1 QİYMƏTLƏNDİRM

224 

 

Fiziki  xassələr  üzrə  təshihlər  daşınmaz  əmlak  obyektləri 

arasındakı ölçü, keyfiyyət, köhnəlmə, zahiri görünüş, habelə ətraf 

mühitin  vəziyyəti  ilə  baqlı  olan  fərqlərin  nəzərə  alınmasıdır. 

Bunun üçün qiymətləndirilən daşınmaz əmlakla analoji daşınmaz 

əmlak  obyektləri  arasındakı  hər  bir  fərq  elementi  ayrıca  təhlil 

edilməli 

və 

onların 

alıcı 

(investor) 

üçün 

əhəmiyyəti 

müəyyənləşdirilməlidir. 

İqtisadi xüsusiyyətlər üzrə təhlil adətən sahibkarlıq fəaliyyəti 

üşün  istifadə  olunan,  pul  gəlirləri  axını  gətirən  daşınmaz  əmlak 

obyektləri 

qiymətləndirilərkən 

aparılır. 

Bu 

xüsusiyyətlərə 

daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  gəlirlik  səviyyəsi  və  ona  təsir 

göstərən  amillər  (idarəetmənin  keyfiyyəti  və  xərcləri,  icarə 

haqqının  məbləği,  icarə  müqaviləsinin  qalıq  müddəti  və  onun 

uzadılması şərtləri və s.) aiddir.  

Daşınmaz əmlakın dəyəri ondan ən yaxşı və səmərəli istifadə 

edilməsindən  asılı  olduğona  görə,  daşınmaz  əmlakın  müqayisəsi 

üçün  analoji  daşınmaz  əmlak  obyektlərini  seçən  qiymətləndirici 

onların  satıldıqdan  sonra  əvvəlki  təyinatı  üzrə  istifadə 

olunmasına  diqqət  yetirməlidir.    Satıldıqdan  sonra  təyinatı 

dəyişdirilmiş  daşınmaz  əmlak  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlaka 

analoji olan obyektlər siyahısından çıxarılmalıdır. 

---

225 

 

Dəyərin  daşınmaz  əmlakla  bağlı  olmayan  tərkib  hissələri 

adətən  mehmanxanalar,  restoranlar,  dükanlar  kimi  obyektlər 

üçün  səciyyəvidir.  Bu  tərkib  hissələrinə  həmin  obyektlərdə  olan 

mebel,  avadanlıq,  cihazlar,  mətbəx  əşyaları  və  s.  aid  edilir  və 

onların dəyəri ayrıca hesablanmalıdır. 

9.3. Təshihlərin aparılması metodları 

 

Daşınmaz əmlakı bazar satışlarının müqayisəsi mövqeyindən 

yanaşmaqla  qiymətləndirən  qiymətləndirici  müvafiq  təshihlərin 

hesablanması  üçün  kəmiyyət  və  keyfiyyət  metodlarından  istifadə 

edilir. 

---

226 

 

 

Kəmiyyət  metodları  riyazi  üsullardan  istifadəyə  əsaslanır. 

Bunlardan ən sadəsi məlumat cütlüklərinin təhlilidir (paired data 

set  analysis).  Bu  metod  nəzəri  baxımından  bir-birinin  eyni  olan, 

yalnız  bir  parametri  (məsələn,  dəmir  yaxud  avtomobil  yoluna 

yaxınlığı)  üzrə  fərqlənən  obyektlərin  satışı  barədə  məlumatların 

təhlilinə  əsaslanır.  Bunun  üçün  bazarın  müvafiq  seqmentindən 

göstəricilərinə  görə  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakdan    yalnız 

bir  göstəricisi  üzrə  fərqlənən  obyektər  seçilir.  Obyektlərin  satış 

qiymətləri  arasındakı  fərq  də  məhz  həmin  göstərici  ilə 

əlaqələndirilir  və  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  bu 

kəmiyyət  üzrə  təshih  olunur.  Məsələn,  şəhər  kənarında  yerləşən 

150 yerlik kafeni məlumat cütlüklərinin təhlili metodu ilə qiymət-

ləndirmək üçün həmin ərazidə yerləşən, yaxın dövrdə satılmış iki 

analoji obyekt seçilir. Bu kafelərdən birinin müştəri yerlərinin sayı 

130  yer,  digərininki  isə  210  yerdir.  Bazar  məlumatlarına  əsasən 

birinci  obyekt  43000  şərti  vahidə,  ikincisi  isə  67500  şərti  vahidə 

satılmışdır.  Beləliklə,  kafedə  əlavə  yerlərin  olnasına  görə  qiymət 

fərqi  24500    (67500  ş.v.  –  43000  ş.v.  )  şərti  vahid,  1  müştəri 

yerinin  qiyməti isə  306,25  (24500  ş.v.  :  80  yer)  şərti  vahiddir. Bu 

hesablamalara  müvafiq  olaraq,  qiymətləndirilən  daşınmaz 

əmlakın  dəyərində  aparılacaq  təshihin  kəmiyyəti  birinci  obyektlə 

müqayisə  olunduqda  +  6120  şərti  vahid  (306,25  ş.v.  x  (150  yer  – 

---

227 

 

130  yer)),  ikinci  obyektlə  müqayisə  olunduqda  isə  -  18375  şərti 

vahid  (306,25  ş.v.  x  (150  yer  –  210  yer))  olmalı  və  daşınmaz 

əmlakın  dəyəri    49125  şərti  vahid  (43000  ş.v.  +  6125  ş.v.)  yaxud 

(67500 ş.v. – 18375 ş.v.) qiymətləndirilməlidir. 

 

Lakin,  təcrübə  göstərir  ki,  iki  analoji  obyekt  arasında  yalnız 

bir  fərqin  olması  çox  nadir  haldır  və  onların  sayı  adətən  daha 

çoxdur. Buna görə də, göstərilən metod tətbiq edilərkən təshihlər 

müəyyənləşdirilmiş fərqlərin hər biri üzrə aparılmalıdır.  

Məsələn, 

həmin 

ərazidə 

lakin, 

avtomobil 

yolunun 

yaxınlığında  yerləşən  170  yerlik  analoji  kafenin  56000  şərti 

vahidə  satılması  haqqında  məlumat  vardır.  Bu  satış  barədə 

məlumat  1-ci  kafenin  (130  yerlik)  satışı  barədə  məlumatlarla 

müqayisə  olunduqda,  13000  şərti  vahid  fərqin      (56000  ş.v.  – 

43000  ş.v.)  12250  [(170  yer  –  130  yer)  x  306,25]  şərti  vahidi 

müştəri  yerlərinin  sayındakı,  750  (13000  ş.v.  –  12250  ş.v.)  şərti 

vahidi  isə  avtomobil  yoluna  yaxınlıqla  əlaqələndirilir.  Beləliklə, 

qiymətləndirilən  obyektin  avtomobil  yolunda  yerləşməməsi  amili 

üzrə  aparılan  təshihin  kəmiyyəti  750  şərti  vahid  olmalıdır.  Bu 

hesablama aşağıdakı ardıcıllıqla aparılır: 

306,25 ş.v. x (150 yer – 170 yer) = - 6125 ş.v.; 

56000 ş.v.  – 6125 ş.v. = 49875 ş.v. 

49875 ş.v. – 49125 ş.v. = 750 ş.v. 

---

228 

 

Bunun  kimi,  analoji  obyektlərdə  müəyyənləşdirilən  digər 

fərqlər üzrə də təshihlər aparıla bilər. 

Statistik  təhlil  metodu  (statistical  analysis  method) 

məlumatlar  massivinin  korrelyasiya-reqressiya  təhlili  metodları 

ilə 

araşdırılması 

nəticəsində 

daşınmaz 

əmlakın 

fərdi 

xüsusiyyətlərinin  dəyişməsi  ilə  satış  qiymətinin  dəyişməsi 

arasında əlaqələrin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanır.  

 

Məlumdur  ki,  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  onun  bir-birinə 

müxtəlif  dərəcədə  təsir  göstərən  (yaxud  asılı  olmayan) 

xüsusiyyətlərinin  (amillərin)  təsiri  altında  formalaşır.  Məsələn, 

yaşayış  binasının  səhər  mərkəzində  yerləşməsi  onun  fiziki 

xüsusiyyətlərindən  asılı  olmayaraq  bazar  dəyərinə  təsir 

göstərəcəkdir.  Həmin  binadakı  mənzillərin  sahəsi  ilə  otaqların 

sayı  amilləri  arasında  isə  birbaşa  əlaqə  vardır.  Bununla  yanaşı, 

daşınmaz  əmlakın  dəyəri  göstəricisinin  özü  də  təsadüfi 

kəmiyyətdir və riyazi qanunauyğunluqlara tabedir. Buna görə də, 

daşınmaz  əmlakın  dəyərini  müəyyənləşdirmək  üçün  riyazi 

statistika  üsullarından  istifadə  etmək  mümkündür.  Bu  zaman 

qiymətləndiricinin  üzləşdiyi  əsas  çətinlik  satılmış  daşınmaz 

əmlakın  qiymətinə  təsir  göstərən  amilləri  aşkar  edib,  onların 

əhəmiyyətini müəyyənləşdirməkdir.  

---