1 QİYMƏTLƏNDİRM

290 

 

 

-

  мцлкиййят щцгугу; 

-

  малиййяляшдирмя шяртляри; 

-

  сатыш шяртляри; 

-

  базар шяртляри (сатыш вахты); 

-

  йерляшдийи ярази; 

-

  физики характеристика; 

-

  мцмкцн коммунал хидмятляр; 

-

  зоналашдырма шяртляри; 

-

  ян йахшы вя даща сямяряли истифадя. 

Торпаьы 

гиймятляндиряркян 

бир 

нечя 

мцгайися 

ващидляриндян  истифадя  етмяк  олар.  Бу  заман  онлардан  щяр 

биринин  гиймяти  тясщищ  олунмалы  вя  сонра  дяйяр  щцдудлары 

мцяййян едилян бир нечя дяйяр кямиййяти ялдя олунмалыдыр.  

Бюлэц  методу  она  ясасланыр  ки,  дашынмаз  ямлакын  щяр 

бир  типи  цчцн  торпаьын  дяйяри  иля  тикилинин  дяйяри  арасында 

нормал  нисбят  мювжуддур.  Бу  жцр  нисбят  даща  чох  йени 

йахшылашдырмалар  цчцн  етибарлыдыр  ки,  бунлар  да  торпаьын  ян 

йахшы вя даща сямяляри истифадясини якс етдирир. Тикилилярин йашы 

артдыгжа торпаьын дяйяринин обйектин цмуми дяйяриня нисбяти 

артыр. Бу метод базар дяйяринин дягиг кямиййятини вермир. О, 

бош  торпаг  сащяляринин  сатышы  щаггында  там  олмайан 

---

291 

 

информасийа  шяраитиндя  гиймятляндирмя  цчцн  тятбиг  олуна 

биляр. 

Мисал: 

Курорт 

зонасында 

торпаг 

сащясини 

гиймятляндирмяк  тяляб  олунур.  Юзц  дя  щямин  йердя 

чохдандыр ки, бош сащяляр сатылмайыб. Бунула йанашы, евлярин 

йахын  вахтлардакы  сатышы  эюстярир  ки,  торпаг  сащяси  олан  типик 

евин гиймяти 200000-ля 300000 арасындадыр. 

Базарын  тящлили  эюстярир  ки,  йахынлыгда  ейни  бир  юлчцйя 

малик  торпаг  сащясини  9000-я  алмаг  олар,  типик  евин 

тикинтисиня  бирбаша  хяржляр  100000,  сащибкарын  мянфяяти  вя 

долайы  хяржляр  80000  тяшкил  едир.  Нятижядя  цмуми  дяйяри 

270000 тяшкил едяжяк ки, бунун да цчдя бири торпаьын пайына 

дцшцр. 

Апарылан  щесабламалардан  айдын  олур  ки,  курорт 

зонасында  торпаг  сащясинин  дяйяри  670000-ля  100000 

арасында, йяни дашынмаз ямлакын дяйяринин 3-я бярабяр олан 

щалда тяряддцд едир. 

Айырма 

методу 

бюлэц 

методунун 

нюв 

мцхтялифликляриндян 

бири 

сайылыр. 

Торпаьын 

дяйяри 

йахшылашдырмаларын дяйяри, онларын ашынмасы нязяря алынмагла 

дашынмаз  ямлакын  дяйяриндян  чыхылараг  айрылыр.  Бу  методу 

шящярятрафы  сащялярин  гиймятляндирилмяси  цчцн  тювсийя  етмяк 

олар,  чцнки  бурада  йахшылашдырмаларын  цмуми  дяйярдя  йери 

---

292 

 

аздыр  вя  асанлыгла  мцяййян  олунур.  Бу  метод  йахын 

мярщялялярдя  бош  сащялярин  сатышы  щаггында  информасийаларын 

олмадыьы шяраитдя тятбиг едилир. 

Сащяляря бюлмя методу о вахт тятбиг едилир ки, юлчцсцня 

эюря сащянин бир нечя кичик сащяйя парчаланмасы торпаьын ян 

йахшы вя даща сямяряли истифадясини нязярдя тутсун. Бу заман 

бюлмя  нятижясиндя  йаранан  сащялярин  дахили  вя  харижи 

йахшылашдырмалары  ян  йахшы  вя  даща  сямяряли  истифадя  цчцн 

шяртляри  тямин  едирляр.  Сащяляря  бюлмя  методу  иля  торпаг 

сащяси  дяйяринин  щесабланмасы  3  мярщялядян  кечир.  Биринжи 

мярщялядя  физики  вя  щцгуги  имканлара  вя  игтисади 

мягсядяуйьунлуьа ясасланмагла сащялярин мигдары вя юлчцсц 

мцяййян  едилир.  Икинжи  мярщялядя  щазырланмыш  сащялярин 

сатышындан  вя  йа  ижаряйя  верилмясиндян  дахил  олан  потенсиал 

эялир мцяййян едилир. Цчцнжц мярщялядя ися сатышдан дахил олан 

халис  эялир  щесабланыр.  Бу  эялир  сатышдан  дахил  олан  потенсиал 

эялирля  сащялярин  йахшылашдырылмасына  вя  абадлашдырылмасына 

чякилян бцтцн хяржлярин мябляьи арасындакы фярг кими мцяййян 

едилир.  Бу  заман  йахшылашдырмайа  чякилян  хяржляря  сащялярин 

бюлцнмяси,  тямизлянмяси  вя  планировкасы  хяржляри,  йолларын, 

шякиллярин,  мцщяндис  шябякяляринин,  дренаъларын  гурулмасы 

хяржляри, мцщяндис-техники ишчилярин верэиляри, сыьортасы вя ямяк 

щаггысы,  маркетинг  хяржляри,  подратчынын  мянфяяти  вя  ялавя 

---

293 

 

хяржляр, 

сащибкар 

мянфяяти 

дахил 

едилир. 

Яразинин 

мянимсянилмяси  адятян  бир  гядяр  вахт  тяляб  етдийиндян 

сатышдан  эялирляр  ейни  вахтда  дахил  олмур.  Одур  ки,  торпаг 

массивинин щягиги дяйяри дахилолмаларын дюврилийи вя лайищянин 

нязярдя  тутулан  сямяря  нормасы  нязяря  алынмагла  халис  эялир 

ахынынын дисконтлашдырылмасы иля мцяййян олунур. 

Мисал: 30 сащяйя бюлцнцб, сонра ися щяр биринин 25000-я 

сатылмасы  нязярдя  тутулан  торпаг  массивини  гиймятляндирмяк 

тяляб олунур. Бу заман ашаьыдакы хяржляр мцщцм йер тутур: 

- 

планировка, 

тямизлямя, 

мцщяндис 

шябякяляри, 

лайищя......................  180000 

- 

идаряетмя

 

....................................................................................

 

10000 

- 

ялавя 

хяржляр 

вя 

подратчынын 

мянфяяти 

..........................................   

60000 

- 

маркетинг...............................................................................

.....   

20000 

- 

верэиляр 

вя 

сыьорта.........................................................................

 

10000 

---