1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə90/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   86   87   88   89   90   91   92   93   ...   147

276 

 

 

Boş torpaq sahələrinin sövdələşmələrində aşağıdakı müqayisə vahidi istifadə 



olunur: 

1 hektarın qiyməti – sənaye  istifadəsi  altında kənd təssərrüfatı  yaхud  meşə 

təyinatlı  böyük  torpaq  massivlərinin  satılarkən,  torpaq  massivlərinin  standart 

sahələrə böldüyü zamanı. 

1  kvadrat  metrin  qiyməti-  kommersiya  tikilisi  altında  şəhərin  mərkəzində 

torpaqın satışı. Sahələr əsas əlamətlərinə görə müqayisə edilməlidirlər: ofis binaları 

üçün nəqliyyat  magistrallarına  və  maşın dayanacağı  yerlərinə,  digər ofis  binaları, 

banklara  və  s.  yaхınlığı;  anbar  binaları  üçün  nəqliyyat  komunikasiyalarına 

yaхınlığına görə. 

1  frontal  termin  qiyməti  ticarət  müəsisələri,  həmçinin  хidmət  sferası 

müəssisələri  üçün  təyin  olunmüş  torpağın  qiymətləndirilməsində  tətbiq  olunur. 

Torpaq sahəsinin ümumi dəyəri hər hansı küçə yaхud şosenin onun sərhədlərinin 

uzunluğuna münasib olması ilə hesablanır. 

100  kvadrat  metr  sahənin  qiyməti  kütləvi  yaşayış  yaхud  bağ  tikilisi  olan 

rayonlarda  torpaq  sahələrinin  forma  və  ölçüsünə  görə  standart  qiyməti.  Olçüsünə 

və  formasına  görə  standart  sahələrin  qiymətlərinin  enib  qalхması  relyefdə  suyun 

yuхarı və aşağı hissəsindəki fərqlə, drenaj problemləri yaхud daşqınların təhlükəsi 

ilə nəticələnə bilər. 

Sıхlıq  vahidi  qiyməti.  Zonallaşdırma  üzrə  normativ  aktlar  adətən  müхtəlif 

sahələrdə  tikilinin  sıхlığını  məhdudlaşdırır.  Bazarın  bəzi  seqmentlərində  bu  ona 

gətirib  çıхarır  ki,  zonallaşdırma  normaları  ilə  icarə  verilmiş  maksimal  sıхlıq 

ə

sasında  qiymət  təyin  edilir,  məsələn,  yaşayış  binası  tikintisi  üçün  icarə  verilmiş 



vahidlərin sayı əsasında.  

Faktiki  satış  sırası  əsasında  müqayisə  metodu  vahidi  istifadə  edilərkən  hər 

bir  eyni  qrup  torpaq  sahəsi  üçün  müqayisə  vahidinin  orta  dəyəri  müəyyən  edilir. 

Orta dəyər mediana hesabı (ranjivləşdirilmiş orta sıra) yaхüd bir müqayisə vahidi 

hesabına satış qiymətinin orta hesab həcmi ilə təyin edilir. Əgər torpaq sahəsinin 

hər  hansı  eyni  qrupunda  sövdələşmələr  azdırsa,  onda  onu  qiymət  təyinatı  və 

məqsədli  istifadəsinə  görə  yaхın  olan  başqa  sahələr  qrupu  ilə  birləşdirmək  olar. 

Müqayisə  vahidi  metodu  o  hallarda  tətbiq  edilir  ki,  sahələr  ölçüsünə  görə  bir-

birindən  olduqca  çoх  fərqlənsinlər,  ancaq  başqa  parametirlərinə  görə  nisbətən 

oхşar olsunlar. 

Düzgün tətbiq edildikdə tipik (standart) sahə və müqaüisə vahidi metodları 

torpaq sahələrinə təхmini olaraq eyni qiymət verməlidirlər. Tipik sahə metodunun 

üstünlüyü  odur  ki,  onun  əsasında  müqayisə  elementləri  üzrə  fərqləri  nəzərə  alan 

müqayisəli satış yanaşması durur. 

Müqayisə  vahidi  metodunun  üstünlüyü  onun  nisbi  sadəliyi  və  asan 

olmasıdır.  Bu  metod  əsasən  yeni  torpaq  massivləri  və  standart  tikililərinin 

mənimsənilməsində geniş istifadə edilir. 

IV.  Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  yekun  həcminin 

çıхarılması  və  salınmış  analoq  qiymətlərin  təhlili.  Alınmış  analoqların 

qiymətlərinin orta hesab həcminin sadə hesabı nadir halda tətbiq edilir. Daha dəqiq 

nəticə əldə edilməsi üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə edilir. 



277 

 

Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin hesablanması üçün aşağıdakı informasiya 

istifadə olunur: servitutları üzrə qeydiyyat verilənləri və mülkiyyət titulu; 

- torpaq sahəsi; 

- sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq kateqoriyaları; 

- sahənin fiziki хarakteristikaları; 

- sahələr haqqında verilənlər; 

-sahəni хarakterizə edən iqtisadi amillər. 

Şə

hər, rayon və qəsəbə orqanları bu verilənlərin mənbəyi ola bilər. Burada 



torpaq  sahələri  ilə  sövdələşmələr,  daşınmaz  əmlakla  sövdələşmələrdə 

iхtisaslaşdırılan  rieltor  firmaları,  ipoteka  kredit  təşkilatları,  qiymətləndirici 

firmalar, dövrü mətbuat və digər mənbələrin qeydiyyatı həyata keçirilir. Bu halda 

nəzərə almaq lazımdır ki, dövri mətbuatda nəşr olunan satılacaq torpaq sahələrinin 

qiyməti- faktiki sövdələşmə qiymətindən yüksək olan satıcının qoyduğu qiymətdir. 

Müqayisəli satış metodu ilə qiymətləndirmə o halda daha obyektiv olur ki, 

bazarda keçirilən sövdələşmələr üzrə kifayət qədər fərqli informasiya olsun. 

Təcrübə göstərir ki, müqayisəli satış metodu müqayisəli obyektlərin bazarın 

satışı yaхud onların az etibarlı olması, həmçinin iqtisadi şəraitin birdən dəyişilməsi 

haqqında  məlumatlar  çatışmadıqda,  yüksək  sürətli  inflyasiya  şəraitində  qeyri-kafi 

nəticələr verə bilər. 

Müqayisəli  satış  metodundan  istifadə  üçün  tikilməmiş  torpaq  sahələrinin 

satışı kifayət deyilsə onda dolayı və az etibarlı üsullara müraciət etməli olacağıq. 

Onların  müvəffəqiyyətli  tətbiq  edilməsi  əsas  informasiyanın  dəqiq  təhlilinin 

aparılmasını və qiymətqoyanın müəyyən təcrübəsini tələb edir. 

Köçürmə  yaхud  əlaqələndirmə  metodu  torpaq  sahəsinin  hər  bir  növ  tikilisi 

üçün  torpağın  dəyəri  ilə  yaхşılaşdırmaların  dəyəri  arasında  müəyyən  nisbətin 

olmasını nəzərdə tutur. 

Köçürmə  metodu  torpağın  dəyəri  ilə  onun  üzərində  qurulmuş  tikililərin 

dəyəri  arasında  nisbətin  müəyyən  edilməsinə  əsaslanır.  Daşınmaz  əmlak 

obyektinin  satış  qiyməti  iki  hissəyə  bölünür:  binaların  dəyəri və  torpaq sahəsinin 

dəyəri.  Verilmiş  yerdə  torpaq  sahəsinin  hər  növ  tikilisi  üçün  torpağın  dəyəri  ilə 

tikilinin  dəyəri  arasında  sabit  nisbət  mövcuddur.  Bu  amil  balanslaşdırma  və 

məhsuldarlıq həddi prinsipi ilə təsdiq olunur. 

Ə

gər  qiymətləndirmə  rayonunda  kifayət  sayda  istifadə  edilməmiş  torpaq 



sahəsi  satışı  yoхdursa,  onda    tikilisi  olan  müqayisəli  rayonları  seçmək  olar. 

Torpağın  dəyəri  ilə  daşınmaz  əmlak  obyektinin  ümumi  dəyəri  arasındakı    tipik 

nisbəti  təyin  edib  qiymətləndirmə  aparılan  rayonda  analoji  torpaq  sahələrinin 

satışının təhlili üçün onu köçürürlər. 

ܱܾݕ݁݇ݐ݅݊ ݀əݕəəݎ݅݊݀əə ݐ݋ݎ݌ܽݍ ݌ܽݕı =  

ܶ݋ݎ݌ܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅

ܱܾݕ݁݇ݐ݅݊ ݀əəݕəəݎ݅

=

=



ܶ݋ݎ݌ܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅

ܶ݋ݎ݌ܽğı݊ ݀əəݕəəݎ݅ + ܾ݈݅݊ܽܽݎı݊ ݀əəݕəəݎ݅



 

 





Dostları ilə paylaş:
1   ...   86   87   88   89   90   91   92   93   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə