyyət  göstəricilərini  əsas  olaraq  qəbul  etmək  üçün  bazar 

məlumatlarının  miqdarından  və  dürüstlüyündən  asılı  olaraq  kəmiyyət  və  keyfiyyət 

metodlarından  istifadə  olunur.  Eyni  zamanda  satışların  müqayisəsi  yolu  ilə 

müəyyənləşdirilmiş  nəticə  barədə  qəti  qərar  qiymətləndirilən  obyektə  daha  çox  oxşar 

olan  müqayisə  obyektlərinin  satış  qiymətlərinin  ümumiləşdirilməsindən  və 

dəqiqləşdirilməsindən  sonra  qəbul  edilir.  Kifayət  miqdarda  dürüst  bazar  məlumatları 

olduqda,  dəyərin  satışların  müqayisəsi  yolu  ilə  müəyyənləşdirilməsi  üçün  riyazi 

statistika metodlarından da istifadə oluna bilər . 

Qiymətləndirici təshihlər apararkən məlumat cütlüklərinin təhlili metodu ilə yanaşı 

həm  də  statistik  təhlil  metodundan,  qrafik  təhlil  metodundan,  meyllərin  təhlili 

metodundan,  xərclərin  təhlili  metodundan  və  nəhayət,  ikinci  dərəcəli  məlumatların 

---

212 

 

təhlili metodundan istifadə edir. Bunlara kəmiyyət metodları deyilir. 

Kəmiyyət metodlarından fərqli olaraq, keyfiyyət metodları dəyərə təsir edən başqa 

qrup  amillərin  öyrənilməsinə  səbəb  olur.  Keyfiyyət  metodlarına  isə  nisbətlərin 

müqayisəli təhlili metodu, bölgü prinsipi əsasında təhlil metodu, fərdi sorğular metodu, 

gəlirlilik göstəricilərinin təhlili metodu və s. aid edilir. Bu metodların əyani əlaqələrinin 

təsvirini tərtib olunan sxemdən görmək olar. 

Qeyd etmək lazımdır ki, kəmiyyət və keyfiyyət qrupuna daxil olan metodlar bəzən 

üsullar da adlandırılır. 

Eyni  zamanda,  təshihlərin  müəyyən  edilməsinin  həm  kəmiyyət  və  həm  də, 

keyfiyyət  metodları  qiymətləndirmə  obyektinin  xüsusiyyətlərindən  asılı  olaraq  tətbiq 

edilir.  Prosesin  mahiyyətindən,  onun  sadə  və  mürəkkəbliyindən  asılı  olaraq,  bu 

metodların  imkanlarından  istifadə  edilir.  Çünki  həmin  metodların  bəzilərinin  tətbiqi 

hətta  bir  neçə  mərhələlərə  ayrılır.  Maraqlı  burasıdır  ki,  bu  zaman  təkcə  keyfiyyət 

metodunun  deyil,  həm  də,  kəmiyyət  metodunun  imkanlarından  istifadə  edilir.  Həmin 

mərhələlər  təshihlərin  hesablanmasının  keyfiyyəti  metoduna  daxil  olan  nisbətlərin 

müqayisəli 

təhlilində 

müəyyən 

mərhələyə 

bölünürlər. 

Birinci 

mərhələdə 

qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinə  təsir  göstərən  amillər  dəqiq  müəyyənləşdirilir. 

Çünki bu amillərin dürüst müəyyənləşdirilməsi sonrakı mərhələlərin öz qaydasında icra 

olunması və nəticələrin düzgünlüyü üçün çox böyük rol oynayır. 

kinci  mərhələdə  aparılan  əsas  əməliyyatlar  kəmiyyət  və  ya  keyfiyyət  metodlarını 

tətbiq  edərək  hər  bir  müqayisə  elementi  üzrə  aparılan  təshihlərin  müəyyən 

edilməsindən ibarətdir. Deməli, bu mərhələdə məsələnin mürəkkəbliyindən asılı olaraq 

bazar  satışlarının  müqayisəsi  mövqeyindən  yanaşmanın  kəmiyyət  və  keyfiyyət 

metodlarının hər ikisindən də (əgər lazım gələrsə) istifadə olunması mümkündür. 

---

213 

 

9.2. Qiymətləndirilən və analoji daşınmaz əmlak obyektləri 

arasındakı fərqlərin təhlili və təshih edilməsi 

 

Daşınmaz  əmlakın  bazar  satışlarının  müqayisəsi  metodu  ilə 

qiymətləndirilməsinin  üçüncü  mərhələsində  qiymətləndirilən 

daşınmaz  əmlakın  və  analoq  kimi  seçilmiş  daşınmaz  əmlak 

obyektlərinin göstəriciləri müqayisə olunur. Müqayisə nəticəsində 

aşkar olunan fərqlər təhlil edilir və müvafiq təshihlər aparılır.  

Bu təshihləri iki qrupa bölmək olar: 

- faiz xarakterli təshihlər; 

- dəyər (pul) xarakterli təshihlər. 

Faiz  xarakterli  təshihlər  qiymətləndirilən  və  analoji 

daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  müqayisə  vahidlərinin  bu  iki 

obyekt  arasındakı  fərqləri  əks  etdirən  müvafiq  əmsala  hasil 

olunmasına  əsaslanır.  Qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlak  analoji 

daşınmaz  əmlakdan  yaxşı  olduqda  çoxaldıcı  əmsal,  əks  halda  isə 

azaldıcı əmsal tətbiq edilir.  

---