1 QİYMƏTLƏNDİRM

229 

 

Daşınmaz  əmlak  bazarının  təhlili  aparılarkən  bu  üsulların 

tətbiqi  qiymətləndiriciyə  obyektin  dəyəri  barədə  daha  dəqiq  rəy 

formalaşdırmaq  imkanı  yaradır.  Lakin,  bu  metodlar  əmək 

tutumludur  və  yalnız  inkişaf  etmiş  daşınmaz  əmlak  bazarı 

şəraitində, geniş məlumat bazası olduqda tətbiq edilə bilər.    

 Qrafik  təhlil  metodu  (graphic  analysis  method)  statistik 

təhlil  metodunun  variantı  olmaqla,  təshihlərin  kəmiyyətini 

müqayisə  elementləri  üçün  xüsusi  düsturların  köməkliyi  ilə 

qurulmuş  qrafik  əyrilər  əsasında  müəyyənləldiriməsini  nəzərdə 

tutur. 

Meyllərin təhlili metodu (trend analysis method) göstəriciləri 

fərqlənən obyektlərin satışı barədə məlumatlardan qiymətə daha 

güclü təsir göstərən və bazarda baş verən proseslərə həssas olan 

amillərin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanır. Bu amillər tapıldıqdan 

sonra müvafiq təhsislər aparılır. 

Xərclərin  təhlili  metodu  (cost-related  analysis  method) 

təshihlərin  binanın  amortizasiya  olunmuş  dəyərinin  təhlil 

olunması  əsasında  aparılmasına  əsaslanır.  Daşınmaz  əmlakın 

dəyərinin 

bu 

metodla 

müəyyənləşdirilmiş 

təshihetmə 

kəmıyyətinin  dəqiqlik  səviyyəsi  obyektin  köhnəlmə  nəzərə 

alınmaqla hesablanmış  dəyərinin real  bazar qiymətlərinə yaxın-

lığından asılıdır. 

---

230 

 

İkinci  dərəcəli  məlumatların  təhlili  metodu  (secondary  data 

analysis  method)  təshihlərin  qiymətləndirilən  yaxud  anoloji 

obyektlə 

birbaşa 

əlaqəsi 

olmayan 

məlumatlar 

əsasında 

aparılmasına  əsaslanır.  Bu  məlumatlar  rəsmi  nəşrlərdən,  xüsusi 

tədqiqat 

firmalarının 

hesabatlarından, 

ixtisaslaşdırılmış 

jurnallardan götürülə bilər. 

 

Keyfiyyət metodlarına aşağıdakılar aiddir: 

-  nisbətlərin  müqayisəli  təhlili  metodu  (relative  comparison 

analysis  method).  Bu  metodla  aparılan  təhlil  4  mərhələdən 

ibarətdir: 

1.Qiymətləndirilən obyektin dəyərinə təsir göstərən amillərin 

müəyyənləşdirilməsi; 

2.  Kəmiyyət  yaxud  keyfiyyət  metodlarından  istifadə  etməklə, 

hər 

bir 

müqayisə 

elementi 

üzrə 

aparılan 

təshihlərin 

hesablanması; 

3.  Bütün  elementlər  üzrə  yekun  təshih  aparmaqla  müqayisə 

olunan obyektlərin qiymətinin hesablanması; 

4.  Qiymətləndirilən  obyektin  dəyəri  haqqında  yekun  rəyin 

bildirilməsi üçün təshih olunmuş satış qiymətlərinin təhlili. 

 

Metod  məlumat  cütlüklərinin  təhlili  metoduna  bənzəyir  və 

ondan  yalnız  təshihlərin  faizlə  deyil,  dəyərlə  ifadə  olunması  ilə 

fərqlənir. Həmin metodu misalla izah edək.  

---

231 

 

 

Misal. 

 

Bazarın  müvafiq  seqmentindən  seçilmiş  analoji  daşınmaz 

əmlak  obyektlərinin  satışları  barədə  aşağıdakı  göstəricilər 

əsasında bağ evini qiymətləndirmək tələb olunur: 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A. Qiymətləndirilən bağ evinin göstəriciləri: 

 

 

 

 

 

 

 

    Cədvəl №20 

Yaşı 

7 il 

Ümumi sahəsi 

2200 

kv.m 

Bağın evinin sahəsi 

65 kv.m 

Otaqların sayı 

4 

Konstruksiya  elementlərinin 

vəziyyəti 

Orta 

Meyvə  ağaclarının  sayı  və 

vəziyyəti  

50, yaxşı 

Ərazidə yerləşməsi 

yol 

---

232 

 

            B.Analoq 

kimi 

seçilmiş 

obyektlərin 

göstəriciləri: 

Cədvəl №21 

Göstəricilər 

Obyekt 

A 

Obyekt 

B 

Obyekt 

C 

Satış qiyməti 

28000 

ş.v. 

30000 

ş.v. 

36000 

ş.v. 

Satış vaxtı 

6 ay 

3 ay 

7 ay 

Yaşı 

12 il 

8 il 

3 il 

Ümumi sahəsi 

2200 

kv. m 

2000 

kv.m. 

3500 

kv.m. 

Bağın 

evinin 

sahəsi 

58 

kv.m 

67 

kv.m 

83 k.v. 

Otaqların sayı 

3 

4 

6 

Konstruksiya 

elementlərinin 

vəziyyəti 

orta 

Orta 

yaxşı 

Meyvə 

ağaclarının 

sayı    

52 

43 

72 

kənarında 

Qarajı 

Var 

Su quyusu 

Var 

Hovuzu  

Var 

---

233 

 

Yoldan 

kənarda 

yerləşməsi 

 300 

m.  

80 m  

20 m  

Qarajı 

var 

var 

var 

Su quyusu 

yoxdur  var 

var 

Hovuzu  

yoxdur  var 

var 

 

 

 

 

Bunlardan  başqa  məlumdur  ki, bütün  analoji  obyektlər  eyni 

vaxtda  və  bazar  şəraitində,  eyni  maliyyələşdirilmə  şərtləri  üzrə, 

tam  mülkiyyət  hüququ  verılməklə  satılmışdır.  Deməli,  bu 

müqayisə elementləri üzrə təshihlərin aparılması tələb olunmur. 

 

Bu  məlumatlar  əsasında  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlak 

obyektinin  göstəricilərini  analoq  kimi  seçilmiş  obyektlərin 

göstəriciləri ilə müqayisə edək:  

                                                                          Cədvəl №22 

Müqayisə 

elementləri 

Tələb olunan təshihlər 

 

Obyekt 

A 

Obyekt 

B 

Obyekt 

C 

Yaşı 

yuxarı 

yuxarı 

aşağı 

Ümumi sahəsi  yuxarı 

yuxarı 

aşağı 

---