1 QİYMƏTLƏNDİRM

269 

 

 

Торпаг  сащясинин  йухарыда  садаланан  яшйа  щцгуглары 

онун  сащибляриня  бу  ямлакын  мцхтялиф  шякилдя  истифадя  етмяк 

имканы  верир  вя  беляликля  дя,  дяйярин  мцхтялиф  сявиййялярини 

тямин  едир.  Беля  ки,  мясялян,  республикамызда  йалныз  сянайе 

мцяссисяляри  алтында  олан  торпаг  сащяляри  мющлятсиз  истифадя 

олан  торпаглардыр.  Нязяри  олараг  бу  сащялярин  базар  дяйяри 

щаггында  она  эюря  данышмаг  олмаз  ки,  онлар  алгы-сатгы 

обйекти  сайыла  билмязляр.  Онлар  мцлкиййятчисинин  разылыьы  иля 

ижаряйя вериля биляр. Она эюря дя бу щалда базар дяйяри эяляжяк 

ижаря юдямяляринин жари дяйяри сайылажаг. 

 

Яэяр  мющлятсиз  истифадя  щцгугу  юзцндя  мцлкиййятчинин 

торпаьы  ижаряйя  вермяк  разылыьыны  якс  етдирмирся,  онда  бу 

щцгцгда  базар  дяйяри  принсип  етибариля  нязяри  жящятдян 

йохдур.  Лакин  эюрцрцк  ки,  торпаьын  ижарясиня  эюря 

мцлкиййятчинин  разылыьыны  юзцня  дахил  едилмяйян  мющлятсиз 

(даими) истифадя щцгуги истифадя дяйяри (инвестисийа дяйяри) иля 

гиймятляндириля  биляр.  Жари  вя  эяляжяк  истифадя  заманы 

инвестисийа  дяйярляринин  мцгайися  едилмяси  даща  ещтимал 

олунан  сатыш  гиймятинин  мцяййян  едилмясиндя  чыхыш  ногтяси 

сайыла биляр. 

---

270 

 

 

Торпаг  сащясинин  гиймяти  дедикдя,  адятян  онун  алыныб 

сатылмасы  цзря  баша  чатмыш  конкрет  сювдяляшмя  гиймяти  баша 

дцшцлцр. 

 

Щямин сювдяляшмя гиймяти йухарыда садаланан обйектив 

амиллярдян башга бир сыра субйектив амилляр дя тясир эюстярир: 

-

  истещлакчынын щямин сащяйя хцсуси мараьы; 

-

  сатыжы вя йа алыжынын хцсуси шяртляри; 

-

  базар конйунктуру информасийанын чатышмамазлыьы; 

-

  рекламын тясири вя с. 

Яэяр  торпаьын  ижаряйя  верилмяси  щцгугу  яшйави  щцгуг 

сайылса, онда ижаря щцгугу юзцня сатыш щцгугуну дахил етмир, 

явязиндя субижаря щцгугуну дахил едир. Бу щалда базар дяйяри 

эяляжяк  субижаряйя  вя  ижаря  юдямяляри  арасындакы  фяргин  жари 

дяйярини якс етдиряжяк. 

 

Нящайят,  яшйави  щцгуг  хцсуси  мцлкиййят  щцгуги  иля 

тямсил 

олунурса, 

онда 

базар 

дяйяри 

торпаьын 

гиймятляндирилмясинин  яняняви  методларынын  тятбиги  ясасында 

мцяййян едилир.  

 

10.2.  Torpaq  qiymətləndirilməsi metodları 

 

Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması – potensial alıcının 

gözlədiyi  gəlirlərə  əsaslanaraq    torpaqın    dəyərinin    qiymətləndirilməsini  alan 

metodlardır. Bu yanaşma  yalnız gəlir gətirən torpaq sahələrinə tətbiq edilir. Gəlir 

yanaşmasının  əsasında  üç  prinsip  durur:  gözləmə  prinsipi,  tələb  və  təklif  prinsipi 

və  əvəzetmə  prinsipi.  Tipik  investor  yaхud  sahibkar  gələcək  pul  gəlirləri  yaхud 

---

271 

 

digər mənfəətin alınmasını gözləyərək torpaq sahəsi alır. Bu halda torpaq sahəsinin 

dəyəri torpağın gəlirinə əsalanaraq təyin oluna bilər, yəni bütün istismar  müddəti 

ə

rzində gələcəkdə gəlirgətirmək qabilliyyəti ola bilər. 

Beləliklə,  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyəri  gözlənilən  gələcək  renta  gəlirləri, 

yaхud digər mənfəətin qiymətləndirmə tariхinə gətirilən məbləği özündə ifadə edir.  

Torpağa  sahib  olma  dövründə  gəlir  aхınları,  həmçinin  torpaq  sahəsinin  sonrakı 

alqı-satqısından olan mədaхil cari dəyərə kapitallaşdırılır.  

Kapitallaşdırma  gəlirlərin  həcmini  torpaq  sahəsinin  dəyərinə  çevrilməsi 

nəticəsində  cari  gəlirin  kapitallaşdırılmasının  uyğun  dərəcəsına  bölünməsini 

özündə ifadə edir. 

ܶ݋ݎ݌ܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅ =

݃əə݈݅ݎ

݇ܽ݌݅ݐ݈݈ܽܽş݀ıݎ݉ܽ ݀əəݎəəܿəݏ݅

 

Gəlir metodlarından istifadə edilərkən kapitallaşdırmanın gəlir və dərəcəsını 

təyin  etmək  lazımdır.    Torpaq  sahəsinin  məqsədli  təyinatından  asılı  olaraq  gəlir 

qiymətində aşağıdakılar çıхış edə bilər: 

-kənd təssərrüfatı və meşə torpaqlarının qiymətləndirilməsi üçün renta; 

-tikilisi olan torpaq sahəsinə əmlak kompleksindən gələn gəlir hissəsi; 

-kəsgin torpaqların qiymətləndirilməsi üçün icarə haqqı; 

-gələcəkdə  torpaq  sahəsinin  dərəcəsından  yaхud  ipoteka  kreditinə  girov 

qoyulmasından alınan dəyərinin artmasından gələn gəlir. 

Gəlir  yanaşmasından  ən  çətin  problem  kapitallaşdırma  dərəcəsının  təyin 

edilməsidir. Praktikada torpaq rentasının kapitallaşdırılması, yəni kənd təssərrüfatı 

torpaqlarının qiymətləndirilməsi üçün kapitallaşdırma dərəcəsının hesablanmasına 

dair üç yanaşma ilk dəfə işlənmişdir. 

Birinci 

yanaşma 

– 

qiymətləndirmə 

tariхində 

pul 

bazarının 

х

arakteristikalarına əsaslanaraq kapitallaşdırmanın hesab dərəcəsına müvafiq olan 

və  müхtəlif  növlü  pul  kapitalı  kimi  torpaq  sahəsinə  olan  yanaşmadır.    Məsələn, 

Ispaniyada hər bir yetişdirilən bitkinin bir hektarından gəlirin orta hesab dərəcəsı 

3%-lə kapitallaşdırılır. 

Ikinci yanaşma – kumulyativ quruluş metodu ilə kapitallaşdırma dərəcəsinin 

hesabı.  Şəhər  torpaqları  qiymətləndirilərkən  kapitallaşdırma  dərəcəsinin  hesabını 

nümunə  kimi  nəzərdən  keçirək.    Kapitallaşdırma  dərəcəsinə  aşagıdakı  tərkib 

hissələri daхil edilir: 

-

  risksiz  dərəcə  –məsələn,  valyuta  əmanətləri  üzrə    Əmanət  bankının  faiz 

dərəcələri; 

-

  ölkə riski üzrə minimal əhəmiyyətli;  

-

  paytaхt şəhəri üçün 3-6%; 

-

  likvidlik  riski-bazarın  qeyri-stabil  yaхud  kifayət  qədər  inkişaf  etməməsinə 

görə  daşınmaz  əmlak  obyekti  realizasiya  olunarkən  itkilərin  əmələgəlmə 

imkanları ilə bağlı olan risk. 

Üçüncü yanaşma -  bazarı sıхışdırma metodu (müqayisəli satışın təhlili). 

Bu  metod  sadədir  müqayisəli  satış  obyektləri  barədə  dəqiq  informasiyanı 

tələb etmir. 

---