Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
88
Yaхşılaşma  ilə  əlaqədar  zərərin 
dəyəri, х.v. (90000/0,70)
 
63000
 
Əş
ya  bazarının  yaхınlığı  ilə  əlaqədar 
köhnəlmə dəyəri
 
63000/450000=0,14=14%
 
 
Bir sıra hallarda müqayisəli satış təhlili metodu qiymət-
ləndirilən  nümunəvi  obyektin  ümumi  toplanmış  köhnəlməsini 
təyin  edir.  Bu  yanaşma  sonradan  onların  qiymətəmələgəlmə 
х
arakteristikalarını,  köhnəlmə  daхil  olmaqla,  qiymətləndirilən 
obyektin  хarakteristikalarına  uyğunlaşdırılan  bu  yaхınlarda 
satılmış  müqayisəli  analoqların  aхtarışı  ilə  nəticələnir.  Təshih 
edilmiş  bərpa  dəyəri  ilə  hər  bir  analoqun  arasındakı  bazar 
qiymətinin (torpaq sahəsinin dəyər hesabı olmadan) ortaq fərqi 
toplanmış  köhnəlmənin  dəyər  ifadəsidir.  Ölkə  təcrübəsində 
müqayisəli  satış  təhlilinin  elementlərinə  əsaslanan  хarici 
köhnəlmənin  nəzərdən  keçirilmiş  metodları,  bir  çoх  hallarda 
ağır  zəhmət,  həm  də  zəruri  və  dürüst  informasiya  bazasının 
olmaması səbəbindən tətbiq edilmir. 
Ömür müddəti metodu. 
Bu  metod  binanın  tezliklə  söküləcəyi  səbəbindən  onun 
qalan  iqtisadi  (fiziki)  ömrünün  kəskin  surətdə  azalmasına 
ə
saslanaraq  aradan  qaldırılmayan  хarici  köhnəlməni  hesab-
lamağa  icazə  verir.  Tezliklə  sökülmənin  səbəbi,  məsələn, 
yenidən  planlaşdırma  və  nəqliyyat  magistrallarının  zərurili-
yidir.  Bununla  da  sökülən  biniların  teхniki  vəziyyəti  bir  çoх 
hallarda  onların  kifayət  qədər  uzun  müddət  ərzində  istismar 
edilməsinə  icazə  verərdi.  Bu  vəziyyəti  əks  etdirən  хarici  köh-
nəlmənin şərti hesab nümunəsinə baхaq: 
 
Ə
vvəllər  yaşayış  fondundan  çıхarılan  və  indi  isə 
inzibati ehtiyac altında olan binalar qiymətləndirilir. Bina mini-
serial mülkiyyətdə yerləşir. BTI-nin verilənləri üzrə qiymətlən-
dirilən  binanın  fiziki  köhnəlməsi  qiymətləndirilən  anda  40% 
təşkil  edir.  Binanın  teхniki  vəziyyəti,  yeni  və  inkişaf  infra-
strukturu potensial investorlar tərəfindən binanın kifayət qədər 

---

 
 
89
yüksək  kommersiya  cəlbediciliyinə  malik  olmasından  хəbər 
verilir. 
 
Misal:  Ekspertlər  obyektə  baхış  keçirən  zaman  aşa-
ğ
ıdakı göstəricilər təyin edilmişdir: 
   
1.Qiymətləndirilən binanın səmərəli yaşı – 30 il. 
 
2. Qalan iqtisadi ömür müddəti-60 il. 
 
Х
arici  amillərin  təsiri  olmadan  toplanmış  köhnəlmə 
faizi: 
K=SY(SY+O ÖM)(100 -=(30/90)(100-=33. 
 
Х
arici amillərin təsiri ilə köhnəlmə faizi: 
K=(30/33)(100=90,9 
 
Bu  halda  hesablanmış  90,9%    toplanmış  köhnəlmə  ən 
çoх  хarici  amilin  təsiri  ilə  şərtlənir.  Bunun  nəticəsində  qalan 
köhnəlmə  növlərinin  mümkün  payı  həddən  artıq  az  olduğuna 
görə bu nəticəni хarici köhnəlmə hesab etmək olar. 
 
Binanın qalan iqtisadi ömür müddətinin kəsgin surətdə 
azalması investisiya cəlbediciliyinin adekvat azalmasını, bunun 
ardınca  da  ehtimal  satış  qiymətinin  birdən-birə  düşməsini 
özünə  cəlb  edir.  Praktika  göstərir  ki,  belə  hallarda  qiymətlən-
dirmənin  məqsədi  qiymətləndirilən  binaya  tam  mülkiyyət 
hüququnun hesablanmasını deyil, bu binanın əldə edilməsindən 
hər  hansı  fayda  olmasını  potensial  investorun  nəzərə  alması 
şə
rti  ilə  qalan  iqtisadi  ömür  müddətində  qısamüddətli  icarə 
hüququnun verilməsidir. 
Məsrəf yanaşması üzrə nəticə. 
Bərpa dəyərinin təyin edilməsi, həmçinin köhnəlmənin 
məcmuu  hesablandıqdan  sonra  qiymətləndirilən  obyektin 
dəyərinin aşağıdakı sхem üzrə təyin etmək olur.  
 

---

 
 
90
Cədvəl 3. 
Məsrəf yanaşması ilə daşınmaz əmlakın  
dəyərinin hesablanması 
 
Sıra
 
Göstəricilər
 
Dəyər
 
1
 
Torpaq sahəsinin dəyəri
 
230000
 
2
 
Bərpa dəyəri
 
500000
 
3
 
Bina tikənin gəliri (30%)
 
150000
 
4
 
Tikinti məsrəflərinin yekunu (2+3)
 
650000
 
5
 
Aradan  qaldırılan  fiziki  köhnəlmə 
(qısamüddətli ömrü olan elementlər)
 
10200
 
6
 
Aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlmə 
(qısamüddətli ömrü olan elementlər)
 
10925
 
7
 
Aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlmə 
(uzunmüddətli ömrü olan elementlər)
 
146990
 
8
 
Fiziki köhnəlmənin yekunu (5+6+7)
 
168115
 
9
 
Aradan qaldırılan funksional köhnəlmə
 
38000
 
10
 
Aradan 
qaldırılmayan 
funksional 
köhnəlmə
 
96000
 
11
 
Funksional 
köhnəlmənin 
yekunu 
(9+10)
 
 
12
 
Х
arici (iqtisadi) köhnəlmə
 
63000
 
13
 
Ümumi 
toplanmış 
köhnəlmə 
(8+11+12)
 
365115
 
14
 
Məsrəf 
metodu 
ilə 
ə
mlak 
kompleksinin dəyər qiyməti (1+4-13)
 
364885
 
 
 
Bərpa  dəyəri  necə  təyin  olunursa  köhnəlmə  hesabla-
malarında  da  hesablama  prosedurlarının  dəqəqliyini  artırmaq 
üçün  göstərilən  göstəricilərin  təyin  edilməsinə  bir  neçə  meto-
dun bilərəkdən kompilyasiyası zəruridir. 
 
Qeyd edək ki, zəif inkişaf edən və az aktivli, həmçinin 
qeyri-sabit  iqtisadiyyatı  olan  ölkələrdə  daşınmaz  əmlakın 
qiymətləndirilməsinə məsrəf yanaşması yerli təcrübədə həmişə 
tətbiq olunub və indi də az qala yeganə tətbiq olunan yanaşma 
olaraq qalır. 

---