1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə98/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   94   95   96   97   98   99   100   101   ...   147

297 

 

Pul  axınlarının  diskontlaşdırılması  metodu  torpağa  sahiblik  dövründə  renta 

ödənişləri  və  ya  başqa  formada,  habelə  torpaq  sahəsi  yenidən  satıldıqda  əldə 

edilməsi  gözlənilən  pul  gəlirləri  axınlarının  qiymətləndirmə  tarixindəki  dəyərinin 

hesablanmasına  əsaslanır.  Metod  faydalı  qazıntıları  olan  torpaq  sahələrinin 

qiymətləndirilməsi üçün əlverişlidir. 

 

Göstərilən  metoddan  istifadə  edən  qiymətləndirici  ilk  növbədə  pul  gəlirləri 



axınlarının 

proqnozlaşdırılan 

müddətini 

və 


diskontlaşdırma 

faizlərini 

müəyyənləşdirməlidir.  Pul  gəlirləri  axınlarının  proqnozlaşdırılan  müddəti  aşkar 

olunmuş  və  mənimsənilməsi  nəzərdə  tutulan  yaxud  işlənilən  faydalı  qazıntı 

yataqlarının  həcmindən  və  onların  çıxarılması  üçün  istifadə  olunan  avadanlığın 

istehsal gücündən asılıdır. Təcrübəyə görə, faydalı qazıntıların hasilatı sənayesində 

proqnozlaşdirma müddəti 25 il və daha çox qəbul edilir.  

Torpaq  sahələri  üzrə  gəlir  axınlarının  diskontlaşdırma  faizi  hesablanarkən, 

aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır: 

- faydalı qazıntı yataqlarının istismarının gəlirliyi; 

-  yerin  təkindən  çıxarıla  biləcək  faydalı  qazıntıların  həcmi  haqqında 

məlumatların dəqiqliyi; 

- faydalı qazıntı yatağının işlənilməsinin risk dərəcəsi. 

Uzunmüddətli  icarəyə  verilmiş  torpaq  sahələri  qiymətləndirilərkən  torpağa 

görə icarə haqqının birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə olunması daha 

münasibdir. Bu metod torpaq sahəsinin icarə haqqının müvafiq orqanlar tərəfindən 

təsdiq olunmuş minimum məvləği, habelə icarəçinin sahibkarlıq fəaliyyəti növünü 

və  torpaq  sahəsinin  ərazidə  yerləşməsinin  kommersiya  baxımından  dəyərliliyini 

nəzərə alan əmsallardan istifadə edilməsinə əsaslanır. Bu göstəricilər əsasında illik 

icarə haqqı aşağıdakı düsturla hesablana bilər: 

 

 =   b  x Ə f  x  Ə k.d. x S 



Burada: 

 - torpaq sahəsinin illik icarə haqqının məbləği;  

 b - 1 kvadrat metr sahənin baza icarə haqqının məbləği; 

Ə

 f - icarəçinin fəaliyyət növünü nəzərə alan əmsal; 



Ə

 k.d - torpaq sahəsinin ərazidə yerləşdirilməsinin  

 

kommersiya baxımından dəyərliyini nəzərə alan əmsal;  



S - torpağın sahəsidir. 

 

Üzərində 



kommersiya 

obyektləri 

ucaldılmış 

torpaq 


sahələrinin 

qiymətləndirilməsi üçün torpaq sahəsinə düşən gəlirin qalığı texnikasından istifadə 

olunur.  Torpağın  qalıq  məhsuldarlığı  prinsipinə  uyğun  olaraq  nəzərdə  tutulur  ki, 

pul gəlirləri axınlarının yaradılmasında kapitalın, işçi qüvvəsinin və idarəetmənin 

iştiraki  ilə  yaradılmış  bina  və  qurğuların  rolu  daha  yüksəkdir.  Bu  istehsal 

amillərinin  dəyərinin  ödənilməsi  ilə  bağlı  xərclər  çıxıldıqdan  sonra  gəlirin  qalan 

hissəsi  torpaq  sahəsinə  aid  edilir.  Torpaq  sahəsinin  dəyərinin  qalıq  metodu  ilə 

hesablanması əvvəlki fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir. 




298 

 

Torpaq  sahəsinin  qiymətləndirilməsinə  xərclər  mövqeyindən  yanaşma 

səriştəli investorun torpaq sahəsinə görə təyinatı və faydalığı eyni olan digər torpaq 

sahəsinin  qiymətindən  yüksək  qiymətlə  razılaşmayacağı  barədə  müddəaya 

ə

saslanır. Torpaq sahələrinin xərclər mövqeyindən yanaşmaqla qiymətləndirilməsi 



metodlarına aşağıdakılar aiddir: 

- ayırma metodu;  

torpaq 


sahələrinin 

mənimsənilməsinə 

çəkilən 

xərclərin 

müəyyənləşdirilməsi metodu. 

Ayırma metodu torpaq sahəsinin bazar dəyərinin daşınmaz əmlakın ümumi 

bazar dəyəri ilə tikililərin köhnəlmə nəzərə alınmaqla bərpa dəyəri arasındakı fərq 

kimi  hesablanmasıdır.  Metoddan  tikililəri  olan  vahid  daşınmaz  əmlak 

kompleksinin  tərkibindəki  torpaq  sahələrinin  qiymətləndirilməsi  üçün  istifadə 

olunur.  Metoddan  istifadənin  əsas  şərti  torpaq  sahəsi  və  onun  üzərində  yerləşmiş 

tikililərdən  mövcud  istifadənin  ən  yaxşı  və  səmərəli  istifadə  variantına  uyğun 

olmasıdır, çünki əks halda, alınan nəticələr təhrif oluna bilər. Sözügedən metodla 

hesablamalar bir neçə mərhələdə aparılır. 

 

Birinci mərhələdə daşınmaz əmlak bazarının və müqayisəli satışların təhlili 



ə

sasında  üzərində  tikililər  olan  torpaq  sahəsinin  daşınmaz  əmlak  obyekti  kimi 

bazar dəyəri barədə məlumatlar toplanır və öyrənilir. 

 

kinci  mərhələdə  torpaq  sahəsində  yerləşmiş  tikililərə  anoloji  olan 



obyektlərin  bərpa  dəyəri  hesablanır.  Bu  hesablama  zamanı  əvəzolunma  yaxud 

təkrar  istehsal  dəyərindən  istifadə  edilə  bilər.  Bu  dəyərlər  arasındakı  fərqlər, 

onların strukturu əvvəlki fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir. 

 

Üçüncü  mərhələdə  qiymətləndirilən  torpaq  sahəsində  yerləşən  bina  və 



qurğuların 

fiziki, 


funksional 

və 


zahiri 

köhnəlməsinin 

kəmiyyətləri 

müəyyənləşdirilir. Bu köhnəlmə növlərinin mahiyyəti və fərqləri əvvəlki fəsillərdə 

açıqlanmışdır. 

 

Dördüncü  mərhələdə  bina  və  qurğuların  bərpa  dəyərindən  yuxarıda 



göstərilən  köhnəlmə  növlərinin  ümumi  kəmiyyəti  çıxılmaqla,  onların 

qiymətləndirmə tarixində qalıq dəyəri hesablanır. 

 

Beşinci  mərhələdə  torpaq  və  tikililərdən  ibarət  olan  daşınmaz  əmlak 



obyektinin bazar dəyərindən bina və qurğuların qiymətləndirilmə tarixindəki qalıq 

dəyəri çıxılır və bu dəyərin torpağa aid olan hissəsi müəyyənləşdirilir. 

 

Mənimsənilmə  xərclərinin  müəyyənləşdirilməsi  metodundan  üzərində 



tikililər olmayan torpaq massivlərinin qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunur. Bu 

metod  qiymətləndirilən  torpaq  massivinin  ayrı-ayrı  torpaq  sahələrinə  bölünərək 

satılacağı  ehtimalına  əsaslanır.  Həmin  torpaq  sahələrinin  satışından  əldə  olunan 

gəlirlərdən  onların  mənimsənilməsi  üzrə  çəkilən  xərclər  və  sahibkarın  mənfəəti 

çıxıldıqdan  sonra  alınmış  kəmiyyətlər  toplanır  və  beləliklə,  torpaq  massivinin 

bazar  qiyməti  müəyyən  edilir.  Torpağın  dəyərinin  bu  metodla  hesablanması  bir 

neçə mərhələdən ibarətdir.  

 

Birinci mərhələdə torpaq sahələrinin ölçüləri və onların abadlaşdırılmasının 



hüquqi  və  fiziki  mümkünlüyü,  iqtisadi  baxımdan  məqsədə  uyğunluğu 

müəyyənləşdirilir. 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   94   95   96   97   98   99   100   101   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə