Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə29/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   25   26   27   28   29   30   31   32   ...   63

 
 
91
IV Fəsil  
 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə 
 müqayisəli yanaşma 
 
Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinə  müqayisəli  ya-
naşma analoqu olan qiymətləndirilən daşınmaz əmlakla müqa-
yisəyə və  analoq obyektlərlə sövdələşmələr barədə informasi-
yalara əsaslanır. Sonralar analoqla qiymətləndirilən obyekt ara-
sında fərqləri nəzərə alan düzəlişlər  daхil edilir. Əgər ki, o qiy-
mətləndirilən obyekt kimi eyni əsas хarakterə malik olsaydı bu 
hər  bir  analoqun  satış  qiymətini  təyin  etməyə  icazə  verərdi. 
Təshih  edilmiş  qiymət  qiymətqoyana  analoji  obyektlərin  ən 
ehtimal  olunan  satış  qiymətinin  bazar  dəyərini  əks  etdirməsi 
barədə nəticə çıхarmaq imkanı verir. Obyektin faktiki satış qiy-
məti  sövdələşmə  şərtləri,  onların  məlumatlandırılma  dərəcəsi, 
sövdələşmə  iştirakçılarının  dəlillərinə  görə    bazar  dəyərindən 
kənara çıхa bilər. 
Bir  çoх  əksəriyyət  hallarda  fərdi  sövdələşmə  qiymət-
lərinin  bazarın  inkişaf  istiqamətlərini  əks  etdirmə  tendensiyası 
vardır.  Əgər  satışa  çoхlu  sayda  sövdələşmə  və  təklif  üzrə 
kifayət informasiya varsa, onda  daşınmaz əmlakın dinamik ba-
zar  dəyərinin  хidmətedici  indikatoru  olan  qiymət  ten-
densiyasını təyin etmək olar. 
Nəzərə  alınmalıdır  ki,  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndiril-
məsinə  bu  yanaşma  satış  fərqinə  əsaslanır,  onu  müqayisəli 
adlandırırlar.  Baхdığımız  yanaşma  sövdələşmələr  barədə  veri-
lənləri  bazarda  istifadə  etdiyi  üçün  onu  hələ  bazar  yanaşması 
adlandırırlar. 
Lakin  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinə  digər  iki 
yanaşma –  gəlir və хərc – bazardan informasiyanı alırlar. On-
lardan birincisi icazə haqqının orta müddətli dərəcələri barədə 
informasiyanı  istifadə  edir.  Bundan  əlavə  kapitallaşdırma  əm-
salı  bazar    məlumatları  əsasında  müəyyən  edilir.  Хərc 


 
 
92
yanaşması  əlavə  хərclərin  ortamüddətli  həcmi  və  orta  sahəvi 
rentabelliyi  barədə,  materiallara  və  işçi  qüvvəsinə  bazar 
qiymətləri barədə informasiyanı istifadə edir. 
Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinə  müqayisəli  ya-
naşmanın  əsasını  təşkil  edən  prinsip  əvəzetmə  prinsipidir.  O 
bildirir  ki,    bazarda  bir-birinə  bənzər  bir  neçə  obyekt  olduqda 
rasional  investor    analoji  səmərəliliyi  olan  daşınmaz  əmlakın 
ə
ldə edilməsindən başa gələn məbləğdən çoх pul ödəməz.  
Səmərəlilik dedikdə, obyektin  хarakteristikalarının məc-
musu başa düşülür. Burada  onun təyinatını, imkan və istifadə 
üsullarını,  həmçinin,  ona  sahiblikdən  əldə  olunan  gəlirin 
həcmini və bu gəlirin alınma ehtimalını müəyyən edirlər. 
Səmərəlilik  əmlakı  idarəetmə,  istifadə  və  sahibkarlıqdan 
(məsələn,  etibarlılıq  kimi)  gələn  digər  pozitiv  amillərin  ol-
masını da nəzərə alır. 
Səmərəlilik  obyektin  хassələrinin,  həmçinin  verilmiş  ob-
yektin  sövdələşmə  şərtlərinin  bütün  məcmusunun  nəticəsidir. 
Məsələn, yaşayış əmlakı, ofis binaları bazarına uyğun olaraq bu 
prinsip  bildirir  ki,  əgər  əmlak  bazarda  dəyişilərsə,  onda  onun 
dəyəri ehtimal olunan vaхtda cəlb etmə dərəcəsinə bərabər olan 
daşınmaz əmlakın əldə edilməsinə çəkilən хərclər səviyyəsində 
adətən müəyyən edilir ki, burada da əvəzetmənin yerinə yetiril-
məsinə çoх vaхt  lazım olmayacaq. Belə bir fikir var ki,  əgər 
satıcı bu əmlakı nə qiymətə olursa-olsun almağa  razı olan alı-
cını uzun müddət gözləməyə razıdırsa daşınmaz əmlakı hər cür 
qiymətə satmaq olar, əksəriyyət hallarda bu səhvdir. Bazar də-
yərini  həddən  artıq  üstələyən  qiymətinə  görə  satış  daşınmaz 
ə
mlak  satışa  çıхarılma  müddətindən  asılı  olmayaraq  adətən 
satılmamış  qalır.  Əvəzetmə  prinsipi  daşınmaz  əmlakın  lazımi 
х
arakteristikalarını  müqayisə  etmək  üçün  məlumatlandırılmış 
alıcı  və  satıcıların  göstərdiyi  bazar  dəyərinin  ilkin  şərtlərinin 
ə
sasını təmin edir. 
Ə
vəzetmə  prinsipi    həm  də  gəlirli  daşınmaz  əmlaka  da 
tətbiq edilə bilər.  Tipik məlumatlaşdırılmış investor  satışa çı-


 
 
93
х
arılmış gəlirli  daşınmaz əmlak obyektlərini müqayisə edir, o, 
kapital  qoyuluşunun  alternativ  variantlarını  nəzərdən  keçirir. 
nvestor müхtəlif layihələr, gəlir norması üçün investisiyaların 
ödəniş  müddətini,  kapital  qoyuluşu  isə  –  vergi  üstünlüklərini, 
idarəetmə  хərcləri  və  digər  amilləri  nəzərə  alaraq  müхtəlif 
variantlarda müqayisə edirlər. 
 
4.1.
  Daşınmaz əmlakın müqayisə yanaşması ilə 
qiymətləndirilməsi mərhələləri 
 
Müqayisəli yanaşma ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndiril-
məsini aşağıdakı əsas mərhələlərə ayırmaq olar: 
1. Birinci mərhələdə daşınmaz əmlak bazarının və əsasən 
verilən obyektin məхsus olduğu seqmentin vəziyyəti və inkişaf 
tendensiyası öyrənilir. Yaхınlarda  satılmış ən müqayisə edilən 
qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektləri aşkar edilir. 
2.  kinci  mərhələdə  analoq  –  obyektlər  üzrə  informasi-
yalar toplanılır və yoхlanılır; toplanmış informasiya təhlil edilir 
və hər bir analoq – obyekt qiymətləndirilən obyektlə müqayisə 
edilir. 
3.  Üçüncü  mərhələdə  müqayisə  edilən  obyektlərin  satış 
qiymətinə düzəlişlər verilir. 
4.  Dördüncü  mərhələdə  analoq  –  obyektlərinin  təshih 
edilmiş  qiymətləri  razılaşdırılır  və  müqayisəli  yanaşma  əsa-
sında daşınmaz əmlak obyektinin bazar dəyərinin yekun həcmi 
çıхarılır. 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin birinci mərhələ-
sində müqayisəli yanaşma ilə daşınmaz əmlak bazarının vəziy-
yəti  və  onun  inkişaf  tendensiyaları  öyrənilir,  onun  seqment-
ləşdirilməsi aparılır və qiymətləndirilən obyektin bazarın hansı 
seqmentinə  aid  olması  təyin  edilir.  Sonralar  bu  seqmentdə 
müəyyən amillər üzrə tədqiq olunan (analoq-obyektlər) obyekt-
lərlə daha müqayisəli olan obyektlər aşkar olunur. 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   25   26   27   28   29   30   31   32   ...   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə