1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə75/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   71   72   73   74   75   76   77   78   ...   147

219 

 

Daşınmaz  əmlakla  aparılan  alqı-satqı  əməliyyatlarının 

qiyməti  onların  maliyyələşdirilmə  şərtlərindən  asılı  olaraq 

fərqlənir.  Maliyyələşdirilmə  şərtləri  üzrə  təshihlər  daşınmaz 

əmlak  obyekti  borc  vəsaitləri  cəlb  edilməklə  alındıqda,  yaxud 

ödənişlər  nağd  pulla  yerinə  yetirildikdə  aparılır.  Təshihlərin 

aparılması satıcı ilə alıcı arasında hesablaşmaların aparılmasının 

müddətləri  və  qaydaları  barədə  razılaşmadan  asılıdır.  Məsələn, 

bəzi  hallarda  alqı-satqı  əməliyyatı  satıcının  özü  tərəfindən, 

ipoteka  krediti  verilməklə  maliyyələşdirilə  bilər.  Nümunə  kimi, 

alıınması  aşağıdakı  şərtlərlə  maliyyələşdirilmiş  daşınmaz  əmlak 

obyekti  üzrə  təshihetmə  kəmiyyətinin  hesablanmasını  nəzərdən 

keçirək. Dəyəri 27800 şərti vahid olan daşınmaz əmlak satılarkən, 

15300  şərti  vahid  alıcı  tərəfindən  ödənilmiş,  qalan  məbləğə  isə 

satıcı  ildə  8%  ödənilməklə,  5  il  müddətinə  ipoteka  krediti 

verilmişdir.  Bazar  məlumatlarına  görə,  alqı-satqı  əməliyyatının 

aparıldığı  dövrdə  ipoteka  krediti  üzrə  ödənilən  orta  dərəcə  10% 

olmuşdur.  Bu  halda  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  maliyyələşmə 

şərtləri üzrə təshihetmə kəmiyyəti aşağıdakı kimi hesablanacaq: 

 

 



 

 

                                                   



                                                            Cədvəl № 18 


220 

 

İpoteka 


kreditinin 

məbləği  

(şərti vahid) 

12500    (27800ş.v. 

– 15300 ş.v.) 

Kredit 


üzrə 

aylıq 


ödənişlərin  məbləği 

(8%,5  il)    (şərti 

vahid) 

 

253,5    (12500    ş.v.  



x 0,02028) 

Kreditə  görə  aylıq 

ödənişlərin 

orta 


bazar  dərəcəsi    üzrə 

cari 


dəyəri 

(şərti 


vahid) (10%, 5 il) 

                          

11931,0 (253,5ş.v. 

x 47,06537) 

Alqı-satqı 

vaxtı 


ödəniş (şərti vahid) 

15300  


Satışın 

təshih 


olunmuş 

qiyməti 


(şərti vahid) 

27231(11931ş.v.  + 

15300 ş.v.) 

 

Satışın təshih olunmuş qiymətini kreditə görə müqavilə üzrə 



aylıq ödənişlərin məbləğinin bazar norması üzrə aylıq ödənişlərin 

məbləğinə  bölüb,  qismətin  kreditin  məbləğinə  hasil  etməklə 

hesablamaq olar (Cədvəl№ 19 ). 



221 

 

 

Müqavilənin  şərtləri  alıcının  bankdan  kredit  götürməsini 



nəzərdə  tutursa,  kredit  üzrə  ödənilən  faizlər  satış  qiymətindən 

çıxılır. Satış şərtləri üzrə təshihlər  alıcı ilə satıcı arasında xüsusi 

münasibətlərin  (qohumluq,  asılılıq  və  s.)  alqı-satqının  aparıldığı 

vaxt  satıcının  maddi  və  hüquqi    vəziyyətinin,  alıcının 

məqsədlərinin,  habelə  bazar    münasibətləri  üçün  səciyyəvi 

olmayan  digər  xüsusiyyətlərin  nəzərə  alınmasıdır.  Məsələn,  alqı-

satqı əməliyyatı iştirakçılarının bir-birindən asılılığı (məsələn baş 

müəssisə  ilə  törəmə  müəssisə,  filial),  qohumluğu,  işgüzar 

münasibətlərin 

səviyyəsi 

(məsələn 

daimi 


müştərilər, 

malgöndərənlər),  daşınmaz  əmlakın  bazar  qiymətlərindən  aşağı 

qiymətə satılmasına səbəb ola bilər. 

Bu  zaman  qiymətləndiricinin  qarşısına  çıxan  ən  böyük 

çətinlik  adi  satış  üçün  tipik  olmayan  cəhətləri  aşkar  etməkdir. 

Buna  görə  də,  analoji  obyektin  satış  qiymətinə  bu  cür  amillərin 

təsir  göstərdiyi    müəyyənləşdirildikdə,  onların  siyahıdan  çıxarıl-

ması tövsiyyə olunur. 

 

 

                                   Cədvəl № 19 



Müqavilə  şərtləri  üzrə  aylıq 

ödəniş  


(şərti vahid) 

 

253,5 



Bazar  şərtləri  üzrə  aylıq  ödəniş 

 



222 

 

(10%, 5 il) 

(şərti  vahid)  (12500  ş.v.  x 

0,02125) 

265,6 

Kreditin təshih olunmuş dəyəri  



(şərti vahid) ( 12500 ş.v.  x (253,5 

ş.v. : 265,6 ş.v.) 

11930,5 

Alqı-satqı  vaxtı  ödəniş    (şərti 

vahid) 

15300 


Satışın  təshih  olunmuş  qiyməti 

(şərti vahid)  

(11931,5 ş.v. + 15300 ş.v.) 

 

27231 



 

Bazarın  vəziyyəti  üzrə  təshihlər  müəyyən  müddət  ərzində 

bazarda  baş  verən  dəyişikliklərin,  daşınmaz  əmlakın  orta  satış 

müddətlərindən  fərqlənən  vaxt  ərzində  satılmasının  nəzərə 

alınmasıdır. 

Bazarın 


vəziyyəti 

inflyasiya 

proseslərinin, 

qanunvericilik bazasının, tələb və təklif arasında nisbətlərin təsiri 

altında  dəyişir.  Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  dəyişikliklər  həm 

bütövlüklə  bazarda,  həm  də  onun  ayrı-ayrı  seqmentlərində  baş 

verə bilər. 



223 

 

Bazarın  vəziyyətini  səciyyələndirən  ən  münasib  meyar  fiziki 

və  iqtisadi  göstəriciləri  sabit  qalan  eyni  obyektin  qısa  müddət 

ərzində  bir  neçə  dəfə  satılmasıdır.  Bu  cür  satışlar  barədə 

məlumatlar  olmadıqda,  analoji  obyektlər  bazarın  müvafiq 

seqmentindən  seçilir.  Bazarın  vəziyyəti  üzrə  təshihlər  daşınmaz 

əmlak  obyektlərinin  əvvəlki  qiymətinin  faizlə  ifadə  olunmuş 

dəyişməsi göstəricisi ilə hesablanır.  

Ərazidə  yerləşmə  üzrə  təshihlər  qiymətləndirilən  daşınmaz 

əmlak  obyekti  və  analoji    daşınmaz  əmlak  obyekti    coğrafi 

baxımdan  müxtəlif ərazilərdə  yerləşdikdə  aparılır.  Lakin, ərazidə 

yerləşmə  təkcə  obyektlər  arasındakı  məsafədən  deyil,  həmçinin 

onların  əhatəsindən  də  asılıdır.  Yaxınlığında  istirahət  obyektləri 

və sənaye müəssisələri yerləşən yaşayış binaları buna nümunədir. 

Bu təshihlər həm faizlə, həm də konkret pul məbləği ilə ifadə 

oluna  bilər.  Təcrübəyə  görə  demək  olar  ki,  bu  təshih  əslində 

obyektlərin  yerləşdiyi  ərazilərdə  torpağın  dəyərləri  arasındakı 

fərqi əks etdirir. 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   71   72   73   74   75   76   77   78   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə