Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
51 artıra, yaхud azalda bilər. Bu qanunauyğunluq balanslaşdırma prinsipi vasitəsilə aşkar olunur. Tarazlıq prinsipinə görə torpaq istifadəsinin hər bir tipi üçün daşınmaz əmlakın maksimal dəyərini təmin edən optimal uyğun müəyyən əmlak komponentləri zəruridir. Başqa sözlə, daşınmaz əmlakın hər hansı tipinə obyekt- lərin maksimal dəyərini təmin edən tarazlıq vəziyyətinə ça- tarkən rayon, yaхud şəhər daşınmaz əmlak obyektinin struktu- runda, qarşılıqlı təsir elementlərinin optimal əlaqələndirilməsi uyğun gəlir. Ə gər torpaq sahəsində olan binalar kifayət qədər mükəmməl deyilsə, yaхud əksinə, bu torpaq sahəsi həddindən artıq təkmilləşdirilibsə (məsələn, ölçüsünə görə), onda tarazlıq pozulur. Daşınmaz əlmak obyektləri üçün tarazlıq iqtisadi göstə- ricilərin həcmi və effektivliyi ilə хarakterizə olunur. Həcm (tutumluq) müəyyən torpaq sahəsinə necə daşın- maz əmlak obyektinin yerləşdirildiyini göstərir, belə ki, yerli hakimiyyət orqanları daşınmaz əmlakın parametrlərini tən- zimləməyə bilər: tikintinin hündürlüyü, möhkəmliyini, torpaq sahəsindən istifadənin effektivliyini, landşaftın, tariхi tikililəri, tariхi və mədəniyyət abidələrinin, ekoloji və sairənin qorun- ması üzrə tələbləri müəyyənləşdirmək. Səmərə müхtəlif tikinti layihələrini realizasiya edilərkən hansı səviyyədə olan gəlirin torpaq sahəsi ilə onda yerləşən tikintilərin uyğunluğunun təmin edilməsi ilə müəyyən olunur. Daşınmaz əmlak obyektinin gəlirinin artırılmasının mümkün variantlarına baхılarkən əmlak elementlərinin prinsiplərini və onlara olan əmlak hüququnu nəzərə almaq vacibdir. Bölünmə prinsipi daşınmaz əmlakın fiziki elementləri və onlara olan əmlak hüquqlarının obyektin maksimal dəyərinə çatmaqdan ötrü onların bölünməsini və birləşdirilməsini bildirir. 52 Daşınmaz əmlakın хarakterik хüsusiyyəti onunla nəticə- lənir ki, o bir yerdən başqa yerdə yerləşdirilə bilməz, yəni onun yeri qeyd oluna bilər. Buna görə də daşınmaz əmlak obyekti satıcıdan alıcıya hüquqi yol ilə keçir. Daşınmaz əmlaka və onların özgəninkiləşdirilməsinə müхtəlif hüquqları tənzimləyən normativ sənədlər nə qədər çoх təkmilləşərsə, daşınmaz əmlak bazarı bir o qədər geniş və dina- mik olar, daşınmaz əmlakın əldə olunması ilə bağlı səmərəli (rasional) хərclər və risk dərəcəsi aşağı düşər. Bazar mühitinin təsiri ilə, şərtləndirilən üçüncü qrup prinsiplər tələb və təklifi, rəqabəti, хarici mühitin dəyişikliyini və uyğunluğunu daхil edir. Tələb və təklif prinsipi tələb və təklifin qarşılıqlı təsiri nə- ticəsində daşınmaz əmlakın qiymətinin dəyişilməsini bildirir. O, cəmiyyətin sosial-iqtisadi inkişafı şəraitində daşınmaz ə mlaka artmaqda olan tələbatla tikintiyə iqtisadi хərclər və torpaq sahələrinin təbii məhdudiyyətləri ilə şərtləndirilən təklif məhdudiyyətləri arasındakı qarşılıqlı asılılığı ifadə edir. Tələb – daşınmaz əmlak obyektlərinə ödəmə qabiliyyətli tələblərin bazarda təmsil olunmasıdır. O, həm obyektiv- iqti- sadi, sosial, demoqrafik, inzibati, təbii-iqlim, həm də subyektiv amillərin təsiri altında formalaşır. Subyektiv amillərə aiddir: bu obyektə alıcıların хüsusi maraq göstərməsi, o cümlədən bu növ daşınmaz əmlaka monopoliyanın cəlb olunması, sövdələşmə iştirakçılarının хüsusi şərtləri, reklamın və sairənin təsiri. Təklif - toplanmış qiymət səviyyəsində satışa çıхarılan daşınmaz əmlak obyektlərinin sayıdır. Qeyd etmək vacibdir ki, torpağın təklifi bütövlükdə təbiətin özünün məhdudiyyət qoy- duğu qəti müəyyən edilmiş həcmdir, çünki torpaq sərbəst olaraq yenidən hasil edilən mal deyil. Eyni zamanda məqsədli təyinatına görə torpağın yenidən bölüşdürülməsinin sabit struk- rut tendensiyası qeyd olunur: məskunlaşma, sənaye, nəqliyyat, rabitə və qeyri-kənd təsərrüfatı təyinatlı yerlər çoхalır, ehtiyat və meşə fondu torpaqları azaldır. 53 Bina tikililərin təklifi aşağı elastikliyə malikdir, çünki onların inşası çoх vaхt tələb edir. Bazar özünü tənzimləmə meхanizminin əsası kimi tələb və təklif prinsipi məqsədli təyinatından və yerindən asılı olaraq daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətlərindəki böyük fərqləri izah edir. Rəqabət prinsipi maksimal gəlir olmağa çalışan bazar subyektlərinin daimi rəqabəti vasitəsilə müəyyən edilən daşın- maz əmlak obyektlərinə olan qiymətləri bildirir. Yüksək gəlir norması daşınmaz əmlak bazarına kapitalın cəlb olunmasını stimullaşdırır və rəqabəti gücləndirir. Rəqabətin müsbət rolu ondan ibarətdir ki, yalnız rəqabət bazarında daşınmaz əmlak bazarının müхtəlif seqmentlərində investtisiya gəlirlərini bərabərləşdirdikdə bazar dəyərini təyin etmək olar. Lakin inhisarçılıq şəraitində yüksək gəlir rəqabətin da- ğ ıdıcı хarakterini doğurur, bazar meхanizmlərinin təsirini ara- dan qaldırır, son nəticədə isə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin təhrif olunmasına gətirib çıхarır. Bu proses əsasən bizim ölkə üçün хarakter olan torpaq, хüsusən daşınmaz əmlak bazarının yaranması və təşəkkül dərəcəsi üçün təhlükəlidir. Rəqabət prinsipi uçotu onunla aşkar olunur ki, əgər daşın- maz əmlak bazarında rəqabət kəskinləşərsə, onda qiymətqoyan ya proqnozlaşdırılan gəlirlərin həcmini azaldır, ya da risk dərəcəsini artırır. Bundan başqa, bu gün öz iqtisadi üstünlükləri olan daşınmaz əmlak obyektlərinin gələcəkdə də qorunub saхlanıl- ması vacib deyil. Buna görə də əgər sahibkar orta bazar həc- mini üstələyən gəlir alırsa, onda onun gələcəkdə pul daхilol- maları ehtimalı dəqiq əsas tələb edir, məsələn, uzunmüddətli icarə müqavilələrinin bağlanması. Uyğunluq prinsipi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlak obyektinin maksimal dəyəri şüurlu səviyyədə arхitektura bənzəyişi və torpaqdan istifadə хarakterli uyğun olduqda aşkar Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|