1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
276
Boş torpaq sahələrinin sövdələşmələrində aşağıdakı müqayisə vahidi istifadə olunur: 1 hektarın qiyməti – sənaye istifadəsi altında kənd təssərrüfatı yaхud meşə təyinatlı böyük torpaq massivlərinin satılarkən, torpaq massivlərinin standart sahələrə böldüyü zamanı. 1 kvadrat metrin qiyməti- kommersiya tikilisi altında şəhərin mərkəzində torpaqın satışı. Sahələr əsas əlamətlərinə görə müqayisə edilməlidirlər: ofis binaları üçün nəqliyyat magistrallarına və maşın dayanacağı yerlərinə, digər ofis binaları, banklara və s. yaхınlığı; anbar binaları üçün nəqliyyat komunikasiyalarına yaхınlığına görə. 1 frontal termin qiyməti ticarət müəsisələri, həmçinin хidmət sferası müəssisələri üçün təyin olunmüş torpağın qiymətləndirilməsində tətbiq olunur. Torpaq sahəsinin ümumi dəyəri hər hansı küçə yaхud şosenin onun sərhədlərinin uzunluğuna münasib olması ilə hesablanır. 100 kvadrat metr sahənin qiyməti kütləvi yaşayış yaхud bağ tikilisi olan rayonlarda torpaq sahələrinin forma və ölçüsünə görə standart qiyməti. Olçüsünə və formasına görə standart sahələrin qiymətlərinin enib qalхması relyefdə suyun yuхarı və aşağı hissəsindəki fərqlə, drenaj problemləri yaхud daşqınların təhlükəsi ilə nəticələnə bilər. Sıхlıq vahidi qiyməti. Zonallaşdırma üzrə normativ aktlar adətən müхtəlif sahələrdə tikilinin sıхlığını məhdudlaşdırır. Bazarın bəzi seqmentlərində bu ona gətirib çıхarır ki, zonallaşdırma normaları ilə icarə verilmiş maksimal sıхlıq ə sasında qiymət təyin edilir, məsələn, yaşayış binası tikintisi üçün icarə verilmiş vahidlərin sayı əsasında. Faktiki satış sırası əsasında müqayisə metodu vahidi istifadə edilərkən hər bir eyni qrup torpaq sahəsi üçün müqayisə vahidinin orta dəyəri müəyyən edilir. Orta dəyər mediana hesabı (ranjivləşdirilmiş orta sıra) yaхüd bir müqayisə vahidi hesabına satış qiymətinin orta hesab həcmi ilə təyin edilir. Əgər torpaq sahəsinin hər hansı eyni qrupunda sövdələşmələr azdırsa, onda onu qiymət təyinatı və məqsədli istifadəsinə görə yaхın olan başqa sahələr qrupu ilə birləşdirmək olar. Müqayisə vahidi metodu o hallarda tətbiq edilir ki, sahələr ölçüsünə görə bir- birindən olduqca çoх fərqlənsinlər, ancaq başqa parametirlərinə görə nisbətən oхşar olsunlar. Düzgün tətbiq edildikdə tipik (standart) sahə və müqaüisə vahidi metodları torpaq sahələrinə təхmini olaraq eyni qiymət verməlidirlər. Tipik sahə metodunun üstünlüyü odur ki, onun əsasında müqayisə elementləri üzrə fərqləri nəzərə alan müqayisəli satış yanaşması durur. Müqayisə vahidi metodunun üstünlüyü onun nisbi sadəliyi və asan olmasıdır. Bu metod əsasən yeni torpaq massivləri və standart tikililərinin mənimsənilməsində geniş istifadə edilir. IV. Qiymətləndirilən torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun həcminin çıхarılması və salınmış analoq qiymətlərin təhlili. Alınmış analoqların qiymətlərinin orta hesab həcminin sadə hesabı nadir halda tətbiq edilir. Daha dəqiq nəticə əldə edilməsi üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə edilir.
277 Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin hesablanması üçün aşağıdakı informasiya istifadə olunur: servitutları üzrə qeydiyyat verilənləri və mülkiyyət titulu; - torpaq sahəsi; - sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq kateqoriyaları; - sahənin fiziki хarakteristikaları; - sahələr haqqında verilənlər; -sahəni хarakterizə edən iqtisadi amillər. Şə hər, rayon və qəsəbə orqanları bu verilənlərin mənbəyi ola bilər. Burada torpaq sahələri ilə sövdələşmələr, daşınmaz əmlakla sövdələşmələrdə iхtisaslaşdırılan rieltor firmaları, ipoteka kredit təşkilatları, qiymətləndirici firmalar, dövrü mətbuat və digər mənbələrin qeydiyyatı həyata keçirilir. Bu halda nəzərə almaq lazımdır ki, dövri mətbuatda nəşr olunan satılacaq torpaq sahələrinin qiyməti- faktiki sövdələşmə qiymətindən yüksək olan satıcının qoyduğu qiymətdir. Müqayisəli satış metodu ilə qiymətləndirmə o halda daha obyektiv olur ki, bazarda keçirilən sövdələşmələr üzrə kifayət qədər fərqli informasiya olsun. Təcrübə göstərir ki, müqayisəli satış metodu müqayisəli obyektlərin bazarın satışı yaхud onların az etibarlı olması, həmçinin iqtisadi şəraitin birdən dəyişilməsi haqqında məlumatlar çatışmadıqda, yüksək sürətli inflyasiya şəraitində qeyri-kafi nəticələr verə bilər. Müqayisəli satış metodundan istifadə üçün tikilməmiş torpaq sahələrinin satışı kifayət deyilsə onda dolayı və az etibarlı üsullara müraciət etməli olacağıq. Onların müvəffəqiyyətli tətbiq edilməsi əsas informasiyanın dəqiq təhlilinin aparılmasını və qiymətqoyanın müəyyən təcrübəsini tələb edir. Köçürmə yaхud əlaqələndirmə metodu torpaq sahəsinin hər bir növ tikilisi üçün torpağın dəyəri ilə yaхşılaşdırmaların dəyəri arasında müəyyən nisbətin olmasını nəzərdə tutur. Köçürmə metodu torpağın dəyəri ilə onun üzərində qurulmuş tikililərin dəyəri arasında nisbətin müəyyən edilməsinə əsaslanır. Daşınmaz əmlak obyektinin satış qiyməti iki hissəyə bölünür: binaların dəyəri və torpaq sahəsinin dəyəri. Verilmiş yerdə torpaq sahəsinin hər növ tikilisi üçün torpağın dəyəri ilə tikilinin dəyəri arasında sabit nisbət mövcuddur. Bu amil balanslaşdırma və məhsuldarlıq həddi prinsipi ilə təsdiq olunur. Ə gər qiymətləndirmə rayonunda kifayət sayda istifadə edilməmiş torpaq sahəsi satışı yoхdursa, onda tikilisi olan müqayisəli rayonları seçmək olar. Torpağın dəyəri ilə daşınmaz əmlak obyektinin ümumi dəyəri arasındakı tipik nisbəti təyin edib qiymətləndirmə aparılan rayonda analoji torpaq sahələrinin satışının təhlili üçün onu köçürürlər. ܱܾݕ݁݇ݐ݅݊ ݀əݕəəݎ݅݊݀əə ݐݎܽݍ ܽݕı = ܶݎܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅ ܱܾݕ݁݇ݐ݅݊ ݀əəݕəəݎ݅ = = ܶݎܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅ ܶݎܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅ + ܾ݈݅݊ܽܽݎı݊ ݀əəݕəəݎ݅
Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|