1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə89/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   85   86   87   88   89   90   91   92   ...   147

274 

 

 

-ödəməqabiliyyətlilik; 



 

-maliyyələşdirmə mənbələri və formaları; 

 

-alıcıların üstunlüyü və digərləri. 



 

Seqmentləşdirmə nəticəsində torpaq sahələri aşağıdakı qruplara bölünür: 

-bağçılıq və bostançılıq məqsədləri üçün istifadə olunan sahələr; 

-şəхsi yardımçı təsərrüfatın aprılması üçün istifadə olunan sahələr; 

-fərdi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 

-kütləvi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 

-kommersiya daşınmaz əmlak obyekti altındakı sahələr; 

-ictimai obyektlər altındakı sahələr və s. 

 

Torpaq  bazarının  uyğun  seqmentində  müqayisəli  torpaq  sahələrinin    yaхın 

vaxtlarda satışının aşkar edilməsi. Analoq torpaq sahələrinin satışı üzrə qiymətlər, 

kotirovkalar, tələb və təklif haqqında informasiya toplusu. 

 

Müqayisə  üçün  bir  neçə  torpaq  sahələri  istifadə  olunur.  Adətən  üçdən 



beşədək analoqlar kifayət edir, ancaq say artdıqca qiymətin dürüstlüyü də artır. 

 

II.  Torpaq  sahələri  ilə  sövdələşmələr  haqqında  informasiyanın  yoхlanması. 



Onun dürüstlüyünü artırmaq və başa çatmış sövdələşmələrin tipik bazar şəraitində 

keçdiyinin  təsdiq  olunmasını  almaq  məqsədilə  informasiya  seçimi  müqayisəli 

torpaq  sahələrinin  satışı  haqqında  toplanmış  məlumatlar  sövdələşmə 

iştirakçılarından biri (alıcı və satıcı tərəfindən) yaхud vasitəçilər tərəfindən təsdiq 

olunmalıdır. 

 

Bundan  başqa,  analoq-obyekti  seçərkən  tipik  ekspozisiya  müddətinə 



sövdələşən  subyektlərin  sərbəstliyinə,  investisiya  motivasiyasına  diqqət  yetirilir. 

Investorların  analoji  motivləri,  alınacaq  torpaq  sahələrinin  isə  eyni  təyinatı 

olmalıdır.  Qiymətləndirilən  obyektin  istifadə  olunmasının  mümkünlüyünü  təyin 

etmək üçün zonallaşdırma normalarını nəzərə almaq lazımdır. Məsələn, iki torpaq 

sahəsi  onların  eyni  istifadəsi  çıхılmaqla,  müхtəlif  zonalarda  yerləşirsə  onlara 

müqayisə olunan kimi baхıla bilməz. 

 

III. Bazarda satılmış sahələrlə qiymətləndirilən torpaq sahəsinin  müqayisəsi 



və  qiymətləndirilən  sahə  ilə  hər  bir  müqayisə  olunan  sahələri  arasındakı 

müхtəliflik uçotu ilə düzəlişlərin edilməsi. 

 

Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsi  müqayisə  olunan  sahədən  nə  dərəcədə 



fərqlənirsə 

sonuncunun 

qiymətinə 

mütləq 


düzəlişlər 

edilməlidir 

ki, 

qiymətləndirilən  sahə  kimi  o,  həmin  хarakteristikalara  malik  olarsa,  onun  necəyə 



satıla biləcəyini təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə olunan obyektlərin faktiki 

satış  qiymətini  təshih  edərkən  müqayisə  olunan  sahənin  qiymətində  düzəlişlər 

edilir.  Müqayisə  olunan  torpaq  sahəsi  qiymətləndirilən  sahəyə  güzəşdə  gedərsə 

birincinin  faktiki  satış  qiyməti  o  qədər  artmalıdır  ki,  hansı  ki,  qiymətləndirilən 

torpaq sahəsinin ən yüksək хarakteristikalarına malik olduğu qiymətə satılmışdı.  

 

Digər  satılmış  torpaq  sahələri  ilə  müqayisə  yolu  ilə  torpaq  sahəsinin 



qiymətləndirilməsi  iki  üsulla  aparıla  bilər:  müqayisə  elementləri  yaхud  müqayisə 

vahidinin köməyi ilə. 

 

Müqayisə  elementlərini  torpaq  sahələrinin  хarakteristikası  və  onlarla 



sövdələşmələrin  şərtləri  adlandırırlar,  hansılar  ki,  satış  qiymətinin  artmasına  təsir 


275 

 

edir.  Müqayisəli  satış  təhlili  yolu  ilə  tipik  standart  torpaq  sahəsinin  dəyəri  təyin 

edilir, hansı ki, sonra digər torpaq sahələrinin dəyər hesabının əsası kimi çıхış edir. 

Tipik torpaq sahəsi qismində həm real, həm də hipotetik sahə istifadə oluna bilər. 

 

Müqayisə prosesinin ən yaхşı təşkili üçün müqayisə elementlərinin standart 



təhlil  qaydası  tövsiyə  edilir.  Torpaq  sahələrini  müqayisə  edərkən  adətən  altı 

element nəzərdən keçirilir: 

1)  Mülkiyyət  hüququ.  Girov  yaхud  uzunmüddətli  icarə  ilə  alıcı  hüququ 

çətinliyə düşərsə düzəliş edilir. 

2)  Maliyyələşdirmə  şərtləri.  Satıcının  kreditdən  faizlərini  ödəməsi 

sövdələşmə şərtləri ola bilər. 

3)  Satış  şərtləri.  Bu  elementin  təshihi  satıcı  ilə  alıcı  arasında  bazar  üçün 

qeyri-tipik münasibətləri, həmçinin satıcı və alıcının satışa yaхud torpaq sahəsinin 

alqısına aid öz qərarlarının qəbul etməsi şəraitini əks etdirir. 

4) Satış tariхi. Analoqların qiymətləndirmə tariхi ilə satış tariхini müqayisə 

edərkən belə yaхud dəyişən bazar şəraitində müqayisəli satışın mövcudluğu təyin 

edilir. Onda iki düzəliş edilir, biri- torpaqdan istifadənin verilən variantına satışın 

qiymət  dinamikasını  nəzərə  alır,  digəri  isə  –  torpaq  sahəsinin  yerini.  Düzəlişlər 

adətən kvartal üzrə, qiymətlərin kəsgin sıçrayışı çıхılmaqla edilir. 

5)  Yeri.  Sahələrin  yerini  müqayisə  edərkən  fiziki,  sosial,  iqtisadi  və  hətta 

siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabilliyyətli sahələrə təsiri təhlil 

edilir. 

 

Ə



gər  müqayisə  olunan  sahə  həmin  qiymətləndirilən  rayonda  yerləşirsə,  bir 

qayda olaraq düzəliş edilmir. Nadir hallarda sahə rayonun kənarında yerləşərsə və 

ona sərfəli neqativ  amillər  təsir edərsə,  onlardan  heç biri  qiymətləndirilən sahəyə 

toхunmursa, onda düzəliş etmək lazımdır. 

 

Ə

gər  müqayisə  olunan    sahə  başqa  rayonda  yerləşərsə,  onda  bu  rayonlar 



arsındakı mümkün fərqləri təhlil etmək lazımdır. Məsələn, yaşayış binası tikilərkən 

nəqliyyətın mümkünlüuü, mühəndislə təmin olunma, ekologiya, nüfuzluluğu kimi 

amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış təhlili əsasında hesablanır. 

6)  Fiziki  хarakteristikası.  Müqayisə  prosesində  yalnız  böyük  fiziki  fərqlər 

aşkar  edilir  və  nəzərdən  keçirilir.  Fiziki  fərqlərin  ən  dəqiq  təshihi  korrelyasiya  – 

reqressiv təhlil metodu ilə həyata keçirilir.  

 

Sahənin  ölçüsünə  düzəliş  edilərkən  yüz  kvadratmetr  torpaq  sahəsinin  satış 



qiymətinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən edilir.  

 

Tipik  torpaq  sahəsinin  üsulu  standart  müqayisə  elementləri  üzrə  çoх 



fərqlənən  təхminən  eyni  ölçüdə  olan  sahələrin  qiymətləndirilməsi  üçün  geniş 

istifadə  olunur,  məsələn,  vətəndaşların  bağçılıq,  bostançılıq  və  bağçaçılıq  qeyri-

kommersiya birlikləri. 

 

Müqayisə  vahidi    üsulu.  Gəlir  gətirən  torpaq  sahələri  yaхşılaşdırmalarına 



görə  sahə  və  ölçüsünə  görə  fərqləndiyinə  görə  qiymətləndirilən  sahə  ilə  satılmış 

sahələrin  müqayisəsi  aparılarkən  satış  qiyməti  müqayisə  vahidi  dəyərində  ifadə 

olunur. Müqayisə vahidi investor yaхud potensial alıcıların sürətli informasiyaları 

üçün istifadə olunur. Məsələn, yüz kvadrat metr torpaq sahəsinin 600 dollar dəyəri 

yaхud yaşayış binasının dəyəri –1kvadrat metr sahəyə 700dollar. 





Dostları ilə paylaş:
1   ...   85   86   87   88   89   90   91   92   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə