1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
219 Daşınmaz əmlakla aparılan alqı-satqı əməliyyatlarının qiyməti onların maliyyələşdirilmə şərtlərindən asılı olaraq fərqlənir. Maliyyələşdirilmə şərtləri üzrə təshihlər daşınmaz əmlak obyekti borc vəsaitləri cəlb edilməklə alındıqda, yaxud ödənişlər nağd pulla yerinə yetirildikdə aparılır. Təshihlərin aparılması satıcı ilə alıcı arasında hesablaşmaların aparılmasının müddətləri və qaydaları barədə razılaşmadan asılıdır. Məsələn, bəzi hallarda alqı-satqı əməliyyatı satıcının özü tərəfindən, ipoteka krediti verilməklə maliyyələşdirilə bilər. Nümunə kimi, alıınması aşağıdakı şərtlərlə maliyyələşdirilmiş daşınmaz əmlak obyekti üzrə təshihetmə kəmiyyətinin hesablanmasını nəzərdən keçirək. Dəyəri 27800 şərti vahid olan daşınmaz əmlak satılarkən, 15300 şərti vahid alıcı tərəfindən ödənilmiş, qalan məbləğə isə satıcı ildə 8% ödənilməklə, 5 il müddətinə ipoteka krediti verilmişdir. Bazar məlumatlarına görə, alqı-satqı əməliyyatının aparıldığı dövrdə ipoteka krediti üzrə ödənilən orta dərəcə 10% olmuşdur. Bu halda daşınmaz əmlakın dəyərinin maliyyələşmə şərtləri üzrə təshihetmə kəmiyyəti aşağıdakı kimi hesablanacaq:
Cədvəl № 18 220 İpoteka
kreditinin məbləği (şərti vahid) 12500 (27800ş.v. – 15300 ş.v.) Kredit
üzrə aylıq
ödənişlərin məbləği (8%,5 il) (şərti vahid)
x 0,02028) Kreditə görə aylıq ödənişlərin orta
bazar dərəcəsi üzrə cari
dəyəri (şərti
vahid) (10%, 5 il)
11931,0 (253,5ş.v. x 47,06537) Alqı-satqı vaxtı
ödəniş (şərti vahid) 15300
Satışın təshih
olunmuş qiyməti
(şərti vahid) 27231(11931ş.v. + 15300 ş.v.)
Satışın təshih olunmuş qiymətini kreditə görə müqavilə üzrə aylıq ödənişlərin məbləğinin bazar norması üzrə aylıq ödənişlərin məbləğinə bölüb, qismətin kreditin məbləğinə hasil etməklə hesablamaq olar (Cədvəl№ 19 ).
221
Müqavilənin şərtləri alıcının bankdan kredit götürməsini nəzərdə tutursa, kredit üzrə ödənilən faizlər satış qiymətindən çıxılır. Satış şərtləri üzrə təshihlər alıcı ilə satıcı arasında xüsusi münasibətlərin (qohumluq, asılılıq və s.) alqı-satqının aparıldığı vaxt satıcının maddi və hüquqi vəziyyətinin, alıcının məqsədlərinin, habelə bazar münasibətləri üçün səciyyəvi olmayan digər xüsusiyyətlərin nəzərə alınmasıdır. Məsələn, alqı- satqı əməliyyatı iştirakçılarının bir-birindən asılılığı (məsələn baş müəssisə ilə törəmə müəssisə, filial), qohumluğu, işgüzar münasibətlərin səviyyəsi (məsələn daimi
müştərilər, malgöndərənlər), daşınmaz əmlakın bazar qiymətlərindən aşağı qiymətə satılmasına səbəb ola bilər. Bu zaman qiymətləndiricinin qarşısına çıxan ən böyük çətinlik adi satış üçün tipik olmayan cəhətləri aşkar etməkdir. Buna görə də, analoji obyektin satış qiymətinə bu cür amillərin təsir göstərdiyi müəyyənləşdirildikdə, onların siyahıdan çıxarıl- ması tövsiyyə olunur.
Müqavilə şərtləri üzrə aylıq ödəniş
(şərti vahid)
253,5 Bazar şərtləri üzrə aylıq ödəniş
222 (10%, 5 il) (şərti vahid) (12500 ş.v. x 0,02125) 265,6 Kreditin təshih olunmuş dəyəri (şərti vahid) ( 12500 ş.v. x (253,5 ş.v. : 265,6 ş.v.) 11930,5 Alqı-satqı vaxtı ödəniş (şərti vahid) 15300
Satışın təshih olunmuş qiyməti (şərti vahid) (11931,5 ş.v. + 15300 ş.v.)
27231 Bazarın vəziyyəti üzrə təshihlər müəyyən müddət ərzində bazarda baş verən dəyişikliklərin, daşınmaz əmlakın orta satış müddətlərindən fərqlənən vaxt ərzində satılmasının nəzərə alınmasıdır. Bazarın
vəziyyəti inflyasiya proseslərinin, qanunvericilik bazasının, tələb və təklif arasında nisbətlərin təsiri altında dəyişir. Qeyd etmək lazımdır ki, dəyişikliklər həm bütövlüklə bazarda, həm də onun ayrı-ayrı seqmentlərində baş verə bilər.
223 Bazarın vəziyyətini səciyyələndirən ən münasib meyar fiziki və iqtisadi göstəriciləri sabit qalan eyni obyektin qısa müddət ərzində bir neçə dəfə satılmasıdır. Bu cür satışlar barədə məlumatlar olmadıqda, analoji obyektlər bazarın müvafiq seqmentindən seçilir. Bazarın vəziyyəti üzrə təshihlər daşınmaz əmlak obyektlərinin əvvəlki qiymətinin faizlə ifadə olunmuş dəyişməsi göstəricisi ilə hesablanır. Ərazidə yerləşmə üzrə təshihlər qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyekti və analoji daşınmaz əmlak obyekti coğrafi baxımdan müxtəlif ərazilərdə yerləşdikdə aparılır. Lakin, ərazidə yerləşmə təkcə obyektlər arasındakı məsafədən deyil, həmçinin onların əhatəsindən də asılıdır. Yaxınlığında istirahət obyektləri və sənaye müəssisələri yerləşən yaşayış binaları buna nümunədir. Bu təshihlər həm faizlə, həm də konkret pul məbləği ilə ifadə oluna bilər. Təcrübəyə görə demək olar ki, bu təshih əslində obyektlərin yerləşdiyi ərazilərdə torpağın dəyərləri arasındakı fərqi əks etdirir. Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|