1 QİYMƏTLƏNDİRM

246 

 

ki,  sivil  bazar  və  analoji  obyektlərin  düzgün  seçilməsi  şəraitində  qiymətləndirici 

müqayisə  yanaşmasının  köməyi  ilə  əmlakın  real  bazar  dəyərinin  müəyyən  edilməsinə 

nail ola bilər. Beləliklə, qeyd olunanların dəqiqliklə məminsənilməsi və təcrübi olaraq 

təsdiqlənməsi  məqsədilə,  həm  də,  müvafiq  nümunələrə  müraciət  edərək  misallar 

göstərilməsi məqsədəuyğun olardı. 

Fərz edək ki, müfəssəl analoji məlumatlara malik qiymətləndirici icarə haqqı 22000 

manat  təşkil  edən  və  Bakı  şəhərinin  8-ci  km  massivində  yerləşən  obyekti  gəlirlilik 

göstəricilərinin 

təhlili 

metodu 

vasitəsilə 

qiymətləndirmək 

niyyətindədir. 

Qiymətləndirici 4 ay əvvəl qiymətləndirdiyi obyektlərdən üçünü A, B və C analoq kimi 

qəbul  edir.  lk  növbədə  onların  satış  qiyməti  ümumi  həqiqi  gəlir  və  ümumi  renta 

multiplikatoru  göstəricilərini  müəyyənləşdirərək  hesablamanı  aşağıdakı  qaydada 

aparmağa başlayır.  

                                                                                                            

Məlum  olan  ardıcıllığa  müvafiq  olaraq  qəbul  olunmuş  analoji  obyektlər  üzrə 

ümumi renta (gəlir) multiplikatorunun orta miqyası müəyyən edilır. Bu göstərici əsasən 

satış  qiymətləri  və  icarə  haqqının  faktiki  məbləğləri  əsasında  hesablanır.  Həm  də,  bu 

göstəricilərin  qiymətləndirmə  obyektinin  keyfiyyətini  əks  etdirdiyini  nəzərə  alaraq 

təshihlərin  hesablanmasında  keyfiyyət  göstəricilərinə  istinad  olunur.  Cədvəldəki 

rəqəmlərə əsasən ümumi gəlir multiplikatoru 10,1 [ (6,9+13,9+9,6): 3] təşkil edir. Daha 

sonra  alınmış  rəqəm  (10,1)  obyektdən  əldə  olunan  illik  icarə  haqqına,  yəni  22000 

manata  hasil  edilməklə  onun  dəyərinin  22200  manat  (22000  x  10,1)  təşkil  etdiyi 

müəyyən olunur. 

  Qiymətləndirmə  ənənələrində  maliyyələşdirilmə  baxımından  satıcıya  qarşı 

tələblər  olduqda,  yəni,  əvvəlcədən  razılaşdırılmış  məbləğ  bütövlüklə  müqavilə  tərtib 

olunarkən ödənildikdə, habelə vaxt amili eyni olduqda təshih aparılmasına ciddi ehiyac 

qalmır.  Çox  vaxt  analoqların  cəzbediciliyi  qiymətləndirilən  obyektlə  eyni  olduğuna 

görə də,  təshih aparılması vacib sayılmır.  

Həm də, nəzərdən keçirilən obyektlər yaşayış tərzi üçün eyni nəqliyyat rahatlığına 

malik  hesab  olunurlar.  Yəni,  avtobusla  hərəkət  üçün  dayanacaqla  qiymətləndirmə 

---

247 

 

obyektinin arası cəmi 75 metrdir. Metro stansiyası bir qədər uzaq (350 metr) olduğuna 

görə, müəyyən təshihin aparılması lazım gəlir. Bu da yuxarıda qeyd edildiyi kimi (%) 

göstəricilərin tətbiqi vasitəsilə həyata keçirilir. 

Təshih  2  analoq  üzrə  aparılmış,  yəni  sonra  dövrlərdə  inşa  olunan  obyektlər  üçün 

nəzərdə tutulmuşdur. Təshihin 3% səviyyəsi isə ilkin dəyərin binanın mövcud olduğu 

vaxtdan  asılı  olaraq  və  orta  normativ  xidmət  müddəti  ərzində  aşağı  düşməsi  prinsipi 

ə

sasında  qəbul  edilmişdir.  Əmlakın  qiymətləndirilməsi  üzrə  mövcud  olan  iqtisadi 

ə

dəbiyyatdan  bəlli  olduğu  kimi  müqayisə  yanaşması  vasitəsilə  qiymətləndirmə 

obyektinin  dəyərinin  müəyyən  edilməsinin  keyfiyyət  metoduna  daxil  olan  gəlirlilik 

göstəricisinin    təhilili  metoduna  daxil  olan  göstəricilərdən  biri  ümumi  renta  (gəlir) 

multiplikatorudursa,  ikincisi  isə  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  göstəricisidir.  Birinci 

barədə bizdə təfsilatı ilə tanışlığın, zəruri bilgilərin olmasıilə yanaşı, ikinci göstəricinin 

də,  yəni  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  göstəricisinin  də  qiymətləndirmədə  tətbiqi 

haqda geniş anlayışların oması çox vacib şərtlərdən biridir.  

Kapitallaşmanın ümumi əmsalı göstəricisinin ətraflı şərhini verməzdən əvvəl onun 

tətbiq edilməsi üzrə əsas tələbləri bilmək daha zəruridir. Qeyd edək ki, kapitallaşmanın 

ümumi  əmsalı  satış  bazarlarının  müvafiq  seqmentlərindən  müəyyən  olunan  analoji 

obyektlərin düzgün seçilməsini tələb edir. Çünki həmin obyektlərin təmin etdiyi və ya 

etməli  olduğu  xalis  əməliyyat  gəlirinin  satış  qiymətinə  nisbəti  hesablamaların 

aparılması  üçün  çox  mühüm  göstəricilərdən  biridir.  Bu  zaman  həmin  kəmiyyətlərin 

nisbətinə  istinad  edərək  seçilmiş  analoji  obyektlər  üçün  kapitallaşmanın  ümumi 

ə

msalının  orta  göstəricisi  hesablanır.  Ümumi  renta  multiplikatorunda  olduğu  kimi, 

burada  da  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  müvafiq  mərhələlər  üzrə  hesablanmaqla 

müəyyən  olunur.  Həmin  mərhələləri  sxem  vasitəsilə  nəzərdən  keçirməklə  şərhini 

vermək daha önəmli olar.  

Beləliklə,  sxemdəki  ardıcıllığa  istinad  edərək  qiymətləndirmə  obyektinin  ehtimal 

olunan dəyəri müəyyən olunur. Lakin hesablamalar aparılarkən bəzi qiymətləndiricilər 

qiymətləndirmə  obyekti  üzrə  xalis  əməliyyat  gəliri,  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı, 

analoji  obyektləri  üzrə  xalis  əməliyyat  gəliri  göstəricilərini  müvafiq  düsturla  ifadə 

---

248 

 

etməklə  qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinin  hesablanması  qaydasına  üstünlük 

verirlər.  Eyni  zamanda  onu  da  qeyd  edək  ki,  istənilən  halda  kapitallaşmanın  ümumi 

ə

msalı  əsasında  obyektin  dəyərinin  müəyyən  edilməsini  mürəkkəb  və  sadə  cədvəllər 

vasitəsilə  də  aparmaq  mümkündür.  Bunu  əyani  qaydada  aparılan  sadə  hesablamalarla 

da aydınlaşdırmaq mümkündür.                                                                                                     

Yuxarıda  qeyd  edilidyi  kimi,  əvvəlcə  kapitallaşdırmanın  ümumi  əmsalı  müəyyən 

edilir.  Hesablama  xalis  əməliyyat  gəlirinin  oxşar  obyektlərin  satış  qiymətinə  nisbəti 

kimi  müəyyən edilir. Beləliklə, ayrı-ayrı analoqlar üzrə kapitallaşdırma kəmiyyəti he-

sablanır və onların cəmi analoq obyektlərin sayına bölünür. Analoji müəssisələrin sayı 

üç olduğuna görə kapitallaşdırmanın ümumi əmsalının orta kəmiyyəti 0,076 olacaqdır. 

[(0,077+0,081+0,070):3]  Beləliklə,  hesablamada  qiymətləndirmə  obyektinin  satış 

qiymətinin  (bazar  satışlarının  müqayisəsi  ilə)  210526  manat  (16000  :  0,076  )  olacağı 

müəyyənləşdirilir. 

Qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinin  bazar  satışlarının  müqayisəsi  yanaşması 

vasitəsilə  hesablanmasının  son  mərhələsində  bütün  göstəricilər  qiymətləndirici 

tərəfindən bir daha nəzərdən keçirilir və həmin əmlakın qiymətinə müvafiqliyi diqqətlə 

yoxlanılır. Bu zaman qiymətləndirici ötəri də olsa, digər yanaşmalara da (məsrəf, gəlir) 

müraciət  edə  bilər.  Çünki  müxtəlif  yanaşmalarla  aparılan  hesablaşmaların  biri-birini 

tamamlaması qiymətləndiricidə öz işinə əminliyi daha da artırmış olur. Qiymətləndirmə 

prosesinin  sonunda  əmlakın  qiyməti  barədə  alınan  yekun  nəticə  sifarişçi  ilə 

razılaşdırıldıqdan  sonra  həmin  qiymətləndirməni  təsdiqləyici  hüquqi  sənəd  (hesabat) 

tərtib edilir. Bu sənədə əsaslanaraq hüquqi qüvvəyə malik olan arayış verilir. 

  Analoji  obyektlərin  təshih  olunmuş  qiymətlərinin    uzlaşdırılması  onlardan  hər 

birinin  qiymət  əmələ  gətirən  xassələrinin  qiymətləndirmə  obyektinin  xüsusiyyətlərinə 

uyğunluğu  əlaməti  əsasında  yerinə  yetirilir.  Analoji  obyekt  üzrə  aparılan  bütün 

təshihlərin    mütləq  kəmiyyətlərinin  cəmi  onun  1  kv.metrinin  ilkin  qiymətindən 

minimum  məbləğdə  fərqləndikdə  qiymətləndirilən  obyektin  müqayisə  olunan 

xüsusiyyətlərinə daha yaxın hesab olunur. Bunu misalla izah edək. Fərz edək ki, Bakı 

Dövlət  Sirkinin  yaxınlığında  yerləşən,  ümumi  sahəsi  185,0  kv.m,  yaxşılaşdırılmış 

---