1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə74/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   70   71   72   73   74   75   76   77   ...   147

214 

 

 

Dəyər  (pul)  xarakterli  təshihlər  qiymətləndirilən  və  anoloji 



obyektlərin  fərdi  xüsusiyyətlərinin  (məsələn,  kommunikasiya 

xətlərinin 

yaxınlığı, 

avtomobil 

dayanacaqlarının 

olması, 


arxitekturası),  müqayisə  vahidlərinin  (məsələn,  1  kv.  metrin,  1 

kub  metrin)  arasındakı  fərqlərin  dəyər  (pul)  formasında  ifadə 

edilməsidir. 

Qiymətləndirmə  təcrübəsində  daşınmaz  əmlak  obyektləri 

arasındakı  fərqlər  üzrə  təshihlərin  aparılmasınin  müəyyən 

ardıcıllığı  formalaşmış  və  özünü  doğrultmuşdur.  Məsələn,  Ameri-

ka  Daşınmaz  Əmlakın  Qiymətləndiriciləri  İnstitutu  tərəfindən 

təshihlərin aparılmasının aşağıdakı ardıcıllığı tövsiyyə olunur: 

- mülkiyyət hüquqları üzrə; 

- maliyyələşdirilmə şərtləri üzrə; 

- satış şərtləri üzrə; 

- bazarın vəziyyəti üzrə; 

- ərazidə yerləşmə üzrə; 

- fiziki xüsusiyyətlər üzrə; 

-  iqtisadi  xüsusiyyətlər  üzrə  (gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlak 

üçün). 



215 

 

Daşınmaz  əmlakla  aparılan  əməliyyatların  qiyməti  ilk 

növbədə verilən mülkiyyət hüquqlarının həcmindən asılıdır. Bazar 

təcrübəsi  göstərir  ki,  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzərində 

mülkiyyət hüquqları (xüsusilə də kommersiya obyektləri) mövcud 

olan  icarə  müqavilələri  ilə  birlikdə  satışa  çıxarılır.  İcarə 

müqavilələri  ilə  yüklənmiş  daşınmaz  əmlak  obyektinin  satılması 

mahiyyətcə,  icarəyə  verənin  mülkiyyət  hüquqlarının  satılmasıdır. 

Qüvvədə  olan  icarə  müqavilələri  ilə  birgə  satılmış  daşınmaz 

əmlakın  qiyməti  bu  müqavilələrin  qüvvədə  olduğu  müddətdə 

icarə haqqı şəklində daxil olan gəlirlərin məbləğini və bu müddət 

başa çatdıqdan sonra icarənin bazar dəyərini əks etdirir. İcarəyə 

verənin  mülkiyyət  hüquqlarından  fərqli  olaraq,    tam  mülkiyyət 

hüquqlarının  satılması  icarə  haqqının  bazar  şərtlərinə  istinad 

edir.  Müqavilədə razılaşdırılmış icarə haqqının məbləği bazarda 

qərarlaşmış  orta  icarə  haqqından  fərqlənərsə, daşınmaz  əmlakın 

yeni  sahibinin  pul  gəlirləri  axını  icarə  müqavilələrinin  qüvvədə 

olduğu  dövrdə  orta  bazar  göstəricilərindən  fərqlənəcəkdir  və 

qiymətləndirici bunu nəzərə almalıdır. 

İcarə  haqqının  bazar  göstəricisi  ilə  müqavilədə  razılaşdırıl-

mış  icarə  haqqı  arasındakı  fərqin  nəzərə  alınması  mülkiyyət 

hüquqları  üzrə  aparılan  təshihdir.  Bu  təshih    iki  üsulla  yerinə 

yetirilə bilər:   



216 

 

-  bazarda  və  müqavilə  üzrə  icarə  haqları  arasındakı  fərqin 

birbaşa  kapitallaşdırılması; 

-  bazarda  və  müqavilə  üzrə  icarə  haqları  arasındakı  fərqin 

icarənin qalan  müddəti üçün diskontlaşdırılması. 

Kapitallaşdırma  metodu  icarə  müddətinin  sonsuzluğu 

ehtimalına  əsaslanır.  Məsələn,  yaxın  dövrdə  satılmış  analoji 

binanın  1  kv.metrinin  icarə  haqqı  müqavılə  üzrə  9  şərti  vahid, 

həmin  dövrdə  müvafiq  bazar  göstəricisi  isə  12  şərti  vahid  ol-

muşdur.  Binaların  sahəsi  1600  kv.  metr,  kapitallaşmanın  ümumi 

əmsalı  7%,  boş  olan  sahələrin  əmsalı  8%,  idarəetmə  xərcləri 

ümumi  gəlirin  4%-i  miqdarındadır,  Bu  məlumatlar    əsasında 

satılan  bina  üzərində  əldə  olunan  mülkiyyət  hüquqlarını 

qiymətləndirmək tələb olunur. 

Həlli: 

 

Əvvəlcə  icarə  haqları  arasındakı  fərq  müəyyənləşdirilərək 



(12ş.v.–9  ş.v.=3  ş.v.),  boş  olan  sahələr  və  idarəetmə  xərcləri  üzrə 

təshih olunur, yəni: 

a) 3,0 ş.v.   – (0,08 %  x  3,0 ş.v.)  =  2,76 şərti vahid;  

b) 2,76 ş.v. – (0,04 %  x  2, 76 ş.v.) = 2,64 şərti vahid 




217 

 

 

Sonra  icarə  haqları  arasında  boş  olan  sahələr  (0,08%)  və 



idarəetmə  xərcləri  (0,04%)  nəzərə  alınmaqla  hesablanmış  fərq 

(2,64  ş.v.)  binanın  ümumi  sahəsinə  hasil  olunur  (2,64  ş.v.  x1600 

kv.m.=4239ş.v.)  və  nəticə  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  üzrə 

kapitallaşdırılır: 4239 ş,v.:0,07%=60557 şərti vahid. 

Beləliklə,  təshihetmə  kəmiyyəti  60557  şərti  vahid  olmalıdır. 

Əgər  müqavilədə  razılaşdırılmış  icarə  haqqının  məbləği  bazar 

üzrə  orta  göstəricidən  yüksəkdirsə,  təshih  kəmiyyətinin  işarəsi 

mənfi olacaqdır.  

İkinci  metod  icarə  haqqının  bazar  və  müqavilə  kəmiyyətləri 

arasındakı  fərqin  icarə  müqaviləsinin  qüvvədə  olmasının  qalıq 

müddəti üzrə diskontlaşdırılmasına əsaslanır.  

Məsələn, 

nəzərdən 

keçirdiyimiz 

nümunədə 

icarə 


müqaviləsinin  qüvvədə  olma  müddəti  7  ildən  sonra  başa  çatır, 

icarə haqlarının diskontlaşdırılma norması isə 9%-dir. Bu zaman 

icarə  haqqında  4239  şərti  vahid  məbləğində  illik  itkilər  7  il 

ərzində 


9% 

diskontlaşdırma 

norması 

(5,03295) 

üzrə 

diskontlaşdırılır  və  aparılacaq  təshihin  2159,1  şərti  vahid  olması 



müəyyənləşdirilir. 


218 

 

Göründüyü 

kimi, 

icarə 


müqavilələrinin 

müddətinin 

sonsuzluğu  ehtimalına  əsaslandığına  görə,  təshihlərin  kapital-

laşmanın  ümumi  əmsalından  istifadə  etməklə  aparılması 

təshihetmə  kəmiyyətinin  artması  ilə  nəticələnir  və  kifayət  qədər 

məlumat  olduqda,  ikinci  metoddan  istifadə  etməklə  daha  dəqiq 

nəticələr əldə etmək mümkündür. 





Dostları ilə paylaş:
1   ...   70   71   72   73   74   75   76   77   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə