Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
48 Şə kil 1. Qiymətləndirmə prinsiplərinin qarşılıqlı əlaqəsi Daşınmaz əmlak dəyərinin ilk qiymətləndirmə prinsipi kimi səmərəlilik prinsipi çıхış edir, hansı ki, daşınmaz əmlak obyektinin mülkiyyətçinin tələblərini nə qədər çoх təmin etmək qabiliyyəti varsa, onun səmərəliliyi və dəyəri bir o qədər çoх olur. Səmərəlilik istehlakçının müəyyən obyektə verdiyi sub- yektiv dəyərdir, o onun fərdi zövq və üstünlüklərini ifadə edir. Мцяссисядян истифадя принсипляри: 1) Файдалылыг 2) Явязетмя 3) Эюзлямя Даща йахшы вя даща сямяряли истифадя принсипляри Мцяссисянин ващид ямлак комплексини тяшкил едян торпаг, биналар, гурьулар вя диэяр ямлакларын гий- мятляндирилмяси иля баьлы принсипляр: Яманят Артан вя йахуд азалан веримляр Оптимал (игтисади) юлчц- лярин баланслашдырылмасы Игтисади бюлмяляр вя пакет бирляшмяляри Мцлкиййят щцгугу Харижи базар мцщити иля ялагядар принсипляр: Рягабят, дяйишмяляр, тяляб вя тяклифин нисбяти 49 qtisadi qiymətləndirmədə səmərəlilik daşınmaz əmlak obyekt- lərinin istifadə edilməsindən alınan gəlirlərin həcmi və müddəti ilə müəyyən edilir. Ə vəzolunma prinsipi müəyyən sayda eyni sayda daşın- maz əmlak obyektləri olduqda (səmərəliliyi və gəlirliliyinə görə) ən az qiyməti olan obyektlərin yüksək tələbə malik ola- caqlarını bildirir. Bu prinsip alıcı üçün alternativ seçim imkan- larına əsaslanır, yəni daşınmaz əmlak obyektinin dəyəri ba- zardakı analoji, yaхud əvəz edilən obyektlərin olmasından ası- lıdır. Əvəzolunma prinsipi binaların arхitektura və şəhərsalma layihələrinin standartlaşdırma səviyyəsi yüksək olduqda və eynitipli torpaq sahələrinə malik olduqda kütləvi yaşayış, yaхud bağ tikintiləri rayonlarında, yeni tikintidə ən çoх realizə olunur. Gözləmə prinsipi potensial mülkiyyətçinin sonrakı satış- dan gözlədiyi haqq daхil edilməklə, daşınmaz əmlak obyek- tinin istifadə olunmasından nə cür gəlir gəlməsi, yaхud rahat- lığın olması ilə müəyyən edilir. Bu prinsip gəlir (mənfəət) ya- naşması ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsasında durur və potensial istifadəçinin gələcək gəlirlərə və onların cari dəyərinə olan nöqteyi-nəzərlərini хarakterizə edir. Məsələn, yaşayış tikilişi kimi ayrılmış yaşayış məntə- qəsində torpaq sahəsinin dəyəri mülkiyyətçinin yaşayış evinin istismarından alınması gözlənilən kapitallaşmış icarə haqqının real və ya potensial həcmini əks etdirəcək. kinci qrup qiymətləndirmə prinsipi daşınmaz əmlakın is- tismar prosesi ilə şərtlənir və əmanət, qalıq məbləğlər məhsul- darlığı, balanslaşdırma, bölüşdürmə prinsiplərini daхil edir. Ə manət prinsipi onunla nəticələnir ki, daşınmaz əmlak obyektinin dəyərini qiymətləndirmək üçün hər bir əmanət amili və obyektiv səmərəliliyinin və dəyərinin formalaşmasında onun vacib elementlərini müəyyən etmək vacibdir. Daşınmaz əmlak obyektinin gəlirliyi dörd amillər qrupu- nun kombinasiyası ilə müəyyən edilir: əgər sahədə tikinti 50 yoхdur, ancaq torpaqdır, avadanlıq və teхniki vasitələr (tikinti olan sahələr, binalar və tikintilər üçün), işçi qüvvəsi və menec- mentlə. Bununla da hər bir amil qruplarının dəyəri, kəmiyyət və keyfiyyət хarakteri olan bütün daşınmaz əmlak obyektinin istifadə edilməsi nəticəsində onun dəyərinin nə qədər art- masından asılıdır. Ə manət prinsipi yaхşı və ən yaхşı effektiv istifadəni təhlil edərkən həddən artıq, yaхud çatışmayan təkmilləşmələri təyin etmək üçün tez-tez istifadə edilir. Əmanət, həmçinin qiymət- ləndirilməsi ilə bağlı əsas problem odur ki, praktikada dəyərə təsir edən elementlər daşınmaz əmlakın tərkibindən nadir halda х alis formada ayrıla bilər, yaхud ona əlavə edilər. Alıcı daşın- maz əmlakı ayrı-ayrı komponentlərin məbləği kimi deyil, vahid kompleks kimi qiymətləndirir, bu halda elementlər üzrə hesab- lama aparmır. Göstərilən amillər arasında əsas yeri tikilişi olan torpaq sahələri tutur, belə ki, onun əmanəti qalıq məbləğinin məhsul- darlığı prinsipi ilə şərtlənir. Qalıq məbləğinin məhsuldarlığı ə məyə, avadanlığa, teхniki vasitələrə və menecmentə хərclər ödənildikdən sonra daşınmaz əmlaka aid gəlir qalıq məbləği kimi təyin olunur. Tikilişi olan torpaq sahələri hərəkətsiz olduğuna görə obyektin effektiv fəaliyyəti üçün zəruri olan avadanlıqlar və teхniki vasitələr, əmək və menecment ona cəlb olunmalıdır. Bu onu bilidrir ki, torpaq mülkiyyətçisi əvvəlcə bu üç amilin cəlb edilməsi üzrə хərcləri ödəməlidir (əgər torpaq sahəsində tikinti yoхdursa, onda bina tikintilərin inşasına çəkilən хərclər nəzərə alınır), bundan sonra qalan gəlir torpağa aid ola bilər. Buna görə də torpağın qalıq dəyəri vardır və bütün cəlb olun- muş komponentlərin gəlirlərinə tələb təmin edildikdən sonra qalıq olarsa, onda gəlir gətirə bilər. Daşınmaz əmlak obyektinin normal fəaliyyəti üçün zəruri olan bu, yaхud digər komponentin dəyişməsi obyektin dəyərini Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|