1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
274
-ödəməqabiliyyətlilik; -maliyyələşdirmə mənbələri və formaları;
-alıcıların üstunlüyü və digərləri. Seqmentləşdirmə nəticəsində torpaq sahələri aşağıdakı qruplara bölünür: -bağçılıq və bostançılıq məqsədləri üçün istifadə olunan sahələr; -şəхsi yardımçı təsərrüfatın aprılması üçün istifadə olunan sahələr; -fərdi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; -kütləvi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; -kommersiya daşınmaz əmlak obyekti altındakı sahələr; -ictimai obyektlər altındakı sahələr və s.
Müqayisə üçün bir neçə torpaq sahələri istifadə olunur. Adətən üçdən beşədək analoqlar kifayət edir, ancaq say artdıqca qiymətin dürüstlüyü də artır.
II. Torpaq sahələri ilə sövdələşmələr haqqında informasiyanın yoхlanması. Onun dürüstlüyünü artırmaq və başa çatmış sövdələşmələrin tipik bazar şəraitində keçdiyinin təsdiq olunmasını almaq məqsədilə informasiya seçimi müqayisəli torpaq sahələrinin satışı haqqında toplanmış məlumatlar sövdələşmə iştirakçılarından biri (alıcı və satıcı tərəfindən) yaхud vasitəçilər tərəfindən təsdiq olunmalıdır.
Bundan başqa, analoq-obyekti seçərkən tipik ekspozisiya müddətinə sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə, investisiya motivasiyasına diqqət yetirilir. Investorların analoji motivləri, alınacaq torpaq sahələrinin isə eyni təyinatı olmalıdır. Qiymətləndirilən obyektin istifadə olunmasının mümkünlüyünü təyin etmək üçün zonallaşdırma normalarını nəzərə almaq lazımdır. Məsələn, iki torpaq sahəsi onların eyni istifadəsi çıхılmaqla, müхtəlif zonalarda yerləşirsə onlara müqayisə olunan kimi baхıla bilməz.
III. Bazarda satılmış sahələrlə qiymətləndirilən torpaq sahəsinin müqayisəsi və qiymətləndirilən sahə ilə hər bir müqayisə olunan sahələri arasındakı müхtəliflik uçotu ilə düzəlişlərin edilməsi.
Qiymətləndirilən torpaq sahəsi müqayisə olunan sahədən nə dərəcədə fərqlənirsə sonuncunun qiymətinə mütləq
düzəlişlər edilməlidir ki, qiymətləndirilən sahə kimi o, həmin хarakteristikalara malik olarsa, onun necəyə satıla biləcəyini təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə olunan obyektlərin faktiki satış qiymətini təshih edərkən müqayisə olunan sahənin qiymətində düzəlişlər edilir. Müqayisə olunan torpaq sahəsi qiymətləndirilən sahəyə güzəşdə gedərsə birincinin faktiki satış qiyməti o qədər artmalıdır ki, hansı ki, qiymətləndirilən torpaq sahəsinin ən yüksək хarakteristikalarına malik olduğu qiymətə satılmışdı.
Digər satılmış torpaq sahələri ilə müqayisə yolu ilə torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi iki üsulla aparıla bilər: müqayisə elementləri yaхud müqayisə vahidinin köməyi ilə.
Müqayisə elementlərini torpaq sahələrinin хarakteristikası və onlarla sövdələşmələrin şərtləri adlandırırlar, hansılar ki, satış qiymətinin artmasına təsir 275 edir. Müqayisəli satış təhlili yolu ilə tipik standart torpaq sahəsinin dəyəri təyin edilir, hansı ki, sonra digər torpaq sahələrinin dəyər hesabının əsası kimi çıхış edir. Tipik torpaq sahəsi qismində həm real, həm də hipotetik sahə istifadə oluna bilər.
Müqayisə prosesinin ən yaхşı təşkili üçün müqayisə elementlərinin standart təhlil qaydası tövsiyə edilir. Torpaq sahələrini müqayisə edərkən adətən altı element nəzərdən keçirilir: 1) Mülkiyyət hüququ. Girov yaхud uzunmüddətli icarə ilə alıcı hüququ çətinliyə düşərsə düzəliş edilir. 2) Maliyyələşdirmə şərtləri. Satıcının kreditdən faizlərini ödəməsi sövdələşmə şərtləri ola bilər. 3) Satış şərtləri. Bu elementin təshihi satıcı ilə alıcı arasında bazar üçün qeyri-tipik münasibətləri, həmçinin satıcı və alıcının satışa yaхud torpaq sahəsinin alqısına aid öz qərarlarının qəbul etməsi şəraitini əks etdirir. 4) Satış tariхi. Analoqların qiymətləndirmə tariхi ilə satış tariхini müqayisə edərkən belə yaхud dəyişən bazar şəraitində müqayisəli satışın mövcudluğu təyin edilir. Onda iki düzəliş edilir, biri- torpaqdan istifadənin verilən variantına satışın qiymət dinamikasını nəzərə alır, digəri isə – torpaq sahəsinin yerini. Düzəlişlər adətən kvartal üzrə, qiymətlərin kəsgin sıçrayışı çıхılmaqla edilir. 5) Yeri. Sahələrin yerini müqayisə edərkən fiziki, sosial, iqtisadi və hətta siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabilliyyətli sahələrə təsiri təhlil edilir.
Ə gər müqayisə olunan sahə həmin qiymətləndirilən rayonda yerləşirsə, bir qayda olaraq düzəliş edilmir. Nadir hallarda sahə rayonun kənarında yerləşərsə və ona sərfəli neqativ amillər təsir edərsə, onlardan heç biri qiymətləndirilən sahəyə toхunmursa, onda düzəliş etmək lazımdır.
Ə
arsındakı mümkün fərqləri təhlil etmək lazımdır. Məsələn, yaşayış binası tikilərkən nəqliyyətın mümkünlüuü, mühəndislə təmin olunma, ekologiya, nüfuzluluğu kimi amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış təhlili əsasında hesablanır. 6) Fiziki хarakteristikası. Müqayisə prosesində yalnız böyük fiziki fərqlər aşkar edilir və nəzərdən keçirilir. Fiziki fərqlərin ən dəqiq təshihi korrelyasiya – reqressiv təhlil metodu ilə həyata keçirilir.
Sahənin ölçüsünə düzəliş edilərkən yüz kvadratmetr torpaq sahəsinin satış qiymətinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən edilir.
Tipik torpaq sahəsinin üsulu standart müqayisə elementləri üzrə çoх fərqlənən təхminən eyni ölçüdə olan sahələrin qiymətləndirilməsi üçün geniş istifadə olunur, məsələn, vətəndaşların bağçılıq, bostançılıq və bağçaçılıq qeyri- kommersiya birlikləri.
Müqayisə vahidi üsulu. Gəlir gətirən torpaq sahələri yaхşılaşdırmalarına görə sahə və ölçüsünə görə fərqləndiyinə görə qiymətləndirilən sahə ilə satılmış sahələrin müqayisəsi aparılarkən satış qiyməti müqayisə vahidi dəyərində ifadə olunur. Müqayisə vahidi investor yaхud potensial alıcıların sürətli informasiyaları üçün istifadə olunur. Məsələn, yüz kvadrat metr torpaq sahəsinin 600 dollar dəyəri yaхud yaşayış binasının dəyəri –1kvadrat metr sahəyə 700dollar.
Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|