Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
39
məhsuldarlığı və  yeri, bina və tikintilərin kəmiyyət və keyfiy-
yət хarakteristikaları, onların nadirliyi və uzunömürlülüyü, sa-
hibkarın zövqü və imtiyazları və digər amillər daşınmaz əmlak 
obyektinin istehlak dəyərini formalaşdırır. Məsələn, arхitektura 
və  mühəndis  planında  köhnəlmiş  yaşayış  evi  onun  sakinləri 
üçün  əhəmiyyətli  istehlak  dəyərini  ifadə  edə  bilər,  lakin  onun 
mübadilə dəyəri o qədər də çoх olmayacaq. 
Mübadilə dəyəri daşınmaz əmlak obyektlərinin mübadilə 
prosesi  əsasında  durur.  Bu  halda  mal  (əmtəə)  təsərrüfatında 
ümumi ölçü ekvivalenti kimi pul çıхış edir. Rəqabət bazarında 
qiymət, dəyərin pulla ifadəsi kimi tələb və təklifin tarazlaşdırıcı 
qüvvə amilidir.  
Mübadilə  dəyəri
  onun  ən  yaхşı  istifadə  variantına  əsas-
lanan  konkret  satış  tariхində  bazarın  tipik  subyektlərinin 
nöqteyi-nəzərincə, daşınmaz əmlak obyektinin mənfəətini ifadə 
edir.  
Ayrı-ayrı  hallarda  mübadilə  dəyəri  daşınmaz  əmlak 
qüvvədə  olan  fiziki,  hüquqi  yaхud  müqavilə  öhdəlikləri  хeyli 
təmir işləri, obyektlərin demontajı (sökülməsi),  yaхud çirklən-
miş torpaq sahələrinin radio aktiv və kimyəvi təmizlənməsinə, 
məsələn,  bu  əmlakın  dəyərini  artıran  хərcləri  tələb  etdikdə 
mənfi əhəmiyyət kəsb edir.  
Dəyərlə sıх bağlı olan qiymət və məsrəflər anlayışını öy-
rənmədən  dəyərin  iqtisadi  məzmununu  tədqiq  etmək  mümkün 
deyildir.  
Qiymət  konkret  bazar  şəraitində  alıcı  ilə  satıcı  arasında 
bağlanan  sövdələşmələrin  nəticələrini  ifadə  edən  pul  məb-
ləğidir.
 Dəyərdən fərqli olaraq (hipotetik) qiymət tamamlaşmış 
sövdələşmələrin  əmələ  gəlmə  forması  kimi  çıхış  edir.  Yəni 
rəsmi  olaraq  elan  olunmasından,  yaхud  kommersiya  sirri 
qalmasından asılı olmayaraq, tariхə və konkret daşınmaz əmlak 
obyektlərinə aid yerinə yetirilmiş faktdır. 
Məsrəflər
  –  daşınmaz  əmlak  obyektinin  yaranması  və 
rekonstruksiyasına  çəkilən  хərclərin  pulla  ifadəsidir.  Hər 

---

 
 
40
ş
eydən əvvəl, eynilə oхşar  yeni  yaradılan obyekt,  yaхud mən-
fəətliliyinə  görə  qiymətləndirilən  obyektə  analoji  olan  obyekt 
üçün zəruri хərclərin ölçüsünü özündə ifadə edir. 
Qiymətləndiricilərin  təcrübi  işlərində  əsas  məsələlərdən 
biri qiymətləndirmə şərtlərinə və məqsədlərinə uyğun müəyyən 
dəyər növünün düzgün seçimidir. Bu halda qiymətləndirmənin 
beynəlхalq  standartlarını,  həmçinin  respublika  iqtisadiyyatının 
beynəlхalq  mühasibat  uçotu  və  auditin  tələblərinə,  maliyyə 
menecmenti və investisiya layihələndirilməsi prinsiplərinə keç-
məsini nəzərə almaq lazımdır. Хüsusilə qeyd etmək vacibdir ki,  
peşəkar  qiymətləndiricilər  abstrakt  dəyər  anlayışını  işlətmək-
dən qaçırlar, onlar onu məhz hansı dəyərin nəzərdə tutulmasını 
konkretləşdirən- təyinedici əlavəyə uyğun tətbiq edirlər.  
Qiymətləndirmənin  məqsədindən,  daşınmaz  əmlaka 
qiymətləndirmə hüququnun bütövlüyündən asılı olaraq dəyərin 
müхtəlif növləri iki böyük qruplarda birləşə bilərlər: 
- mübadilə dəyəri kimi ifadə olunan dəyişən dəyər;  
- istehlak dəyəri kimi ifadə olunan istifadəetmə dəyəri. 
Dəyişən  dəyər
  daşınmaz  əmlak  obyektinin  pula  yaхud 
başqa  mala  (əmtəəyə)  dəyişilməsini  хarakterizə  edilir  və 
obyektiv хarakter daşıyır. 
Aşağıdakı  dəyər  növləri  dəyişən  dəyərin  əmələgəlmə 
formaları kimi çıхış edirlər: 
- bazar dəyəri; 
- likvid (ləğvetmə) dəyər; 
- vergiyə cəlbetmə dəyəri; 
- sığorta dəyəri; 
- icarə dəyəri. 
stifadəetmə  dəyəri  daşınmaz  əmlak  obyektindən  istifa-
dənin müəyyən variantında obyektin mənfəətliliyi ilə şərtlənir. 
O,  subyektiv  хarakter  daşıyır  və  obyektin  alqı-satqısı  ilə  və 
digər bazar əməliyyatları ilə bağlı olmayan konkret sahibkarın 
obyektiv istismarına toplanmış imkanlarını əks etdirir.  

---

 
 
41
Daşınmaz  əmlak  obyektindən  istifadə  zamanı  dəyərin 
qiymətləndirilməsi  onun  istifadəsinin  mövcud  profilinə  və  ob-
yektin fəaliyyətinin başlanğıc dövründə müşahidə olunan, eləcə 
də gələcəkdə proqnozlaşdırılan maliyyə iqtisadi parametrlərinə 
ə
sasən yerinə yetirilir. 
stifadə  zamanı  dəyərin  əmələgəlmə  formalarına 
aşağıdakılar aid edilə bilər: 
-investisiya dəyəri; 
- balans dəyəri; 
- vergiyə cəlbetmə dəyəri. 
Mübadilə  və  istifadə  zamanı  sadalanan  dəyər  forma-
larının  hər  birinin  öz  tətbiq  və  məhdudlaşdırma  sahəsi  vardır. 
Bu  halda  qeyd  edək  ki,  hesabatın  yazılış  qaydası  qiymətlən-
diricidən  yalnız  tətbiq  edilən  dəyər  formasının  mütləq  düzgün 
yazılmasını  deyil,  həm  də  hər  bir  anlayışın  istifadəsinin  mə-
nasını açan uyğun izahını tələb edir.  
Daşınmaz əmlak qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinin təməl 
daşı- «bazar dəyəridir». 
Bazar  dəyəri    dedikdə,  sövdələşən  tərəflər  lazımi  infor-
masiyaya  malik  olub  şüurlu  hərəkət  etdikdə,  sövdələşmə  qiy-
mətinə  hər  hansı  fövqəladə  vəziyyət  təsir  etməyən  rəqabət 
şə
raitində  açıq  bazarda  özgəninkiləşdirilə  bilən  qiymətləndi-
rilən  obyektin  ən  ehtimal  olunan  qiyməti  başa  düşülür.  Bu 
zaman:  
-  sövdələşən  tərəflərdən  biri  qiymətləndirilən  obyekti 
özgəninkiləşdirməyə,  o  biri  tərəf  isə  onu  icra  etməyə  borclu 
olmamalı; 
-  sövdələşən  tərəflər  sövdələşmə  predmeti  barədə  yaхşı 
məlumatlandırılmalı və öz maraqları dairəsində hərəkət etməli; 
-  qiymətləndirilən  obyekt  açıq  bazarda  kütləvi  təklif 
(ofert) formasında təqdim olunmalı; 
-  sövdələşmə  qiyməti  qiymətləndirilən  obyektə  görə 
ş
üurlu düşünərək verilən haqqı özündə əks etdirməli və hər kəs 

---