1 QİYMƏTLƏNDİRM

299 

 

 

Ikinci  mərhələdə  yaxın  dövrlərdə  anoloji  tərzdə  mənimsənilmiş  torpaq 

sahələri  barədə  məlumatların  təhlili  aparılır  yaxud  satışların  müqayisəsi  metodu 

ə

sasında mənimsənilmiş torpaq sahələrinin satış qiymətləri hesablanır.  

 

Üçüncü  mərhələdə  torpaq  sahələrinin  mənimsənilməsinə  çəkilən  xərclərin 

məbləği hesablanır. Bu xərclərə aşağıdakılar daxildir: 

- torpaq sahəsi massivinin və sənədlərin rəsmiləşdirilməsi üzrə xərclər; 

- torpağın təmizlənməsi, sərhədlərinin işarə olunması və hazırlanması işləri 

üzrə xərclər; 

-  yolların,  səkilərin  abadlaşdirilmasi,  drenaj  mühəndis  və  kommunal 

qurğuların inşası üzrə xərclər; 

- vergilərin, sığorta haqlarının ödənilməsi üzrə xərclər; 

- podratçının mənfəəti və əlavə xərcləri; 

- satış və reklam xərcləri. 

Dördüncü  mərhələdə  torpaq  sahələrinin  satışından  ehtimal  olunan 

gəlirlərdən  onların  mənimsənilməsi  xərcləri  və  sahibkarın  mənfəəti  çıxılmaqla, 

mənimsənilməmiş torpaq sahəsinin dəyəri qiymətləndirilir. 

Beşinci mərhələdə torpaq sahəsinin mənimsənilməsi və satılması üçün zəruri 

olan müddət müəyyənləşdirilir və ona müvafiq diskontlaşdırma faizi seçilir. Sonra 

torpaq sahələrinin satışından mənimsənilmə xərcləri və sahibkarın mənfəəti çıxıl-

maqla,  əldə  olunan  gəlirin  məbləği  diskontlaşdırılır  və  mənimsənilməmiş  torpaq 

sahəsinin cari dəyəri müəyyənləşdirilir. 

Misal

.  Birmərtəbəli  bağ  evlərinin  inşasi  üçün  nəzərdə  tutulmuş  5  hektar 

torpaq massivini qiymətləndirmək lazımdır. Sahibkar hər hektarda 4 bağ evi inşa 

etmək və 5000 şərti vahidə satmaq niyyətindədir. 1 bağ evinin və müvafiq kommu-

nikasiya  şəbəkəsinin  yaradılmasına  2900  şərti  vahid  xərclənir.  Alqı-satqı 

ə

məliyyatlarının rəsmiləşdirilməsi, o cümlədən inzibati xərclər satış qiymətinin 7% 

həcmindədir. Hər ay 2 obyektin satılacağı ehtimal edilir. Obyektlərin saxlanılması 

üzrə  cari  xərclər  və  sahibkarın  mənfəəti  ümumi  gəlirin  38%  həcmindədir. 

Ə

məliyyat üzrə gəlirlilik 10%-dir. 

 

Həlli. 

1. Torpaq massivində inşa olunub satilacaq obyektlərin sayı - 20  (5 hektar x 4 

obyekt); 

2. torpaq sahələrinin satışından əldə olunacaq pul axını - 100000 şərti vahid (20 

obyekt x 5000 ş.v.); 

3. torpaq sahəsinin satışından əldə olunan gəlir - 93000 şərti vahid [100000 ş.v. - 

(100000 ş.v.  x  0,07)]; 

4.  torpaq  massivinin  mənimsənilməsinə  çəkilən  xərclərin  dəyəri  -        58000  ş.v. 

(2900 ş.v. x 20 obyekt);  

5. torpaq sahələrinin dəyəri - 57660 şərti vahid  

[93000 ş.v. - (93000 x 0,38)]; 

6. torpaq sahələrinin satış müddəti 10 ay (20 obyekt : 2); 

---

300 

 

7. avans olunmuş kapitalın və torpaq sahələrinin mənimsənilməsi və satışla bağlı 

riskləri ifadə edən əmsal - 9,55654 (10 ay, 10%); 

8. mənimsənilməmiş torpaq massivinin cari dəyəri - 493030 şərti vahid [(57660 x 

9,55654) – 58000] olacaqdır. 

 

Torpağın qiymətləndirilməsinə satışların müqayisəsi mövqeyindən yanaşma 

anoloji  torpaq  sahələrinin  satışları  barədə  məlumatların  sistemləşdirilməsi  və 

müqayisəli təhlilinə əsaslanır. Bu mövqedən yanaşmaqla, torpagin bazar dəyəri iki 

metodla müəyyənləşdirilə bilər: 

- satışların müqayisəsi metodu; 

- köçürmə metodu. 

Torpaq  sahələrinin  satışların  müqayisəsi  metodu  ilə  qiymətləndirilməsi 

ə

vəzolunma  prinsipinə  əsaslanır.  Bu  metod  boş  və  ya  boş  olan  kimi  nəzərdən 

keçirilən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi üçün daha münasibdir.  Göstərilən 

metoddan istifadə olunmaqla aparılan qiymətləndirmə aşağıdakı ardıcıllıqla yerinə 

yetirilir: 

1.Bazarın müvafiq seqmentində qiymətləndirilən torpağa anoloji olub, yaxın 

vaxtlarda satılmış torpaq sahələri seçilir. Bunun üçün qiymətləndirici ilk növbədə 

qiymətləndirilən  sahənin  bazarın  hansı  seqmentinə  mənsub  olduğunu  aşağıdakı 

meyarlar əsasında aydınlaşdırır: 

- torpaqların təyinatı; 

- zonalaşdırma şərtləri və torpaqdan istifadənin qanunla yol verilən üsulları; 

- torpaq sahəsinin ərazidə yerləşməsi; 

- torpağın istehlak xassələri; 

- verilən mülkiyyət hüquqlarının həcmi və müddəti. 

2.  Bu  meyarlar  əsasında  müqayisə  üçün  torpaq  sahələrini  seçkidən  sonra 

qiymətləndirici onların satış şərtləri və şəraiti barədə məlumatları toplayır və təhlil 

edir. Bu təhlilin nəticəsində torpaq sahəsinin heç bir məcburiyyət olmadan sərbəst 

bazar  şərtləri  ilə  satılması,  alıcı  ilə  satıcı  arasındakı  münasibətlər  (qohumluq, 

asılılıq  və  sair),  alıcının  məqsədləri  və  satış  vaxtı  satıcının  maliyyə  vəziyyəti, 

obyektin  satışa  çıxarılması  ilə  satışı  arasındakı  müddət  və  qiymətə  təsir  göstərən 

digər amillər araşdırılır. 

3.  Üçüncü  mərhələdə  qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinin  və  analoq  kimi 

seçilmiş  torpaq  sahələrinin  göstəriciləri  müqayisə  olunur  və  aşkar  edilən  fərqlər 

üzrə müvafiq təshihlər aparılır. Bu təshihlərin aparılması üçün müqayisə element-

lərindən və müqayisə vahidlərindən istifadə olunur. 

 

Müqayisə  elementləri  -  torpaq  sahələrinin  və  satış  şərtlərinin  bazar 

qiymətinə  təsir  göstərən  xüsusiyyətləridir.  Torpaq  sahələrinin  müqayisəsi  üçün 

adətən aşağıdakı müqayisə elementlərindən istifadə edilir: 

-  mülkiyyət  hüquqları  (xüsusi  mülkiyyət,  daimi  yaxud  müvəqqəti  istifadə, 

icarə); 

---