1 QİYMƏTLƏNDİRM

234 

 

Bağ 

evinin 

sahəsi 

yuxarı 

aşağı 

aşağı 

Otaqların sayı  yuxarı 

tələb 

olunmur 

aşağı 

Konstruksiya 

elementlərinin 

vəziyyəti 

tələb 

olunmur 

tələb 

olunmur 

aşağı 

Meyvə 

ağaclarının 

sayı 

aşağı 

yuxarı 

aşağı 

Ərazidə 

yerləşməsi 

aşağı 

aşağı 

aşağı 

Qarajı 

tələb 

olunmur 

tələb 

olunmur 

tələb 

olunmur 

Su quyusu 

yuxarı 

tələb 

olunmur  

tələb 

olunmur 

Hovuzu 

yuxarı 

tələb 

olunmur  

tələb 

olunmur 

 

---

235 

 

 

Bu  müqayisə  elementlərini  nəzərdən  keçirsək,  qiymət-

ləndirilən  daşınmaz  əmlak  obyektinin  ümumi  sahəsi,  bağ  evinin 

otaqlarının  sayı  və  konstruksiya  elementlərinin  vəziyyəti,  yola 

yaxınlığı göstəricilərinin tipik alıcı üçün daha əhəmiyyətli olması 

ehtumal  edilə  bilər.  Digər  müqayisə  elementləri  (məsələn,  qaraj, 

hovuz, su quyusu, meyvə ağacları) isə sonradan inşa oluna (bəzən 

isə  alıcının  zövqünə  uyğun  yenidən  qurula)  yaxud  əlavə  edilə 

bilər.    

Beləliklə,  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  30000 

ş.v.  ilə  36000  ş.v.  diapazonundadır.  B  obyekti  üzrə  tələb  olunan 

təshihlərin  sayı  C  obyektinə  nisbətən  az  olduğuna  görə,  onun 

qiyməti  hesablamalar  üçün  əsas  kimi  qəbul  edilə  bilər.  B 

obyektinin 1 kv.m. sahəsinin qiyməti 15,0 şərti vahid (30000 ş.v. : 

2000  kv.m.)  hesablamaqla,  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakın 

dəyəri 33000 şərti vahid (2200 kv.m. x 15,0 ş.v.) qiymətləndirilir. 

Qeyd  edək  ki,  adətən  nisbətlərin  müqayisəli  təhlili 

metodundan  faiz  yaxud  dəyər  təshihlərinin  ararılması  üçün 

məlumatlar kifayət etmədikdə istifadə olunur və bu yolla alınmış 

nəticələr ətraflı izahat tələb edir   

---

236 

 

-  bölgü  əsasında  təhlil  metodu  (ranking  analysis  method) 

nisbətlərin  müqayisəli  təhlili  metodunun  variantıdır.  Bu  metod 

müqayisəli 

satışların 

qiymətləndirilən 

obyektə 

uyğunluğ 

dərəcəsinin  dəyişməsi  əsasında  bölünməsinə  əsaslanır.  Bu  bölgü 

aparıldıqdan  sonra  qiymətləndirilən  obyektin  müqayisəli  satışlar 

sırasındakı yeri müəyyənləşdirilir.   

 -  fərdi  sorğular  metodu  (personal  interviews  method).  Bu 

metod obyektin dəyəri barədə daşınmaz əmlak bazarının peşəkar 

iştirakçılarının,  satıcıların  və  alıcıların  rəyinin  öyrənilməsinə 

əsaslanır.  Lakin,  bu  yolla  əldə  olunmuş  məlumatlar  ikinci 

dərəcəlidir  və  obyektin  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsinin  meyarı 

kimi götürülə bilməz. 

 

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyənləşdirməyə imkan 

verən yanaşmalardan biri də müqayisə olunan obyektlərin gəlirlik 

göstəricilərinin  təhlil  olunmasıdır.  Bu  halda  müqayisə  vahidləri 

kimi  iki  göstəricidən  -  ümumi  renta  (gəlir)  mültiplikatorundan 

(GRM  -  gross  rent  /income/  multiplier  )  və  kapitallaşmanin 

ümumi  əmsalından  (Ro  –  overall  capitalization  rate)    istifadə 

olunur. 

---

237 

 

 

Ümumi  renta  mültiplikatoru  obyektin  satış  qiymətinin 

potensial  ümumi  gəlirə  (PGİ)  yaxud  həqiqi  ümumi  gəlirə  (EGİ) 

olan  nisbətini  ifadə  edir.  Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  GRM 

vasitəsilə  qiymətləndirilməsi  prosesi  aşağıdakı  mərhələlərdən 

ibarətdir: 

1.Qiymətləndirilən  obyektin  potensial  yaxud  həqiqi  gəlirliyi 

qiymətləndirilir; 

2.  Satış  qiymətləri,  potensial  yaxud  həqiqi  gəlirlərinin  həcmi 

barədə dürüst məlumatlar olan ən azı üç anoloji obyekt seçilir; 

 3.  Analoji  obyektlərin  qiymətləndirilən  obyektlə  müqayi-

səlilik dərəcəsini artıran lazımi təshihlər aparılır; 

4.  Hər  bir  analoji  obyekt  üzrə  ümumi  renta  multiplikatoru 

hesablanır; 

5. Bütün analoqlar üzrə orta GRM hesablanır; 

6. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın potensial yaxud həqiqi 

orta gəliri analoji daşınmaz əmlak obyektləri üzrə GRM-nun orta 

kəmiyyətinə  hasil  edilməklə  qiymətləndirilən  obyektin  bazar 

dəyəri hesablanır. 

 Bu prosesi aşağıdakı düsturla ifadə etmək olar: 

 

 

 

 

 

 

          m 

---

238 

 

    

Qobyekt=İpotensial(həqiqi)xGPManaloq=İpotensial(həqiqi)x[∑(Q

analoq: PGİ(yaxud EQİ )] : m 

 

 

 

         1                                     

 

Burada: 

 

Qoby-qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiyməti;  

 

PGİ  (yaxud  EGİ)  -  qiymətləndirilən  obyekt  üzrə  potensial 

yaxud həqiqi ümumi gəlir; 

 

GPManaloq  –  analoji  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə  orta 

renta multiplikatoru;  

 

Q  I  analoq  –  i  analoji    daşınmaz  əmlak  obyektinin  satış 

qiyməti;  

 

m - seçilmiş analoqların sayıdır. 

 

Misal. 

İcarəyə  verilməsindən  ildə  28000  şərti  vahid  ümumi  həqiqi 

gəlir  təmin edən  daşınmaz  əmlakı  qiymətləndirmək tələb  olunur. 

Qiymətləndirici  yaxın  dövrdə  qiymətləndirdiyi  daşınmaz  əmlaka 

anoloji  olan  üç  obyektin  satışları  barədə  aşağıdakı  məlumatlara 

malikdir: 

                                                                     Cədvəl №23 

Analoji 

obyektlər 

Satış 

qiyməti 

Ümumi 

həqiqi 

Ümumi renta 

multiplikatoru 

---