1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
297 Pul axınlarının diskontlaşdırılması metodu torpağa sahiblik dövründə renta ödənişləri və ya başqa formada, habelə torpaq sahəsi yenidən satıldıqda əldə edilməsi gözlənilən pul gəlirləri axınlarının qiymətləndirmə tarixindəki dəyərinin hesablanmasına əsaslanır. Metod faydalı qazıntıları olan torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi üçün əlverişlidir.
Göstərilən metoddan istifadə edən qiymətləndirici ilk növbədə pul gəlirləri axınlarının proqnozlaşdırılan müddətini və
diskontlaşdırma faizlərini müəyyənləşdirməlidir. Pul gəlirləri axınlarının proqnozlaşdırılan müddəti aşkar olunmuş və mənimsənilməsi nəzərdə tutulan yaxud işlənilən faydalı qazıntı yataqlarının həcmindən və onların çıxarılması üçün istifadə olunan avadanlığın istehsal gücündən asılıdır. Təcrübəyə görə, faydalı qazıntıların hasilatı sənayesində proqnozlaşdirma müddəti 25 il və daha çox qəbul edilir. Torpaq sahələri üzrə gəlir axınlarının diskontlaşdırma faizi hesablanarkən, aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır: - faydalı qazıntı yataqlarının istismarının gəlirliyi; - yerin təkindən çıxarıla biləcək faydalı qazıntıların həcmi haqqında məlumatların dəqiqliyi; - faydalı qazıntı yatağının işlənilməsinin risk dərəcəsi. Uzunmüddətli icarəyə verilmiş torpaq sahələri qiymətləndirilərkən torpağa görə icarə haqqının birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə olunması daha münasibdir. Bu metod torpaq sahəsinin icarə haqqının müvafiq orqanlar tərəfindən təsdiq olunmuş minimum məvləği, habelə icarəçinin sahibkarlıq fəaliyyəti növünü və torpaq sahəsinin ərazidə yerləşməsinin kommersiya baxımından dəyərliliyini nəzərə alan əmsallardan istifadə edilməsinə əsaslanır. Bu göstəricilər əsasında illik icarə haqqı aşağıdakı düsturla hesablana bilər:
= b x Ə f x Ə k.d. x S Burada: - torpaq sahəsinin illik icarə haqqının məbləği; b - 1 kvadrat metr sahənin baza icarə haqqının məbləği; Ə f - icarəçinin fəaliyyət növünü nəzərə alan əmsal; Ə k.d - torpaq sahəsinin ərazidə yerləşdirilməsinin
kommersiya baxımından dəyərliyini nəzərə alan əmsal; S - torpağın sahəsidir.
Üzərində kommersiya obyektləri ucaldılmış torpaq
sahələrinin qiymətləndirilməsi üçün torpaq sahəsinə düşən gəlirin qalığı texnikasından istifadə olunur. Torpağın qalıq məhsuldarlığı prinsipinə uyğun olaraq nəzərdə tutulur ki, pul gəlirləri axınlarının yaradılmasında kapitalın, işçi qüvvəsinin və idarəetmənin iştiraki ilə yaradılmış bina və qurğuların rolu daha yüksəkdir. Bu istehsal amillərinin dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı xərclər çıxıldıqdan sonra gəlirin qalan hissəsi torpaq sahəsinə aid edilir. Torpaq sahəsinin dəyərinin qalıq metodu ilə hesablanması əvvəlki fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir. 298 Torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsinə xərclər mövqeyindən yanaşma səriştəli investorun torpaq sahəsinə görə təyinatı və faydalığı eyni olan digər torpaq sahəsinin qiymətindən yüksək qiymətlə razılaşmayacağı barədə müddəaya ə saslanır. Torpaq sahələrinin xərclər mövqeyindən yanaşmaqla qiymətləndirilməsi metodlarına aşağıdakılar aiddir: - ayırma metodu; - torpaq
sahələrinin mənimsənilməsinə çəkilən xərclərin müəyyənləşdirilməsi metodu. Ayırma metodu torpaq sahəsinin bazar dəyərinin daşınmaz əmlakın ümumi bazar dəyəri ilə tikililərin köhnəlmə nəzərə alınmaqla bərpa dəyəri arasındakı fərq kimi hesablanmasıdır. Metoddan tikililəri olan vahid daşınmaz əmlak kompleksinin tərkibindəki torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunur. Metoddan istifadənin əsas şərti torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşmiş tikililərdən mövcud istifadənin ən yaxşı və səmərəli istifadə variantına uyğun olmasıdır, çünki əks halda, alınan nəticələr təhrif oluna bilər. Sözügedən metodla hesablamalar bir neçə mərhələdə aparılır.
Birinci mərhələdə daşınmaz əmlak bazarının və müqayisəli satışların təhlili ə sasında üzərində tikililər olan torpaq sahəsinin daşınmaz əmlak obyekti kimi bazar dəyəri barədə məlumatlar toplanır və öyrənilir.
kinci mərhələdə torpaq sahəsində yerləşmiş tikililərə anoloji olan obyektlərin bərpa dəyəri hesablanır. Bu hesablama zamanı əvəzolunma yaxud təkrar istehsal dəyərindən istifadə edilə bilər. Bu dəyərlər arasındakı fərqlər, onların strukturu əvvəlki fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir.
Üçüncü mərhələdə qiymətləndirilən torpaq sahəsində yerləşən bina və qurğuların fiziki,
funksional və
zahiri köhnəlməsinin kəmiyyətləri müəyyənləşdirilir. Bu köhnəlmə növlərinin mahiyyəti və fərqləri əvvəlki fəsillərdə açıqlanmışdır.
Dördüncü mərhələdə bina və qurğuların bərpa dəyərindən yuxarıda göstərilən köhnəlmə növlərinin ümumi kəmiyyəti çıxılmaqla, onların qiymətləndirmə tarixində qalıq dəyəri hesablanır.
Beşinci mərhələdə torpaq və tikililərdən ibarət olan daşınmaz əmlak obyektinin bazar dəyərindən bina və qurğuların qiymətləndirilmə tarixindəki qalıq dəyəri çıxılır və bu dəyərin torpağa aid olan hissəsi müəyyənləşdirilir.
Mənimsənilmə xərclərinin müəyyənləşdirilməsi metodundan üzərində tikililər olmayan torpaq massivlərinin qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunur. Bu metod qiymətləndirilən torpaq massivinin ayrı-ayrı torpaq sahələrinə bölünərək satılacağı ehtimalına əsaslanır. Həmin torpaq sahələrinin satışından əldə olunan gəlirlərdən onların mənimsənilməsi üzrə çəkilən xərclər və sahibkarın mənfəəti çıxıldıqdan sonra alınmış kəmiyyətlər toplanır və beləliklə, torpaq massivinin bazar qiyməti müəyyən edilir. Torpağın dəyərinin bu metodla hesablanması bir neçə mərhələdən ibarətdir.
Birinci mərhələdə torpaq sahələrinin ölçüləri və onların abadlaşdırılmasının hüquqi və fiziki mümkünlüyü, iqtisadi baxımdan məqsədə uyğunluğu müəyyənləşdirilir. Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|