1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə80/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   76   77   78   79   80   81   82   83   ...   147

243 

 

satış  qiymətləri  arasındakı  fərq  elə  həmin  göstərici  ilə  əlaqələndirilməklə 

qiymətləndirmə obyektinin dəyəri də, bu kəmiyyət üzrə təshih olunur. 

Sumqayıt  şəhəri  kənarında  və  səfalı  bir  yerdə  yerləşən  95  yerlik  kafeni  məlumat 

cütlüklərinin  təhlili  metodu  ilə  qiymətləndirmək  üçün  həmin  ərazidə  yerləşən,  üç  ay 

ə

vvəl satılmış iki analoji obyektin seçilməsi lazım gəlir. Tutaq ki, bunlar yer tutumuna 



görə  fərqlənirlər.  Onlardan  biri  70  yerlik,  ikincisi  isə  140  yerlikdir.  Bazar 

məlumatlarına əsasən birinci obyekt 25000 manata, ikinci isə 42000 manata satılmışdır. 

Deməli,  kafelərin  yer  tutumuna  görə  qiymət  fərqi  17000  (42000  –  25000)  manat 

olacaqdır. Bir müştəri yerinin qiymətini hesablamaq üçün iri kafedəki artıq yerlərin sayı 

müəyyən  edilir  (140yer-70yer  =  70  yer)  Daha  sonra  iri  kafenin  satıldığı  artıq  məbləğ 

onun  artıq  yerlərinin  sayına  bölünür.  (17000/70  = 242,85  manat).  Beləliklə,  analoqlar 

üzrə  bir  müştəri  yerinin  dəyərinin  242,85  manat  olduğu  müəyyən  edilir.  Hər  iki  kafe 

üzrə  aparılacaq  təshihin  kəmiyyəti  birinci  obyektlə  müqayisədə  6071,25  manat, 

(242,85*(95

yer


  -  70

yer


)        təşkil  edir.  Ikinci  obyektlə  müqayisədə  isə  bu  göstərici  – 

10928,25  manat  (242,85*(140

yer

  -  95


yer 

)    olcaqdır.  Beləliklə,  qiymətləndirmə 

obyektinin (kafenin) dəyəri 31071,25 manat (25000+6071,25)  və ya (42000-10928,25 

) olacaqdır. 

Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsində  satışların  müqayisəsi  yanaşmasından 

istifadə olunması üzrə digər nümunələri də nəzərdən keçirək. 

Fərz  edək  ki,  “Əcəmi”  metrostansiyasının  yaxınlığında  yerləşən  1  otaqlı  mənzilin 

dəyərini  satışların  müqayisəsi  metodu  ilə  qiymətləndirmək  tələb  olunur.  Daşınmaz 

ə

mlakın bu tipi – 5 mərtəbəli panel evdə yerləşən mənzil kütləvi tikinti obyektidir və 



deməli,  kifayət  qədər  analoqa  malikdir.  Məlum  olduğu  kimi,  analoqların  çoxluğu 

qiymətləndirmənin nəticələrinin düzgünlüyünə təsir göstərən amillərdən biridir. 

Qəbul edək ki, bütün analoji obyektlər eyni bazar şəraitində və eyni vaxtda, həm də, 

tam  mülkiyyət  hüququ  verilməklə  və  eyni  maliyyələşdirmə  şərtləri  ilə  satılmışdır. 

Məlumdur ki, obyekt tam mülkiyyət hüquqi verilməklə satıldıqda təshihlərin müqayisə 

elementləri  ilə  aparılması  mümkündür  və  həm  də  lazımdır.  Bu  zaman  verilən 

məlumatlar  əsasında  qiymətləndirmə  obyektinin  göstəriciləri  analoq  kimi  seçilmiş 



244 

 

obyektlərin  göstəriciləri  ilə  müqayisə  edilir.  Müqayisələr    keyfiyyət  metodunun, 

nisbətlərin müqayisəli yanaşması üsuluna əsasən aparılır.  

*  Bu  tipli  binalar  Xruşovun  SSR -yə  rəhbərliyi  dövründə  layihələşdirildiyi  üçün 

mənzil satışı bazarında buna  bəzən “Xuruşovka”da deyirlər. 

Yeri  gəlmişkən  qeyd  edək  ki,  bu  üsul  kəmiyyət  metodunun  tərkibinə  daxil  olan 

məlumat cütlüklərinin təhlilinə bənzəyir. 

Hesablamalar  göstərir  ki,  Bakı  şəhərinin  “Əcəmi  ”  metrostansiyasının  ətrafında 

yerləşən  bir  otaqlı  mənzilin  göstəricilərini  nəzərdən  keçirsək,  onun  ümumi  sahəsi, 

yararlı sahəsi, otaqların sayı, konstruksiya elementlərinin vəziyyəti, həm də əsas yola, 

insanların  əsas  hərəkət  yoluna  yaxınlığı  göstəricilərinin  alıcı  üçün  təminatlı  olması 

ehtimalının  yüksək  olduğunu  təsdiqləmək  olar.  Qeyd  etmək  kifayətdir  ki,  verilən 

cədvəllərdəki  hesablamalar  üç  analoq  üzrə  aparılmışdır.  Yəni,  birinci  analoq    “A”, 

ikinci analoq “B” və üçüncü analoq “C” qəbul edilmişdir.  

Təcrübə  göstərir  ki,  keyfiyyət  metodunun  nisbətlərin  müqayisəli  təhlili  üsulu 

(metodu)  nisbi  (faiz),  yaxud  mütləq  (pul)  təshihlərin  aparılmasına  imkan  verən 

məlumatlar kifayət etmədikdə tətbiq edilir. Ona görə də, alınmış nəticələrin mükəmməl 

izahatı  zərurəti  yaranır.  Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  kəmiyyət  və  keyfiyyət  metodlarının 

hansı  üsullarından  istifadə  edilməsindən  asılı  olmayaraq  təshihlər  hər  bir  analoq  üzrə 

ayrılıqda  aparılmalıdır.  Analoqlardan  birinin  göstəricilərinin  təshih  edilməsi  müvafiq 

bir  metod  (üsul)  vasitəsilə  mümkün  olmadıqda,  onda  digərindən  istiafdə  edilə  bilər. 

Qeyd  edildiyi  kimi,  bu,  nisbətlərin  müqayisəli  metodunun  oxşar  bir  variantıdır.  Həm 

də,  bölgü  əsasında  təhlil  metodu  analoqların  qiymətləndirmə  obyektinə  oxşarlıq 

səviyyəsinin  daha  çox  kənarlaşdığı  hallarda  tətbiq  olunur.  Oxşarlıq  əlamətləri  üzrə 

qruplaşmalar  aparıldıqdan  sonra  qiymətləndirmə  obyektinin  müqayisəli  satışlar 

sırasındakı real yerinin müəyyənləşdiriləməsi mümkün olur. 

Bölgü əsasında təhlil metodu da qiymətləndiricini qane etmədikdə, digər metodlara, 

məsələn,  fərdi  sorğular  metoduna  müraciət  edilməsi  zərurəti  yaranır.  Çünki  həmin 

metod  obyektin  dəyəri  barədə  əmlak  bazarı  iştirakçılarının,  bazarın  ən  fəal 

subyektlərinin (alıcı və satıcıların), etibarlı rieltorların rəy sorğularına əsaslanır. Lakin 




245 

 

peşəkar  qiymətləndiricilər  onu  da  yaxşı  bilirlər  ki,  heç  zaman  belə  sorğular  mövcud 

vəziyyəti tam gerçəkliyi ilə əks etdirə bilmir.  

Qiymətləndirmə  obyektinin  bazar  (satışların  müqayisəsi  ilə)  dəyərini  müəyyən 

etməyə  imkan  verən  yanaşmalardan  biri  də,  müqayisə  olunan  obyektlərin  gəlirlilik 

göstəricilərinin  təhlili  üsuludur.  Bu  zaman  müqayisə  vahidləri  seçilir  və  onların 

vasitəsilə  müəyyənləşdirmələr  aparılır.  Gəlirlilik  göstəricilərinin  təhlil  edilməsində 

müqayisə  vahidi  olaraq  ümumi  gəlir  (renta)  multiplikatorundan  və  kapitallaşmanın 

ümumi ənənəvi əmsalından istifadə olunur. 

Ümumi  gəlir  (renta)  multiplikatoru  dedikdə,  obyektin  satış  qiymətinin  potensial 

ümumi gəlirə (PÜG) və yaxud da həqiqi ümumi gəlirə (HÜG) nisbəti nəzərdə tutulur.  

Gəlirlilik  göstəricilərinin  təhlili vasitəsilə ümumi  renta  multlipikatorundan  (ÜRM) 

istifadə edərək obyektin dəyərinin qiymətləndirilməsi müəyyən mərhələlərdən ibarətdir. 

Bu  mərhələlərdən  birincisi  qiymətləndirilmə  obyektinin  potensial  (PÜG)  və  həqiqi 

ümumi gəlir (HÜG) göstəricilərinin hesablanmasıdır. 

kinci  mərhələdə  bazar  satış  qiymətləri,  eyni  zamanda  potensial  və  yaxud  həqiqi 

qiymətləri  barədə  müfəssəl  məlumatların  mövcud  olduğu  obyektlər  (üçdən  az 

olmayaraq) seçilir.  

Üçüncü mərhələnin əsas məğzi isə, qiymətləndirmə obyektlərinin oxşar obyektlərlə 

müqayisəliliyini təsdiqləyən müvafiq təshihlərin aparılmasından ibarətdir. 

Dördüncü  mərhələdə  seçilmiş  olan  analoqlar  üzrə  ümumi  renta  (gəlir) 

multiplikatoru hesablanır. 

Beşinci  mərəhlədə  seçilmiş  bütün  analoji  obyektlər  üzrə  ümumi  renta  (gəlir) 

multiplikatoru müəyyən edilir. Son mərhələyə tam keçid və nəticələrin dəqiqliyi də bu 

göstəricidən əhəmiyyətli dərəcədə asılıdır. 

Nəhayət altıncı və sonuncu mərhələdə isə bütün əvvəlki mərhələlər üzrə müəyyən 

edilmiş göstəricilər əsasında qiymətləndirmə obyektinin potensial və yaxud, həqiqi orta 

gəliri analoji obyekt üzrə ümumi renta (gəlir) multiplikatorunun orta kəmiyyətinə hasil 

edilməklə qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyəri hesablanır. 

Beləliklə,  müqayisə  olunan  obyektlərin  gəlirlilik  göstəricilərinin  təhlili  sübut  edir 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   76   77   78   79   80   81   82   83   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə