1 QİYMƏTLƏNDİRM

239 

 

(şərti 

vahid) 

gəlir (şərti 

vahid) 

A 

120000 

18000 

6,7 

B 

190000 

21000 

9,0 

C 

248000 

31000 

8,0 

 

 

 

Analoji  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə  ümumi  renta 

multiplikatorunun orta kəmiyyəti 7,9 [(6,7+9,0+8,0):3] olacaqdır. 

Bu kəmiyyət qiymətləndirilən obyektin təmin etdiyi ümumi həqiqi 

gəlirə hasil edilməklə,  onun  dəyəri  218400                  (28000  x  7,9  ) 

şərti  vahid  qiymətləndirilir.  Ümumi  renta  miltiplikatoru  satış 

qiymətləri  və  icarə  haqlarının  faktiki  məbləğləri  əsasında 

hesablandığına,  bu  kəmiyyətlərin  eyni  zamanda  daşınmaz 

əmlakın  keyfiyyətini  nəzərə  aldığına  görə,  keyfiyyət  göstəriciləri 

üzrə təshihlər aparılmır.  

 

Kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  bazarın  müvafiq  seq-

mentindən  seçilmiş  anoloji  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin    təmin 

etdiyi  xalis  əməliyyat  gəlirinin  onların  satış  qiymətlərinə  nisbəti 

kimi  hesablanır.  Sonra  analoji  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üçün 

kapitallaşmanın 

ümumi 

əmsalının 

orta 

kəmiyyəti 

müəyyənləşdirilir. 

---

240 

 

 

Daşınmaz  əmlakın  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  əsasında 

hesablanması aşağıdakı mərhələlərdən ibarətdir: 

 

1. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektinin xalis əməliyyat gəliri hesablanır; 

 

2.  Satış qiymətləri, xalis əməliyyat  gəlirlərinin həcmi  barədə  dürüst  məlumatlar 

olan ən azı üç anoloji obyekt seçilir; 

 

3. Analoji obyektlərin qiymətləndirilən obyektlə müqayisəlilik dərəcəsini artıran 

lazımi təshihlər aparılır; 

 

4. Hər bir analoji obyekt üzrə ümumi kapitallaşma əmsalı hesablanır; 

 

5. Bütün analoqlar üzrə orta ümumi kapitallaşma əmsalı hesablanır; 

 

6.  Qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakın  orta  xalis  əməliyyat  gəliri  analoji 

daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə  ümumi  kapitallaşma  əmsalına  bölünməklə  

qiymətləndirilən obyektin bazar dəyəri hesablanır. 

 

Bu  hesablamalar  aparıldıqdan  sonra  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  aşağıdakı  düstur 

üzrə qiymətləndirilir: 

 

                                      m 

        Q əmlak =NOİxRo=NOİ x [ ∑ (NOİi analoq:Qi analoq)]:m         

 

                                    1 

 

Burada:  

     Q  əmlak  –  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlakın  ehtimal  olunan 

satış qiyməti; 

      NOİ  -  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlak  obyekti  üzrə  xalis 

əməliyyat gəliri; 

      R o - kapitallaşmanın ümumi əmsalı;  

---

241 

 

      NOİ  I  analoq    -  i  analoji  daşınmaz  əmlak  obyekti  üzrə  xalis 

əməliyyat gəliri;      

       Q ia - i analoji daşınmaz əmlak obyektinin satış qiyməti; 

        m - anoloji daşınmaz əmlak obyektlərinin sayıdır.  

Misal:  Xalis  əməliyyat  gəliri  14000  şərti  vahid  proqnozlaşdırılan  daşınmaz 

ə

mlakın qiymətləndirilməsi tələb olunur. Qiymətləndirici anoloji daşınmaz əmlak 

obyektlərinin satışları barədə aşağıdakı məlumatlara malikdir:                                                                                    

Cədvəl №24 

Analoji  

obyektlər 

Xalis 

əməliyyat 

gəliri 

(şərti 

vahid) 

Satış 

qiyməti 

(şərti 

vahid) 

Kapitallaşma 

əmsalı 

A 

8000 

110000 

0,073 

B 

6300 

82000 

0,077 

C 

9250 

138000 

0,067 

 

Anoloji  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalının  orta 

kəmiyyəti 0,072 [( 0,073 + 0,077 + 0,067) : 3)],  qiymətləndiriilən obyektin mümkün 

satış  qiyməti  isə  194445  şərti  vahid      (14000  :  0,072)  olacaqdır.  Aparılan  təshihlərin 

nəticələri qiymətləndirici tərəfindən cədvəl şəklində ümumiləşdirilir və bu, aparılan işin 

ə

yaniliyini təmin edir. Bu cür cədvələ nümunə aşağıda göstərilmişdir: 

 

 

9.4. Satışların müqayisəsi yanaşmasının 

praktiki tətbiqi nümunələri 

---

242 

 

 

Hər  bir  ölkədə  qiymətləndirmə  fəaliyyətinin  inkişaf  imkanlarından,  onun 

qanunvericilik  təminatından,  habelə  iqtisadiyyatın  demokratikləşməsi  səviyyəsindən 

asılı olaraq qiymətləndirmə təcrübəsinin formalaşması və inkişafı ənənələri də müxtəlif 

olur.  Bu  da  öz  növbəsində  qiymətləndirmənin  aparılması  ardıcıllıqlarının  müəyyən 

edilməsi, müqayisə vahidləri və elementlərinin seçilməsi, habelə təshihlərin aparılması 

qaydalarının (metodlarının) müəyyən edilməsində özünü biruzə verir. 

Qeyd olunan həmin məsələlərin nəzəri və metodoloji cəhətləri barədə artıq kifayət 

qədər  məlumatlar  yaranmışdır.  Lakin  bunların  praktiki  olaraq  tətbiqi,  qiymətləndirmə 

obyektinin dəyərinin hesablanması təcrübəsinin əldə edilməsi daha vacibdir.  

Qiymətləndirmənin  təcrübədə  müstəqil  olaraq  aparılmasına  yardım  məqsədilə  hər 

bir yanaşma (xərc, müqayisə, gəlir) baxımından aydınlıq gətirilməsi məsələnin mühüm 

şə

rti hesab olunur. Ona görə də, əvvəlki paraqrafda öyrəndiyimiz məsrəf yanaşmasının 

da  malik  olduğu  üstünlüklər,  qüsurlar  əsas  götürülməklə,  eyni  zamanda  onların 

müqayisəli  yanaşma  qaydasında  faktiki  və  şərti  rəqəmlər  əsasında  aydınlaşdırılması 

vacib  sayılır.  Nəzəri  cəhətdən  bizə  məlum  olduğunu  əsas  tutaraq,  təcrübədə 

qiymətləndirmənin  nəticləri  üzrə  təshihlərin  əsasən  iki,  yəni,  kəmiyyət  və  keyfiyyət 

metodları üzrə həyata keçirilməsini qəbul edirik. Birinci metodun tətbiqi əsasən riyazi 

üsullardan  istifadəyə  əsaslanır.  Bu  üsullardan  ən  geniş  yayılmışı  və  sadəsi  məlumat 

cütlüklərinin təhlilidir.  

Fərz edək ki, Sumqayıt şəhərinin cənubunda, mərkəzi dəmir yolu xətti ilə avtomobil 

ş

ossesi  arasındakı  müvafiq  istehsal  müəssisəsi  satılır.  Şübhəsiz  ki,  həmin  istehsal 

müəssisəsinin  dəyərinə  belə  nəqliyyat  baxımından  strateji  yerləşmə  mühüm  təsir 

göstərəcəkdir.  Əlbəttə,  həmin  müəssisə  pərakəndə  ticarət  müəssisəsi  olardısa, 

müştərilər  onu  Sumqayıt  şəhərinin  mərkəzində  görmək  arzusunda  olardılar.  Lakin 

göründüyü kimi real vəziyyət belə deyildir. 

Deməli,  bu  zaman  kəmiyyət  metodlarının  məlumat  cütlüklərinin  təhlili  üsulundan 

yanaşmaq məqbul bilinir. Ona görə də, müvafiq bazar seqmentlərindən qiymətləndirmə 

obyektinin  yalnız  bir  göstəricisi  üzrə  fərqlənən  obyektlər  seçilir.  Həmin  obyektlərin 

---