243
satış qiymətləri arasındakı fərq elə həmin göstərici ilə əlaqələndirilməklə
qiymətləndirmə obyektinin dəyəri də, bu kəmiyyət üzrə təshih olunur.
Sumqayıt şəhəri kənarında və səfalı bir yerdə yerləşən 95 yerlik kafeni məlumat
cütlüklərinin təhlili metodu ilə qiymətləndirmək üçün həmin ərazidə yerləşən, üç ay
ə
vvəl satılmış iki analoji obyektin seçilməsi lazım gəlir. Tutaq ki, bunlar yer tutumuna
görə fərqlənirlər. Onlardan biri 70 yerlik, ikincisi isə 140 yerlikdir. Bazar
məlumatlarına əsasən birinci obyekt 25000 manata, ikinci isə 42000 manata satılmışdır.
Deməli, kafelərin yer tutumuna görə qiymət fərqi 17000 (42000 – 25000) manat
olacaqdır. Bir müştəri yerinin qiymətini hesablamaq üçün iri kafedəki artıq yerlərin sayı
müəyyən edilir (140yer-70yer = 70 yer) Daha sonra iri kafenin satıldığı artıq məbləğ
onun artıq yerlərinin sayına bölünür. (17000/70 = 242,85 manat). Beləliklə, analoqlar
üzrə bir müştəri yerinin dəyərinin 242,85 manat olduğu müəyyən edilir. Hər iki kafe
üzrə aparılacaq təshihin kəmiyyəti birinci obyektlə müqayisədə 6071,25 manat,
(242,85*(95
yer
- 70
yer
) təşkil edir. Ikinci obyektlə müqayisədə isə bu göstərici –
10928,25 manat (242,85*(140
yer
- 95
yer
) olcaqdır. Beləliklə, qiymətləndirmə
obyektinin (kafenin) dəyəri 31071,25 manat (25000+6071,25) və ya (42000-10928,25
) olacaqdır.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində satışların müqayisəsi yanaşmasından
istifadə olunması üzrə digər nümunələri də nəzərdən keçirək.
Fərz edək ki, “Əcəmi” metrostansiyasının yaxınlığında yerləşən 1 otaqlı mənzilin
dəyərini satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirmək tələb olunur. Daşınmaz
ə
mlakın bu tipi – 5 mərtəbəli panel evdə yerləşən mənzil kütləvi tikinti obyektidir və
deməli, kifayət qədər analoqa malikdir. Məlum olduğu kimi, analoqların çoxluğu
qiymətləndirmənin nəticələrinin düzgünlüyünə təsir göstərən amillərdən biridir.
Qəbul edək ki, bütün analoji obyektlər eyni bazar şəraitində və eyni vaxtda, həm də,
tam mülkiyyət hüququ verilməklə və eyni maliyyələşdirmə şərtləri ilə satılmışdır.
Məlumdur ki, obyekt tam mülkiyyət hüquqi verilməklə satıldıqda təshihlərin müqayisə
elementləri ilə aparılması mümkündür və həm də lazımdır. Bu zaman verilən
məlumatlar əsasında qiymətləndirmə obyektinin göstəriciləri analoq kimi seçilmiş
244
obyektlərin göstəriciləri ilə müqayisə edilir. Müqayisələr keyfiyyət metodunun,
nisbətlərin müqayisəli yanaşması üsuluna əsasən aparılır.
* Bu tipli binalar Xruşovun SSR -yə rəhbərliyi dövründə layihələşdirildiyi üçün
mənzil satışı bazarında buna bəzən “Xuruşovka”da deyirlər.
Yeri gəlmişkən qeyd edək ki, bu üsul kəmiyyət metodunun tərkibinə daxil olan
məlumat cütlüklərinin təhlilinə bənzəyir.
Hesablamalar göstərir ki, Bakı şəhərinin “Əcəmi ” metrostansiyasının ətrafında
yerləşən bir otaqlı mənzilin göstəricilərini nəzərdən keçirsək, onun ümumi sahəsi,
yararlı sahəsi, otaqların sayı, konstruksiya elementlərinin vəziyyəti, həm də əsas yola,
insanların əsas hərəkət yoluna yaxınlığı göstəricilərinin alıcı üçün təminatlı olması
ehtimalının yüksək olduğunu təsdiqləmək olar. Qeyd etmək kifayətdir ki, verilən
cədvəllərdəki hesablamalar üç analoq üzrə aparılmışdır. Yəni, birinci analoq “A”,
ikinci analoq “B” və üçüncü analoq “C” qəbul edilmişdir.
Təcrübə göstərir ki, keyfiyyət metodunun nisbətlərin müqayisəli təhlili üsulu
(metodu) nisbi (faiz), yaxud mütləq (pul) təshihlərin aparılmasına imkan verən
məlumatlar kifayət etmədikdə tətbiq edilir. Ona görə də, alınmış nəticələrin mükəmməl
izahatı zərurəti yaranır. Qeyd etmək lazımdır ki, kəmiyyət və keyfiyyət metodlarının
hansı üsullarından istifadə edilməsindən asılı olmayaraq təshihlər hər bir analoq üzrə
ayrılıqda aparılmalıdır. Analoqlardan birinin göstəricilərinin təshih edilməsi müvafiq
bir metod (üsul) vasitəsilə mümkün olmadıqda, onda digərindən istiafdə edilə bilər.
Qeyd edildiyi kimi, bu, nisbətlərin müqayisəli metodunun oxşar bir variantıdır. Həm
də, bölgü əsasında təhlil metodu analoqların qiymətləndirmə obyektinə oxşarlıq
səviyyəsinin daha çox kənarlaşdığı hallarda tətbiq olunur. Oxşarlıq əlamətləri üzrə
qruplaşmalar aparıldıqdan sonra qiymətləndirmə obyektinin müqayisəli satışlar
sırasındakı real yerinin müəyyənləşdiriləməsi mümkün olur.
Bölgü əsasında təhlil metodu da qiymətləndiricini qane etmədikdə, digər metodlara,
məsələn, fərdi sorğular metoduna müraciət edilməsi zərurəti yaranır. Çünki həmin
metod obyektin dəyəri barədə əmlak bazarı iştirakçılarının, bazarın ən fəal
subyektlərinin (alıcı və satıcıların), etibarlı rieltorların rəy sorğularına əsaslanır. Lakin
245
peşəkar qiymətləndiricilər onu da yaxşı bilirlər ki, heç zaman belə sorğular mövcud
vəziyyəti tam gerçəkliyi ilə əks etdirə bilmir.
Qiymətləndirmə obyektinin bazar (satışların müqayisəsi ilə) dəyərini müəyyən
etməyə imkan verən yanaşmalardan biri də, müqayisə olunan obyektlərin gəlirlilik
göstəricilərinin təhlili üsuludur. Bu zaman müqayisə vahidləri seçilir və onların
vasitəsilə müəyyənləşdirmələr aparılır. Gəlirlilik göstəricilərinin təhlil edilməsində
müqayisə vahidi olaraq ümumi gəlir (renta) multiplikatorundan və kapitallaşmanın
ümumi ənənəvi əmsalından istifadə olunur.
Ümumi gəlir (renta) multiplikatoru dedikdə, obyektin satış qiymətinin potensial
ümumi gəlirə (PÜG) və yaxud da həqiqi ümumi gəlirə (HÜG) nisbəti nəzərdə tutulur.
Gəlirlilik göstəricilərinin təhlili vasitəsilə ümumi renta multlipikatorundan (ÜRM)
istifadə edərək obyektin dəyərinin qiymətləndirilməsi müəyyən mərhələlərdən ibarətdir.
Bu mərhələlərdən birincisi qiymətləndirilmə obyektinin potensial (PÜG) və həqiqi
ümumi gəlir (HÜG) göstəricilərinin hesablanmasıdır.
kinci mərhələdə bazar satış qiymətləri, eyni zamanda potensial və yaxud həqiqi
qiymətləri barədə müfəssəl məlumatların mövcud olduğu obyektlər (üçdən az
olmayaraq) seçilir.
Üçüncü mərhələnin əsas məğzi isə, qiymətləndirmə obyektlərinin oxşar obyektlərlə
müqayisəliliyini təsdiqləyən müvafiq təshihlərin aparılmasından ibarətdir.
Dördüncü mərhələdə seçilmiş olan analoqlar üzrə ümumi renta (gəlir)
multiplikatoru hesablanır.
Beşinci mərəhlədə seçilmiş bütün analoji obyektlər üzrə ümumi renta (gəlir)
multiplikatoru müəyyən edilir. Son mərhələyə tam keçid və nəticələrin dəqiqliyi də bu
göstəricidən əhəmiyyətli dərəcədə asılıdır.
Nəhayət altıncı və sonuncu mərhələdə isə bütün əvvəlki mərhələlər üzrə müəyyən
edilmiş göstəricilər əsasında qiymətləndirmə obyektinin potensial və yaxud, həqiqi orta
gəliri analoji obyekt üzrə ümumi renta (gəlir) multiplikatorunun orta kəmiyyətinə hasil
edilməklə qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyəri hesablanır.
Beləliklə, müqayisə olunan obyektlərin gəlirlilik göstəricilərinin təhlili sübut edir
Dostları ilə paylaş: |