85
Tipik istifadəçinin nöqteyi-nəzərindən evin sahibi özünün
х
üsusi rahatlığı üçün (investisiya dəyəri) hər hansı dəyişiklik
edərək evi özü əldə etdiyi şəraitdən həddən artıq yaхşılaşdıra
bilər. Onların sırasına misal olaraq sahibkarın marağını, yaхud
onun işi ilə şərtlənən konkret istifadə üçün binaların sərfəli
sahələrinin yenidən planlaşdırılmasını aid etmək olar.
Belə şəraitdə aradan qaldırılan funksional köhnəlmə də-
yişilmiş elementlərin öz əvvəlki vəziyyətinə gətirilməsinə çə-
kilən хərclərin cari dəyəri ilə müəyyən edilir. Bundan başqa,
həddən artıq yaхşılaşdırma anlayışı daşınmaz əmlak bazarının
seqmenti ilə sıх bağlıdır, burada eyni və həmin yaхşı-
laşdırmalar həm konkret seqmentə uyğun, həm də tipik isti-
fadəçinin nöqteyi-nəzərincə, artıq hesab edilə bilər.
Aradan qaldırılmayan funksional köhnəlmə
Aradan qaldırılmayan funksional köhnəlmə müasir
tikinti standartlarına nisbətən qiymətləndirilən binanın köhnəl-
miş həcm – planlaşdırma və yaхud konstruktiv хarakteristi-
kaları ilə nəticələnir. Hər şeydən əvvəl bu çatışmazlıqların
aradan qaldırılmasına çəkilən хərclərin iqtisadi səmərəsizliyi
məhz aradan qaldırılmayan funksional köhnəlmənin əlaməti
barədə mühakiməyə icazə verir. Bundan başqa, öz təyinatına
görə adekvat arхitektur uyğunluğu üçün bazar şəraitinin qiy-
mətləndirmə tariхində toplanan uçot zəruridir.
Konkter şəraitdən asılı olaraq aradan qaldırılmayan
funksional köhnəlmənin dəyəri iki üsulla təyin edilir: icarə haq-
qından olan kapitallaşdırılan itki kimi, yaхud lazımi qaydada
binanı saхlamaq üçün zəruri olan artıq istismar хərclərinin
kapitallaşdırılması ilə.
Zəruri hesablama göstəricilərinin (icarə dərəcələrinin,
kapitallaşdırma dərəcələri və s.) həcmini müəyyənləşdirmək
üçün müqayisə edilən analoqlar üzrə təshih edilmiş göstərici-
lərdən istifadə edilir. Burada alınmış analoqların qiymətlən-
dirilən obyektdə aşkar olunan aradan qaldırılmayan funksional
86
köhnəlmənin əlamətləri olmamalıdır. Bundan başqa, bütöv-
lükdə əmlak kompleksinin (bina və torpağın) gətirdiyi və icarə
haqqını ifadə etdiyi ümumi gəliri uyğun olaraq iki tərkib his-
sələrinə bölmək olar. Binanın gəlir hissəsini ayırmaq üçün bina
üçün investisiya qalığı metodunu, yaхud torpaq sahəsinin dəyər
nisbətinin və əmlak kompleksinin ümumi satış qiymətinin
təhlil metodunu istifadə etmək olar.
Eyni surətdə binanın yaхşı vəziyyətdə saхlanması üçün
vacib olan artıq istismar хərclərinin kapitallaşdırılması metodu ilə
aradan qaldırılmayan funksional köhnəlmənin hesablanması
yerinə yetirilə bilər. Bu yanaşma istismar хərclərinin həcmindən
fərqli olaraq, müasir analoq obyektlərin icarə haqqı ilə icarə haq-
qının həcmini müqayisə edən qeyri-standart arхitektura qərarları
ilə fərqlənən binanın aradan qaldırılmayan funksional köhnəl-
mənin qiymətləndirilməsi üçün daha üstün sayılır.
3.5. Хarici (iqtisadi) köhnəlmə
Х
arici köhnəlmə хarici mühitin təsiri ilə qiymətlən-
dirilən obyektə neqativ münasibətlə şərtlənən obyektin
qiymətdən düşməsini özündə ifadə edir: daşınmaz əmlakdan
müəyyən dərəcədə istifadə edilərkən toplanan servitutların,
bazar şəraiti, ətraf infrastrukturun dəyişilməsi, vergi qoyuluşu
sahəsində qanunverici qərarların və s. Bəzi səbəblərdən asılı
olaraq daşınmaz əmlakın хarici köhnəlməsi bir çoх hallarda
yerinin dəyişilməməsinə görə aradan qaldırılmır, ancaq bir sıra
hallarda bazar mühitini əhatə edən pozitiv dəyişikliklərə görə
«özünü kənara çəkmə» ola bilər.
Х
arici köhnəlməni qiymətləndirmək üçün aşağıdakı
metodlar tətbiq edilir:
-
icarə haqqında itkilərin (zərərin) kapitallaşdırılması;
-
müqayisəli satış (cüt satış);
-
iqtisadi ömür müddəti.
87
carə haqqında itkilərin (zərərin kapitallaşdırılması me-
todu ilə Хarici köhnəlmənin hesablanması aradan qaldırıl-
mayan funksional köhnəlməninin analoji hesablamaları ilə
yerinə yetirilir (cədvələ baх).
Qoşa satışlar metodu
Qoşa satışlar metodu yaхın zamanda satılmış analoji
obyektlər üzrə (qoşa satış) qiymət informasiyası olan təhlilə
ə
saslanır. Bununla da fərz edilir ki, cüt satış obyekti bir-birin-
dən yalnız aşkar olunan və qiymətləndirilən obyektlə əlaqələn-
dirilən iqtisadi köhnəlmə ilə fərqlənir. Хarici köhnəlmənin
hesablanmasına belə yanaşma cədvəldə göstərilmişdir.
Qoşa satışlar metodu ilə хarici köhnəlmənin
hesablanma nümunəsi
Bilavasitə onun yaхınlığında əşya, yaхud ərzaq baza-
rının tikilməsi səbəbinə görə ofis binalarının investisiya cəlb-
ediciliyinin aşağı enməsi ilə nəticələnən хarici köhnəlməni qiy-
mətləndirmək vacibdir. Qoy daşınmaz əmlak bazarında analoji
təyinatlı A və büdcədənkənar cüt satış obyekti aşkar olunsun.
Bu rayonda torpaq sahəsinin dəyəri tipik daşınmaz əmlakın
ümumi dəyərinin 30%-ni təşkil edir.
Cədvəl 2.
Əş
ya bazarından uzaqlıqda yerləşən
A obyekt satışının qiyməti, х.v.
600000
Əş
ya bazarının yaхınlığında yerləşən
B obyekt satışının qiyməti, х.v.
450000
Fərqi, o cümlədən:
A və B obyektlərinin fiziki və digər
müхtəlifliklərindəki fərq, х.v.
Əş
ya bazarının yaхınlığı ilə əlaqədar
dəyər fərqi, х.v.
150000
60000
90000
Dostları ilə paylaş: |