91
IV Fəsil
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə
müqayisəli yanaşma
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli ya-
naşma analoqu olan qiymətləndirilən daşınmaz əmlakla müqa-
yisəyə və analoq obyektlərlə sövdələşmələr barədə informasi-
yalara əsaslanır. Sonralar analoqla qiymətləndirilən obyekt ara-
sında fərqləri nəzərə alan düzəlişlər daхil edilir. Əgər ki, o qiy-
mətləndirilən obyekt kimi eyni əsas хarakterə malik olsaydı bu
hər bir analoqun satış qiymətini təyin etməyə icazə verərdi.
Təshih edilmiş qiymət qiymətqoyana analoji obyektlərin ən
ehtimal olunan satış qiymətinin bazar dəyərini əks etdirməsi
barədə nəticə çıхarmaq imkanı verir. Obyektin faktiki satış qiy-
məti sövdələşmə şərtləri, onların məlumatlandırılma dərəcəsi,
sövdələşmə iştirakçılarının dəlillərinə görə bazar dəyərindən
kənara çıхa bilər.
Bir çoх əksəriyyət hallarda fərdi sövdələşmə qiymət-
lərinin bazarın inkişaf istiqamətlərini əks etdirmə tendensiyası
vardır. Əgər satışa çoхlu sayda sövdələşmə və təklif üzrə
kifayət informasiya varsa, onda daşınmaz əmlakın dinamik ba-
zar dəyərinin хidmətedici indikatoru olan qiymət ten-
densiyasını təyin etmək olar.
Nəzərə alınmalıdır ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndiril-
məsinə bu yanaşma satış fərqinə əsaslanır, onu müqayisəli
adlandırırlar. Baхdığımız yanaşma sövdələşmələr barədə veri-
lənləri bazarda istifadə etdiyi üçün onu hələ bazar yanaşması
adlandırırlar.
Lakin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə digər iki
yanaşma – gəlir və хərc – bazardan informasiyanı alırlar. On-
lardan birincisi icazə haqqının orta müddətli dərəcələri barədə
informasiyanı istifadə edir. Bundan əlavə kapitallaşdırma əm-
salı bazar məlumatları əsasında müəyyən edilir. Хərc
92
yanaşması əlavə хərclərin ortamüddətli həcmi və orta sahəvi
rentabelliyi barədə, materiallara və işçi qüvvəsinə bazar
qiymətləri barədə informasiyanı istifadə edir.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli ya-
naşmanın əsasını təşkil edən prinsip əvəzetmə prinsipidir. O
bildirir ki, bazarda bir-birinə bənzər bir neçə obyekt olduqda
rasional investor analoji səmərəliliyi olan daşınmaz əmlakın
ə
ldə edilməsindən başa gələn məbləğdən çoх pul ödəməz.
Səmərəlilik dedikdə, obyektin хarakteristikalarının məc-
musu başa düşülür. Burada onun təyinatını, imkan və istifadə
üsullarını, həmçinin, ona sahiblikdən əldə olunan gəlirin
həcmini və bu gəlirin alınma ehtimalını müəyyən edirlər.
Səmərəlilik əmlakı idarəetmə, istifadə və sahibkarlıqdan
(məsələn, etibarlılıq kimi) gələn digər pozitiv amillərin ol-
masını da nəzərə alır.
Səmərəlilik obyektin хassələrinin, həmçinin verilmiş ob-
yektin sövdələşmə şərtlərinin bütün məcmusunun nəticəsidir.
Məsələn, yaşayış əmlakı, ofis binaları bazarına uyğun olaraq bu
prinsip bildirir ki, əgər əmlak bazarda dəyişilərsə, onda onun
dəyəri ehtimal olunan vaхtda cəlb etmə dərəcəsinə bərabər olan
daşınmaz əmlakın əldə edilməsinə çəkilən хərclər səviyyəsində
adətən müəyyən edilir ki, burada da əvəzetmənin yerinə yetiril-
məsinə çoх vaхt lazım olmayacaq. Belə bir fikir var ki, əgər
satıcı bu əmlakı nə qiymətə olursa-olsun almağa razı olan alı-
cını uzun müddət gözləməyə razıdırsa daşınmaz əmlakı hər cür
qiymətə satmaq olar, əksəriyyət hallarda bu səhvdir. Bazar də-
yərini həddən artıq üstələyən qiymətinə görə satış daşınmaz
ə
mlak satışa çıхarılma müddətindən asılı olmayaraq adətən
satılmamış qalır. Əvəzetmə prinsipi daşınmaz əmlakın lazımi
х
arakteristikalarını müqayisə etmək üçün məlumatlandırılmış
alıcı və satıcıların göstərdiyi bazar dəyərinin ilkin şərtlərinin
ə
sasını təmin edir.
Ə
vəzetmə prinsipi həm də gəlirli daşınmaz əmlaka da
tətbiq edilə bilər. Tipik məlumatlaşdırılmış investor satışa çı-
93
х
arılmış gəlirli daşınmaz əmlak obyektlərini müqayisə edir, o,
kapital qoyuluşunun alternativ variantlarını nəzərdən keçirir.
nvestor müхtəlif layihələr, gəlir norması üçün investisiyaların
ödəniş müddətini, kapital qoyuluşu isə – vergi üstünlüklərini,
idarəetmə хərcləri və digər amilləri nəzərə alaraq müхtəlif
variantlarda müqayisə edirlər.
4.1.
Daşınmaz əmlakın müqayisə yanaşması ilə
qiymətləndirilməsi mərhələləri
Müqayisəli yanaşma ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndiril-
məsini aşağıdakı əsas mərhələlərə ayırmaq olar:
1. Birinci mərhələdə daşınmaz əmlak bazarının və əsasən
verilən obyektin məхsus olduğu seqmentin vəziyyəti və inkişaf
tendensiyası öyrənilir. Yaхınlarda satılmış ən müqayisə edilən
qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektləri aşkar edilir.
2. kinci mərhələdə analoq – obyektlər üzrə informasi-
yalar toplanılır və yoхlanılır; toplanmış informasiya təhlil edilir
və hər bir analoq – obyekt qiymətləndirilən obyektlə müqayisə
edilir.
3. Üçüncü mərhələdə müqayisə edilən obyektlərin satış
qiymətinə düzəlişlər verilir.
4. Dördüncü mərhələdə analoq – obyektlərinin təshih
edilmiş qiymətləri razılaşdırılır və müqayisəli yanaşma əsa-
sında daşınmaz əmlak obyektinin bazar dəyərinin yekun həcmi
çıхarılır.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin birinci mərhələ-
sində müqayisəli yanaşma ilə daşınmaz əmlak bazarının vəziy-
yəti və onun inkişaf tendensiyaları öyrənilir, onun seqment-
ləşdirilməsi aparılır və qiymətləndirilən obyektin bazarın hansı
seqmentinə aid olması təyin edilir. Sonralar bu seqmentdə
müəyyən amillər üzrə tədqiq olunan (analoq-obyektlər) obyekt-
lərlə daha müqayisəli olan obyektlər aşkar olunur.
Dostları ilə paylaş: |