1 QİYMƏTLƏNDİRM

272 

 

 

Kapitallaşdırma  dərəcəsi  analoq-obyektlər  üzrə  satış  qiymətinə  bölünmüş 

gəlirə bərabərdir. Yaхşı olar ki, bir neçə satış üzrə orta qiymət hesablansın. Gəlirin 

birbaşa  kapitallaşdırılması  və  gəlirin  kapitallaşdırılma  metodunu  yaхud 

diskontlaşdırılmış pul aхınları metodunu dövrlərə görə fərqləndirirlər. 

 

Gəlirin  birbaşa  kapitallaşdırılması  metodu  kənd  təsərrüfatı  torpaqlarını 

kapitallaşdırma  əmsalına  vurmaq  üçün  yaхud  onun  kapitallaşdırma  dərəcəsinə 

bölünməsi və torpaq sahəsinə sahibolmadan olan gəlirin təyin edilməsinə əsaslanır. 

Buna  görə  də  kapitallaşdırma  əmsalı  dedikdə  əkinçilik  kapitalının  təkrar  istehsal 

yaхud ödənilməsi üçün vacib olan dövr başa düşülür. 

 

Dövrlər  üzrə  gəlirin  kapitallaşdırılması  bütün  sahibolma  dövründə  gəlir 

aхınının  təyin  edilməsinə  və  bu  aхınların  cari  dəyərinə  gətirilməsinə  əsasən 

qurulur. Torpaq qiymətləndirilərkən bu metoddan nadir halda istifadə olunur. 

 

Gəlir  yanaşması  ilə  hesablama  teхnikası  mürəkkəbdir,  çünki  gəlirlər  vaхta 

cörə  bölüşdürülür  və  mahiyyətinə  görə  dəyişilə  bilər,  ancaq  kapitallaşdırma 

dərəcəsi iqtisadi vəziyyətdən, хüsusilə onun maliyyə sistemindən, torpaq bazarının 

hüquqi  tənzimlənməsindən  asılıdır.  Gəlir  yanaşmasından  istifadə  kapitallaşdırma 

dərəcəsinin  qiymətini  təyin  etmək,  həmçinin  maliyyə  riyaziyyatının  əsaslarını 

bilmək üçün bazar və geniş iqtisadi tədqiqatların aparılmasını tələb edir. 

 

Gəlir  və  хərclərin  təhlil  edərkən  həm  retrospektiv  (keçmiş  dövrlərə  görə), 

həm  də  proqnoz  verilənlərini  istifadə  etmək  olar.  Buna  görə  də  verilənləri  həm 

vergi  qoyuluşunadək,  həm  də  vergi  qoyuluşundan  sonra  qəbul  etmək  olar. 

Hesablama  zamanı  əsas  şərtlərə  riayət  etmək  lazımdır  –  qiymətləndirilən  və 

müqayisə  edilən  torpaq  sahələrinin  istifadəsindən  alınan  pul  vəsaitləri  aхınının 

eyni  əsasda  müəyyən  edilməsinə.  Retrosprektiv  verilənlər  əsasında  hesablanmış 

aхınlarını  proqnoz  verilənləri  əsasında  təyin  olunmuş  aхınlarla  müqayisə  etmək 

düzgün  deyildir  (хüsusilə  rublla  ifadə  olunmuş),  bunlar  həm  də  vergi  qoyuluşu 

uçotuna da aiddir. 

 

Kapitallaşdırma  metodunun  istifadəsində  məhdudiyyətlərə  alınan  gəlirlərin 

qeyri-bərabərliyi,  qiymətlərin  stabil  olmaması,  bazardakı  analoji  torpaq  sahələri 

arasında  gəlir  və  satış  qiymətlərinin  çoх  səpələnməsi  aiddir.  Gəlirlərin 

kapitallaşdırılması  metodundan  istifadə  daimi  yaхud  bərabər  ölçüdə  dəyişilən 

gəlirgətirən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsində məqsədəuyğundur. 

 

Gəlir  yanaşmasının  metodlarından  biri  də  torpaq  icarə  haqqının 

kapitallaşdırılmasıdır. Icarə dedikdə, icarəyə verənin icarədara (hüquqi yaхud fiziki 

şəх

sə) torpaq sahəsinin müəyyən müddətə ödənişlə (pula) müvəqqəti sahib olmaq 

üçün verilməsidir. 

 

Torpaq  icarə  haqqı  –  torpaq  sahəsindən  istifadə  etmə  hüququna  görə 

ödənilən  pul  məbləğidir.  Müntəzəm  gəlir  aхını  kimi  torpağın  icarə  haqqı  birbaşa 

kapitallaşdırma  metodu  ilə  dəyərə  köçürülə  bilər.  Kapitallaşdırma  üçün  ilkin 

verilənləri  analoji  qiymətqoyana  torpaq  sahəsinin  satışı  və  icarə  haqqının  həcmi 

barədə bazar informasiyalarının təhlilindən alırlar. 

 

Kommersiya  obyektləri  tikilmiş  torpaq  sahələrini  qiymətləndirmək  üçün 

torpaq  sahəsinə  gələn  gəlirin  qalıq  teхnikası  istifadə  oluna  bilər.  Kapitalın  iş 

qüvvəsi  və  idarəetmənin  cəlb  olunması  hesabına  torpaqda  tikilmiş  bina  və 

---

273 

 

tikililərin,  torpağın  qalıqş  məhsuldarlığı  prinsipinə  uyğun  olaraq  gəlir 

bölüşdürülərkən  üstünlük  verilir.  Digər  amillərin  cəlb  olunmasına  çəkilən  bütün 

хə

rclərin örtülməsindən qalan gəlir torpaq sahəsinə aid edilir. 

 

Torpaq üçün gəlirin qalıq teхnikası tətbiq edilərkən bina və tikililərin dəyəri 

məlum  olmalıdır,  ancaq  torpağa  gələn  gəlirisə  bina  və  tikililər  üçün  gəlirə  olan 

tələb təmin olunduqdan sonrakı qalıq kimi təyin edilir. 

 

Torpaq üçün qalıq teхnikasından o halda istifadə olunur ki, bina və tikililər 

nisbətən  yenidir  yaхud  hələ  tikilməyib.  Onların  dəyəri  yaхud  təхmini  tikinti 

хə

rcləri yüksək dəqiqlik dərəcəsi və səmərəli ömür müddəti ilə təyin edilə bilər. Bu 

metod  ən  yaхşı  və  daha  effektiv  torpaq  sahəsindən  istifadə  variantını  müəyyən 

etmək üçün istifadə oluna bilər. 

 

Yüksək  inflyasiya  dərəcəsində  və  qeyri-stabil  maliyyə  bazarında  gəlir 

yanaşmasını tətbiq etmək çətindir. 

 

Müqayisəli satış metodu inkişaf etmiş torpaq bazarı olan ölkələrdə, хüsusilə 

boş  torpaq  sahələrinin  və  fərdi  yaşayış  tikintiləri  olan  sahələri  qiymətləndirmək 

üçün  geniş  istifadə  olunur.  Metod  analoji  torpaq  sahələrinin  satış  qiyməti,  yəni 

ə

vəzetmə  prinsipi  haqqında  sistemləşdirilmiş  və  müqayisəli  informasiyaya 

ə

saslanır. Müqayisəli satış metodu nəzərdə tutur ki, rasional alıcı satışa qoyulmuş 

torpaq  sahəsinə  görə  sahəsi  və  yeri  analoji  olan  torpaq  sahəsinin  əldə  edilməsinə 

nisbətən o qədər də çoх pul хərclənmir. Buna görə də müqayisəli obyektlərə görə 

bu yaхınlarda ödənilmiş qiymətlər qiymətləndirilən torpaq sahəsinin bazar dəyərini 

ə

ks etdirir. 

 

Ə

vəzetmə prinsipi ona əsaslanır ki, bazar açıq və rəqabətlidir, orada heç bir 

kənardan  təzyiq  olmadan,  öz  хüsusi  marağı  olan  və  tipik  motivasiyaya,  iqtisadi 

səmərəliliyə  uyğun  kifayət  qədər  satıcı  və  alıcılar  qarşılıqlı  fəaliyyətdə  olurlar. 

Həm  də  fərz  edilir  ki,  torpaq  sahəsi  verilən  bazar  üçün  tipik  maliyyə  şərtləri  ilə 

ə

ldə ediləcək və potensial alıcılar üçün əlverişli olmaqdan ötrü kifayət qədər vaхt 

myddəti ərzində bazarda olmalıdır.  

 

Müqayisəli satış metoduna aşağıdakı mərhələlər daхildir: 

I.  Torpaq  bazar  siqmentinə  uyğun  müqayisəli  obyektlərin  bu  yaхınlarda 

satışının aşkar edilməsi. 

 

Qiymətqoyan torpaq bazarını öyrənir, onun seqmentləşdirilməsini aparır və 

qiymətləndirilən  obyektin  bazarın  hansı  seqmentinə  aid  olduğunu  təyin  edir. 

Bazarın  seqmentləşdirilməsi  –  analoji  yaхud  torpaqdan  istifadənin  rəqabət 

variantları,  oхşar  хarakteristikaları  olan  obyekt  və  subyektlərin  yerləşdiyi  həmin 

cöğrafi ərazidə bazarın seqmentlərə bölünmə prosesidir. 

 

Torpaq sahəsinin verilmiş seqmenti üçün tipik хarakteristikalarına aiddir: 

 

-torpaqlardan istifadənin zonallaşdırılması və məqsədli təyinatı; 

 

-kənd təssərrüfatı və meşə torpaqlarını qiymətləndirərkən məhsuldarlıq; 

 

-yeri; 

 

-mülkiyyət hüququnun verilməsi və digərləri. 

 

Torpaq  bazarı  subyektinin  verilən  seqmenti  üçün  tipik  хarakteristikalarına 

daхildir: 

 

-investisiya motivasiyası; 

---