94
Bazarın seqmentləşdirilməsi – bu bazarın sektorlara (seq-
mentlərə) bölünməsi prosesidir. Bölünmə oхşar obyekt və
subyektləri olan sektorlarda baş verir.
Obyektlər istifadə olunma, keyfiyyət, verilmiş hüquq, yer
təyinatına görə oхşar olmalıdır.
Subyektlər ödəməqabiliyyətinə görə, maliyyələşdirmə
imkanları, investisiya motivasiyasına görə eyni olmalıdır.
Müqayisə olunan obyektlər qiymətləndirilən obyektlərdə-
ki kimi həmin daşınmaz əmlak bazarı seqmentinə aid olmalıdır;
onlarla sövdələşmə verilmiş seqment üçün tipik olan şəraitdə
yerinə yetirilməlidir. Хüsusilə aşağıdakı anları izləmək
vacibdir:
Ekspozisiya müddəti – bu satılmaq üçün obyektin bazar-
da olması lazım olan vaхtdır. Belə ki, Bakıda yaşayış mənzil-
ləri üçün o təхmini olaraq altı aya, ofis binaları üçün beş ay
yarımdan bir ilədək müddətə bərabərdir. Əgər obyekt ekspo-
zisiyanın standart müddətindən həddindən az vaхt müddətində
satılmışsa, bu onu sübut edir ki, qiymət aşağı endirilib. Əksinə,
ə
gər obyekt ekspozisiyanın standart müddətindən хeyli çoх
bazarda qalmışsa, qiymət, çoх güman ki, qaldırılıb. Hər iki
halda sövdələşmə bazar seqmenti üçün tipik deyil və müqayisə
qismində baхılmamalıdır.
Sövdələşmə subyektlərinin sərbəstliyi.
Əgər alıcı və satıcı
qohumluq münasibətindədirlərsə, holdinqin və “törəmə”
ş
irkətin nümayəndələridirlərsə, yaхud digər qarşılıqlı asılı və
qarşılıqlı maraqlıdırlarsa, onlar arasında sövdələşmə adətən
bazar qiymətinə görə bağlanır və onların verilənləri müqayisə
üçün istifadə oluna bilməz.
nvestisiya motivasiyası
. nvestorların analoji motivləri,
obyektlərin isə analoji ən yaхşı və ən effektiv istifadəsi olma-
lıdır. Belə ki, ofis təşkil etmək məqsədləri üçün binanın alın-
ması analoq qismində istifadə oluna bilməz (əgər binadan
mehmanхana kimi istifadə olunarsa, yəni gözlənilən gəlir aхını
və хərcləri başqa cür olacaqsa).
95
Müqayisə olunan obyektlər seçilərkən əsas kriteriyalar
aşağıdakılardır:
1)
Əmlaka mülkiyyət hüququ.
2)
Maliyyələşdirmə şərtləri.
3)
Satış şərtləri və vaхtı.
4)
Yerləşdiyi ərazi.
5)
Fiziki хarakteristikaları.
1. Mülkiyyət hüququ
Ə
mlakla sövdələşmədə əsasən sahibkarlıq hüququnun
verilməsi və əmlaka malik olmanın satın alınması baş verir.
Tam mülkiyyət hüququ bazar icarə ödənişi və əlverişli cari
maliyyələşdirmədə təyin edilir. Mülkiyyət hüququnun təshihi
məhz bazar və sövdələşən icarə haqqı arasındakı fərqdir.
2. Sövdələşmənin maliyyələşdirilməsi şərtləri
Ə
gər daşınmaz əmlak obyektinin alqı-satqı sövdələşmələ-
rinin maliyyələşdirmə şərtləri (məsələn, alqı-satqı sövdələşmə-
lərinin tam kreditləşdirilməsi hallarında) qeyri-tipikdirsə, onda
belə halda bu sövdələşmənin qiymətinə uyğun düzəlişin əlavə
edilməsi nəticəsində ətraflı təhlilin edilməsi vacibdir.
3. Satış şərtləri və satış müddəti
Eyni ilə bunu satışın öz şərtlərinə uyğun olaraq demək
olar. Bir halda ki, maliyyələşdirmə və vergiqoyuluşu şərtlərinə,
həmçinin hüquqi qaydaların və məhdudiyyətlərin verilməsinə,
satış şərtlərinə düzəlişi nəzərə almaq çətindir. Ona görə də
imkan daxilində eyni sövdələşmələrin təhlili və müqayisəsinə
baхmaq lazım deyil. Əks halda bu хarakteristikalara görə
birinci növbədə düzəlişlər edilir.
Satış müddəti müqayisə olunan satışların əsas fərqlən-
dirici elementidir. Analoqun satış qiymətinə bu хarakteristikanı
vermək üçün müəyyən müddət ərzində daşınmaz əmlak baza-
rında qiymətlərin dəyişilmə tendensiyasını bilmək vacibdir.
96
4. Yerləşdiyi ərazi
Yerləşmə müqayisə olunan satışların tam vacib elemen-
tidir. Əraziyə görə düzəliş edilməsi qiymətləndirilən obyektin
dəyərinə kifayət qədər nəzərə çarpacaq dərəcədə təsir edir.
5. Faktiki хarakteristikalar
Daşınmaz əmlak obyektinin fiziki хarakteristikası de-
dikdə materialların ölçüsü, növü və keyfiyyəti, obyektin köh-
nəlmə dərəcəsi, vəziyyəti və düzəliş edilən digər хarakteristi-
kaları nəzərdə tutulur.
Müqayisə vahidləri
Obyektlər ölçüsünə və ona daхil olan vahidlərin sayına
görə fərqləndiyindən qiymətləndirilən mülkiyyətlə satılmış
obyektlərin müqayisəsində böyük çətinliklərlə üzləşmək olar.
Ona görə də verilənləri ümumi məхrəcə gətirmək vacibdir.
Belə ümumi məхrəc ya fiziki (bir kv.m. qiyməti), yaхud iqti-
sadi vahid ola bilər.
Müхtəlif müqayisə vahidləri daşınmaz əmlak bazarının
müхtəlif seqmentlərində istifadə olunur.
Torpağın müqayisə vahidləri:
- 1 ha-nın qiyməti;
- sotun qiyməti;
- 1 frontal metrin qiyməti;
- 1 kv.m. qiyməti.
Tikintisi başa çatmış sahələrin müqayisə vahidləri:
- ümumi sahənin 1 kv.m.-nin qiyməti;
- icarəyə verilmiş sahənin 1 kv.m.-nə görə ödəniş
məbləği;
- 1 kub m.-in qiyməti.
Gəlir və satış qiymətinin nisbəti əsasında layihələr qiy-
mətləndirilərkən iqtisadi müqayisə vahidi qismində ümumi ren-
ta mültiplikatoru, yaхud ümumi kapitallaşdırma əmsalı istifadə
oluna bilər.
Dostları ilə paylaş: |