214
Dəyər (pul) xarakterli təshihlər qiymətləndirilən və anoloji
obyektlərin fərdi xüsusiyyətlərinin (məsələn, kommunikasiya
xətlərinin
yaxınlığı,
avtomobil
dayanacaqlarının
olması,
arxitekturası), müqayisə vahidlərinin (məsələn, 1 kv. metrin, 1
kub metrin) arasındakı fərqlərin dəyər (pul) formasında ifadə
edilməsidir.
Qiymətləndirmə təcrübəsində daşınmaz əmlak obyektləri
arasındakı fərqlər üzrə təshihlərin aparılmasınin müəyyən
ardıcıllığı formalaşmış və özünü doğrultmuşdur. Məsələn, Ameri-
ka Daşınmaz Əmlakın Qiymətləndiriciləri İnstitutu tərəfindən
təshihlərin aparılmasının aşağıdakı ardıcıllığı tövsiyyə olunur:
- mülkiyyət hüquqları üzrə;
- maliyyələşdirilmə şərtləri üzrə;
- satış şərtləri üzrə;
- bazarın vəziyyəti üzrə;
- ərazidə yerləşmə üzrə;
- fiziki xüsusiyyətlər üzrə;
- iqtisadi xüsusiyyətlər üzrə (gəlir gətirən daşınmaz əmlak
üçün).
215
Daşınmaz əmlakla aparılan əməliyyatların qiyməti ilk
növbədə verilən mülkiyyət hüquqlarının həcmindən asılıdır. Bazar
təcrübəsi göstərir ki, daşınmaz əmlak obyektləri üzərində
mülkiyyət hüquqları (xüsusilə də kommersiya obyektləri) mövcud
olan icarə müqavilələri ilə birlikdə satışa çıxarılır. İcarə
müqavilələri ilə yüklənmiş daşınmaz əmlak obyektinin satılması
mahiyyətcə, icarəyə verənin mülkiyyət hüquqlarının satılmasıdır.
Qüvvədə olan icarə müqavilələri ilə birgə satılmış daşınmaz
əmlakın qiyməti bu müqavilələrin qüvvədə olduğu müddətdə
icarə haqqı şəklində daxil olan gəlirlərin məbləğini və bu müddət
başa çatdıqdan sonra icarənin bazar dəyərini əks etdirir. İcarəyə
verənin mülkiyyət hüquqlarından fərqli olaraq, tam mülkiyyət
hüquqlarının satılması icarə haqqının bazar şərtlərinə istinad
edir. Müqavilədə razılaşdırılmış icarə haqqının məbləği bazarda
qərarlaşmış orta icarə haqqından fərqlənərsə, daşınmaz əmlakın
yeni sahibinin pul gəlirləri axını icarə müqavilələrinin qüvvədə
olduğu dövrdə orta bazar göstəricilərindən fərqlənəcəkdir və
qiymətləndirici bunu nəzərə almalıdır.
İcarə haqqının bazar göstəricisi ilə müqavilədə razılaşdırıl-
mış icarə haqqı arasındakı fərqin nəzərə alınması mülkiyyət
hüquqları üzrə aparılan təshihdir. Bu təshih iki üsulla yerinə
yetirilə bilər:
216
- bazarda və müqavilə üzrə icarə haqları arasındakı fərqin
birbaşa kapitallaşdırılması;
- bazarda və müqavilə üzrə icarə haqları arasındakı fərqin
icarənin qalan müddəti üçün diskontlaşdırılması.
Kapitallaşdırma metodu icarə müddətinin sonsuzluğu
ehtimalına əsaslanır. Məsələn, yaxın dövrdə satılmış analoji
binanın 1 kv.metrinin icarə haqqı müqavılə üzrə 9 şərti vahid,
həmin dövrdə müvafiq bazar göstəricisi isə 12 şərti vahid ol-
muşdur. Binaların sahəsi 1600 kv. metr, kapitallaşmanın ümumi
əmsalı 7%, boş olan sahələrin əmsalı 8%, idarəetmə xərcləri
ümumi gəlirin 4%-i miqdarındadır, Bu məlumatlar əsasında
satılan bina üzərində əldə olunan mülkiyyət hüquqlarını
qiymətləndirmək tələb olunur.
Həlli:
Əvvəlcə icarə haqları arasındakı fərq müəyyənləşdirilərək
(12ş.v.–9 ş.v.=3 ş.v.), boş olan sahələr və idarəetmə xərcləri üzrə
təshih olunur, yəni:
a) 3,0 ş.v. – (0,08 % x 3,0 ş.v.) = 2,76 şərti vahid;
b) 2,76 ş.v. – (0,04 % x 2, 76 ş.v.) = 2,64 şərti vahid
217
Sonra icarə haqları arasında boş olan sahələr (0,08%) və
idarəetmə xərcləri (0,04%) nəzərə alınmaqla hesablanmış fərq
(2,64 ş.v.) binanın ümumi sahəsinə hasil olunur (2,64 ş.v. x1600
kv.m.=4239ş.v.) və nəticə kapitallaşmanın ümumi əmsalı üzrə
kapitallaşdırılır: 4239 ş,v.:0,07%=60557 şərti vahid.
Beləliklə, təshihetmə kəmiyyəti 60557 şərti vahid olmalıdır.
Əgər müqavilədə razılaşdırılmış icarə haqqının məbləği bazar
üzrə orta göstəricidən yüksəkdirsə, təshih kəmiyyətinin işarəsi
mənfi olacaqdır.
İkinci metod icarə haqqının bazar və müqavilə kəmiyyətləri
arasındakı fərqin icarə müqaviləsinin qüvvədə olmasının qalıq
müddəti üzrə diskontlaşdırılmasına əsaslanır.
Məsələn,
nəzərdən
keçirdiyimiz
nümunədə
icarə
müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti 7 ildən sonra başa çatır,
icarə haqlarının diskontlaşdırılma norması isə 9%-dir. Bu zaman
icarə haqqında 4239 şərti vahid məbləğində illik itkilər 7 il
ərzində
9%
diskontlaşdırma
norması
(5,03295)
üzrə
diskontlaşdırılır və aparılacaq təshihin 2159,1 şərti vahid olması
müəyyənləşdirilir.
218
Göründüyü
kimi,
icarə
müqavilələrinin
müddətinin
sonsuzluğu ehtimalına əsaslandığına görə, təshihlərin kapital-
laşmanın ümumi əmsalından istifadə etməklə aparılması
təshihetmə kəmiyyətinin artması ilə nəticələnir və kifayət qədər
məlumat olduqda, ikinci metoddan istifadə etməklə daha dəqiq
nəticələr əldə etmək mümkündür.
Dostları ilə paylaş: |